Πώς οι Τοπικοί Νόμοι Επηρεάζουν τα Δικαιώματα Σας ως Ενοίκου

Γιατί οι Τοπικοί Νόμοι Προσδιορίζουν τα Δικαιώματα της Ένοισής Σας

Εν τούτοις, πολλοί ενοικιαστές αναλαμβάνουν τα δικαιώματά τους είναι ομοιόμορφα σε όλη τη χώρα. Στην πραγματικότητα, τα δικαιώματά σας ως ενοικιαστής εξαρτώνται σε μεγάλο βαθμό από τους συγκεκριμένους νόμους της πολιτείας, της κομητείας και της πόλης σας. Ενώ ο ομοσπονδιακός νόμος παρέχει μια βάση ⁇ όπως η απαγόρευση του Fair Housing Act για τις διακρίσεις ⁇ τοπικές διατάξεις συμπληρώστε τις κρίσιμες λεπτομέρειες.

Μια ρήτρα μίσθωσης που φαίνεται άδικη μπορεί να είναι πραγματικά παράνομη στη δικαιοδοσία σας. Αντίθετα, μια σπιτονοικοκυρά ’ s ζήτηση μπορεί να είναι απολύτως νόμιμη όπου ζείτε, αλλά παράνομη μόλις λίγα μίλια μακριά. Κατανόηση πώς οι τοπικοί νόμοι διαμορφώνουν την εμπειρία ενοικίασης σας δεν είναι μόνο καλή συμβουλή ⁇ είναι απαραίτητη προστασία για το σπίτι σας, τα οικονομικά σας, και την ειρήνη του μυαλού σας.

Οι Layers of Tenant Law: Ομοσπονδιακός, Κράτος, και Τοπικός

Ο νόμος περί ένοιξης λειτουργεί σε τρία επίπεδα. Ομοσπονδιακοί νόμοι θέτουν μη διαπραγματεύσιμα πρότυπα. Ο νόμος περί δίκαιης στέγασης απαγορεύει τις διακρίσεις με βάση τη φυλή, το χρώμα, την εθνική προέλευση, τη θρησκεία, το φύλο, το οικογενειακό καθεστώς, και την αναπηρία. Το ]U.S. Department of Justice[[LFT:1]]] επιβάλλει αυτόν το νόμο. Οι νόμοι του κράτους στη συνέχεια προσθέτει ένα άλλο στρώμα, συχνά δίνοντας στους ενοίκους περισσότερα δικαιώματα από ό, τι απαιτεί το ομοσπονδιακό δίκαιο. Για παράδειγμα, πολλά κράτη απαιτούν από τους ιδιοκτήτες να παρέχουν μια γραπτή μίσθωση, να καθορίζουν περιόδους χάριτος για τις πληρωμές ενοικίων, και να περιορίζουν τις καθυστερήσεις τέλη.

Οι τοπικοί νόμοι ⁇ τακτική που ψηφίζονται από δημοτικά συμβούλια, νομαρχιακά συμβούλια, ή ψηφοδέλτια ψηφοδέλτων ⁇ μπορούν να δώσουν στους ενοικιαστές ακόμα ισχυρότερη προστασία. Αυτοί είναι οι νόμοι που επηρεάζουν πιο άμεσα την καθημερινή ζωή: όρια ελέγχου ενοικίων, απλά - επειδή κανόνες έξωσης, υποχρεωτική βοήθεια μετεγκατάστασης, και απαιτήσεις επιθεώρησης.

Γιατί οι Τοπικοί Νόμοι Έχουν μεγαλύτερη Σημασία

Επειδή οι νόμοι του κράτους και του ομοσπονδιακού νόμου καθορίζουν μόνο τα ελάχιστα πρότυπα, οι τοπικοί νόμοι συχνά καθορίζουν την πραγματική ισχύ που έχουν οι ενοικιαστές. Ένας νόμος του κράτους θα μπορούσε να πει ότι ένας ιδιοκτήτης πρέπει να επιστρέψει μια εγγύηση μέσα σε 30 ημέρες, αλλά μια διάταξη της πόλης μπορεί να μειώσει αυτό σε 14 ημέρες και να απαιτήσει την αφαίρεση στοιχείων.

