درک قوانین کوچک و ساختمانی در منطقه شما

درک قوانین کوچک و ساختمانی در منطقه شما

درک منطقه بندی و قوانین ساختمان برای صاحبان املاک، توسعه دهندگان، سرمایه گذاران املاک و مستغلات و صاحبان خانه های برنامه ریزی نوسازی و یا پروژه های ساخت و ساز جدید ضروری است، این مقررات تعیین می کند که چگونه می توان از زمین استفاده کرد و چه ساختارهایی را می توان در مناطق خاص ساخته، که همه چیز را از اضافات مسکونی به تحولات تجاری بزرگ تحت تاثیر قرار می دهد.

Zoning و مقررات ساختمان به عنوان پایه توسعه شهری و روستایی سازمان یافته، حفاظت از ارزش های املاک، اطمینان از ایمنی عمومی و حفظ شخصیت محله ها و جوامع خدمت می کنند، چه شما قصد دارید یک خانه جدید بسازید، یک واحد مسکن جانبی اضافه کنید، یک کسب و کار را شروع کنید، یا در املاک و مستغلات سرمایه گذاری کنید، درک این قوانین اختیاری نیست - این اولین گام حیاتی است که می تواند زمان، پول و سردرد های قانونی را صرفه جویی کند.

قوانین کوچک و چرا اهمیت دارند؟

قوانین کوچک سازی توسط دولت های محلی برای کنترل استفاده از زمین در مناطق مختلف یا مناطق تعیین شده است.این دستورالعمل ها مشخص می کنند که آیا زمین برای مقاصد مسکونی، تجاری، صنعتی، کشاورزی یا ترکیبی تعیین شده است.

مفهوم منطقه بندی در اوایل قرن بیستم ظهور کرد، زیرا شهرها به سرعت رشد کردند و فعالیت های صنعتی در محله های مسکونی آغاز شد، امروزه، منطقه بندی چندین عملکرد مهم را شامل می شود: عملیات صنعتی بالقوه خطرناک از خانه ها و مدارس را جدا می کند، فضاهای سبز و زمین کشاورزی را حفظ می کند، جریان ترافیک و تقاضای زیرساخت ها را مدیریت می کند و ارزش های اموال را با اطمینان از ثبات محله حفظ می کند.

طبقه بندی های کوچک توسط شهرداری متفاوت است، اما اکثر جوامع از دسته های مشابه استفاده می کنند.منطقه های مسکونی ممکن است بیشتر به خانواده تک نفره، خانواده چند نفره و مناطق مسکونی با تراکم بالا تقسیم شوند.منطقه های تجاری می توانند شامل خرده فروشی محله، مناطق تجاری مرکز شهر و مناطق تجاری بزرگراه اغلب تولید نور را از کاربردهای صنعتی سنگین جدا کنند.

چگونه Zoning بر حقوق مالکیت و توسعه تاثیر می گذارد

مقررات کوچک سازی به طور مستقیم بر حقوق مالکیت اثر می گذارد با محدود کردن اینکه چگونه صاحبان می توانند از زمین خود استفاده کنند، در حالی که ممکن است شما مالک یک قطعه از اموال باشید، قوانین منطقه ای محدود کردن آنچه فعالیت ها می توانند در آن اتفاق بیفتند و چه ساختارهایی می تواند ساخته شود، این تعادل بین حقوق مالکیت خصوصی و منافع جامعه توسط دادگاه ها به عنوان یک تمرین قانونی از قدرت پلیس برای محافظت از رفاه عمومی مورد تایید قرار گرفته است.

برای صاحبان املاک، منطقه بندی بر پتانسیل توسعه و ارزش مالکیت تاثیر می گذارد.منطقه بسته ای که برای استفاده تجاری به طور معمول ارزش بازار متفاوتی نسبت به یک منطقه به طور انحصاری برای استفاده مسکونی تک خانواده دارد.سرمایه گذاران و توسعه دهندگان به دقت طراحی های تحقیقاتی قبل از خرید ملک، به عنوان rezoning می تواند یک فرایند طولانی، گران و نامشخص با هیچ تضمینی برای تایید.

Zoning همچنین بر شخصیت محله و کیفیت زندگی تأثیر می گذارد، ساکنان به طور کلی قدردانی می کنند که یک کارخانه به طور ناگهانی در کنار خانه خود ظاهر نخواهد شد یا خیابان مسکونی آرام آنها به یک راهرو تجاری شلوغ تبدیل نخواهد شد.این حفاظت ها هر دو راه را دارند - کسب و کار در مناطق تجاری به طور مشابه از شکایات در مورد عملیات تجاری عادی از ساکنان نزدیک محافظت می شود.

انواع طبقه بندی های Zoning

اکثر شهرداری ها چندین طبقه بندی استاندارد را به کار می گیرند، اگرچه نام ها و کدهای خاص توسط حوزه قضایی متفاوت است، اما درک این دسته ها به صاحبان املاک کمک می کند تا آنچه را که در زمین مجاز است شناسایی کنند و چه فعالیت هایی نیازمند تایید ویژه یا به طور کامل ممنوع است.

منطقه های مسکونی Zoning

منطقه مسکونی معمولا رایج ترین طبقه بندی در شهرداری ها است و شامل چندین زیرمجموعه بر اساس تراکم مسکن و نوع است. مناطق مسکونی تک خانواده (که اغلب R-1 یا کدهای مشابه نامیده می شود) اجازه می دهد خانه های تک خانواده را جدا کنند، معمولا با حداقل اندازه های زیاد و الزامات تنظیم شده، این مناطق حفظ محله های کم تراکم با حیاط، باغ ها، و فضای باز.

مناطق مسکونی چند خانواده اجازه می دهد تا دوبلکس، خانه ها، ساختمان های آپارتمانی و آپارتمانی را فراهم کنند، این مناطق مرتفع اغلب در نزدیکی مناطق تجاری، حمل و نقل عمومی و مراکز تحرک قرار دارند.

برخی از جوامع دسته های مسکونی اضافی مانند مسکونی املاک (بزرگتر با حداقل الزامات مسکن)، مناطق مسکونی تولید شده و مناطق مسکونی مختلط ایجاد کرده اند که اجازه می دهد ترکیبی از انواع مسکن را درک کنند.در هنگام برنامه ریزی اضافه، ساختارهای جانبی یا کسب و کارهای خانگی، طبقه بندی خاص مسکونی اموال شما بسیار مهم است.

منطقه های تجاری Zoning

مناطق تجاری شامل کسب و کارها، موسسات خرده فروشی، ادارات، رستوران ها، هتل ها و ارائه دهندگان خدمات است که مانند مناطق مسکونی، مناطق تجاری اغلب بر اساس شدت و نوع فعالیت تجاری مجاز هستند. مناطق تجاری همسایه معمولا خرده فروشی و خدمات کوچک را که در مناطق مسکونی مجاور خدمت می کنند، مانند فروشگاه های راحتی، مغازه های قهوه و ادارات حرفه ای.

بخش های تجاری عمومی یا مرکز شهر اجازه می دهند تا طیف گسترده ای از فعالیت های تجاری، از جمله فروشگاه های بزرگ خرده فروشی، رستوران ها، سالن های سرگرمی و ساختمان های اداری چند طبقه، مناطق تجاری بزرگراه برای کسب و کارهای خودکار در امتداد جاده های بزرگ، از جمله ایستگاه های گاز، رستوران های فست فود، هتل ها و خرده فروشان بزرگ جعبه با پارکینگ بزرگ طراحی شده است.

مقررات منطقه ای تجاری نه تنها اجازه استفاده از آن را دارند بلکه استانداردهای طراحی، محدودیت های ثبت نام، الزامات پارکینگ، مناطق بارگیری و ساعات عملیاتی را نیز دارند. برخی از جوامع کدهای مبتنی بر فرم را تصویب کرده اند که بر طراحی ساختمان و خیابان های دوستدار عابر پیاده به جای جدا کردن استفاده از نوع استفاده می کنند.

منطقه صنعتی Zoning

مناطق صنعتی شامل تولید، انبار، توزیع و سایر عملیات صنعتی است.مناطق صنعتی نور معمولاً اجازه تولید، تحقیقات و امکانات توسعه، انبارها و کاربردهای مشابه با حداقل اثرات زیست محیطی را می دهند.این مناطق اغلب به عنوان بافر بین مناطق صنعتی سنگین و مناطق مسکونی یا تجاری خدمت می کنند.

مناطق صنعتی سنگین اجازه می دهد تا عملیات فشرده تر، از جمله کارخانه ها، گیاهان شیمیایی، پالایشگاه ها و سایر امکانات که ممکن است سر و صدا، بوها، ارتعاشات و یا نیاز به زیرساخت های ویژه، این مناطق به طور معمول از مناطق مسکونی دور شده و ممکن است مقررات زیست محیطی اضافی و استانداردهای عملکرد داشته باشند.

