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Por qué la Autoridad Mayor se ocupa de la accesibilidad de la vivienda

En todo el Reino Unido, los alcaldes de la ciudad han surgido como figuras fundamentales para hacer frente a la crisis de vivienda asequible. A diferencia de las amplias palancas políticas del gobierno nacional, los alcaldes operan a nivel local, donde los desafíos de vivienda se sienten más agudamente y donde se pueden diseñar soluciones adaptadas. Su posición única les permite coordinar el uso de la tierra, la inversión pública directa y negociar con los desarrolladores y las asociaciones de vivienda.

Escalando el desafío: El estado actual de la vivienda asequible en las ciudades del Reino Unido

Antes de examinar acciones específicas de los alcaldes, es importante apreciar la magnitud del problema. Según la Federación Nacional de Viviendas, Inglaterra solo necesita alrededor de 145.000 viviendas asequibles cada año, pero menos de 50.000 están siendo entregados. En las principales ciudades como Londres, Manchester, Birmingham y Bristol, la escalada de los precios de las casas y el aumento de los alquileres privados han empujado a la vivienda fuera de alcance para muchos hogares de ingresos medianos y bajos.

Vivienda y el papel de la dirección local

Los mercados de viviendas localizados exigen respuestas localizadas. Las políticas nacionales como Ayuda a Comprar o planificación de la reforma son importantes, pero a menudo no abordan las condiciones específicas de cada ciudad. Los alcaldes pueden actuar más humildemente: controlan las empresas locales de desarrollo, influyen en la planificación estratégica y pueden pilotar modelos innovadores sin esperar la legislación de Westminster. Esta agilidad es especialmente valiosa en las ciudades donde los precios de la tierra, la demografía y el stock de vivienda existente varían enormemente.

Levers de política clave Disponible para Alcaldes

Los alcaldes de las ciudades del Reino Unido, ya sean alcaldes de metro elegidos directamente (como el alcalde de Gran Manchester o el alcalde de la Región de la Ciudad de Liverpool) o alcaldes ceremoniales con poderes más suaves, pueden desplegar una serie de herramientas para aumentar el suministro de viviendas asequibles.

Strategic Spatial Planning and Land Assembly

Una de las palancas más fuertes del alcalde es influencia sobre el plan de desarrollo local y las evaluaciones estratégicas del mercado de la vivienda. Los alcaldes pueden identificar sitios de campo marrón, designar áreas de crecimiento y ordenar porcentajes mínimos de viviendas asequibles en nuevos desarrollos a través de políticas de plan local. En Londres, el Plan de Londres del Alcalde requiere todos los nuevos desarrollos para ofrecer un mínimo de 35% de vivienda asequible en esquemas de 10 unidades o más, sujeto a viabilidad.

La asamblea terrestre —el proceso de adquisición y consolidación de parcelas de tierra para el desarrollo— es otra herramienta poderosa. Los alcaldes pueden utilizar órdenes de compra obligatorias (CPO) para traer terrenos estancados o subutilizados, especialmente cuando los desarrolladores están aferrados a bancos de tierra. El alcalde de la Región de Sheffield ha utilizado los poderes de la CPO para desbloquear sitios para viviendas de alta densidad.

Contribuciones de Zoning y Desarrolladores Inclusivos

La zonificación inclusiva requiere que los desarrolladores privados incluyan una proporción de viviendas asequibles en sus planes. En muchas ciudades del Reino Unido, esto se logra mediante acuerdos de la Sección 106, obligaciones legales relacionadas con los permisos de planificación. Los alcaldes pueden establecer políticas claras que garanticen que las negociaciones en virtud de la Sección 106 produzcan un número significativo de viviendas asequibles. Por ejemplo, la "Estrategia de Vivienda Asequilibrada" de la Autoridad Occidental establece un 20% de los nuevos hogares en la vivienda.

Devolución y poderes fiscales

Los alcaldes pueden hipotetrar estos ingresos para financiar programas de vivienda asequibles. El alcalde de Greater Manchester, Andy Burnham, utilizó financiación rota para establecer un Fondo de Inversión de Vivienda que ha entregado más de 2.000 viviendas asequibles. Asimismo, el alcalde de la Región de Liverpool lanzó un programa de regeneración impulsado por viviendas respaldado por £44 millones de inversiones limitadas de EE.UU.

Financiación de viviendas asequibles: asignaciones presupuestarias de alcalde y modelos de asociación

La acción de alcaldes eficaz requiere dinero, pero los alcaldes no pueden imprimir dinero, pueden dirigir los presupuestos existentes, atraer inversiones privadas y aprovechar los subsidios nacionales.

