Как местните закони влияят на правата ти като наемател

Защо местните закони определят твоите права на настойничество

Даване под наем на дом е един от най-значимите финансови ангажименти повечето хора правят. Въпреки това много наематели поемат техните права са еднакви в цялата страна. В действителност, правата си като наемател зависи силно от специфичните закони на вашия щат, окръг, и град. Докато федералното право осигурява базовата линия . Като Закона за справедливото неподчинение на забраната за дискриминация . . . . . Те уреждат всичко от колко наемодателят може да таксува за депозит сигурност колко бързо те трябва да го върне, какви ремонти те трябва да направи, и как те могат законно да ви изгони.

Неправилно е да игнорирате местните разпоредби да ви оставят уязвими. Клауза за наем, която изглежда нечестна може да бъде всъщност незаконна във вашата юрисдикция. Обратно, наемодателя&# 8217; търсенето може да бъде напълно законно, където живеете, но незаконно само на няколко километра. Разбиране как местните закони оформят вашия опит под наем не е просто недобросъвестен съвет, това е съществена защита за вашия дом, вашите финанси, и вашия мир на ума.

Слойовете на закона на наемателите: Федерален, щат и Местен

Законите на Федералните закони определят непрехвърляеми стандарти. Законът за справедливото жилище забранява дискриминацията, основана на раса, цвят, национален произход, религия, пол, фамилен статут и увреждане. Службите на Министерството на правосъдието на САЩ прилага този закон. Държавните закони добавят друг слой, често дават на наемателите повече права, отколкото изисква федералният закон. Например, много държави изискват от наемодателя да предостави писмен наем, да уточни гратисен период за плащане на наем, и да ограничи закъснелите такси.

Местните закони, които са приети от градски съвети, градски съвети, или изборни мерки за ограбване на избирателите, могат да дадат на наемателите дори по-силна защита. Това са законите, които най-пряко засягат ежедневието: ограничения на контрола на наема, просто-причината за освобождаване правила, задължително преместване помощ, и изисквания за инспекция. Те варират широко. Наемател в Сиатъл се ползват с различни права, отколкото наемател в Хюстън. Дори в същия метрополитен район, град като Oakland може да има наематели защита, че съседните предградия не.

Защо местните закони имат най - голямо значение

Тъй като държавните и федерални закони определят само минимални стандарти, местните закони често определят действителните наематели на сила. А щатски закон може да се каже, че хазяинът трябва да върне депозит за сигурност в рамките на 30 дни, но един градски наредба може да намали това до 14 дни и да изисква itemized удръжки. Местните жилищни отдели също така предоставят инспектори и медиатори, които се справят жалби.

Общи видове местни закони за наемателите

Местните наредби обикновено се отнасят до най-често срещаните точки на болка между наемателите и хазяите. Ето и основните категории, които вероятно ще срещнете.

Контрол на наема и стабилизиране на наема

Може би най-известният местен наемен обект защита е контрол на наема. Това ограничава колко наем може да увеличи наем всяка година . В някои случаи, предотвратява увеличение напълно. Градове като Ню Йорк, Сан Франциско, Лос Анджелис, и Вашингтон, D.C., имат някаква форма на контрол на наема. Но правилата се различават. Ню Йорк Сити . Наем Stabilization Закон се прилага за сгради, построени преди 1974 г. с шест или повече единици. Сан Франциско . Наемът обхваща повечето сгради, построени преди 1979 г., дори в състояние като Калифорния, които са преминали щата таван на наема (AB 1482), отделни градове могат да преминат по-строги ограничения. Например, Лос Анджелис офсес контрол се прилага за апартаменти, построени преди октомври 1978 г., с годишни увеличения на потребителските цени.

Ако живеете в зона под наем, Вашият лизинг трябва ясно да се посочи, че единицата е предмет на тези правила. Хазяи трябва да се регистрират с местния борд за наем и може да се изправи пред санкции за незаконни увеличения.