Κοινοί τύποι τοπικών νόμων εν ενεργεία

Οι τοπικές διατάξεις συνήθως αντιμετωπίζουν τα πιο κοινά σημεία πόνου μεταξύ ενοικιαστών και ιδιοκτήτες.

Έλεγχος και Σταθεροποίηση Ενοικίων

Ίσως η πιο γνωστή προστασία των ενοικιαστών είναι ο έλεγχος ενοικίων. Αυτό περιορίζει πόσο ένας ιδιοκτήτης μπορεί να αυξήσει το ενοίκιο κάθε χρόνο ⁇ ή σε ορισμένες περιπτώσεις, αποτρέπει τις αυξήσεις συνολικά. Πόλεις όπως η Νέα Υόρκη, το Σαν Φρανσίσκο, το Λος Άντζελες, και η Ουάσιγκτον, έχουν κάποια μορφή ελέγχου ενοικίων. Αλλά οι κανόνες διαφέρουν. Ο νόμος για τη σταθεροποίηση ενοικίων της Νέας Υόρκης εφαρμόζεται σε κτίρια που έχουν κατασκευαστεί πριν από το 1974 με έξι ή περισσότερες μονάδες. Το διάταγμα ενοικίου του Σαν Φρανσίσκο καλύπτει τα περισσότερα κτίρια που έχουν κατασκευαστεί πριν το 1979. Ακόμα και σε μια πολιτεία όπως η Καλιφόρνια, η οποία πέρασε ένα κρατικό ανώτατο όριο ενοικίου (AB 1482), μεμονωμένες πόλεις μπορούν να περάσουν αυστηρότερα όρια.

Εάν ζείτε σε μια ελεγχόμενη από το ενοίκιο περιοχή, μίσθωση σας πρέπει να δηλώσει σαφώς ότι η μονάδα υπόκειται σε αυτούς τους κανόνες. Οι ιδιοκτήτες γης πρέπει να εγγραφείτε στο τοπικό συμβούλιο ενοικίασης και να αντιμετωπίσει κυρώσεις για παράνομες αυξήσεις. Οι ένοικοι μπορούν να υποβάλουν καταγγελίες και συχνά να λάβουν επιστροφές για υπερχρεώσεις.

Κανονισμοί για τις καταθέσεις ασφαλείας

Οι τοπικοί νόμοι συχνά καλύπτουν τις καταθέσεις τίτλων. Ορισμένες πολιτείες περιορίζουν τις καταθέσεις σε δύο μήνες ενοίκιο, πόλεις όπως [[LFT:0]] πολλές δικαιοδοσίες[[LFT:1]] προχωρούν περαιτέρω. Για παράδειγμα, στο Σαν Φρανσίσκο, η κατάθεση για ένα ανεπίπλυτο διαμέρισμα δεν μπορεί να υπερβαίνει το ενοίκιο ενός μήνα. Στη Βοστώνη, το όριο είναι το ενοίκιο ενός μήνα, και ο ιδιοκτήτης πρέπει να πληρώσει τόκους για την κατάθεση. Οι τοπικοί νόμοι υπαγορεύουν επίσης πόσο γρήγορα η κατάθεση πρέπει να επιστραφεί μετά τη μετακίνηση-από 14 έως 30 ημέρες ⁇ και απαιτούν στοιχεία αποδείξεις για τυχόν εκπτώσεις.