مقررات منطقه ای صنعتی اغلب ترافیک کامیون، بارگیری عملیات، ذخیره سازی فضای باز، اثرات زیست محیطی و الزامات بافر را در بر می گیرد، برخی از جوامع مناطق پارک صنعتی انعطاف پذیر یا تجاری ایجاد کرده اند که اجازه می دهد ترکیبی از صنعتی نور، دفتر و تحقیقات استفاده در تنظیمات محوطه دانشگاه مانند.

کشاورزی و روستایی

مناطق کشاورزی حفظ زمین های کشاورزی و شخصیت روستایی با محدود کردن توسعه و حفظ حداقل اندازه های بزرگ، این مناطق به طور معمول اجازه عملیات کشاورزی، اقامت تک خانواده در بسته های بزرگ و کسب و کار مرتبط با کشاورزی شامل برخی از مواد کشاورزی مناسب به دور که کشاورزان را از شکایات بی نظیر در مورد فعالیت های کشاورزی عادی محافظت می کند.

مناطق مسکونی روستایی اجازه می دهد مسکن کم ارتفاع در بسیاری از موارد بزرگتر، اغلب با توانایی حفظ اسب، مرغ یا سایر حیوانات، تعادل توسعه مسکونی با حفظ فضای باز و قوانین شخصیت روستایی ممکن است مسائل مانند الزامات سیستم های ضد عفونی، نگهداری حیوانات و کسب و کارهای کشاورزی خانگی را حل کند.

مناطق استفاده ترکیبی و اهداف ویژه

منطقه بندی ترکیبی به طور فزاینده ای محبوب شده است زیرا جوامع به دنبال ایجاد محله های متحرک و پر جنب و جوش هستند که شامل مسکونی، تجاری، و گاهی اوقات دفتر استفاده در همان منطقه یا حتی همان ساختمان است. این مناطق تشویق به توسعه مخلوط عمودی مانند خرده فروشی در زمین با آپارتمان ها یا دفاتر بالاتر، کاهش وابستگی خودرو و ایجاد محیط های شهری پویا بیشتر.

مناطق هدف ویژه موقعیت های منحصر به فرد یا اهداف جامعه را در نظر می گیرند.این ممکن است شامل مناطق تاریخی با الزامات بررسی طراحی، مناطق بیش از حد که مقررات اضافی را به منطقه بندی زیر زمینه اضافه می کنند، توسعه های واحد برنامه ریزی شده (PUDs) که اجازه می دهد طراحی انعطاف پذیر در ازای امکانات رفاهی و مناطق ویژه برای فرودگاه ها، دانشگاه ها، بیمارستان ها و یا امکانات دولتی.

محدودیت های معمول و الزامات

فراتر از طبقه بندی های کاربری پایه، مقررات منطقه ای شامل الزامات متعدد خاص است که ویژگی های فیزیکی توسعه را کنترل می کنند، این استانداردهای بعدی و عملکردی اطمینان حاصل می کنند که ساخت و ساز جدید با خواص اطراف سازگار است و استانداردهای جامعه برای ایمنی، زیبایی شناسی و عملکرد را برآورده می کند.

مطالبات

الزامات تنظیم شده نشان می دهد که حداقل ساختمان های فاصله باید از خطوط مالکیت، خیابان ها و دیگر ساختارها قرار بگیرند. موانع جلو خطوط ساختمان یکنواخت را در امتداد خیابان ایجاد می کنند و فضا را برای یارد، محوطه سازی و امکانات جانبی فراهم می کنند تا جدایی بین ساختمان ها در خواص مجاور، ارائه نور، گردش هوا، ایمنی آتش و حریم خصوصی تضمین شود.

موانع عقب حفاظت از حریم خصوصی و ارائه فضای حیاط خلوت برای خواص مسکونی. Setback مورد نیاز توسط منطقه منطقه منطقه منطقه ای متفاوت است، با مناطق مسکونی به طور معمول نیاز به موانع بزرگتر از مناطق تجاری یا صنعتی است.

نقض Setback یکی از رایج ترین مسائل مربوط به منطقه بندی است و می تواند مشکلات جدی در طول فروش ملک یا refinancing ایجاد کند.ساختارهای ساخته شده در نقض الزامات تعمیر و نگهداری ممکن است نیاز به حذف یا نقل مکان کنند یا صاحبان اموال ممکن است نیاز به دنبال تفاوت داشته باشند - یک فرایند پر هزینه و نامشخص.همیشه قبل از شروع ساخت و ساز یا نصب حصار، ریخته یا سایر سازه ها را تأیید کنید.

محدودیت ها و محدودیت های بلند

محدودیت های ارتفاع کنترل حداکثر ابعاد عمودی ساختمان ها در هر منطقه را محدود می کند: حفظ شخصیت محله، اطمینان از نور کافی و هوا به خواص مجاور، محافظت از دیدگاه ها و مدیریت ظرفیت زیرساخت مسکونی به طور معمول محدودیت های ارتفاع پایین تر از مناطق تجاری یا ترکیبی است.

ارتفاع ممکن است در پاها، داستان ها یا هر دو اندازه گیری با صلاحیت متفاوت باشد. برخی از دستورالعمل ها از درجه متوسط به اوج سقف اندازه گیری می شوند، در حالی که دیگران به نقطه میانی سقف شیب دار یا به بالای سقف تخت اندازه گیری می کنند. Chimneys، آنتن ها و تجهیزات مکانیکی ممکن است از محاسبات ارتفاع یا محدودیت های اضافی معاف شوند.

در مناطق با دیدگاه ها، توپوگرافی یا شخصیت تاریخی، محدودیت های ارتفاع به ویژه مهم و پراهمیت می شوند جوامع ساحلی، شهرهای کوهستانی و مناطق تاریخی اغلب محدودیت های ارتفاع دقیقی برای حفظ دیدگاه ها و مناطق شهر مرکزی دارند، ممکن است حداقل الزامات ارتفاع برای تشویق تراکم شهری در کنار حداکثر ارتفاع که مانع از مقیاس های شدید می شود داشته باشند.

محدودیت های تراکم و پوشش های فراوان

محدودیت های تراکم تعداد واحدهای مسکونی یا ساختارهای مجاز در هر هکتار یا در مناطق مسکونی را محدود می کند، کنترل تراکم مانع از ازدحام و اطمینان از ظرفیت کافی زیرساخت برای آب، فاضلاب، مدارس و جاده ها می شود.

الزامات پوشش لو، درصد زیادی را که می توان با ساختمان ها و سطوح غیر قابل نفوذ مانند جاده ها و پاسیوس پوشش داد، محدود می کند، این الزامات فضای باز کافی را تضمین می کنند، اداره سیلاب طوفان را مدیریت می کنند و مانع از پوشش های زیادی می شوند که از 25-40٪ در مناطق مسکونی تا 70-90٪ در مناطق تجاری پوشش داده می شود.

نسبت مساحت طبقه (FAR) کنترل چگالی دیگری است که کل فیلم های مربع ساختمان را نسبت به اندازه زیاد محدود می کند. An FAR از 0.5 به این معنی است که کل منطقه ساختمان نمی تواند بیش از نیمی از مساحت را به خود اختصاص دهد، صرف نظر از اینکه چه تعداد از داستان های ساختمان وجود دارد. مقررات FAR در مناطق تجاری و مخلوط رایج هستند و اجازه انعطاف پذیری در طراحی ساختمان در حالی که شدت توسعه کلی را کنترل می کنند.

استفاده از محدودیت ها و فعالیت های مجاز

محدودیت های استفاده تعریف می کنند که چه فعالیت ها و توابع در هر منطقه منطقه مجاز است. دستورالعمل های زودیینگ معمولاً استفاده های اضافی را به عنوان مجاز، مشروط یا خاص طبقه بندی می کنند و استفاده های مجاز بدون تایید ویژه ای از مجوز ساختمان استاندارد مجاز است.

کسب و کارهای خانگی یک مسئله محدودیت استفاده مشترک در مناطق مسکونی هستند. بسیاری از مقررات اجازه می دهد تا مشاغل خانگی با محدودیت های کارکنان، بازدید مشتری، ثبت نام و شواهد خارجی از فعالیت های تجاری، درک این محدودیت ها برای هر کسی که قصد دارد یک کسب و کار را از خانه خود انجام دهد، ضروری است.

استفاده های دسترسی و ساختارهایی مانند گاراژها، ریخته ها، استخرها و خانه های مهمان، مشمول مقررات خاصی در مورد اندازه، مکان و استفاده هستند.واحدهای مسکن دسترسی (ADUs) تبدیل به یک موضوع داغ شده اند زیرا جوامع به دنبال افزایش عرضه مسکن هستند، با بسیاری از حوزه های قضایی به تازگی محدودیت های آرامش بخش در این واحدهای مسکونی ثانویه در تعداد زیادی از خانواده ها.

پارکینگ و بارگیری الزامات

الزامات پارکینگ حداقل (و گاهی اوقات حداکثر) فضاهای پارکینگ مورد نیاز برای استفاده های مختلف از زمین را مشخص می کند، این الزامات معمولا بر اساس ساخت فیلم های مربع، تعداد واحدهای مسکونی، ظرفیت صندلی یا تعداد کارکنان است.