Правила за депозити в ценни книжа

Местните закони често ограничават депозитите за сигурност. Някои държави ограничават депозитите до два месеца наем; градове като много юрисдикции отидете по-далеч. Например, в Сан Франциско, депозитът за необогатен апартамент не може да надвишава един месец наем. В Бостън, лимитът е един месец наем, и наемодателят трябва да плати лихва върху депозита. Местните закони също диктуват колко бързо депозитът трябва да се върне след преместване-навън 14 до 30 дни и изискват комисионни за всякакви удръжки. Нарушаването на тези правила може да доведе до тройна щети в съда.

Процедури за извеждане и справедливи причини

Много градове са . просто причина за изгонване на . Това означава, че наемодателят не може да изгони наемател без законно призната причина, като неплащане на наем, наем нарушение, или собственикът се движат в. Без просто-причина защита, наемодателят в месец до месец наем може да изгони по някаква причина (или не причина) с правилното внимание. Градове като Сиатъл, Портланд, и Бъркли изискват просто причина. Тези закони често също определят минимални срокове за предизвестие . Например, 60 или 90 дни за неопорочаване на преместването като собственик.

Стандарти и поправки за настройка

Всяка юрисдикция има поръчителство на обитаване, което се нуждае от наемодатели, за да поддържа безопасни и санитарни жилища. Местните кодове определят точно какво означава това: работа в нетоп, отопление, електричество, правилното обезвреждане на отпадъци, контрол на вредителите и структурна цялост. Някои градове изискват годишни инспекции (напр., програми за регистрация на наем). Ако наемодателят не успее да направи необходимите ремонти, наемателите могат да имат право да удържат наем, ремонт и приспадане, или да прекратят лизинга. Въпреки това, специфичните процедури варират. В някои места, трябва да даде писмено предизвестие и да позволи разумен период за ремонт преди предприемане на действия. Винаги се консултирайте с местния жилищен отдел или организация за права на наема, преди да се задържи под наем.

Защита на отмъщението на хазяина

Незаконно е наемодателят да напада наемател за упражняване на правата си за докладване на нарушение на кодекса, присъединяване към съюза на наемателите, или оплакване за лоши условия. Местните закони често разширяват защитата на отмъщението над федералните или щатските стандарти. Например, някои градове предполагат отмъщение, ако изгонване се случи в рамките на 60 до 180 дни след като наемател подава жалба. Хазяи трябва след това да докажат, че те са имали законна, не-реталиозна причина.

Разширения на справедливо жилище и борба с дискриминацията

Законът за справедливо жилище обхваща защитени класове на национално ниво. Но местните закони често добавят повече защитени категории, като например източник на доходи (включително раздел 8 ваучери), сексуална ориентация, полова идентичност, имиграционен статус, възраст, или професия. Някои градове също изискват от наемодателя да приеме субсидии или забрана на дискриминация срещу семейства с деца. Например, Сиатъл и Сан Франциско имат го правят по-незаконно да се откаже наемател само защото те използват ваучер за жилище.

Как да изследваш местните си закони

Намирането на местните закони за наемателите не изисква диплома по право. Започнете с тези стъпки.

Посетете официалните правителствени уебсайтове

Вашият сайт на града или на правителството на офшорния свят обикновено има страница за права на жилища или наемател. Потърсете по-долу Съвет за наем, горно . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Консултирайте организации за правна помощ

Групи като Дружеството за правна помощ (Ню Йорк Сити), Правните услуги на Северна Калифорния или Комитета за граждански права често работят горещи линии и клиники за разходка. Те могат да обяснят вашите местни права и да ви помогнат да проектирате писма за търсене.

Посещаване на срещи или работни срещи на Съюза

Тези групи от обикновените хора провеждат семинари, публикуват актуализации на нови наредби и се застъпват за по-силна защита.

Прочетете внимателно Вашия наем

Вашият лизинг може да се отнася до конкретни местни закони . Например, . Тази единица е предмет на Стабилизация на наем . . или . . . депозит, държани по Градски кодекс Глава 123. . Ако вашият лизинг споменава номер на номинал, го погледнете онлайн. Наемът не може да се отмени местно право; ако клауза нарушава местна наредба, тази клауза е невъзможна.

