كيف تُشكّل السلطة التشريعية سياسات الإسكان والتنمية الحضرية المشاريع

تثبيت الإيجارات والرقابة عليها

ويستطيع أصحاب العقارات زيادة الإيجار بهدف الحفاظ على القدرة على تحمل تكاليف المستأجرين الحاليين، ويتمتع أكثر من 200 بلدية في الولايات المتحدة بشكل من أشكال تنظيم الإيجار، ولا سيما مدينة نيويورك وسان فرانسيسكو ولوس أنجلوس، ويدفع المؤيدون بأن مراقبة الإيجار توفر الاستقرار وتمنع التشرد؛ ويدفعون بأنهم يثنيون عن البناء الجديد ويؤديون إلى تدهور المخزون السكني، وتعتمد فعالية هذه السياسات على أحكام محددة تتعلق بالإيجار، مثل هذه الأحكام التشريعية.

إعانات الإسكان وحوافز الإنتاج

وتهدف الإعانات المباشرة، مثل القسم الاتحادي 8، برنامج " فوس " للاختيار الإسكاني، والائتمان الضريبي للمساكن المنخفضة الدخل، إلى سد الفجوة بين الإيجارات السوقية وما يمكن للأسر المعيشية المنخفضة الدخل أن تتحمله.() وتؤثر هذه الخدمات، التي سُنت كجزء من قانون الإصلاح الضريبي لعام 1986، تأثيراً كبيراً: فهي تمول بناء وإعادة تأهيل المساكن الميسورة التكلفة عن طريق الاستثمار الخاص.() وتمول أيضاً برامج تبادل الأموال

مدونات ومعايير البناء

وتضع قواعد البناء المعتمدة قانوناً الحد الأدنى من المتطلبات المتعلقة بالنزاهة الهيكلية وسلامة الحرائق وكفاءة الطاقة وإمكانية الوصول إليها، وفي حين أن هذه القواعد ضرورية للسلامة العامة، فإن المدونات الافتراضية المفرطة يمكن أن تزيد تكاليف البناء وتؤخر إنجاز المشروع، وتعتمد الولايات والمواقع على نطاق واسع الرموز النموذجية لمجلس المدونة الدولية، ولكن التعديلات تختلف اختلافاً كبيراً، وقد اعتمدت بعض الهيئات التشريعية " مدونات الوصول " التي تتجاوز أداء الطاقة الأساسية من أجل معالجة الأهداف المناخية، والتوازن بين عبء السلامة والتكاليف يشكل تحدياً تشريعياً مستمراً.

مشاريع التنمية الحضرية واتخاذ القرارات التشريعية

وتمضي مشاريع التنمية الحضرية الكبيرة مثل ممرات العبور، والملاعب الرياضية، والمقاطعات ذات الاستخدام المختلط، وإعادة تنمية المساكن العامة، دون مشاركة تشريعية، ويوافق المشرعون على اتفاقات خاصة بمشاريع محددة، ويخصصون التمويل العام، ويحددون المعايير التنظيمية التي يعمل فيها المطورون.

عمليات الموافقة والناتج المجتمعي

وتتطلب معظم التطورات الرئيسية الحصول على موافقة تشريعية، مثل إعادة التأقلم، أو تصاريح الاستخدام المشروط، أو استعراض التصميم، وكثيرا ما تشمل هذه العمليات جلسات استماع عامة، وتقييمات للأثر البيئي، والمفاوضات مع الجماعات المجتمعية، وتختلف درجة الرقابة التشريعية اختلافا كبيرا: ففي بعض المدن، يجب على مجلس المدينة أن يصوت على كل مشروع يتجاوز حجما معينا؛ وفي حالات أخرى، تفوض لجان التخطيط أو الموظفين الإداريون السلطة، ويمكن أن تكون العملية التشريعية عقبة تتيح إمكانية تنفيذ مشاريع تؤخر على مدى السنوات أو إنشاء محفل يكفل تبسيط إجراءات مراقبة المجتمعات المحلية.

الأدوات المالية: الإطار المتكامل للتبادل التجاري، المقاطعات الخاصة، والمكافآت الضريبية

وتنشئ الهيئات التشريعية آليات مالية لتوجيه التنمية، ويتيح تمويل الزيادة الضريبية للبلديات الحصول على إيرادات ضريبة الممتلكات في المستقبل من منطقة معينة لدفع تكاليف تحسين الهياكل الأساسية، وتفرض المقاطعات التي تسدد رسوماً على مالكي الممتلكات الذين يستفيدون من البنية التحتية الجديدة (مثل الرصيف، والإضاءة في الشوارع) وتمضي التخفيضات في رسوم الضرائب على الممتلكات، مثل برنامج مدينة نيويورك 421-أ، وتمنح تخفيضات في الضرائب الجغرافية للإنشاءات السكنية الجديدة.