الزامات بارگذاری اطمینان حاصل می کند که املاک تجاری و صنعتی فضای کافی برای حمل و نقل و وسایل نقلیه بدون مسدود کردن خیابان ها یا مناطق پارکینگ دارند.این مقررات تعداد، اندازه و محل بارگیری بنزن ها را بر اساس اندازه ساختمان و نوع استفاده مشخص می کنند.

برخی از جوامع مترقی حداقل الزامات پارکینگ را در مناطق شهری قابل پیاده سازی و حمل و نقل نزدیک به حمل و نقل جایگزین و کاهش هزینه های توسعه کاهش داده اند.در مقابل، حداکثر پارکینگ جلوگیری از پارکینگ بیش از حد است که استفاده از خودرو را تشویق و مصرف زمین شهری ارزشمند است.

ساخت و ساز کد ها و قوانین ساخت و ساز

در حالی که سیستم های منطقه ای استفاده از زمین و پارامترهای توسعه پایه را کنترل می کنند، کدهای ساختمان سازی ساختار واقعی، مواد و سیستم های مورد استفاده در ساختمان ها را تنظیم می کنند، در درجه اول با ایمنی، یکپارچگی ساختاری، حفاظت از آتش، دسترسی و بهره وری انرژی نگران هستند. اکثر حوزه های قضایی، کدهای ساخت مدل را که توسط سازمان های ملی توسعه یافته اند، اغلب با اصلاحات محلی برای رسیدگی به شرایط منطقه ای.

کد ساختمان بین المللی و استانداردهای مرتبط

کد بین المللی ساختمان (IBC) به طور گسترده ای تصویب شده است کد ساخت مدل در ایالات متحده، ارائه مقررات جامع برای ساخت و ساز مسکونی تجاری و چند خانواده (IRC) به یک و دو خانواده خانه و خانه های شهری اشاره دارد. این کدها هر سه سال به روز می شوند، اگرچه ممکن است قوانین قدیمی تر یا نسخه های خاص با اصلاحات محلی را اتخاذ کنند.

کدهای مرتبط به سیستم های خاص ساختمان و نگرانی ها اشاره می کنند.کد بین المللی مکانیک شامل گرمایش، تهویه و سیستم های تهویه مطبوع است.کد بین المللی لوله کشی سیستم ها و وسایل لوله کشی را تنظیم می کند.کد حفاظت از انرژی بین المللی حداقل الزامات بهره وری انرژی را ایجاد می کند که توسط انجمن حفاظت از آتش ملی منتشر شده است، سیستم های الکتریکی را اداره می کند.

کدهای ساختمان الزامات طراحی ساختاری، سیستم های پایه، چارچوب بندی، رتبه بندی مقاومت در برابر آتش، ابزار پیشرفت، دسترسی، تهویه، نورپردازی و بسیاری از جنبه های فنی دیگر ساخت و ساز را مشخص می کنند.این الزامات دقیق اطمینان حاصل می کنند که ساختمان ها امن، بادوام و کارآمد هستند در حالی که از ساکنان و عموم محافظت می کنند.

الزامات دسترسی تحت ADA

آمریکایی ها با قانون معلولیت (ADA) نیاز به امکانات تجاری و مکان های اقامت عمومی برای افراد معلول قابل دسترسی است. ADA استانداردهای طراحی دسترسی، الزامات قابل دسترس برای مسیرهای قابل دسترس، پارکینگ، ورودی، اتاق های استراحت، نشانه گذاری و سایر عناصر ساختمان را مشخص می کند.

املاک مسکونی در معرض شرایط مختلف دسترسی هستند.قانون مسکن منصفانه نیاز به دسترسی به امکانات در ساختمان های چند خانواده با چهار یا چند واحد پس از 1991، از جمله مناطق مشترک قابل دسترس، مسیرهای قابل دسترس به و از طریق واحدهای مسکونی، و ویژگی های سازگار در حمام و آشپزخانه خانه های تک خانواده به طور کلی از دسترسی معاف هستند مگر اینکه آنها انواع خاصی از بودجه فدرال دریافت کنند.

قوانین انرژی و استانداردهای ساختمان سبز

کدهای انرژی به طور فزاینده ای سخت شده اند زیرا جوامع به تغییرات آب و هوایی و بهره وری انرژی توجه می کنند، این کدها حداقل سطوح عایق بندی، عملکرد پنجره، کارایی HVAC، آب و هوا و الزامات نورپردازی را مشخص می کنند. برخی از حوزه های قضایی کدهای انرژی کششی را تصویب کرده اند که از حداقل استانداردها یا نیاز به سیستم های انرژی تجدید پذیر برای ساخت و ساز جدید دارند.

برنامه های ساختمان سبز مانند LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) و دستورالعمل های ساختمان سبز محلی تشویق یا نیاز به شیوه های ساخت و ساز پایدار فراتر از حداقل الزامات کد دارند.این برنامه ها به بهره وری انرژی، حفاظت از آب، انتخاب مواد، کیفیت هوای داخلی و توسعه سایت می پردازند. برخی از حوزه های قضایی نیاز به گواهینامه ساختمان های شهری دارند یا انگیزه هایی برای توسعه خصوصی ارائه می دهند که استانداردهای ساختمان سبز را برآورده می کند.

فرآیند مجوز ساختمان

مجوز ساختمان برای اکثر ساخت و ساز، تغییر و تعمیر کار برای اطمینان از انطباق با کدهای ساختمان و مقررات منطقه ای مورد نیاز است.این فرایند شامل ارسال برنامه ها، پرداخت هزینه ها، به دست آوردن مجوز، بازرسی های برنامه ریزی و دریافت تایید نهایی قبل از اشغال این روند کمک می کند تا صاحبان اموال از تاخیر، نقض و اشتباهات پر هزینه جلوگیری کنند.

هنگامی که مجوز ساختمان مورد نیاز است

مجوز ساختمان معمولا برای ساخت و ساز جدید، اضافات، تغییرات ساختاری، تغییرات استفاده و نصب و یا اصلاح سیستم های ساختمان اصلی مورد نیاز است.این شامل خانه های جدید و ساختمان های تجاری، اضافه کردن اتاق، عرشه ها، گاراژها، بیش از اندازه خاص، تعمیرات ساختاری، پنجره و جایگزین درب در برخی موارد، سقف، لوله کشی، و کار الکتریکی است.

تعمیرات و نگهداری جزئی به طور کلی نیازی به مجوز ندارند، اگرچه تعریف جزئی با صلاحیت، جایگزینی کفینگ، نصب کابینت و کار مشابه لوازم آرایشی به طور معمول نیازی به مجوز ندارد، هر گونه کار بر عناصر ساختاری، ایمنی آتش یا سیستم های ساختمان معمولا نیاز به مجوز دارد حتی اگر به نظر می رسد جزئی باشد.

کار بدون مجوز لازم می تواند منجر به جریمه، سفارشات کار متوقف و الزامات برای حذف کار بدون مجوز شود.کار بدون مجوز همچنین می تواند مشکلات را ایجاد کند، زیرا خریداران و وام دهندگان اغلب نیاز به افشای مجوز برای بهبود دارند. بیمه صاحبان خانه ممکن است آسیب مربوط به کار بدون مجوز را پوشش دهد، و ارزیابی مالیات اموال ممکن است تنظیم شود زمانی که بهبود های غیر مجاز کشف می شوند.

ارسال مجوز ساختمان

برنامه های مجوز ساختمان نیاز به برنامه های دقیق و مستندات نشان می دهد که مطابق با کدهای قابل اجرا و مقررات است.برای پروژه های ساده، نقاشی های پایه نشان دادن ابعاد، مواد و جزئیات ساخت و ساز ممکن است کافی باشد. پروژه های پیچیده نیاز به برنامه های حرفه ای آماده شده توسط معماران یا مهندسان مجاز، از جمله برنامه های سایت، برنامه های کف، ارتفاع، محاسبات ساختاری و جزئیات سیستم.

برنامه های کاربردی معمولا شامل یک فرم مجوز تکمیل شده، طرح ساخت و ساز، طرح سایت نشان دادن مرزهای مالکیت و موانع، اثبات مالکیت اموال، اطلاعات پیمانکار و مجوز، و اجازه هزینه بر اساس ارزش پروژه یا فیلم های مربع است. برخی از حوزه های قضایی نیاز به اسناد اضافی مانند محاسبات انرژی، گزارش خاک، و یا ارزیابی های زیست محیطی.

بررسی برنامه می تواند از چند روز برای پروژه های ساده تا چند هفته یا ماه برای پیشرفت های پیچیده، بررسی برای انطباق با منطقه، کدهای ساختمان، کدهای آتش، الزامات دسترسی و سایر مقررات قابل اجرا، اغلب با نظرات مورد نیاز قبل از تایید، بازگشت می شود.