Διαδικασίες εκτροπής και απαιτήσεις για το δίκαιο λόγο

Αυτό σημαίνει ότι ένας ιδιοκτήτης δεν μπορεί να διώξει έναν ενοικιαστή χωρίς νομικά αναγνωρισμένο λόγο, όπως η μη καταβολή ενοικίου, η παραβίαση μίσθωσης, ή ο ιδιοκτήτης που κινείται μέσα. Χωρίς ακριβώς-επειδή προστασία, ένας ιδιοκτήτης σε ένα μήνα-σε-μήνα μίσθωση μπορεί να εκδιώξει για οποιοδήποτε λόγο (ή κανένας λόγος) με σωστή ειδοποίηση. Πόλεις όπως το Σιάτλ, Πόρτλαντ, και Μπέρκλεϊ απαιτούν ακριβώς αιτία. Αυτοί οι νόμοι συχνά καθορίζουν επίσης ελάχιστες περιόδους ειδοποίησης - για παράδειγμα, 60 ή 90 ημέρες για μια μη-αποτυχημένη έξωση όπως μια μετακίνηση ιδιοκτήτη.

Πρότυπα και επισκευές για τη διατήρησή της

Κάθε δικαιοδοσία έχει μια “εγγύηση κατοικησιμότητας” που υποχρεώνει τους ιδιοκτήτες να διατηρούν ασφαλή και υγειονομική στέγαση. Οι τοπικοί κωδικοί καθορίζουν ακριβώς τι σημαίνει αυτό: εργασία υδραυλικών, θέρμανσης, ηλεκτρικής ενέργειας, σωστή διάθεση απορριμμάτων, έλεγχος των επιβλαβών οργανισμών, και δομική ακεραιότητα. Μερικές πόλεις απαιτούν ετήσιες επιθεωρήσεις (π.χ., προγράμματα ενοικίασης). Αν ένας ιδιοκτήτης δεν κάνει τις απαραίτητες επισκευές, οι ενοικιαστές μπορεί να έχουν το δικαίωμα να παρακρατήσουν ενοίκιο, επισκευή και έκπτωση, ή να τερματίσουν τη μίσθωση. Ωστόσο, οι συγκεκριμένες διαδικασίες διαφέρουν. Σε ορισμένα μέρη, θα πρέπει να δώσετε γραπτή ειδοποίηση και να επιτρέψετε ένα εύλογο χρόνο για την επισκευή πριν από την ανάληψη δράσης.

Προστασία Αντιποίνων του σπιτονοικοκύρη

Είναι παράνομο για έναν ιδιοκτήτη να εκδικηθεί έναν ενοικιαστή για την άσκηση των δικαιωμάτων του ⁇ αναφέροντας μια παραβίαση κώδικα, την ένταξη σε ένα σωματείο ενοικιαστών, ή παραπονούμενος για τις κακές συνθήκες. Οι τοπικοί νόμοι συχνά επεκτείνουν τις αντιποίνων προστασία πέρα από τα ομοσπονδιακά ή κρατικά πρότυπα. Για παράδειγμα, ορισμένες πόλεις υποθέτουν αντίποινα εάν μια έξωση συμβεί εντός 60 έως 180 ημερών μετά από μια καταγγελία ενοικιαστών.

Δίκαιη στέγαση και επεκτάσεις κατά των διακρίσεων

Αλλά οι τοπικοί νόμοι συχνά προσθέτουν πιο προστατευμένες κατηγορίες, όπως πηγή εισοδήματος (συμπεριλαμβανομένων των κουπονιών του Τμήματος 8), σεξουαλικός προσανατολισμός, ταυτότητα φύλου, καθεστώς μετανάστευσης, ηλικία, ή επάγγελμα. Μερικές πόλεις απαιτούν επίσης από τους ιδιοκτήτες να δέχονται επιδοτήσεις ενοικίου ή να απαγορεύουν διακρίσεις σε βάρος οικογενειών με παιδιά. Για παράδειγμα, το Σιάτλ και το Σαν Φρανσίσκο έχουν \"πηγή εισοδήματος\" προστασία που καθιστά παράνομη την άρνηση ενός ενοικιαστή μόνο και μόνο επειδή χρησιμοποιούν μια δωροεπιταγή στέγασης.