دراسة حالة: الحضرية الجديدة والتنمية الموجهة نحو المرور العابر

وتعتمد حركة الحضر الجديدة، التي تدعو إلى وجود أحياء بشرية ومختلطة الاستخدام ومتنقلة، على تيار تشريعي من خلال إصلاحات الحدة وسياسات إنمائية موجهة نحو المرور العابر، على سبيل المثال، اعتمدت مدينة بورتلاند، أوريغون، خطة شاملة تشجع على زيادة الكثافة على طول ممرات العبور، وتحتاج إلى نسب دنيا من المناطق الأرضية لوقوف السيارات، كما أن مشروع قانون كاليفورنيا رقم 50 (المنشور في عام 2020 ولكن فيما بعد).

التحديات: الإنصاف والاستدامة والمضيق السياسي

وفي حين يمكن تعزيز السلطة التشريعية لتحقيق نتائج حضرية تدريجية، فإنها تواجه أيضا عقبات كبيرة، وكثيرا ما تؤدي المصالح المخففة، والتخلف المؤسسي، والتعقيد المتأصل في تنظيم استخدام الأراضي إلى نتائج لا تحقق الأهداف المعلنة.

NIMBYism and Legislative Capture

لا تزال المعارضة التي لا تزال قائمة في مجال العودة تشكل أحد أكثر الحواجز التي تحول دون إنتاج المساكن، وكثيرا ما يقاوم أصحاب المنازل الحاليون مجالات جديدة للتنمية، وخاصة من خلال القنوات التشريعية، مثل اشتراط أن يصوت مجلس الأغلبية العظمى لإعادة تقسيم المناطق أو فرض استعراضات بيئية صارمة للغاية، وقد بدأت الهيئات التشريعية الحكومية في التراجع عن مشروعية محلية (LIMBY)، وذلك بفرض بعض السلطات المحلية (Ligon)

Affordability vs. Production: The Legislative Trade-off

فالسياسات التي تخولها القدرة على تحمل التكاليف - مثل تقسيم المناطق الشمولية )التي تتطلب نسبة مئوية من الوحدات التي تكون في متناولها( أو مراقبة الإيجار - يمكن أن تقلل من القدرة المالية للبناء الجديد، ويدفع بعض الاقتصاديين بأن هذه الأنظمة تمنع العرض، وبالتالي تسوء القدرة على تحمل التكاليف على المدى الطويل، ويدفع آخرون بأن تنمية أسعار السوق لا تنتج سكنا للأسر المعيشية المنخفضة الدخل ولكن يجب على الهيئات التشريعية أن تحدد شروطاً جغرافية لتجنب عدم كفاية الاستثمارات.

Climate Resilience and Sustainability mandates

وتدرج التشريعات بصورة متزايدة أهداف المناخ في سياسات الإسكان والتنمية، إذ أن مدونات البناء التي تتطلب شحنات للمركبات الكهربائية، أو أسطح الطاقة الشمسية، أو معايير العزل العالية يمكن أن تقلل من آثار الكربون، ولكنها تزيد أيضاً تكاليف البناء، وقد اعتمدت بعض المدن ترتيبات بناء شاملة، تحظر الغاز الطبيعي في البناء الجديد، وتقيّد قوانين إدارة الكواكب الأرضية التنمية في المناطق الضعيفة، والتحدي التشريعي هو تسريع عملية الانتقال إلى التنمية المستدامة دون زيادة الضريبة.

مستقبل السلطة التشريعية في التنمية الحضرية

وهناك عدة اتجاهات ناشئة تعيد تشكيل الطريقة التي يقترب بها المشرعون من الإسكان والتنمية الحضرية، حيث يمثل الاستخدام المتزايد لمحللي البيانات، وارتفاع ولايات الإسكان على مستوى الدولة، والدفع إلى فرض الضرائب على قيمة الأراضي، تحولات كبيرة في المشهد التشريعي.

الاسترخاء منفرد الأسرة

ومن بين أكثر الاتجاهات التشريعية التي تنجم عن ذلك في الولايات المتحدة التحرك لإضفاء الشرعية على كثافة أعلى في الأحياء المحجوزة تاريخياً في المنازل التي تُخصص للأسر الواحدة، وتُحقق مدن مثل مينيبوليس (2018)، وبورتلاند (2019)، وسياتل، في كثير من الأحيان، وجود حلول محدودة النطاق للأراضي، مما يسمح بازدياد عدد من الحالات، وأربعة أضعاف، وتُفضيل القوانين التي تُطبق على مستوى الدولة في كاليفورنيا وأوريغون وواشنطن.

ضريبة القيمة العقارية وإصلاح الضرائب على الممتلكات

وقد يقترح بعض الاقتصاديين والمدافعين عن التخطيط الحضري تحويل الضرائب على الممتلكات من المباني (المشتريات) إلى قيمة الأراضي، بحجة أن هذا الحفز يحفز على التنمية على قطع الأرض التي لا تستخدم استخداما كافيا مع معاقبتها على حيازة المضاربة للأراضي، وأن شركة بنسلفانيا تستخدم ضريبة على أسعار الصرف في عدة مدن، وأن ولايات مثل هاريسبرغ شهدت زيادة في تنمية الملاجئ بعد اعتماد هذه الإصلاحات، غير أن الانتقال إلى مستوى ضريبة على الأراضي يتطلب إجراءات تشريعية

الإعفاء التشريعي والتنسيق الإقليمي

وقد أدى التوتر بين مراقبة استخدام الأراضي المحلية والاحتياجات السكنية الإقليمية إلى زيادة استباق الدولة لسلطة الحدائق المحلية، كما أن الفصل 40 باء من الفصل الذي يسمح للمطورين بتجاوز الحدود المحلية في المدن التي تفتقر إلى السكن الميسر، قد يشكل مثالاً بارزاً، وقد يؤدي أيضاً إلى حدوث تأخيرات في تنفيذ تدابير الحفظ الإقليمية في الولاية، وإلى معالجة مشكلة الإسكان في الولاية (يتضمنها قانون أزمة الإسكان لعام 2019).

الرقابة التشريعية

ويمكن أن يتيح المشرعون على وضع سياسات قائمة على الأدلة، كما أن بإمكانهم استخدام بيانات التعداد وسجلات التصاريح المحلية لتحديد المناطق التي تحتاج إلى أكبر قدر من السكن، وإعانات مستهدفة وفقاً لذلك، إذ أن بعض المدن تحتاج إلى تقارير سنوية عن إنتاج المساكن من الإدارات التي تخطط لقياس التقدم المحرز نحو تحقيق الأهداف، ويمكن للجان الرقابة التشريعية أن تستخدم هذه البيانات لتصحيح السياسات مثل زيادة نسبة التثبيت في الهياكل الأساسية.

الابتكارات في مجال إدارة المجتمعات المحلية والتزوير التشاركي

وتبرز آليات ديمقراطية جديدة لإعطاء المواطنين مزيدا من التأثير المباشر على النتائج التشريعية، بينما تخصص عمليات الميزنة القائمة على المشاركة أموالا عامة تستند إلى أصوات المجتمعات المحلية، بما في ذلك في كثير من الأحيان مشاريع الإسكان والهياكل الأساسية، وتخول تشريعات تمكينية للمجتمعات المحلية، وتسمح للمنظمات غير الربحية بأن تحافظ على ملكية الأراضي، وتضمن تحمل التكاليف الدائمة، بينما أنشأت بعض المدن " تجمعات تخطيط " أو " مجالس إعادة بناء المجتمعات المحلية " التي تقدم المشورة رسميا لمجلس المدينة بشأن التأثير في مجال التجارب على الأراضي.

خاتمة

فالسلطة التشريعية ليست مجرد قيود خارجية على الأسواق، بل هي قوة بناءة تحدد حدود إمكانية السكن والتنمية الحضرية، وتضع القوانين التي تصدرها مجالس المدن، والهيئات التشريعية الحكومية، ويضع الكونغرس قواعد للتقويم الذي يمكن أن يبني ما ينمو من حيث، وكيف، وتنتج هذه الخيارات التشريعية ليس فقط الشكل المادي للمدن بل أيضاً الفرص الاجتماعية والاقتصادية التي يتيحها سكانها.

For further reading on zoning reform and its impacts, see the American Planning Association’s overview of state-level zoning reform trends and the Brookings Institution’s analysis of housing market dynamics. For insights on the role of building codes in affordable housing, refer to [4]