بازرسی ساختمان در طول ساخت و ساز

هنگامی که مجوز صادر می شود، ساخت و ساز می تواند شروع شود، اما کار باید در مراحل مختلف قبل از انجام بازرسی های معمول مورد بررسی قرار گیرد، بازرسی های پایه قبل از ریخته شدن بتن، بررسی های قاب بندی قبل از بسته شدن دیوارها، بازرسی های خشن لوله کشی، برق و سیستم های مکانیکی قبل از پوشش، بازرسی عایق و بازرسی نهایی قبل از اشغال.

پیمانکاران یا صاحبان املاک باید زمان بازرسی را در زمان مناسب برنامه ریزی کنند و اطمینان حاصل کنند که کار برای بازرسی آماده است. بازرسی های شکست خورده نیاز به اصلاحات قبل از ارزیابی مجدد دارند و می توانند پروژه ها را به تاخیر بیندازند. بازرس ها تأیید می کنند که کار مطابق با برنامه های تایید شده و کدهای قابل اجرا، چک کردن مواد، روش های نصب، ترخیص و ویژگی های ایمنی است.

بازرسی نهایی و گواهی اشغال علامت رسمی تکمیل رسمی فرآیند مجوز است. گواهی اشغال تایید می کند که ساختمان مطابق با کدها است و برای استفاده از ساختمان بدون گواهی اشغال می تواند منجر به جریمه شود و ممکن است نقض الزامات بیمه. برخی از حوزه های قضایی صدور گواهینامه موقت برای اشغال پروژه های کامل با اقلام جزئی.

تنوع، مجوز استفاده مشروط و استثنا

هنگامی که توسعه پیشنهادی مطابق با مقررات منطقه ای نیست، صاحبان املاک ممکن است از طریق اختلافات، مجوز استفاده مشروط یا سایر فرآیندهای استثنا، کمک های بهداشتی را دنبال کنند، این مکانیسم ها انعطاف پذیری را در حالی که یکپارچگی کلی منطقه ای را حفظ می کنند، اما آنها نیاز به برنامه های رسمی، شنوایی عمومی و یافته های خاص قبل از تصویب دارند.

درک تنوع های کوچک

تنوع ها از الزامات بعدی مانند موانع، محدودیت های ارتفاع یا پوشش زیاد هنگامی که درخواست دقیق مشکل عملی یا سختی های غیر ضروری ایجاد می کند، تسکین می دهند، در حالی که از قابلیت های (در جایی که مجاز است) مجوز استفاده می کند در غیر این صورت مجاز در منطقه منطقه منطقه منطقه منطقه منطقه ای. بسیاری از حوزه های قضایی اجازه استفاده از تفاوت ها، نیاز به تجدید نظر به جای استفاده نمی دهند.

به دست آوردن یک تفاوت نیاز به نشان دادن ویژگی های فیزیکی منحصر به فرد از اموال ایجاد سختی، که سختی خود ساخته نشده است، که تفاوت ها شخصیت ضروری محله را تغییر نمی دهد، و این که اختلاف حداقل لازم برای رسیدگی به سختی های مالی است به تنهایی زمینه های کافی برای یک اختلاف نیست.

فرآیند اختلاف شامل ارسال یک برنامه با مستندات پشتیبانی، پرداخت هزینه ها، اطلاع رسانی به صاحبان اموال مجاور و حضور در یک جلسه عمومی قبل از هیئت مدیره تجدید نظر یا بدن مشابه است. همسایگان ممکن است از واریانس پشتیبانی کنند و ورودی آنها بر تصمیم تأثیر می گذارد.

مجوز استفاده مشروط و استثناهای خاص

مجوز استفاده مشروط (همچنین مجوز های استفاده ویژه یا استثنائات خاص) اجازه می دهد تا استفاده از این موارد در منطقه منطقه ای قابل قبول است که تنها با بررسی و شرایط خاص قابل قبول است.این استفاده ها به عنوان بالقوه سازگار شناخته شده اند اما نیاز به ارزیابی موردی دارند تا اطمینان حاصل شود که آنها بر خواص اطراف تاثیر منفی نمی گذارند.

بر خلاف تفاوت ها، استفاده های مشروط به طور خاص در مقررات منطقه ای به عنوان مجاز با تایید ذکر شده است. فرایند بررسی اثرات بر ترافیک، سر و صدا، روشنایی، ارزش های اموال و شخصیت محله، به طور معمول شامل شرایط مربوط به ساعت های عملیات، غربالگری، پارکینگ، نور، علامت گذاری و سایر اقدامات برای کاهش اثرات.

مجوز استفاده مشروط به طور کلی نیاز به انطباق با شرایط اعلام شده دارد و ممکن است لغو شود اگر شرایط نقض شود یا اگر استفاده مشکلات پیش بینی نشده ایجاد کند، برخی از مجوزها به اپراتورهای خاص گره خورده و به طور خودکار به صاحبان جدید منتقل نمی شوند.

استفاده های غیر قابل اطلاع و املاک پدربزرگ

استفاده های غیر اطلاع رسانی (که اغلب به نام استفاده های پدربزرگ نامیده می شود) خواص یا استفاده از آن ها قانونی است، اما به دلیل تغییرات منطقه ای بعدی، مطابق با مقررات فعلی نیستند.این کاربردها به طور کلی مجاز به ادامه هستند اما تحت محدودیت های گسترش، تغییر و بازسازی پس از آسیب یا رها شدن هستند.

مقررات کوچک سازی معمولاً استفاده های غیرمرتبط را گسترش می دهند، اگرچه ممکن است تغییرات جزئی مجاز باشد.اگر یک ساختار غیر اطلاع رسانی فراتر از آستانه خاصی آسیب دیده باشد (اغلب 50 درصد از ارزش)، ممکن است لازم باشد که با مقررات فعلی بازسازی شود. غیر اطلاع رسانی استفاده می کند که برای یک دوره مشخص (معمولا شش ماه تا دو سال) وضعیت غیر اطلاع رسانی خود را از دست می دهد و نمی تواند از سرگرفته شود.

درک وضعیت غیر اطلاع رسانی زمانی مهم است که خرید ملک با نقض های موجود یا استفاده از آن که مطابق با منطقه بندی فعلی نیست، این ویژگی ها ممکن است پتانسیل توسعه محدود داشته باشند و محدودیت های مربوط به تغییرات عنوان بیمه و افشای اموال باید به وضعیت غیر اطلاع رسانی رسیدگی کنند و خریداران باید میزان حقوق غیر اطلاع رسانی قبل از بستن را تأیید کنند.

بررسی مقررات Zoning و ساختمانی برای مالکیت شما

قبل از خرید ملک یا شروع یک پروژه توسعه، تحقیقات کامل در مورد مقررات قابل اجرا و ساختمان ضروری است.منابع متعدد و استراتژی ها می توانند به صاحبان املاک کمک کنند تا بدانند چه چیزی در زمین آنها مجاز است و چه تاییدیه هایی برای برنامه های خود مورد نیاز است.

دسترسی به نقشه های کوچک و Ordinances

نقشه های Zoning نشان می دهد که طبقه بندی هر بسته در یک حوزه قضایی و به طور معمول آنلاین از طریق وب سایت های شهری و یا در بخش های برنامه ریزی موجود است، این نقشه ها اسناد قانونی هستند که همراه با دستورالعمل های منطقه ای، تعریف آنچه که در هر ملک مجاز است، هنگام خواندن نقشه، تأیید تاریخ نقشه و هر گونه اصلاحات در انتظار، به عنوان منطقه بندی می تواند از طریق برنامه های تجدید نظر و یا به روز رسانی های جامع تغییر کند.

مقررات زودیینگ مقررات نوشته شده ای هستند که همراه با نقشه های منطقه ای، مشخص کردن الزامات برای هر منطقه منطقه منطقه ای می تواند طولانی و فنی باشد، اما حاوی اطلاعات ضروری در مورد استفاده های مجاز، استانداردهای بعدی، الزامات پارکینگ و روش های مربوط به اختلاف و تقاضا و تجدید نظر است. اکثر حوزه های قضایی مقررات منطقه ای را به صورت آنلاین در دسترس قرار می دهند، هر چند برخی از هزینه های چاپ شده.

قوانین منطقه بندی خواندن نیاز به توجه به تعاریف دارد، زیرا شرایط فنی ممکن است معانی خاصی متفاوت از استفاده مشترک داشته باشد. توجه به مقررات عمومی که برای تمام مناطق و همچنین الزامات خاص برای منطقه منطقه منطقه منطقه منطقه ای اموال شما اعمال می شود، توجه به تاریخ موثر و تاریخ اصلاح، زیرا تغییرات اخیر هنوز در تمام نسخه های آنلاین منعکس نشده است.