Πώς να Ερευνήσετε τους Τοπικούς Εντατικούς Νόμους σας

Η εύρεση των τοπικών νόμων ενοικιαστών δεν απαιτεί πτυχίο νομικής. Ξεκινήστε με αυτά τα βήματα.

Επισκεφθείτε τις ιστοσελίδες της επίσημης κυβέρνησης

Η ιστοσελίδα της πόλης ή της κομητείας σας έχει συνήθως μια σελίδα στέγασης ή δικαιωμάτων ενοικιαστών. Αναζητήστε για “Rent Board,” “Tenant Assistance” ή “Housing Department”. Πολλές πόλεις δημοσιεύουν οδηγούς απλής γλώσσας, δειγματοληπτικά γράμματα και συχνές ερωτήσεις. Για παράδειγμα, το [[LFT:0]]San Francisco Tenants Union[ παρέχει περιεκτικούς πόρους. Για ομοσπονδιακές πληροφορίες, το [[LFT:2]U.S. Department of Housing and Urban Development[[LFT:3]] έχει φυλλάδια για τα δικαιώματα ενοικιαστών.

Συμβουλευτείτε τους Οργανισμούς Νομικής Βοήθειας

Οι μη κερδοσκοπικές κλινικές νομικής βοήθειας προσφέρουν δωρεάν ή χαμηλού κόστους συμβουλές. Ομάδες όπως η Νομική Εταιρεία Βοήθειας (New York City), οι νομικές υπηρεσίες της Βόρειας Καλιφόρνιας, ή η Επιτροπή Δικηγόρων για τα Δικαιώματα του Πολίτη συχνά λειτουργούν γραμμές και halk-in κλινικές.

Να παρακολουθήσετε τις Συνελεύσεις ή τα Εργαστήρια της Ένωσής σας

Πολλές πόλεις έχουν σωματεία ενοικιαστών ή ενώσεις. Αυτές οι ομάδες βάσης-ρίζες λειτουργούν εργαστήρια, δημοσιεύουν ενημερώσεις για νέες διατάξεις, και συνηγορούν για ισχυρότερη προστασία.

Διαβάστε τη Μόνη Σας Προσεκτικά

Η μίσθωση σας μπορεί να αναφέρει συγκεκριμένους τοπικούς νόμους ⁇ για παράδειγμα, «Αυτή η μονάδα υπόκειται στο διάταγμα σταθεροποίησης ενοικίων» ή «καταβολή ασφάλειας που τηρείται ανά δημοτικό κώδικα κεφάλαιο 123.» Αν η εκμίσθωση σας αναφέρει έναν αριθμό διάταξης, αναζητήστε τον online. Η εκμίσθωση δεν μπορεί να παρακάμψει το τοπικό δίκαιο.

Τι να Κάνετε αν τα Δικαιώματα σας Παραβιάζονται

Αν πιστεύετε ότι ένας ιδιοκτήτης παραβίασε τα δικαιώματά σας, ενεργήστε μεθοδικά.

