Table of Contents

Законодателната власт е основният механизъм, чрез който обществата кодират своите ценности и приоритети за земеползване, жилищно настаняване и градски растеж. От законите за зониране, които определят състава на квартала до данъчните стимули, които оформят небесни линии, законите, приети от федералните, държавните и местните органи създават рамката, в която градовете се разширяват, свиват и трансформират. Разбирането на начина, по който законодателните органи упражняват този орган е от съществено значение за всеки, който се стреми да тълкува текущите тенденции в жилищните сгради, да предвижда бъдещи промени в политиката или да се застъпва за по-справедливи градски среди.

Законодателният инструмент за политиката на жилищно настаняване

Най-преките инструменти включват регулации за зониране, мерки за стабилизиране на наема, програми за субсидиране и строителни кодове. Всеки от тези инструменти взаимодейства с пазарните сили и социалната динамика, като често създава резултати, които оформят общностите в продължение на десетилетия.

Зониране: Основният регламент за земеползването

Зониращи закони разделят общинската територия на области с разрешени употреби, плътности, височини на сгради и изисквания за спънки. Произходът в началото на ХХ век с приемането на Евклидово зониране (наречен след делото на Върховния съд Село Евклид срещу Амблер Реалти Ко., 1926], тези наредби станаха гръбнака на американското градско планиране. Докато зонирането може да запази нелегалното положение и отделни несъвместими приложения на земята, например тежката промишленост от неосъзнатототото имущество също има по-тъмно наследство.Освен това се използват и практики за създаване на по-леки зони, като минимални размери на лотариите и забрани за многофазни жилища, използвани за да сепариране на общностите по доходи и раса.

Стабилизация и контрол на наема

Над 200 общини в САЩ имат някаква форма на регулиране на наема, най-вече Ню Йорк Сити, Сан Франциско и Лос Анджелис. Защитниците твърдят, че контрола върху наема осигурява стабилност и предотвратява изместването; критиците твърдят, че той обезкуражава ново строителство и води до влошаване на жилищния фонд. Ефективността на тези политики зависи в голяма степен от техния специфичен дизайн, като например разпоредби за контрол, срокове за освобождаване от данъци за нови сгради и индексиране на инфлацията. Законодателните органи трябва да претеглят тези търговски позиции при изработване на регулации за наем.

Жилищни субсидии и стимули за производство

Преките субсидии, като например федералната секция 8 Voucher програма за жилищна помощ и нискополезния данъчен кредит (LIHTC), имат за цел да закрият разликата между пазарните наеми и това, което могат да си позволят домакинствата с ниски доходи. LIHTC, която е била приета като част от Закона за данъчна реформа от 1986 г., е особено влиятелна: финансира изграждането и рехабилитацията на достъпни жилища под наем чрез частни инвестиции.

Кодове и стандарти за строителство

Законодателно приетите строителни кодекси установяват минимални изисквания за структурна цялост, пожарна безопасност, енергийна ефективност и достъпност. Макар че са от съществено значение за обществената безопасност, прекалено преписивните кодове могат да увеличат разходите за строителство и да забавят завършването на проекта. Моделите на Международния съвет за кодекс (ICC) са широко приети от държавите и населените места, но измененията варират значително. Някои законодатели са приели "рехабилитни кодове," които тласкат отвъд базовите енергийни показатели за справяне с климатичните цели. Балансът между безопасността и тежестта на разходите е постоянно законодателно предизвикателство.

Проекти за градско развитие и вземане на законодателни решения

Големи проекти за градско развитие, като транзитни коридори, спортни стадиони, смесени райони за използване и обществени жилища, реконструкции и обществени жилища, несъмнено продължават без законодателна ангажираност.

Процеси на одобрение и въвеждане на общността

Най-големите промени изискват законодателни одобрения, като например възстановяване, условно разрешение за използване или преглед на проекта. Тези процеси често включват публични изслушвания, оценки на въздействието върху околната среда и преговори с общностни групи. Степента на законодателен надзор варира в широк мащаб: в някои градове градският съвет трябва да гласува по всеки проект над определен размер; в други, планиране комисии или административен персонал са делегирани органи. Законодателният процес може да бъде shortneck, че забавя проекти в продължение на години или форум, който гарантира общностен глас се чува. Скорошни реформи в държави като Калифорния и Орегон са се опитали да рационализират одобрението за жилищни проекти, които отговарят на възможностите за достъпност или устойчивост цели, често pretamping местен контрол.