مشاوره با برنامه ریزی و ادارات ساختمان

کارکنان برنامه ریزی و ساخت و ساز می توانند راهنمایی ارزشمندی در مورد منطقه بندی و مقررات ساختمان ارائه دهند، اگرچه توصیه های آنها به طور معمول غیر رسمی و غیر قانونی است، بسیاری از ادارات جلسات پیش از درخواست را ارائه می دهند که صاحبان املاک می توانند در مورد پروژه های پیشنهادی بحث کنند، مسائل بالقوه را شناسایی کنند و قبل از سرمایه گذاری در برنامه های دقیق، تاییدیه های لازم را درک کنند.

تعیین یا تفسیرهای زودیینگ، تأیید رسمی کتبی را در مورد چگونگی اعمال مقررات به خواص خاص یا پیشنهادات ارائه می دهد.این تصمیم ها قابل اعتماد تر از مشاوره غیررسمی هستند و می توانند در صورت عدم رضایت بخشی درخواست برخی از حوزه های قضایی برای تعیین رسمی، درخواست تجدید نظر شوند اما اطلاعات اساسی منطقه ای را رایگان ارائه دهند.

کارکنان بخش ساختمان می توانند الزامات مجوز، فرآیندهای بررسی و مقررات کد قابل اجرا برای پروژه شما را توضیح دهند.آنها می توانند مشخص کنند که کدام کدها در اثر هستند، چه اسناد مورد نیاز است و چه زمان بررسی معمولی ایجاد روابط خوب با کارکنان بخش و نزدیک شدن به آنها با احترام و آماده شدن با سوالات خاص نتایج بهتر از سوالات مبهم یا مقابله ای.

کار با زمین از وکلا و مشاوران استفاده می کند

پروژه های پیچیده، درخواست های تسریع، درخواست های مربوط به اختلافات و یا اختلافات با شهرداری ها اغلب از کمک های حرفه ای بهره مند می شوند.مجله های کاربری در منطقه بندی، تصویب توسعه و انطباق قانونی می توانند مقررات پیچیده را هدایت کنند، مشتریان را در جلسات استماع، مذاکره با مقامات و تجدید نظر تصمیم های نامطلوب.

مشاوران و برنامه ریزان استفاده از زمین با برنامه ها کمک می کنند، مطالعات لازم را آماده می کنند و پروژه ها را از طریق فرایندهای تأیید هدایت می کنند، روش های محلی را درک می کنند، روابط خود را با مقامات برقرار می کنند و می توانند استراتژی هایی را برای رسیدگی به نگرانی ها و ایجاد حمایت از پیشنهادات برای پیشرفت های عمده، مشاوران ممکن است تیم های معماران، مهندسان، مشاوران ترافیک و متخصصان محیط زیست هماهنگ کنند.

در حالی که کمک های حرفه ای هزینه اضافه می کند، می تواند با اجتناب از اشتباهات، کاهش تاخیر و بهبود احتمال تایید اموال، وکلای استفاده از زمین می توانند انطباق منطقه ای را بررسی کنند، محدودیت ها را شناسایی کنند و پتانسیل توسعه را قبل از بستن، این کار از خریداران محافظت می کند از خرید ملک با محدودیت های پنهان و یا نقض.

ASTING و Building Law

نقض کد و Zoning اغلب از طریق جهل و گاهی اوقات از طریق غفلت عمدی از مقررات رخ می دهد. درک نقض های رایج به صاحبان املاک کمک می کند تا از مشکلات اجتناب کنند و مسائل مربوط به خرید ملک را تشخیص دهند.

ساخت و ساز و اضافه کردن

بدون مجوز لازم یکی از رایج ترین موارد نقض است. مالکان خانه ممکن است اتاق ها، زیرزمین های نهایی، عرشه های نصب را اضافه کنند یا بدون مجوز، یا بدون مجوز، یا بدون اطلاع از الزامات و یا امیدوار به جلوگیری از هزینه ها و بازرسی ها، مشکلات متعددی ایجاد کنند: ممکن است با کد ها مطابقت نداشته باشد، فروش اموال را پیچیده کند، می تواند بیمه را تحت تاثیر قرار دهد و ممکن است در حذف الزامات کار یا خیر.

کشف کار بدون مجوز در معاملات ملک می تواند فروش را از بین ببرد یا ارزش های ملک را کاهش دهد. خریداران ممکن است تقاضا کنند که فروشندگان مجوز را به طور مداوم دریافت کنند، کار بدون مجوز را حذف کنند، یا قیمت خرید را کاهش دهند. Lenders ممکن است از تأمین مالی املاک با بهبود قابل توجهی بدون مجوز خودداری کنند.

دانلود بازی Setback and property Line Encroachs

ساختار هایی که خیلی نزدیک به خطوط مالکیت ساخته شده اند، الزامات جبران را نقض می کنند و ممکن است بر روی خواص همسایه نفوذ کنند، این نقض ها اغلب به دلیل فرضیات خط مالکیت نادرست، خطاهای نظرسنجی، یا بی توجهی عمدی از مشکلات ایجاد می کنند، زیرا همسایگان می توانند خواستار حذف ساختارهای جذبی یا خسارت شوند.

نظرسنجی های املاک انجام شده قبل از ساخت و ساز جلوگیری از نقض تنظیم شده توسط وضوح نشان دادن مرزها و خطوط عقب نشینی زمانی که نقض می شود، راه حل ها ممکن است شامل به دست آوردن تفاوت، خرید سهولت از همسایگان آسیب دیده، ساختارهای بازسازی و یا در موارد شدید، حذف کامل بیمه عنوان ممکن است برخی از هزینه های مربوط به encroachments را پوشش دهد، اما پیشگیری از طریق نظرسنجی های مناسب بسیار ترجیح می دهد.

شرکت های غیرقانونی خانگی و استفاده از نقض

فعالیت در مناطق مسکونی بدون تایید مناسب، محدودیت های استفاده را نقض می کند در حالی که بسیاری از حوزه های قضایی اجازه می دهند تا مشاغل خانه با محدودیت، کسب و کار که ترافیک قابل توجهی را ایجاد می کنند، بدون مقیم، نشانه های برجسته نمایش، و یا ایجاد تفاوت های خاص معمولا نقض فعالیت های منطقه ای مسکونی.

اجاره های کوتاه مدت از طریق سیستم عامل هایی مانند Airbnb مسائل نقض گسترده ای در محله های مسکونی ایجاد کرده اند، بسیاری از جوامع مقررات محدود کردن یا ممنوع کردن اجاره های کوتاه مدت در مناطق مسکونی، نیاز به مجوز یا محدود کردن هزینه های اجاره ای را تصویب کرده اند.

نقض ساختار دسترسی

Sheds، گاراژها، کارگاه ها و دیگر ساختارهای جانبی تحت محدودیت های اندازه، الزامات تنظیم و محدودیت های استفاده قرار می گیرند. نقض های رایج شامل ساختارهای جانبی بیش از اندازه، ساختارهای قرار داده شده بیش از حد نزدیک به خطوط مالکیت و استفاده از ساختارهای جانبی به عنوان واحدهای مسکونی بدون مجوز مناسب است. برخی از مقررات مانع ساختارهای لوازم جانبی در جلو یا به سازگاری معماری با ساختارهای اولیه.

واحدهای مسکن دسترسی دارای مقررات خاص جدا از قوانین ساختار لوازم جانبی عمومی هستند، در حالی که بسیاری از حوزه های قضایی محدودیت های ADU را برای افزایش عرضه مسکن، الزامات هنوز در مورد اندازه، پارکینگ، اشغال مالک و طراحی وجود دارد.ساخت ADU بدون مجوز مناسب و تایید می تواند منجر به سفارشات برای جلوگیری از استفاده به عنوان یک خانه و جریمه بالقوه.

چگونه تغییرات کوچک و بازگشت کار

Zoning دائمی نیست و می تواند از طریق برنامه های تجدید نظر، به روز رسانی برنامه جامع یا اصلاحات قانون گذاری تغییر کند. درک اینکه چگونه تغییرات منطقه ای رخ می دهد به صاحبان املاک کمک می کند تا در روند شرکت کنند و تغییراتی را پیش بینی کنند که ممکن است بر خواص آنها تأثیر بگذارد.

درخواست برای Rezoning

صاحبان املاک می توانند برای باز کردن زمین خود به طبقه بندی های مختلف که مناسب برنامه های توسعه خود را اعمال می کنند، اعمال مجدد نیاز به نشان دادن که منطقه بندی پیشنهادی با برنامه جامع جامعه سازگار است، سازگار با خواص اطراف، و خدمت به منافع عمومی است. برنامه های دقیق نشان می دهد توسعه پیشنهاد، مطالعات ترافیکی، ارزیابی های زیست محیطی و سایر اسناد پشتیبانی می کنند.

فرآیند بازگشت شامل برنامه ریزی کمیسیون بررسی، شنوایی عمومی، اطلاع رسانی از صاحبان اموال اطراف و اقدام نهایی توسط شورای شهر یا کمیسیون شهرستان است. همسایگان اغلب با برنامه های کاهش سرعت، به ویژه کسانی که به دنبال استفاده های فشرده تر و یا تراکم بالاتر هستند، پشتیبانی از ساختمان از طریق توسعه جامعه، پرداختن به نگرانی ها و ارائه شرایط و یا proffers می تواند شانس تایید را بهبود بخشد.