1. Τεκμηριώστε τα πάντα. Διατηρήστε αντίγραφα της μίσθωσης, αποδείξεις ενοικίων, email, μηνύματα κειμένου, και φωτογραφίες από τυχόν προβλήματα.
2. Αποστολή γραπτής καταγγελίας. Χρησιμοποιήστε πιστοποιημένο ταχυδρομείο ή email με μια αναγνώσιμη απόδειξη. Δηλώστε το πρόβλημα σαφώς και αναφέρετε τον συγκεκριμένο νόμο που πιστεύετε ότι παραβιάζεται.
3. Επικοινωνήστε με το τοπικό τμήμα στέγασης σας. Πολλές πόλεις έχουν αξιωματικούς επιβολής κώδικα που μπορούν να επιθεωρήσουν τη μονάδα σας και να εκδώσουν εντολές στον ιδιοκτήτη.
4. Καλέστε μια τηλεφωνική γραμμή ενοικιαστών. Οι οργανισμοί παροχής νομικής βοήθειας συχνά έχουν δωρεάν τηλεφωνικές γραμμές που μπορούν να δώσουν συμβουλές ειδικά για την πόλη σας.
5. Σχετική διαμεσολάβηση. Ορισμένες πόλεις προσφέρουν δωρεάν υπηρεσίες διαμεσολάβησης μεταξύ ενοικιαστών και ιδιοκτητών μέσω κέντρων επίλυσης διαφορών της κοινότητας.
6. Επιφύλαξη ενοικίου ή επισκευής και αφαίρεσης ⁇ μόνο αν το επιτρέπουν οι τοπικοί νόμοι σας. Ποτέ μην το κάνετε αυτό χωρίς να επιβεβαιώσετε πρώτα τη διαδικασία.
7. Αναζητήστε νομική εκπροσώπηση. Αν το ζήτημα κλιμακωθεί, ένας δικηγόρος που ειδικεύεται στο δίκαιο των ενοικιαστών μπορεί να βοηθήσει.

Ειδικές Καταστάσεις: COVID-19, Φυσικές Καταστροφές και Ενοικιαστικά Μορατόρια

Κατά τη διάρκεια της πανδημίας COVID-19, δεκάδες πόλεις και κράτη θέσπισαν προσωρινά μορατόριουμ έξωσης, νόμους πάγωμα ενοικίων, και προστασία για τους ενοίκους που δεν μπορούσαν να πληρώσουν λόγω απώλειας θέσεων εργασίας. Μερικοί από αυτούς τους νόμους παραμένουν σε ισχύ, αν και σε τροποποιημένη μορφή. Για παράδειγμα, το πρόγραμμα βοήθειας ενοικίασης έκτακτης ανάγκης COVID-19 της Νέας Υόρκης (CERAP) και ο νόμος ασφαλούς λιμένα Tenant απέτρεψε τις εξώσεις για μη πληρωμή κατά τη διάρκεια της κατάστασης έκτακτης ανάγκης. Οι ενοικιαστές στο Λος Άντζελες μπορεί να εξακολουθούν να υποβάλουν αίτηση για ανακούφιση ενοικίου και προστατεύονται από έξωση μέχρι μια ορισμένη ημερομηνία εάν έχουν μια εκκρεμούσα αίτηση.

Παρόμοια, μετά από φυσικές καταστροφές όπως πυρκαγιές ή τυφώνες, οι τοπικές κυβερνήσεις συχνά εκδίδουν προσωρινές απαγορεύσεις ενοικίασης και παρατείνουν τις περιόδους προειδοποίησης.

Συμφωνίες μίσθωσης και Τοπικό Δίκαιο: Τι να Φροντίσετε

Ακόμα και μια καλογραμμένη μίσθωση πρέπει να συμμορφώνεται με τους τοπικούς νόμους.