Cuentas de ingresos de vivienda y vivienda de propiedad del Consejo

Algunos alcaldes supervisan a las autoridades combinadas que incluyen consejos con reservas de vivienda retenidas. Pueden influir en el gasto de la Cuenta de Renta de Vivienda (HRA), asegurando que los excedentes de la vivienda del consejo existente se reinvierten en nuevas construcciones y remodelaciones. Sin embargo, las reformas de autofinanciación de HRA 2012 dieron a cada consejo control sobre su propia HRA, por lo que la influencia del alcalde es a menudo indirecta a través de la coordinación estratégica.

Programas de Aceleración de la Vivienda y Coincidencia de las Concesiones

Muchos alcaldes han lanzado programas de acelerador de viviendas locales que proporcionan financiación de brechas a pequeña escala o préstamos de bajo costo a asociaciones de vivienda y desarrolladores comunitarios. Por ejemplo, el programa del alcalde del “Consejo de Edificios para Londres” de Londres asignó 4,800 millones de libras a lo largo de cuatro años para iniciar nuevos hogares de consejos.El alcalde de la Autoridad Combinada del Norte de Tyne utilizó un fondo de aceleración de £10 millones para de los programas de vivienda a menudo para desarrollar programas de riesgo para desarrollar programas de vivienda.

Asociaciones entre el sector público y el privado (PPP) y las empresas mixtas

Las asociaciones estratégicas son clave para ampliar la entrega. Los alcaldes pueden negociar acuerdos entre el sector público (consejos locales, autoridades combinadas) y desarrolladores privados o inversores institucionales. La empresa conjunta “GM One” en Greater Manchester reúne la autoridad combinada, la Autoridad Combinada Greater Manchester, y cinco asociaciones de vivienda para entregar 1.200 viviendas de bajo nivel. Los alcaldes también utilizan financiación de brecha de viabilidad para hacer planes que de otro modo sean inviables debido a los altos costos de vivienda

Participación comunitaria: lucha contra el nimbolismo y el consenso en la construcción

La oposición de los residentes existentes — comúnmente denominados NIMBYismo— sigue siendo una barrera significativa para la nueva vivienda, especialmente para los hogares asequibles y sociales. Los alcaldes están en posición única para contrarrestar esto al liderar conversaciones públicas y demostrar los beneficios comunitarios de la vivienda asequible.

Planificación transparente y consulta temprana

La investigación del Centro de Ciudades muestra que el compromiso temprano y significativo reduce las objeciones posteriores. Los alcaldes pueden encargar que los desarrolladores tengan exposiciones públicas antes de presentar solicitudes de planificación, y pueden asegurar que los residentes locales tengan acceso a información clara sobre la combinación de viviendas asequibles, tamaños de unidades y tenencias. El programa del Alcalde de Londres “Good Growth by Design” incluye un estándar para el compromiso comunitario.

Community Land Trusts (CLTs) como un contrarretroalimentario para NIMBYism

Un enfoque innovador que los alcaldes han apoyado es la expansión de Community Land Trusts — organizaciones sin fines de lucro y controladas localmente que desarrollan y gestionan viviendas asequibles. Los CLT son menos propensos a enfrentar la oposición local porque la comunidad misma está directamente involucrada. El alcalde de la Región de Liverpool ha respaldado proyectos CLT en Toxteth y Anfield. El alcalde de Bristol ha proporcionado tierras y donaciones para establecer una serie de CLTs en toda la ciudad, ofreciendo viviendas asequibles fuera del mercado.

Mayoría de Mensajería y Liderazgo de Medios

Los alcaldes pueden utilizar sus plataformas públicas para cambiar la narración alrededor de viviendas asequibles. En lugar de enmarcar el desarrollo como una amenaza para el carácter local, pueden enfatizar los beneficios sociales y económicos: las tenacidades estables, la falta de vivienda reducida, las comunidades mixtas y la creación de empleo local durante la construcción. Una fuerte dirección alcaldía puede ayudar a contrarrestar el lenguaje “ellos y nosotros” que a menudo domina la planificación de los debates.

Casos de estudio: Alcaldes que hacen una diferencia

Varios alcaldes del Reino Unido han demostrado que un liderazgo local fuerte produce resultados mensurables.

Mayor Manchester: Primera Estrategia de vivienda de Andy Burnham

Desde su elección en 2017, Andy Burnham ha convertido la asequibilidad de la vivienda en un pilar central de su alcaldía. Su estrategia incluye un objetivo de 30.000 viviendas asequibles durante cinco años, respaldado por un Fondo de Inversión de Vivienda de 300 millones de libras. El alcalde también ha impulsado la subvención regional para la prevención de la falta de vivienda, un enfoque de seguimiento que combina vivienda con apoyo de salud y atención social.