تصمیمات فوری در مورد ملاحظات سیاسی فراتر از معیارهای برنامه ریزی دقیق است.مقامات منتخب نگرانی های تشکیل دهنده، سیاست های برنامه جامع، تأثیرات مالی و اهداف گسترده تر جامعه را دارند.حتی برنامه هایی که معیارهای فنی را برآورده می کنند ممکن است به دلیل مخالفت محله یا ملاحظات سیاسی رد شوند.

برنامه های جامع به روز رسانی و اصلاحات زودیینگ

شهرداری ها به طور دوره ای برنامه های جامع را به روز می کنند که هدایت توسعه آینده و تصمیمات منطقه ای را هدایت می کنند، این به روز رسانی ها ممکن است منجر به تسریع گسترده ای برای هماهنگ کردن نقشه های منطقه ای با نامگذاری های برنامه ریزی شده شود. مالکان املاک باید با حضور در جلسات عمومی، ارسال نظرات و حمایت از طرح هایی که از منافع اموال خود پشتیبانی می کنند، به روز رسانی برنامه های جامع برنامه ریزی شرکت کنند.

اصلاح مقررات منطقه ای تغییر متن مقررات منطقه ای، اضافه کردن مناطق جدید، تغییر الزامات و یا به روز رسانی روش ها، این اصلاحات به طور گسترده ای به جای خواص خاص اعمال می شود. نمونه های اخیر شامل اصلاحات اجازه می دهد واحدهای مسکونی لوازم جانبی، کاهش الزامات پارکینگ، یا ایجاد کدهای مبتنی بر فرم. صاحبان املاک و گروه های حمایت می توانند اصلاحات متنی را برای رفع موانع تنظیم کننده یا نیازهای جامعه پیشنهاد دهند.

کاهش و حقوق مالکیت

Downzoning کاهش پتانسیل توسعه با تغییر منطقه بندی به طبقه بندی های فشرده کمتر، مانند بازگرداندن مالکیت تجاری به مسکونی یا کاهش تراکم مجاز، در حالی که کاهش سرعت می تواند از شخصیت محله و ارزش های اموال محافظت کند، کاهش حقوق توسعه و ارزش های اموال برای صاحبان آسیب دیده است.

صاحبان املاکی که با کاهش سرعت مواجه هستند باید در روند شرکت کنند، شواهد موجود در مورد اثرات، و در نظر گرفتن چالش های قانونی اگر کاهش سرعت همه استفاده از لحاظ اقتصادی قابل اجرا را از بین ببرد، برخی از حوزه های قضایی حقوق جبران خسارت یا حقوق توسعه قابل انتقال را برای جبران اثرات کاهش سرعت بخشیدن به آن ارائه می دهند، اگرچه این غیر معمول است.

ملاحظات ویژه برای انواع مختلف مالکیت

انواع مختلف اموال با چالش های منحصر به فرد و قانونی مواجه هستند. درک این ملاحظات خاص به صاحبان املاک کمک می کند تا الزامات قابل اجرا را برای موقعیت های خود هدایت کنند.

املاک تاریخی و منطقه

املاک در مناطق تاریخی یا به صورت جداگانه به عنوان نشانه های تاریخی با الزامات بررسی اضافی فراتر از استاندارد منطقه بندی و کدهای ساختمان مواجه می شوند. دستورالعمل های حفظ تاریخی تنظیم تغییرات بیرونی، تخریب، ساخت و ساز جدید و گاهی اوقات ویژگی های بررسی تاریخی تغییراتی را برای سازگاری با شخصیت تاریخی، نیاز به مواد مناسب، طراحی و روش های ساخت و ساز ارائه می دهند.

در حالی که تعیین تاریخی می تواند انعطاف پذیری را محدود کند، اغلب مزایایی از جمله اعتبارات مالیاتی، کمک های مالی و حفاظت از توسعه های ناسازگار در نزدیکی را فراهم می کند. اعتبارات مالیاتی فدرال رزرو می تواند 20 درصد از هزینه های توانبخشی واجد شرایط برای خواص تولید کننده درآمد را جبران کند. بسیاری از کشورها و محلی ها انگیزه های اضافی برای حفظ تاریخی ارائه می دهند.

کار با خواص تاریخی نیاز به دانش تخصصی و صبر با فرآیندهای بررسی اضافی دارد. معماران و پیمانکاران تجربه شده در حفظ تاریخی مواد و تکنیک های مناسب را درک می کنند. مشاوره اولیه با کارکنان حفظ تاریخی کمک می کند تا رویکردهای قابل قبول را شناسایی کرده و از طراحی مجدد گران قیمت جلوگیری کند.

Waterfront و محیط زیست Sensitive Properties

املاک نزدیک به بدن آب، تالاب ها، شیب های شیب دار یا سایر ویژگی های حساس محیط زیست با مقررات اضافی محافظت از این منابع مواجه هستند. مقررات تالاب ممکن است توسعه در مناطق مرطوب را ممنوع کند و نیاز به مقررات خط ساحلی توسعه نزدیک دریاچه ها، رودخانه ها و اقیانوس ها، فرسایش، کیفیت آب و حفاظت از زیستگاه.

مجوز های زیست محیطی از فدرال، ایالتی و سازمان های محلی ممکن است علاوه بر مجوز ساختمان استاندارد مورد نیاز باشد. سپاه مهندسان ارتش ایالات متحده تنظیم می کند تا زمان بندی های مرطوب و تغییرات آبراه را تنظیم کنند.سازمان های زیست محیطی دولتی آب طوفان، کنترل فرسایش و توسعه ساحلی را تنظیم می کنند.

مشاوران محیط زیست می توانند محدودیت های سایت را ارزیابی کنند، مطالعات مورد نیاز را آماده کنند و فرآیندهای مجوز را هدایت کنند.قبل از خرید ملک از شگفتی ها جلوگیری می کند و به ارزیابی امکان توسعه کمک می کند. برخی از خواص محدود شده با توجه به منطقه بندی مطلوب، بررسی زیست محیطی ضروری در طول ارزیابی اموال.

چند خانواده و املاک تجاری

خانواده های چند نفره و تحولات تجاری با الزامات پیچیده تر از پروژه های مسکونی تک خانواده مواجه هستند.برنامه سایت بررسی قرار دادن ساختمان، پارکینگ، محوطه سازی، روشنایی، ثبت نام و بررسی طراحی گردش ممکن است سبک معماری، مواد و سازگاری با محیط اطراف را ارزیابی کند.

پروژه های تجاری باید مطابق با الزامات دسترسی، کدهای آتش نشانی و مقررات ایمنی زندگی دقیق تر از استانداردهای مسکونی باشند.چندین روش برای خروج، سیستم های سرکوب آتش، نورپردازی اضطراری و امکانات قابل دسترس معمولا مورد نیاز است.

توافق های توسعه ممکن است برای پروژه های بزرگ مورد نیاز باشد، ایجاد شرایط خاص، بهبود زیرساخت ها و پیش زمینه ها.این موافقت نامه ها صاحبان اموال و جانشینان را متصل می کند، ایجاد تعهدات قابل اجرا فراتر از الزامات استاندارد منطقه ای.

مقررات منطقه ای و ایالتی-Level

در حالی که مقررات منطقه ای و ساختمانی عمدتاً موضوعات محلی هستند، سازمان های دولتی و منطقه ای الزامات اضافی را اعمال می کنند که بر توسعه آن تأثیر می گذارد. درک این حوزه های قضایی همپوشانی مانع از مشکلات انطباق و تاخیر پروژه می شود.

قوانین ساختمان دولتی و اصلاحات

بسیاری از ایالت ها کدهای ساختمان دولتی را تصویب کرده اند، یا نیاز به تمام حوزه های قضایی برای تصویب نسخه های کد خاص یا ایجاد حداقل استانداردهایی که کدهای محلی باید رعایت کنند، دارند.کد های ایالتی ممکن است شامل اصلاحات مربوط به شرایط منطقه ای مانند فعالیت لرزه ای، طوفان، سیل، سیل یا خطر آتش سوزی باشد. برخی از ایالت ها اصلاحات محلی را که الزامات کد دولتی را تضعیف می کند در حالی که اجازه می دهد استانداردهای محلی دقیق تر باشد.

هیئت های صدور مجوز دولتی، پیمانکاران، معماران، مهندسان و سایر متخصصان ساخت و ساز را تنظیم می کنند.این هیئت ها الزامات مجوز، امتحانات را ایجاد می کنند و استانداردهای حرفه ای را اجرا می کنند. کار با متخصصان معتبر مجوز برای انطباق کد ضروری است و ممکن است برای مجوز تایید شده مورد نیاز باشد.