• Ποδηλάτη των ρητρών δικαιωμάτων: Ένας ιδιοκτήτης δεν μπορεί να σας κάνει να υπογράψετε ένα δικαίωμα που χορηγείται από τον τοπικό νόμο. Αν μια μίσθωση λέει “Ο Τέναντ συμφωνεί να παραιτηθεί από όλα τα δικαιώματα για παρακράτηση ενοικίου,” αλλά η πόλη σας επιτρέπει την παρακράτηση ενοικίου για επισκευές, αυτή η ρήτρα είναι άκυρη.
• Παράνομα τέλη καθυστέρησης: Μερικές πόλεις καλύπτουν τέλη καθυστέρησης (π.χ., όχι περισσότερα από $50 ή 5% του ενοικίου). Μια μίσθωση που χρεώνει ένα επίπεδο τέλος καθυστέρησης $100 μπορεί να είναι παράνομη.
• Πρόωρη ποινή τερματισμού: Αν σπάσεις μια μίσθωση λόγω ενδοοικογενειακής βίας, στρατιωτικής ανάπτυξης, ή μη ασφαλείς συνθήκες, πολλοί τοπικοί νόμοι σε αφήνουν να τερματίσεις χωρίς ποινή.
• Απαιτήσεις γνωστοποίησης εισόδου: Οι ιδιοκτήτες γης πρέπει να δώσουν εύλογη ειδοποίηση πριν εισέλθουν στη μονάδα σας ⁇ συνήθως 24 με 48 ώρες, αλλά ορισμένες πόλεις απαιτούν γραπτή ειδοποίηση.

Πόροι Κάθε Ενάγων πρέπει να Γνωρίζει

Αρκετές αξιόπιστες πηγές μπορούν να σας βοηθήσουν να κατανοήσετε και να επιβάλετε τα δικαιώματά σας.

• Hud Tenants Rights Page ⁇ Επισκόπηση των ομοσπονδιακών προστατευσεων και των συνδέσμων με τα τοπικά γραφεία HUD.
• Κέντρο Δίκαιου Ενεχύρου του Νόλο ⁇ Απλό-αγγλικά άρθρα για καταθέσεις ασφαλείας, εξώσεις και κατοικησιμότητα, ενημερωμένα με πληροφορίες που αφορούν συγκεκριμένα το κράτος.
• Τοπικός Δικηγορικός Σύλλογος ⁇ Πολλοί προσφέρουν υπηρεσίες παραπομπής δικηγόρου για θέματα ενοικιαστών, συχνά με μια αρχική διαβούλευση χαμηλού κόστους.
• Γραφείο Γενικού Εισαγγελέα ⁇ Δημοσιεύει εγχειρίδια ιδιοκτήτη-τενεκέ και επιβάλλει νόμους προστασίας των καταναλωτών.
• Tenant Union / Tenants Together[[LFT:1]] ⁇ Ο οργανισμός δικαιωμάτων ενοικιαστών της Καλιφόρνιας παρέχει πρότυπα γράμματα και ενημερώσεις σχετικά με τη νομοθεσία.
• Κοινοτικές Νομικές Υπηρεσίες ⁇ Μη κερδοσκοπικές με γραφεία σε πολλές μεγάλες πόλεις, προσφέροντας δωρεάν νομική βοήθεια για τους ενοικιαστές χαμηλού εισοδήματος.

Συμπέρασμα

Οι τοπικοί νόμοι είναι το θεμέλιο των δικαιωμάτων των ενοικιαστών. Καθορίζουν πόσο ενοίκιο μπορεί να ανέβει, πόσο γρήγορα μια κατάθεση ασφαλείας πρέπει να επιστραφεί, τι επισκευές πρέπει να κάνει ένας ιδιοκτήτης, και πώς εξώσεις μπορεί να προχωρήσει. Ενώ ομοσπονδιακός και πολιτειακοί νόμοι παρέχουν ένα δίχτυ ασφαλείας, είναι η πόλη ή η κυβέρνηση της κομητείας σας που κατέχει την πιο άμεση εξουσία πάνω από την εμπειρία ενοικίασης σας. Λαμβάνοντας το χρόνο για να εξετάσει τις διατάξεις που ισχύουν για τη διεύθυνσή σας είναι μια μικρή επένδυση που μπορεί να σας σώσει από σοβαρή οικονομική και συναισθηματική δυσφορία. Μείνετε ενημερωμένοι, να τεκμηριώσετε τα πάντα, και ποτέ δεν φοβούνται να ζητήσουν βοήθεια από τους πολλούς πόρους που έχουν σχεδιαστεί για την προστασία των ενοικιαστών.