La creciente crisis de la accesibilidad de la vivienda

En todo Estados Unidos y en todo el mundo, la accesibilidad a la vivienda ha surgido como uno de los retos más apremiantes de nuestro tiempo. Los precios de los hogares, los salarios estancados y la persistente escasez de viviendas han empujado el sueño de la propiedad más allá del alcance de muchos, mientras que las cargas de alquiler consumen una proporción cada vez mayor de presupuestos domésticos.

Comprensión de la vivienda

La accesibilidad de la vivienda es fundamentalmente la relación entre los costes de vivienda y los ingresos del hogar. El parámetro estándar, utilizado por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD) y muchas otras agencias, es que los costos de vivienda —incluyendo alquiler o hipoteca, utilidades e impuestos— no deben exceder el 30% de los ingresos brutos de un hogar. Cuando los costos exceden este umbral, las familias enfrentan una carga de costes severas, a menudo forzando los beneficios con otros alimentos, como la educación de transporte.

Según el لрениениентениентентенних, el objetivo=" blank" rel="noopener noreferrer"Consejo para estudios de vivienda de la Universidad de Harvard, un número récord de hogares que se gastan ahora en costos de costo-en 2022, más de 22 millones de hogares que se alquilan.

Estrategias clave para abordar la accesibilidad de la vivienda

Los gobiernos locales disponen de un conjunto de herramientas sólido, que combina los cambios regulatorios, los incentivos financieros y las asociaciones que aprovechan los recursos públicos y privados. A continuación se presentan algunas de las estrategias más adoptadas, con una mirada más profunda sobre cómo funcionan en la práctica.

Zoning inclusivo

Las políticas de zonificación inclusiva (IZ) requieren que los desarrolladores dejen de lado un porcentaje de unidades en nuevos proyectos residenciales para los hogares que ganan por debajo de un determinado umbral de ingresos. Estas políticas pueden ser obligatorias o voluntarias, y a menudo incluyen disposiciones para garantizar que la asequibilidad persista durante décadas. IZ ayuda a crear barrios de ingresos mixtos, reduciendo la pobreza concentrada al mismo tiempo que amplía el suministro de unidades asequibles sin subsidio público directo.

La ordenanza de vivienda de Sanope Francisco, por ejemplo, requiere desarrolladores de proyectos con 10 o más unidades para hacer al menos 12% de unidades asequibles a hogares de bajos o medianos ingresos, o pagar una cuota en lugar. Otras ciudades como Boston y Denver han adoptado modelos similares.Un reto clave es establecer la relación de asequibilidad lo suficientemente alta como para hacer una diferencia sin disuasión total de desarrollo.

Incentivos de desarrollo de viviendas asequibles

Más allá de los requisitos de zonificación, los gobiernos locales ofrecen una serie de incentivos para alentar a los desarrolladores privados a construir viviendas asequibles, como las reducciones de impuestos sobre la propiedad, las tarifas de permisos reducidas, los procesos de revisión acelerados y las subvenciones directas de los fondos fiduciarios locales de vivienda. Al reducir el costo y el riesgo de desarrollo, estos incentivos hacen económicamente viable incluir unidades asequibles en proyectos que de otro modo se comercializarían exclusivamente a precios de lujo.

En Nueva York, el programa de exención de impuestos de 421 (ahora sustituido por Asequible Nueva York) proporcionó una sustancial interrupción de impuestos de propiedad para los desarrollos que incluían unidades asequibles. En Seattle, el programa de Exención de Impuestos Multifamilia (MFTE) ofrece una exención de impuestos de 12 años para nuevos edificios multifamilia que se reservan entre el 20% y el 25% de unidades como asequible.

Políticas de control de alquiler

El control de alquiler —más precisamente, la estabilización de alquiler— limita la cantidad de propietarios pueden aumentar el alquiler anual, a menudo atar aumentos a un índice de precios al consumidor o un porcentaje fijo. Estas políticas tienen como objetivo proteger a los arrendatarios existentes de las caminatas repentinas e inapreciables de alquiler y preservar el stock existente de viviendas asequibles.