برنامه ریزی منطقه ای و مدیریت رشد

آژانس های برنامه ریزی منطقه ای هماهنگ توسعه در سراسر حوزه های قضایی متعدد، پرداختن به مسائل مربوط به حمل و نقل، کیفیت هوا، منابع آب و مسکن مقرون به صرفه، برخی مناطق دارای برنامه های مدیریت رشد هستند که توسعه در برخی مناطق، نیاز به قطعات مسکن مقرون به صرفه یا تخصیص زیرساخت های عملیاتی، این الزامات منطقه ای را تکمیل منطقه منطقه منطقه ای منطقه ای و ممکن است تصمیمات محلی را در برخی موارد نادیده بگیرند.

برنامه های مدیریت منطقه ساحلی توسعه در مناطق ساحلی تحت قوانین فدرال و ایالتی را تنظیم می کند.این برنامه ها با حفاظت از منابع ساحلی تعادل دارند و نیاز به مجوز ویژه برای توسعه در مناطق ساحلی دارند. برنامه های مشابه برای سایر مناطق حساس مانند حوضه خلیج Chesapeake، حوضه دریاچه تاهو و نیوجرسی Pinelands وجود دارد.

بررسی محیط زیست State Review الزامات

بسیاری از کشورها قوانین بررسی محیط زیست مشابه قانون سیاست زیست محیطی ملی (NEPA) دارند که نیاز به ارزیابی اثرات زیست محیطی برای پروژه های خاص دارند.این قوانین ممکن است برای توسعه خصوصی که نیاز به تصویب اختیاری دارند، اعمال شود، نه فقط پروژه های بررسی محیط زیست، بررسی اثرات بر کیفیت هوا، منابع آب، حیات وحش، ترافیک، و سایر عوامل، به طور بالقوه نیاز به اقدامات کاهش یا تغییرات پروژه.

قوانین گونه های در معرض خطر دولت از گونه های تهدید و زیستگاه آنها محافظت می کند، به طور بالقوه محدود کردن توسعه در مورد خواص با گونه های حفاظت شده ممکن است برای شناسایی گونه های محافظت شده مورد نیاز باشد و توسعه ممکن است نیاز به جلوگیری از زیستگاه های حساس یا اجرای اقدامات حفاظتی داشته باشد.

روند در حال ظهور در Zoning و ساخت مقررات

تنظیم و مقررات ساختمان همچنان در حال تحول است تا به اولویت های در حال تغییر، فن آوری ها و چالش ها رسیدگی کند. درک روند در حال ظهور به صاحبان املاک کمک می کند تا نیازهای آینده و فرصت ها را پیش بینی کنند.

کد های مبتنی بر فرم و رشد هوشمند

کدهای مبتنی بر فرم نشان دهنده یک تغییر از منطقه بندی مبتنی بر استفاده معمولی به مقررات تاکید بر شکل ساختمان، طراحی خیابان و توسعه عابر پیاده است.این کدها تعیین محل ساخت، طراحی نما، جبهه خیابانی و فضای عمومی به جای جدا کردن استفاده های بسیار دقیق است.

اصول رشد هوشمند اصلاحات منطقه ای را ترویج توسعه جمع و جور، استفاده های مخلوط، توسعه حمل و نقل محور، و در محل کار به جای گسترده، جوامع در حال اتخاذ تغییرات منطقه ای برای اجازه دادن به واحدهای مسکونی، کاهش الزامات پارکینگ، اجازه توسعه مخلوط استفاده، و افزایش تراکم در نزدیکی حمل و نقل. این اصلاحات دسترسی مسکن، تغییرات آب و هوا و بهره وری زیرساخت در حالی که ایجاد اختلاف در مورد شخصیت محله و کنترل محلی.

شرایط آب و هوا و انعطاف پذیری

تغییرات آب و هوایی در حال رانندگی ساختمان جدید و الزامات منطقه ای است که به افزایش سطح دریا، سیل، گرمای شدید، آتش سوزی و آب و هوا شدید می پردازد. جوامع ساحلی در حال اتخاذ الزامات دقیق تر ارتفاع، ممنوعیت توسعه در مناطق پر خطر سیل، و نیاز به روش های ساخت و ساز مقاوم.

کدهای انرژی در حال سخت تر شدن هستند، با برخی از حوزه های قضایی که نیاز به ساخت و ساز تمام الکتریکی، پانل های خورشیدی یا عملکرد انرژی صفر خالص دارند، این الزامات هدف کاهش انتشار گازهای گلخانه ای و مصرف انرژی است، اما هزینه های ساخت و ساز و پیچیدگی را اضافه می کند.

تکنولوژی و نوآوری در کدهای ساختمان

کدهای ساختمان با تکنولوژی های ساخت و ساز جدید سازگار هستند و مواد برای ساخت و ساز چوب انبوه، ساختمان های 3D چاپ شده، ساخت و ساز مدولار و مواد نوآورانه به کدهایی که این تکنولوژی ها وعده ساخت و ساز سریع تر، هزینه های پایین تر و کاهش اثرات زیست محیطی را می دهند، اما نیاز به به به روز رسانی کد برای اطمینان از ایمنی و عملکرد دارند.

سیستم های مجوز دیجیتال و بازرسی، فرایندهای تأیید را ساده می کنند.برنامه های مجوز آنلاین، بررسی برنامه الکترونیکی، بازرسی های مجازی و چک کردن کد خودکار زمان پردازش را کاهش می دهد و دسترسی به این سیستم ها به ویژه در طول COVID-19 اپیدمی مهم می شود و احتمالاً به طور استاندارد باقی می ماند.

مسکن مقرون به صرفه و Inclusionary Zoning

بحران های مسکن در بسیاری از جوامع اصلاحات منطقه ای و الزامات جدید را ایجاد می کنند.منطقه انحصاری نیاز به یا تخصیص واحدهای مسکن مقرون به صرفه در تحولات جدید دارد. پاداش های تراکم اجازه می دهد واحدهای اضافی در ازای مسکن مقرون به صرفه حذف برخی از حوزه های قضایی تنها خانواده برای اجازه دادن به دوبلکس، سه برابر، و ساختمان های آپارتمان کوچک در محله های مسکونی.

اصلاحات واحد مسکن دسترسی به مالکان اجازه می دهد تا واحدهای مسکن اضافی را بر روی خواص خود ایجاد کنند، افزایش عرضه مسکن و ارائه فرصت های درآمد. بسیاری از جوامع موانع را برای ADU ها از جمله الزامات اشغال مالک، الزامات پارکینگ و محدودیت های اندازه باقی مانده است.این اصلاحات با مخالفت همسایگان در مورد تراکم، پارکینگ و شخصیت محله مواجه هستند، اما همچنان به عنوان کمبود مسکن ادامه می دهد.

نکات عملی برای پیاده سازی و مقررات ساختمان

به طور موفقیت آمیز در حال هدایت منطقه ای و مقررات ساختمان نیازمند آماده سازی، صبر و تفکر استراتژیک است، این راهنمایی های عملی به صاحبان املاک کمک می کند تا از مشکلات رایج جلوگیری کنند و به اهداف توسعه خود برسند.

تحقیقات خود را قبل از خرید ملک انجام دهید

زمان بررسی مقررات منطقه ای و ساختمانی قبل از خرید ملک است، نه پس از بررسی طبقه بندی منطقه ای، اجازه استفاده، الزامات بعدی، و هر گونه محدودیت یا محدودیت بر اموال تاثیر می گذارد برنامه های جامع برای درک تغییرات منطقه ای آینده یا برنامه های توسعه برای منطقه.

شامل هماهنگی در توافقنامه های خرید اجازه می دهد زمان برای ارزیابی های احتمالی و مجوز. Contingenciess محافظت از خریداران از قفل شدن در خرید ملک که از متخصصان استخدام برای ارزیابی پتانسیل توسعه، محدودیت های زیست محیطی و الزامات نظارتی قبل از انجام خرید پشتیبانی نمی کند.

همکاری با مقامات محلی

مشاوره اولیه با برنامه ریزی و ایجاد مقامات کمک می کند تا الزامات، مسائل بالقوه و استراتژی های تایید قبل از سرمایه گذاری در برنامه های دقیق را شناسایی کنند. جلسات پیش از درخواست فرصت هایی برای بحث در مورد مفاهیم، دریافت بازخورد و درک اولویت ها و نگرانی های محلی فراهم می کند. ایجاد روابط مثبت با کارکنان تسهیل فرآیندهای بررسی نرم تر و نتایج بهتر.

در کمیسیون برنامه ریزی و جلسات شورای شهر برای درک سیاست های توسعه محلی، اولویت ها و الگوهای تصمیم گیری.با توجه به اینکه چگونه برنامه های مشابه دریافت می شوند، به احتمال زیاد برای پذیرش پروژه شما کمک می کند و نگرانی های بالقوه را برای رسیدگی به طور فعال شناسایی می کند.