Какво да правиш, ако правата ти са нарушени

Ако смятате, че хазяин е нарушил правата ви, действайте методично.

Документирайте всичко. Съхранявайте копия от вашия лизинг, разписки за наем, имейли, текстови съобщения и снимки на всякакви проблеми.
Изпрати писмена жалба. Използвайте сертифицирана поща или електронна поща с четена разписка.
Свържете се с местния жилищен отдел. Много градове имат служители за управление на кодове, които могат да инспектират вашия екип и да издават заповеди на хазяина.
Позвънете на горещата линия на наемателя. Юридическите организации често имат безплатни горещи линии, които могат да дадат съвети, специфични за вашия град.
Посредническа посредничество. Някои градове предлагат безплатни услуги по посредничество между наематели и наемници чрез центрове за разрешаване на спорове в общността.
Задръжте наема или ремонта и да го изземате само ако местните закони го позволяват. Никога не го правете, без първо да потвърдите процедурата. Грешка може да доведе до изгонване.
Търси легално представителство. Ако въпросът ескалира, адвокат, който специализира в правото на наемател може да помогне.Много работят по такса за извънредни ситуации или предлагат безплатни първоначални консултации.

Специални ситуации: COVID-19, природни бедствия и Мораториуми под наем

По време на пандемията COVID-19, десетки градове и държави, приети временно изгонване мораториуми, закони за замразяване на наем, и защити за наемателите, които не могат да плащат поради загуба на работа. Някои от тези закони остават в сила, макар и в модифицирана форма. Например, Ню Йорк . COVID-19 Програма за подпомагане при непредвидено връщане (CERAP) и Закона за безопасно настаняване на наемателите предотврати изгонвания за неплащане по време на извънредно положение. Наемателите в Лос Анджелис могат да кандидатстват за облекчение на наема и да бъдат защитени от изгонване до определена дата, ако имат висящо заявление.

По подобен начин, след природни бедствия като горски пожари или урагани, местните правителства често издават временни забрани за наем и удължават сроковете за предизвестие.

Споразумения за наем и местно право: Какво да се гледа за

Дори добре написаният договор трябва да се спазва от местните закони.

Последни клаузи за правата: Наемодателят не може да ви накара да подпишете право, предоставено от местното право. Ако лизингът казва . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Незаконни закъснели такси:[ Някои градове слагат закъснели такси (напр. не повече от 50 долара или 5% наем). Наем, който начислява плосък $ 100 такса за закъснение може да бъде незаконен.
Ранни санкции за прекратяване:[ Ако нарушите договор за наем поради домашно насилие, военно разполагане или опасни условия, много местни закони ви позволяват да прекратите без наказание.
Изисквания за уведомяване в Entry: Хазяи трябва да дадат разумно предизвестие, преди да влязат във вашия блок по 24 до 48 часа, но някои градове изискват писмено известие.

Ресурси, които всеки наемател трябва да знае

Няколко надеждни източници могат да ви помогнат да разберете и да приложите правата си.

HUD Tenants Rights Page . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Nolo год. на Тенант Law Center . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Local Bar Association . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Главният прокурор на щата Office[[FLT:]] . . публикува наем-наематели и налага закони за защита на потребителите.

Тенант Юниън / Наематели Заедно[ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Общност правни услуги . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Заключение

Местните закони са основата на правата на наемателите. Те определят колко наем може да се вдигне, колко бързо трябва да се върне депозит за сигурност, какви ремонти трябва да направи хазяинът, и как изгонвания могат да процедират. Докато федералните и държавни закони осигуряват предпазна мрежа, това е вашият град или окръжно правителство, което притежава най-пряка власт над вашия опит под наем. Отделяйки време да се търси наредбите, които се прилагат към вашия адрес е малка инвестиция, която може да ви спести от сериозни финансови и емоционални стрес. Бъдете информирани, документирайте всичко, и никога не се страхувайте да поискате помощ от много ресурси, предназначени да защитят наемателите.