Mientras que el control de alquiler puede proporcionar alivio inmediato a los inquilinos, los economistas debaten con frecuencia sus efectos a largo plazo. Un estudio seminal de los investigadores de Stanford encontró que el control de alquiler en San Francisco realmente redujo el suministro general de viviendas de alquiler incentivando a los propietarios para convertir unidades en condominios o alquileres a corto plazo. Por el contrario, los partidarios argumentan que políticas bien calibradas, como las de Nueva York, han ayudado a estabilizar barrios y evitar el equilibrio de propiedades de mantenimiento de propiedades.

Community Land Trusts

Los fideicomisos de tierras comunitarias (CLTs) son entidades sin fines de lucro que adquieren tierras y lo mantienen en confianza, luego lo alquilan a propietarios o desarrolladores para un arrendamiento de tierra nominal. Debido a que la tierra es propiedad del CLT, el costo de la vivienda se separa del costo de la tierra, reduciendo sustancialmente el precio de compra. A cambio, los propietarios de viviendas aceptan restricciones de reventa que mantienen a los futuros hogares asequibles para los compradores posteriores.

Los CLT han demostrado ser eficaces para mantener oportunidades de vivienda asequibles permanentemente. La Champlain Housing Trust en Burlington, Vermont, es una de las CLT más antiguas y más grandes de Estados Unidos, administrando más de 3.000 viviendas asequibles. Otras ciudades, como Atlanta y Washington, D.C., han establecido CLTs con asociaciones de bancos de tierras comunitarias. Los CLT también ayudan a prevenir volteos especulativos y estabilizar los valores de propiedades en zonas de gentr.

Asociaciones entre el sector público y el privado

Las asociaciones entre el sector público y el privado (PPP o P3) reúnen recursos municipales, capital privado y a menudo experiencia sin fines de lucro para desarrollar viviendas asequibles a escala. Estas asociaciones pueden tomar muchas formas: empresas conjuntas donde la ciudad contribuye a la tierra y el desarrollador privado supervisa la construcción; sindicaciones de crédito fiscal donde la ciudad asigna créditos fiscales de vivienda de bajo ingreso (LIHTC); o desarrollos de uso mixto que combinan espacio comercial con unidades asequibles.

Un ejemplo notable es la asociación “Build to Rent” en Austin, Texas, donde la ciudad contribuyó con un excedente para un desarrollo de 200 unidades que beneficiaron a los hogares con un 60% de los ingresos medios de la zona. El desarrollador financió el proyecto con bonos exentos de impuestos y 4% de la equidad LIHTC. Tales colaboraciones pueden acelerar los plazos de los proyectos y aportar conocimientos especializados que los gobiernos locales carecen, pero requieren una supervisión fuerte para asegurar que los beneficios públicos no se diluyan.

Herramientas de política adicionales que obtienen tracción

Más allá de las cinco estrategias básicas esbozadas anteriormente, se están adoptando otros enfoques por los municipios que piensan en el futuro.

Zona de zonificación y eliminación de zozozor de una sola familia

Minneapolis hizo titulares nacionales en 2018 convirtiéndose en la primera ciudad importante para eliminar la zona de una sola familia en toda la ciudad, permitiendo dúplex y triplexes en todos los lotes residenciales. Desde entonces, ciudades como Portland, Oregon y Charlotte, Carolina del Norte, han seguido el traje. Al permitir una mayor densidad, estas reformas aumentan el suministro de viviendas y pueden bajar los precios con el tiempo.

Unidades de Dwelling Adhesivos (ADU)

ADUs —pequeñas unidades de vivienda secundaria en lotes de una sola familia— se ofrece una forma relativamente barata de añadir densidad sin redesarrollo a gran escala. Muchas ciudades han relajado las restricciones de zonificación y los planes de ADU aprobados previamente para fomentar su construcción. En California, la ley estatal ahora requiere ciudades para permitir ADUs, y el estado proporciona programas de préstamo para ayudar a los propietarios de vivienda a financiarlos.

Asistencia para alquileres y servicios de ayuda

Aunque a menudo se considera una responsabilidad federal, algunos gobiernos locales han establecido sus propios programas de asistencia para el alquiler. Por ejemplo, el Programa de Suplementos de Alquiler Local del Distrito de Columbia proporciona vales a hogares de ingresos extremadamente bajos, que superan la brecha entre lo que pueden permitirse y rentas de mercado. Estos programas son costosos pero pueden ser dirigidos a los residentes más vulnerables.

Problemas para abordar la accesibilidad de la vivienda

A pesar de la creatividad y dedicación de los líderes locales, numerosas barreras impiden el progreso. Entender estos desafíos es esencial para diseñar políticas que puedan tener éxito a largo plazo.

Limitada de la financiación y de las restricciones fiscales

Una sola unidad puede costar cientos de miles de dólares para desarrollarse y pueden ser necesarios subsidios operativos durante décadas. La mayoría de los gobiernos locales dependen de un parche de fondos federales (como el Programa de Alianzas de Inversiones de la INIC y las Becas de Bloque de Desarrollo Comunitario), fondos fiduciarios de vivienda estatal, y fuentes de ingresos locales como tasas de inclusión o sobrevalores de impuestos de propiedad.

El objetivo لренитов="https://www.nlchp.org/" target=" blank" rel="noopener noreferrer" Confeccion nacional de vivienda de bajos ingresos efectuada / a título informativo que hay una escasez nacional de más de 7 millones de viviendas de alquiler asequibles para hogares de ingresos extremadamente bajos. Para abordar esta brecha se necesita una inversión mucho más allá de los niveles actuales.

Oposición comunitaria (NMBYism)

La resistencia de los residentes existentes —“No En Mi Atrio” (NMBY) sentimiento— sigue siendo uno de los obstáculos más formidables. Incluso cuando el nuevo desarrollo incluye unidades asequibles, los vecinos a menudo se oponen a él, citando preocupaciones sobre la congestión de tráfico, la escasez de estacionamiento, el hacinamiento escolar o los cambios de carácter del vecindario. Esta oposición puede retrasar proyectos durante años a través de exámenes ambientales, llamamientos de zonización y demandas.

Para contrarrestar el NIMBYismo, las ciudades han adoptado la zonificación “derecha” que limita la revisión discrecional, y algunos han creado procesos de cumplimiento “elemento de vivienda” que anulan la oposición local. Sin embargo, la participación comunitaria y la creación de confianza siguen siendo esenciales. La comunicación transparente sobre los beneficios de una vivienda asequible, como la diversidad económica y la falta de vivienda reducida, puede ayudar a cambiar la percepción pública.

Balancing Development with Environmental Concerns

El desarrollo de la vivienda puede contravenir objetivos ambientales. La construcción de sitios de campo verde puede consumir espacio abierto y aumentar las millas de vehículos recorridos, mientras que el desarrollo de la infill puede enfrentar problemas como la rehabilitación de campo marrón o los impactos en hábitats sensibles. Además, procesos estrictos de revisión ambiental, como la California California Environmental Quality Act (CEQA), pueden ser armados por opositores de nuevas viviendas.

Las ciudades progresistas se esfuerzan por políticas de vivienda “incluso” que concentran el crecimiento cerca del tránsito y priorizan la eficiencia energética. Por ejemplo, el plan integral de Minneapolis incluye objetivos climáticos ambiciosos y de reflexión. Pero persisten tensiones: algunos defensores de la justicia ambiental argumentan que el desarrollo de la tasa de mercado en barrios de bajos ingresos puede conducir a desplazamientos, socavando la sostenibilidad social de las iniciativas verdes.

Mantener la asequibilidad a largo plazo

Sin supervisión continua, las unidades asequibles pueden volver a la fijación de precios de mercado una vez que expiran los pactos de asequibilidad. Este “precipicio de asequibilidad” ha ocasionado la pérdida de miles de unidades subvencionadas en todo el país. Para contrarrestar esto, las ciudades están extendiendo períodos de asequibilidad a 99 años o en perpetuidad, utilizando los fideicomisos comunitarios y las restricciones permanentes de escritura.

Incluso con los pactos legales, la ejecución es de gran utilidad. Las ciudades necesitan sistemas de monitoreo robustos para garantizar el cumplimiento de los límites de ingresos y los límites de alquiler. También deben tener herramientas legales para recapturar unidades si los propietarios no mantienen la asequibilidad. Algunos municipios, como el condado de Montgomery, Maryland, tienen oficinas de cumplimiento de viviendas asequibles que auditan proactivamente propiedades.

Estudios de casos de iniciativas de gobierno local exitosas

Los siguientes ejemplos ilustran cómo las distintas comunidades han traducido la política a efectos reales.

San Francisco, California

San Francisco ha sufrido largos costos de vivienda. Además de la zonificación inclusionaria, la ciudad estableció el Fondo de Vivienda Affordable (Asunto de Vivienda) realizado/fuerte, que cuenta con tarifas de desarrollador, incrementos fiscales y fondos generales para financiar la construcción y preservación. La ciudad de ⁇ strong propiedad Programa de propiedad / fuerte proporciona asistencia de pago y hogares de bajo valor aseguran la demanda de 30 viviendas controladas por familias de bajos ingresos.

Nueva York, Nueva York

Nueva York, el plan de New York, anunciado en 2017, se comprometió a crear o preservar 300.000 unidades asequibles para 2026. La estrategia combina la nueva construcción, rehabilitación de viviendas públicas y preservación de viviendas asequibles naturales. Para 2022, la ciudad había financiado más de 200.000 unidades. Un componente clave es el programa de vivienda inclusiva de ignición de zonin que se aplica a miles de unidades de ciudad.

Minneapolis, Minnesota

En 2018, Minneapolis adoptó el plan integral ‹Minneapolis 2040 buscado/strong confianza, que eliminó la zonificación de una sola familia y permitió hasta tres unidades por lote en toda la ciudad. El plan también requirió que nuevos desarrollos en áreas de alta densidad incluyen unidades asequibles o contribuyan a un fondo de vivienda. Los primeros datos de 2021-2022 mostraron un aumento del 66% en permisos para dudos, triplexes, y cuáculas.

Seattle, Washington

La ayuda de Seattle, que se ha ampliado en el mundo de la tierra, y que se ha desarrollado en el mundo de la ciudad. En los “pueblos urbanos”, los desarrolladores de proyectos multifamilia deben incluir unidades asequibles (por lo general, 5-11% del total) o pagar una cuota por pie cuadrado en un fondo de la ciudad que apoye la vivienda asequible.

Mirando hacia adelante: El camino hacia la accesibilidad sostenible

La accesibilidad de la vivienda no es un problema que puede resolverse durante la noche o por cualquier política única. Requiere una inversión sostenida, voluntad política y colaboración en todos los sectores. Los gobiernos locales están demostrando que pueden ser laboratorios de innovación, enfoques de prueba que, si tienen éxito, pueden ser escaladas.Las ciudades más eficaces combinan medidas de oferta (cambios de zona, incentivos de desarrollo) con apoyos de la demanda (ayuda, programas de vivienda) y fuertes protecciones de tenencia.

Las tendencias emergentes incluyen el uso de la planificación basada en ⁇ strong prendadata realizada/strongilo—como evaluaciones de las necesidades de vivienda e impuestos de vacantes—para orientar las intervenciones más precisamente. También se obtienen tracción son las coaliciones de vivienda нерили нели нерили нели ни нитениканитени ни ни ни ни ни ни ни ни ни нанеророророророровани ни ни ни ни нани ни нани ни ни нанени ни ни ни ни нананани нанананани ни ни нани нанани нитени нанани нана

En última instancia, los gobiernos locales no pueden resolver la accesibilidad a la vivienda solo. Los recursos federales y estatales, la innovación del sector privado y el compromiso comunitario son esenciales. Pero las acciones que se están adoptando hoy en las ciudades de San Francisco a Minneapolis demuestran que las políticas audaces y bien diseñadas pueden hacer una diferencia tangible. Al aprender de estos ejemplos y adaptarlos a contextos locales, las comunidades pueden acercarse al objetivo que cada residente merece un lugar seguro, decente y asequible para llamar a casa.