حرفه ای های واجد شرایط

پروژه های پیچیده از کمک های حرفه ای از معماران، مهندسان، وکلا استفاده از زمین و مشاوران آشنا با مقررات محلی و فرآیندهای بهره مند می شوند. حرفه ای می تواند برنامه های سازگار را آماده کند، فرآیندهای تایید را هدایت کند و مشکلات را حل کند که هزینه های حرفه ای اضافه می کنند، آنها اغلب با اجتناب از اشتباهات، کاهش تاخیر و بهبود شانس تایید صرفه جویی می کنند.

بررسی کنید که متخصصان به درستی با نوع پروژه و صلاحیت خود مجوز و تجربه می کنند، تجربه محلی به ویژه ارزشمند است، زیرا متخصصانی که با مقامات محلی، روش ها و سیاست آشنا هستند می توانند به طور موثر فرآیندهایی را به طور موثرتری از آن دسته از افراد جدید به منطقه هدایت کنند.

ارتباط با همسایگان

مخالفت همسایه می تواند پروژه هایی را که نیاز به تاییدیه های اختیاری مانند تفاوت ها، استفاده های مشروط و یا بازگشت مجدد دارند، از بین ببرد.آشکار فعال به همسایگان کمک می کند تا نگرانی ها، ایجاد حمایت و توسعه راه حل هایی برای ارائه برنامه های برای همسایگان قبل از برنامه های رسمی نشان دهنده احترام و فرصت هایی برای تغییر بر اساس بازخورد.

نگرانی های مشروع از طریق تغییرات طراحی، غربالگری، محدودیت های عملیاتی یا اقدامات دیگر را در نظر بگیرید، در حالی که نمی توانید تمام اعتراض ها را برآورده کنید، نشان دادن واکنش به نگرانی های معقول شانس تایید را بهبود می بخشد و درگیری ها را کاهش می دهد.

مستند همه چیز

سوابق کامل تمام ارتباطات با مقامات، برنامه ها، تایید، مجوز، بازرسی ها و مکاتبات را حفظ کنید. مستندات از منافع شما محافظت می کند اگر اختلافات بوجود بیاید و شواهدی از انطباق و تلاش های حسن نیت ایمان را فراهم کند. عکس ها را قبل، در طول و پس از ساخت و ساز برای مستندسازی شرایط و کار انجام دهید.

کپی از برنامه های تایید شده، مجوز، گزارش های بازرسی و گواهی های اشغال با سوابق اموال را نگه دارید، این اسناد برای صاحبان آینده ارزشمند هستند و ممکن است در طول فروش ملک مورد نیاز باشد.

صبور و مستمر باشید

فرایندهای تصویب تنظیم مقررات، اغلب طولانی تر از پیش بینی شده است.ساخت جدول زمانی واقعی با با بافر برای تاخیر، تجدید نظر و مسائل غیر منتظره.

هنگامی که برنامه ها رد می شوند یا تایید می شوند، شرایط نامطلوب را در نظر بگیرید که آیا درخواست تجدید نظر، اصلاح و تسلیم شدن، یا قبول تصمیم گیری می تواند گران و زمان بر با نتایج نامشخص باشد، گاهی اوقات پذیرش شرایط یا اصلاح برنامه ها عملی تر از تصمیم گیری است، در حالی که سایر شرایط درخواست های شدید برای محافظت از حقوق مالکیت را تضمین می کنند.

منابع برای یادگیری بیشتر در مورد Zoning و قوانین ساختمان

منابع متعدد به صاحبان املاک کمک می کند تا منطقه بندی و مقررات ساختمان را درک و هدایت کنند.با استفاده از این منابع، دانش و تصمیم گیری را بهبود می بخشد.

برنامه ریزی شهری و ایجاد منابع

بخش های برنامه ریزی محلی و ساختمان منابع اولیه برای نقشه های منطقه ای، دستورالعمل ها، کدهای ساختمان، برنامه های مجوز و راهنمایی هستند. اکثر ادارات وب سایت ها را با اسناد قابل دانلود، سیستم های مجوز آنلاین و اطلاعات تماس حفظ می کنند. بسیاری از ارائه دست، راهنماها و FAQ ها به سوالات و روش های رایج.

برنامه ریزی و کارکنان بخش ساختمان می توانند به سوالات پاسخ دهند، راهنمایی غیررسمی ارائه دهند و شما را به مقررات و منابع مربوطه هدایت کنند، در حالی که کارکنان نمی توانند مشاوره حقوقی یا تاییدیه ارائه دهند، می توانند الزامات و فرایندهای عمومی را توضیح دهند و یا جلسات اطلاعاتی ارائه شده توسط ادارات فرصت هایی برای یادگیری و پرسیدن سوالات فراهم می کند.

سازمان های حرفه ای و منابع آموزشی

سازمان هایی مانند انجمن برنامه ریزی آمریکا، شورای بین المللی کد و انجمن ملی سازندگان خانه، نشریات، آموزش و منابع را در زمینه های منطقه ای و مقررات ساختمان ارائه می دهند. این سازمان ها اطلاعات فنی، بهترین شیوه ها و آموزش مداوم برای حرفه ای ها و صاحبان املاک علاقه مند را ارائه می دهند.

دانشگاه ها و کالج های جامعه اغلب دوره هایی را در برنامه ریزی استفاده از زمین، توسعه املاک و مستغلات و مدیریت ساخت و ساز پوشش منطقه ای و مقررات ساختمان ارائه می دهند. دوره های آنلاین و و وبینندگان فرصت های یادگیری انعطاف پذیر را فراهم می کنند. گروه های سرمایه گذار املاک و توسعه برنامه های آموزشی میزبان موضوعات نظارتی.

ابزارهای آنلاین و پایگاه های داده

بسیاری از حوزه های قضایی ابزارهای نقشه برداری آنلاین GIS را ارائه می دهند که نشان دهنده ی طراحی های جامع، مناطق سیل و سایر داده های فضایی هستند.این نقشه های تعاملی به صاحبان املاک اجازه می دهد تا چندین ویژگی را تحقیق کنند و الگوهای گسترده ای را درک کنند. برخی سیستم ها سوابق مالکیت، تاریخ مجوز و داده های اجرای کد را ادغام می کنند.

شورای بین المللی کد دسترسی آنلاین به کدهای ساختمانی مدل را فراهم می کند، اگرچه اصلاحات محلی ممکن است با کدهای مدل متفاوت باشد، برخی از حوزه های قضایی کدهای محلی را به صورت آنلاین از طریق سرویس هایی مانند Municode یا انتشارات حقوقی آمریکا منتشر می کنند.

برای اطلاعات اضافی در مورد مقررات منطقه ای و برنامه ریزی شهری، انجمن برنامه ریزی آمریکایی ارائه می دهد منابع و نشریات گسترده شورای بین المللی کد دسترسی به ساخت کدهای و استانداردهای ضروری است و مشاوره با متخصصان واجد شرایط انطباق با تمام الزامات قابل اجرا برای مالکیت خاص و پروژه خاص شما تضمین می کند.

نتیجه گیری: کنترل سفر توسعه شما

درک منطقه بندی و قوانین ساختمان در منطقه شما نه تنها یک ضرورت اداری است – بلکه جنبه اساسی مالکیت و توسعه اموال است که به طور مستقیم بر حقوق، فرصت ها و نتایج سرمایه گذاری شما تأثیر می گذارد.در حالی که پیچیدگی مقررات می تواند به نظر می رسد قریب به اتفاق، دانش و آماده سازی این قوانین از موانع به مسیرهای قابل تقویت به سمت اهداف اموال شما تبدیل می شود.

چه شما در حال برنامه ریزی برای بهبود ساده خانه، توسعه یک ملک تجاری، یا سرمایه گذاری در املاک و مستغلات، زمان برای تحقیق در مورد مقررات قابل اجرا، مشورت با مقامات و متخصصان، و پیگیری روش های مناسب از سرمایه گذاری خود محافظت می کند و از اشتباهات گران قیمت جلوگیری می کند. چشم انداز نظارتی همچنان در حال تکامل است برای حل چالش های معاصر مانند مسکن، تغییرات آب و هوا، و توسعه پایدار، ایجاد آموزش مداوم و به طور فزاینده مهم است.

موفقیت در هدایت منطقه ای و مقررات ساختمان از ترکیب تحقیقات کامل، راهنمایی حرفه ای در زمان نیاز، تعامل اولیه با مقامات، ارتباطات محترمانه با همسایگان و صبر با فرایندهای نزدیک شدن به طور استراتژیک به جای موانع محض برای غلبه بر، صاحبان اموال می توانند اهداف توسعه خود را در حالی که کمک به برنامه ریزی، امن، و جوامع پر جنب و جوش.

به یاد داشته باشید که مقررات برای محافظت از سلامت عمومی، ایمنی و رفاه وجود دارد – اهدافی که در نهایت به تمام صاحبان املاک و اعضای جامعه سود می برند، کار در این چارچوب، درک حقوق و مسئولیت های شما و مشارکت سازنده با فرآیند تنظیم کننده منجر به نتایج بهتر برای پروژه های فردی و جوامع به عنوان یک کل می شود.