Финансови инструменти: TIF, специални райони и данъчни облекчения

Законите създават финансови механизми за управление на развитието. Данъчната такса (Файненшълд) позволява на общините да завземат бъдещи приходи от данък върху имота от определена площ, за да плащат подобрения в инфраструктурата. Специалните области за оценка на такси върху собствениците на имоти, които се възползват от нова инфраструктура (напр. тротоари, улично осветление). Имуществените данъци, като например 421-а програма на Ню Йорк, предоставят временни данъчни намаления за ново строителство на жилища. Всеки инструмент е разрешен от държавата, която позволява законодателство, и специфичните условия за узаконяване, географски граници, изисквания за достъпност на местните законодателни органи. Дизайнът на тези стимули има дълбок ефект върху това кои видове проекти се извършват в крайна сметка.

Проучване на случая: Нов урбанизъм и транзитно-ориентирано развитие

Движението "Нов градус," което се застъпва за човешки мащаб, смесено използване, квартали, които могат да се движат, придоби законодателна сила чрез регулации и политики за развитие, ориентирани към транзит. Например град Портланд, Орегон, прие цялостен план, който насърчава по-голяма плътност по транзитните коридори и изисква минимални съотношения на подовата площ за паркиране. По същия начин щата Калифорния премина Сената Бил 50 (провали се през 2020 г., но по-късно преопаковани) за мандат за повишаване на транзитните станции. Тези законодателни действия не са просто технически корекции; те представляват философско изместване от автоцентрични подградски разлив и към компактни, ресурсно ефективни градски форми. Успехът на тези политики зависи от последователното проследяване на законодателните мерки, адекватно финансиране за обществения транзит и механизми, за да се гарантира, че новото развитие включва достъпни единици.

Предизвикателствата: Собствен капитал, устойчивост и политически ограничения

Въпреки че законодателната власт може да бъде използвана за прогресивни резултати в градския сектор, тя също е изправена пред значителни пречки.

Нимбиизъм и законодателна залавяне

Невръх-в моя-заден двор (NIMBY) опозицията остава една от най-големите пречки пред производството на жилища. Съществуващите собственици често се противопоставят на новото развитие на жилищата, особено достъпни чрез законодателни канали, като например изискване на свръх-множествените съвети за резониране или налагане на прекалено строги екологични прегледи. Държавните законодатели започнаха да се отблъскват от местните NIMBYism чрез изпреварване на някои местни правомощия, както се вижда в Орегон къща Бил 2001 (2019), които легализирани duplexes, тройки и четириплексове в предишни еднофамилни зони в цялата страна. Въпреки това, preemption себе си повдига въпроси за местната автономия и демократична легитимност.

Достъпност срещу производство: Законодателната търговия

Политиките, които изискват възможност за предоставяне на достъп, например в дългосрочен план (за да се изисква процент от единиците да бъдат достъпни) или контрол на наема, могат да намалят финансовата жизнеспособност на ново строителство. Някои икономисти твърдят, че тези регламенти потискат предлагането и следователно влошават достъпността в дългосрочен план. Други твърдят, че без такива мандати, развитието на пазарните цени не произвежда жилища за домакинствата с ниски доходи. Законодателните органи трябва да калибрират изискванията, за да избегнат обезкуражаване на инвестициите, като същевременно гарантират справедливи резултати. Емпирични доказателства от градове като Сиатъл и Бостън предполагат, че добре проектираните зони за включване могат да запазят квартали със смесени доходи без значително забавяне на развитието, но специфичните проценти за включване, таксите за in-lieu и географската приложимост значително.

Мандати за устойчивост и устойчивост на климата

Законите все повече включват климатичните цели в политиката за жилищно строителство и развитие. Строителните кодекси, които изискват инфраструктура за зареждане на електрически превозни средства, покриви, готови за слънчева енергия или високи стандарти за изолация могат да намалят въглеродните отпечатъци, но също така и да повишат разходите за строителство. Някои градове са приели всички електрически строителни наредби, забрана на природния газ в новата конструкция. Законите за управление на наводнения ограничават развитието в уязвимите райони. Законодателното предизвикателство е да се ускори прехода към устойчиво развитие, без да се затруднят жилищните условия да бъдат недостъпни.

Бъдещето на законодателната власт в градското развитие

Няколко нови тенденции променят начина, по който законодателите подход жилища и градско развитие. Растящото използване на данни анализ, увеличаване на мандатите за жилищно настаняване на държавно ниво и тласъкът за облагане на стойността на земята всички представляват значителни промени в законодателния пейзаж.

Отпуснато едночленно семейство

Един от най-следствените законодателни тенденции в САЩ е движението за легализиране на по-висока плътност в кварталите исторически запазени за еднофамилни домове. Градове като Минеаполис (2018), Портланд (2019), и Сиатъл са елиминирани или модифицирани еднофамилни зони, за да се позволи duplexes, тройки и четириплексове. Държавни сметки в Калифорния, Орегон, Вашингтон и Вермонт допълнително са бутнали плика. Тези закони често са оправдани като отговор на жилищните кризи и оневиняване на исторически расова изолация. Въпреки това, прилагането е сложно: свободни земя е оскъдна в много такива квартали, и действителното количество на нови жилища, построени по тези реформи остава скромно в краткосрочен план. Законодателните органи са сега натоварени с съединяване на тези зониране промени с други политики, като например рационализирани неоптим и финансиране за ADUs да реализират своя потенциал.