Londres: Plan de Londres y Pipelines de Financiación de Sadiq Khan

Como alcalde electo directamente de Londres, Sadiq Khan ha utilizado el peso total del Plan de Londres para asegurar que la entrega de viviendas asequibles se priorice incluso durante las recesión de mercado. Su administración aumentó el esquema de Ayuda de Londres para los trabajadores clave y estableció el programa “Construyendo casas para los londinenses”, que ha comenzado más de 10.000 viviendas de consejos.El alcalde también aprovechó la Estrategia de Vivienda de Londres para introducir una nueva definición de vivienda asequible que incluye modelos de vivienda.

Región de la ciudad de Liverpool: enfoque Brownfield-First de Steve Rotheram

El alcalde Steve Rotheram se ha centrado en la devolución de tierras de campo marrón para viviendas asequibles. La “Estrategia de Regeneración de Brownfield City Region de la Ciudad de la Ciudad de la Ciudad de la Ciudad de la Ciudad de la Ciudad de la Ciudad de la Ciudad de la Ciudad de la Ciudad de la Ciudad de la Ciudad de la Ciudad de la Ciudad de la Ciudad de la Ciudad” ha desbloqueado más de 100 hectáreas de tierras contaminadas y subutilizadas, apoyando más de 2.000 viviendas.

Desafíos y limitaciones: Lo que los alcaldes no pueden hacer solos

Ningún alcalde puede resolver la crisis de vivienda asequible de forma individual. Varias limitaciones estructurales limitan su impacto.

Dependencia de Financiación del Gobierno Central

Los presupuestos de vivienda de los alcaldes dependen en gran medida de las subvenciones nacionales como el Programa de Hogares Asequibles y el Fondo de Infraestructura de Vivienda. Cuando el gobierno central reduce las tasas de subvención o modifica las normas de elegibilidad, los programas de alcalde pueden suspenderse. La reciente congelación del Programa de Hogares Asequibles para 2023-2024 ha dejado a algunas autoridades combinadas frente a deficiencias de financiación.

Control limitado sobre el sector privado y el Reglamento de Vivienda Social

Los alcaldes tienen poca autoridad sobre el sector privado alquilado, que representa una creciente proporción de viviendas en las ciudades del Reino Unido. Los alquileres están en gran parte desregulados, y la aplicación de normas de calidad recae en los consejos locales con capacidad limitada. Asimismo, la regulación de la vivienda social es manejada por el Regulador de la Vivienda Social a nivel nacional, lo que significa que los alcaldes no pueden tener directamente en cuenta a las asociaciones de vivienda ruga.

Planificación de la viabilidad y Obstrucción de Desarrolladores

Los desarrolladores pueden utilizar evaluaciones de viabilidad para reducir las contribuciones a viviendas asequibles, y la actual Guía del gobierno prohíbe a las autoridades locales exigir viviendas asequibles en sitios menores de 10 unidades. Los alcaldes pueden retroceder a través de políticas locales más fuertes, pero a menudo enfrentan desafíos legales de los propietarios. La Gran Autoridad de Londres ha sido llevada a juicio varias veces por encima de los umbrales de vivienda asequibles del Plan de Londres.

Mirando hacia adelante: el futuro del liderazgo de la vivienda alcaldesa

Con los acuerdos de desviaciones en curso y el compromiso del gobierno de “alinear”, los alcaldes probablemente ganarán más herramientas. El Libro Blanco de Nivelación (2022) propuso que las autoridades combinadas retengan el 100% de las tarifas de negocios e introducir a las empresas de desarrollo de alcalde con mayores poderes de compra obligatorios. Algunos comentaristas han pedido a los alcaldes que se les dé poderes de préstamo para viviendas directamente, similar a la forma en que la Corporación de Finanzas de Vivienda ya trabaja con algunas autoridades combinadas.

Otra tendencia emergente es la integración de la vivienda con programas de reacondicionamiento neto-cero. Alcaldes en ciudades como Bristol y Manchester están vinculando la vivienda asequible con los objetivos climáticos, utilizando financiamiento verde para mejorar la eficiencia energética en la vivienda social y nuevas construcciones. Esto podría desbloquear corrientes de financiación adicionales del Banco de Infraestructura del Reino Unido e inversores privados que están cada vez más interesados en proyectos vinculados a la sostenibilidad.

Conclusión: Un papel central con espacio para crecer

La evidencia es clara: los alcaldes de las ciudades del Reino Unido tienen una posición crítica en la promoción de viviendas asequibles. A través de la planificación estratégica, asignación de recursos, participación comunitaria y asociaciones, pueden hacer una diferencia tangible en la cantidad y calidad de viviendas asequibles entregadas. Aunque no son omnipotentes — y enfrentan verdaderas limitaciones fiscales y legales— su proximidad a las necesidades locales y su capacidad de coordinar a través de múltiples partes interesadas las hace indispensables.

Para más lectura, vea el ]Levelling Up White Paper (GOV.UK), el Centro para el análisis de la política de vivienda y el estadísticas de vivienda asequibles de la Federación Nacional de Viviendas .