Данъчно облагане и данъчна реформа на земята

Някои икономисти и поддръжници на градското планиране предлагат прехвърляне на данък върху имотите от сгради (подобрения) към земя, като твърдят, че това стимулира развитието на недостатъчно използвани парцели, като същевременно наказва спекулативното стопанство. Пенсилвания използва данък върху земята в няколко града, и юрисдикции като Харисбург са видели увеличаване на инфлацията след приемането на такива реформи. Въпреки това, преминаването към данък върху стойността на земята изисква законодателни действия на държавно равнище за промяна на базовите устави. Тя също така е изправена пред политически пречки, защото може да прехвърли данъчната тежест от собствениците на жилища (които са подобрили собствеността си) към собствениците на земи (включително тези, които притежават свободни партиди или парцели с ниска плътност).

Законодателно предотвратяване и регионална координация

Напрежението между местния контрол на земеползването и регионалните нужди на жилищата доведе до увеличаване на държавната preption of local zoning authority. Масачузетс . Глава 40Б, която позволява на разработчиците да заобикалят местните зони в градовете, които нямат достатъчно достъпни жилища, е дългогодишен пример. По-скоро, Калифорния . Жилищна отчетност Закон и Builderer remedy (незаконодатели от 2019 г.) позволяват на разработчиците да оспорват местните отрицания, които противоречат на държавната правна уредба. Докато тези предохранителни мерки могат да ускорят производството на жилища, те също така генерират ответ от предградските общности. Дългосрочната траектория може да включва официално признати регионални органи за планиране със законодателни зъби, като например Портланд Metro Council, който има правомощия над градския растеж и регионалното планиране на транспорта.

Законодателен надзор на данните

Например, депутатите могат да използват данни за броя на парцелите и за местните сгради, за да определят районите с най-голяма нужда и целеви субсидии съответно. Някои градове изискват годишни доклади за производството на жилища от отделите за планиране, за да се прецени напредъкът към целите. Законодателните надзорни комисии могат да използват тези данни, за да коригират политиките, например повишаване на процентите за включване или намаляване на изискванията за паркиране. Предизвикателството е да се гарантира, че инфраструктурата за данни е стабилна и че законодателите имат аналитичен капацитет да го интерпретират. Вярата в данните не замества политическата преценка, но може да помогне за наземното дебати в емпиричната реалност, а не а а а анекдот.

Иновации в управлението на Общността и Зониране на участващите държави

Нови демократични механизми се появяват, за да дадат на гражданите по-директно влияние върху законодателните резултати. Процесите на бюджетиране на участието разпределят публични средства въз основа на общностни гласове, често включително жилищни и инфраструктурни проекти. Ценните тръстове на Общността (CLTs) са упълномощени от държавата, която дава възможност за законодателство и позволява на организациите с нестопанска цел да държат земя в доверие, гарантираща постоянна достъпност. Някои градове са създали "планингови асамблеи" или "съвети за близост," които официално съветват градския съвет за решения за ползване на земя. Тези законодателни експерименти имат за цел да намалят влиянието на разработчиците-подкрепени лобисти и да усилят исторически маргинализирани гласове.

Заключение

Законодателната власт не е само външно ограничение на пазарите; тя е конструктивна сила, която определя границите на възможностите за жилищно и градско развитие. Законите, приети от градски съвети, държавни законодатели и Конгреса, установяват правилата на играта, определящи кои могат да изградят, къде и как. Резултатът от тези законодателни избори оформя не само физическата форма на градовете, но и социалните и икономическите възможности на жителите им. Разумното законодателство може да насърчи приобщаващото, устойчиво и жизнено общество; слабо замислените или стагниращи закони, които продължават да съществуват в голяма степен, да се разпрострят и да се разпадат, както градското население расте, така и климатът се засилва, необходимостта от интелигентни, адаптивни и справедливи законодателни интервенции стават все по-належащи. Бъдещето на нашите градове, в голяма степен, върху мъдростта и смелостта на законите, които пишат правилата.

За по-нататъшно четене на реформите за зониране и въздействията му вж. Американската асоциация за планиране на държавно ниво (Coning Reform tends] и Brookings Институцията (Cursistance) анализира динамиката на пазара на жилища. За прозрения относно ролята на строителните кодове в достъпни жилища, вж. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .