قوانین کوچک یکی از قوی ترین و با این حال حداقل نیروهای درک شده در شکل دادن به محله خود را، این مقررات محلی تعیین می کند که آیا یک زمین بازی خالی تبدیل می شود، یک ساختمان آپارتمان آپارتمان بلند بلند، یا یک ایستگاه گاز، آنها همه چیز را از مالیات اموال خود را به طول رفت و آمد خود را، و از شخصیت خیابان خود را به سلامت محیط زیست درک قوانین منطقه ای فقط برای توسعه دهندگان شهر و جامعه ضروری است که می خواهند به یک جامعه ضروری است.

قوانین زودیینگ چیست؟

قوانین کوچک سازی چارچوب های قانونی است که توسط دولت های محلی – به طور معمول شهرها، شهرها یا جزایر – برای کنترل استفاده و توسعه زمین ایجاد می شود – آنها یک شهرداری را به مناطق متمایز تقسیم می کنند (مناطق)، هر کدام با مقررات خاص حاکم بر آنچه که می تواند ساخته شود، چگونه ساختارهای بزرگ می تواند و چه فعالیت هایی مجاز است.

رایج ترین دسته بندی شامل:

  • برای خانه های تک خانواده، دوبلکس، مجتمع های آپارتمانی و گاهی اوقات واحدهای مسکونی لوازم جانبی (ADUs)
  • مشترک برای خرده فروشی، دفاتر، رستوران ها و سایر کسب و کارها.
  • [[۱] [۱۰] [۱] [۱] [۱] [۱]] [۳] [۳] [۳] [۳]] [۳] [۱]] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳]] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۱] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳] [۳
  • [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۳] [۱] [۳] [۳] [۳] [۱]] برای کشاورزی، مزرعه داری و فعالیت های مرتبط [و]
  • استفاده از - یک دسته جدید که ترکیب استفاده های مسکونی و تجاری در همان ساختمان یا منطقه.

در این دسته های گسترده، مقررات منطقه ای اغلب زیرمجموعه های بیشتر را مشخص می کنند - برای مثال، R-1 برای خانه های تک نفره جدا شده، R-3 برای آپارتمان های چند خانواده، یا C-2 برای استفاده عمومی تجاری، هر زیرمجموعه با مجموعه ای از قوانین مربوط به مشکلات، ساخت ارتفاع، پوشش زیاد، الزامات پارکینگ و استفاده مجاز است.

قوانین کوچک سازی ثابت نیستند؛ آنها در طول زمان به عنوان تغییر جوامع تکامل می یابند، بسیاری از شهرها کدهای منطقه ای خود را هر پنج تا ده سال از طریق یک فرآیند عمومی به روز می کنند.برای یک مرور معتبر از اصطلاحات منطقه ای، : انجمن برنامه ریزی آمریکایی منابع گسترده ای ارائه می دهد.

تاریخ و قانون باستین از Zoning

Zoning در ایالات متحده دارای یک منشأ شگفت انگیز اخیر است.اولین فرمان جامع منطقه ای توسط نیویورک در سال 1916، عمدتا در پاسخ به ساخت ساختمان Equitable، یک آسمان خراش که سایه عظیمی بر خیابان ها و خواص مجاور آن اعمال شد، قانون تنظیم ارتفاع و تنظیم الزامات مربوط به منطقه بندی شده است.

Following that decision, the U.S. Department of Commerce published the Standard State Zoning Enabling Act in 1926, which provided a model for states to pass legislation delegating zoning authority to municipalities. Today, every state has some form of enabling legislation, though the specifics vary widely. Understanding this legal foundation is crucial because it explains why local governments—not state or federal bodies—are the primary architects of zoning law. You can read the full text of the Euclid decision and related commentary at Cornell Legal Information Institute.

هدف از قوانین زودیینگ

هدف اصلی قوانین منطقه ای، ارتقاء توسعه منظم و حفاظت از سلامت، ایمنی و رفاه جامعه است.

  • زمین های ناسازگار [FLT 1] از نزدیکی یکدیگر استفاده می کنند، به عنوان مثال، نگه داشتن یک کارخانه پر سر و صدا از یک محله مسکونی آرام.
  • تضمین خدمات عمومی و زیرساخت های کافی [FLT 1] با چگالی تطبیق با ظرفیت جاده ها، سیستم های آب و مدارس.
  • حفظ شخصیت محله [FLT 1] با حفظ انواع ساختمان ثابت، سبک ها و پروتزها.
  • ارزش های مالکیت محافظت [FLT 1] با کاهش عدم اطمینان و جلوگیری از تحولات مخرب که می تواند قیمت خانه را کاهش دهد.
  • ] از راه دور ایمنی عمومی با تنظیم استانداردهای دسترسی به آتش، مسیرهای اضطراری خودرو و مصالح ساختمانی.
  • رشد پایدار [FLT 1] با هدایت توسعه جدید به مناطق با زیرساخت های موجود و حفاظت از فضای باز و منابع طبیعی.

بدون منطقه بندی، یک خیابان مسکونی به راحتی می تواند با یک کارخانه تولید سنگین به عنوان یک همسایه پایان دهد، یا یک سایت زباله سمی ممکن است در کنار یک مدرسه ساخته شود. Zoning یک چارچوب قابل پیش بینی فراهم می کند که به صاحبان املاک، کسب و کارها و ساکنان اجازه می دهد تا با اعتماد به نفس برنامه ریزی کنند.

چگونه Zoning Shapes جامعه شخصیت

یکی از قابل مشاهده ترین اثرات منطقه بندی شخصیت فیزیکی یک محله است.در مناطقی که منحصراً برای خانه های تک خانواده ای منطقه شده است، خیابان های خط درخت را با خانه های جدا شده، یارد و بزرگراه ها پیدا خواهید کرد، یک منطقه ترکیبی ممکن است ساختمان آپارتمانی را بالاتر از مغازه های طبقه زمین، با پیاده رو های باریک و پارکینگ کمتر، این شخصیت تصادفی نیست - از طریق محدودیت های طبقه بندی شده و استفاده از آن، و محدودیت های تعیین شده است.

Zoning همچنین بر پویایی اجتماعی تأثیر می گذارد. الزامات تنظیم گسترده می تواند تعامل بین همسایگان را کاهش دهد، در حالی که مناطق ترکیبی که باعث تشویق راه رفتن می شوند تمایل به افزایش تعامل اجتماعی بیشتری دارند.

مزایای قوانین زودیینگ

قوانین کوچک مزایای زیادی برای جوامع فراهم می کند که بسیاری از آنها دقیقاً به این دلیل که به خوبی کار می کنند، نادیده گرفته می شوند.

  • برنامه ریزی کمونی: Zoning تسهیل برنامه ریزی و استراتژی های توسعه بلند مدت.یک طرح جامع چشم انداز رشد یک شهر، و کد منطقه ای پیاده سازی آن چشم انداز با دیکته کردن دقیقاً که در آن انواع مختلف توسعه می تواند رخ دهد.
  • حفاظت از محیط زیست: Zoning می تواند به محافظت از منابع طبیعی با محدود کردن توسعه در سیلپلکسلین، شیب های شیب دار و زیستگاه های حساس کمک کند.
  • ایمنی عمومی: با کنترل محل عملیات خطرناک مانند گیاهان شیمیایی یا تاسیسات ذخیره سازی سوخت، منطقه بندی خطر حوادث در مناطق مسکونی را کاهش می دهد.
  • کیفیت زندگی: Zoning کمک می کند تا ایجاد و حفظ محله های قابل زندگی با تنظیم سر و صدا، ترافیک، بو و زیبایی شناسی.به عنوان مثال، یک منطقه مسکونی ممکن است کسب و کار را که تولید موسیقی با صدای بلند و یا فعالیت های دیر شب.
  • ثبات اقتصادی: قوانین منطقه بندی روشن به توسعه دهندگان و کسب و کارها اطمینان می دهد که آنها نیاز به سرمایه گذاری دارند.سرمایه گذاران بیشتر احتمال دارد که ساخت و یا گسترش زمانی که آنها می دانند که شخصیت محله و استفاده از زمین برای آینده قابل پیش بینی سازگار خواهد بود.

انواع مقررات Zoning

مقررات کوچک سازی می تواند به طور گسترده ای متفاوت باشد، اما آنها به طور کلی به چندین دسته تقسیم می شوند. درک این دسته ها به شما کمک می کند تا کد منطقه ای محلی خود را بخوانید و ببینید که چگونه بر مالکیت یا محله شما تأثیر می گذارد.

استفاده از Zoning

این آشناترین نوع منطقه است که تعیین می کند چه نوع فعالیت هایی می تواند در یک منطقه رخ دهد.به عنوان مثال، یک منطقه مسکونی ممکن است خانه های تک خانواده را مجاز کند اما برخی از مناطق اجازه می دهد تا طیف وسیعی از کاربردها (به عنوان مثال، مخلوط)، در حالی که بسیاری از شهرها به شدت محدود هستند، اجازه استفاده از مجوز های استفاده از شرایط و شرایط اضافی دارند.

دانلود بازی The Zoning

منطقه بندی فله اندازه و شکل ساختمان ها را تنظیم می کند، از جمله ارتفاع، مساحت کف، پوشش زیاد و موانع ( فاصله بین یک ساختمان و خط مالکیت) این قوانین مانع از ساختمان های بزرگ یا مسدود کردن نور خورشید و هوا از رسیدن به سازه های همسایه می شود.

ASTING

محدوده بندی تراکم تعداد واحدهای مسکن یا افراد در هر منطقه مسکونی را کنترل می کند، این اغلب به عنوان حداکثر واحدهای مسکونی در هر هکتار (du/ac) بیان می شود (du/ac) یک منطقه کم تراکم ممکن است تنها 2 du /ac را مجاز کند، به این معنی که بسیاری از خانه ها بزرگ است، در حالی که یک منطقه با تراکم بالا ممکن است 40 / , ساختمان های آپارتمانی که قادر به تراکم مستقیم در مناطق پایین هستند، تاثیر می گذارد:

مقررات Subdivision

مقررات زیرمجموعه تقسیم زمین را به بسته های کوچکتر اداره می کنند، آنها اندازه های زیادی، طرح های خیابانی، اتصالات ابزار و تعهد عمومی برای پارک ها یا مکان های مدرسه را تعیین می کنند.این قوانین از اما نزدیک به منطقه بندی جدا هستند؛ در حالی که منطقه بندی کنترل آنچه که شما می توانید بسازید، کنترل های زیرنظری که چگونه می توانید زمین را برای توسعه تقسیم کنید.

دانلود بازی Form-based Zoning

رویکرد جدیدتر منطقه بندی مبتنی بر فرم است که بر شکل فیزیکی ساختمان ها و فضاهای عمومی تمرکز دارد، به جای اینکه به جای استفاده از زمین، "این منطقه فقط برای مسکونی است"، کدهای مبتنی بر فرم تنظیم ارتفاع ساختمان، طراحی نمای، و جبهه خیابان، اجازه می دهد یک ترکیب از استفاده تا زمانی که آنها مناسب پروژه های شهری و توسعه های شهری جدید است.

چالش ها و موانع

با وجود مزایای آنها، قوانین منطقه ای بدون نقص نیستند.در دهه های اخیر، منتقدان به چالش های قابل توجهی اشاره کرده اند.

محدودیت های محدود و ضمانت مسکن

شاید گرم ترین مراکز بحث در مورد اینکه آیا محدود کردن منطقه به بحران هزینه مسکن کمک می کند (شهرهایی که مناطق وسیعی از زمین را به طور انحصاری برای خانه های تک خانواده به طور موثر محدود کردن عرضه مسکن، رانندگی با قیمت های عمق شهری، سان فرانسیسکو، که برخی از محدودیت های محدود کننده در کشور را دارد، به طور مداوم به عنوان یکی از گران ترین بازارهای مسکن رتبه بندی شده است.

مسائل عدالت

Zoning دارای سابقه طولانی و مشکل به عنوان یک ابزار جدایی نژادی و اقتصادی است.[۵] در اوایل قرن ۲۰، برخی از شهرها از قوانین منطقه ای صریح برای حفظ خانواده های سیاه به طور نامتناسب از محله های سفید استفاده کردند - اگرچه این ها توسط دادگاه عالی در سال ۱۹۱۷ (Buchan v. Warley کاهش یافته است، اما خانواده های محروم از طریق کاهش نابرابری های محدود به عنوان محدود کردن اندازه های اقلیت های اقلیت های ضروری، و یا محدود کردن تعداد زیادی، نیاز به کاهش یافته اند.

مقاومت در برابر تغییر

مخالفت محلی – که اغلب NIMBYism نامیده می شود – در حیاط پشتی من – می تواند به شدت دشوار باشد تا مقررات منطقه بندی را به روز کند. ساکنان که خانه ها را در یک محله آرام و پایین خرید می کنند، ممکن است با هر گونه توسعه جدید مخالفت کنند، حتی اگر به شدت مورد نیاز باشد، این مقاومت می تواند ساختمان های آپارتمان، پروژه های مسکن مقرون به صرفه، خانه های گروهی یا حتی حیاط خلوت را مسدود کند.

پیچیدگی های قانونی و اداری

کدهای کوچک سازی به شدت پیچیده هستند و می توانند صدها صفحه را طی کنند و درخواست های مربوط به اختلاف، مجوز استفاده مشروط یا اصلاحات برنامه جامع اغلب نیازمند استخدام وکیل یا مشاور استفاده از زمین است.این پیچیدگی می تواند فرایند را برای ساکنان عادی غیر قابل دسترس کند و تصمیم گیری در دست توسعه دهندگان با بودجه بالا یا گروه های منافع سازمان یافته را ترک کند.

چگونه قوانین کوچک بر شما تأثیر می گذارد

حتی اگر هرگز در یک جلسه ی منطقه ای شرکت نکنید، این قوانین بر زندگی روزمره شما به شیوه های ملموس تاثیر می گذارد.

ارزش های مالکیت

منطقه بندی زمین نزدیک به طور مستقیم بر ارزش ملک شما تأثیر می گذارد، یک ساختمان آپارتمان جدید در درب بعدی ممکن است تقاضا برای خدمات محلی را افزایش دهد و ارزش خانه شما را افزایش دهد – یا ممکن است به عنوان ارزش های نامطلوب و پایین تر دیده شود، تغییر در منطقه بندی که اجازه می دهد یک محل کار یا یک کارخانه می تواند ارزش های اموال را از بین ببرد، به همین دلیل صاحبان خانه اغلب نظرات قوی در مورد تغییرات منطقه خود دارند.

شخصیت همسایگی

Zoning ابزار اصلی برای حفظ نگاه و احساس یک محله است.منطقه ای که نیاز به خطوط جلو و یکنواخت دارد، یک شخصیت متفاوت از یک است که اجازه می دهد تا خانه های شهری صفر خط، اگر کد منطقه ای محله شما اولویت بندی ماشین را، شما ممکن است پیدا کنید راه رفتن به مغازه ها یا حمل و نقل عمومی، کدهای پیاده روی مبتنی بر فرم، می تواند ساختمان های پر جنب و جوش و جوش خیابان ایجاد کند.

شرکت های محلی و خدمات

Zoning دیکته می کند که چه نوع کسب و کار می تواند در نزدیکی خانه شما کار کند.در بسیاری از مناطق حومه، مناطق تجاری در امتداد رشته های اصلی جدا شده اند، و نیاز به یک ماشین برای رسیدن به فروشگاه مواد غذایی یا فروشگاه قهوه.در مقابل، منطقه بندی ترکیبی اجازه می دهد مغازه ها و رستوران های کوچک در فاصله راه رفتن، این نه تنها راحتی، بلکه تعامل اجتماعی و فعالیت اقتصادی محلی.

حق شما برای اصلاح مالکیت شما

محدودیت های کوچک سازی می تواند آنچه را که می توانید با خانه خود انجام دهید محدود کند، می خواهید یک عرشه بسازید، یک داستان دوم اضافه کنید، یا گاراژ خود را به آپارتمان تبدیل کنید؟ شما باید کد منطقه ای محلی خود را برای محدودیت های ارتفاع، الزامات عقب نشینی، و اینکه آیا استفاده از شما مجاز است، بررسی کنید، بسیاری از شهرها قوانین منطقه ای را برای اجازه می دهند تا ADUs را به طور گسترده ای متفاوت است که می توانید برنامه ریزی کنید و زمانی که برنامه ریزی کنید.

ورود به فرآیند زودیینگ

ساکنان می توانند نقش فعال در شکل گیری تصمیمات منطقه ای ایفا کنند، در اینجا گام های مشخصی وجود دارد که می توانید بردارید:

  • در جلسات برنامه ریزی محلی شرکت کنید.[۱۰] اکثر شهرها جلسات عمومی منظم کمیسیون برنامه ریزی یا هیئت مدیره تجدید نظر را برگزار می کنند.این ها برای عموم باز هستند و اغلب شامل یک دوره برای اظهار نظر عمومی می شوند.
  • ]Engage با هیئت مدیره و شوراهای جامعه.[ بسیاری از محله ها شوراهای مشورتی دارند که پیش از رفتن به شورای شهر، پیشنهادات منطقه ای را بررسی می کنند.
  • بازخورد پیشنهادی در دوره های عمومی اظهار نظر هنگامی که یک تغییر منطقه ای یا اختلاف نظر پیشنهاد می شود، شهر معمولا نظرات کتبی را قبول می کند و یک جلسه عمومی را ارائه می دهد.
  • Join یا تشکیل یک انجمن محله.[۱۰] گروه های سازمان یافته نفوذ بیشتری دارند و می توانند کارشناسان یا مشاور حقوقی را برای حمایت از منافع خود استخدام کنند.
  • آموزش برای خواندن کد منطقه ای محلی خود را اکثر کدها به صورت آنلاین در دسترس هستند، به نام طراحی منطقه ای اموال خود نگاه کنید و قوانین مرتبط را بخوانید.
  • Push برای برنامه ریزی جامع.[۱۰] [FLT ۱] به جای مبارزه با هر گونه تغییر، حامی یک طرح جامع شهری است که شامل اصلاحات گسترده منطقه ای است.این رویکرد بلند مدت می تواند مسائل سیستمیک مانند هزینه مسکن و عدالت را حل کند.

اصلاحات مدرن و آینده زودیینگ

در پاسخ به چالش های مقرون به صرفه، محرومیت و نگرانی های زیست محیطی، بسیاری از جوامع با اصلاحات منطقه ای آزمایش می کنند.

  • واحد های دسترسی به مسکن (ADUs): شهرها مانند پورتلند، اورگان و بسیاری از شهرداری های کالیفرنیا محدودیت های آرام در ADUs، اجازه می دهد صاحبان خانه برای ساخت واحدهای کوچک ثانویه در اموال خود را افزایش می دهد، این افزایش مسکن بدون تغییر شخصیت محله.
  • حذف تک تک خانواده زوینگ: در سال 2019، اورگان اولین ایالتی شد که قانون را به طور موثر ممنوع کردن منطقه بندی تک خانواده در شهرها با جمعیت بیش از 25000 اندازه مشابه در کالیفرنیا، واشنگتن و مینیاپولیس تصویب کرد.
  • کد های مبتنی بر فرم و ترانست مبتنی بر ترانس: این رویکردهای جدید تمرکز بر شکل فیزیکی و زمینه شهری به جای استفاده، اجازه می دهد تا محله های ارگانیک تر، درآمد ترکیبی بیشتر، طرفداران حرکت هوشمند برای این کدها به عنوان یک راه برای کاهش گسترده و وابستگی خودرو.
  • کاهش انحصاری: برخی از شهرها نیاز به توسعه دهندگان برای شامل درصد از واحدهای مقرون به صرفه در تحولات بازار جدید، اغلب در عوض پاداش های تراکم و یا کاهش هزینه.این سیاست با هدف ایجاد محله های مختلف اقتصادی است.
  • [FLT: 1 ] [به روز رسانی های اخیر به کدهای منطقه ای شامل الزامات سقف سبز، پیاده رو قابل توجه، ایستگاه های شارژ خودرو الکتریکی و سیستم های انرژی تجدید پذیر است.

این اصلاحات بدون بحث نیست، اما آنها نشان دهنده یک شناخت رو به رشد است که منطقه سازی سنتی گاهی اوقات آسیب بیشتری نسبت به خوب انجام می دهد.آینده منطقه بندی احتمالا انعطاف پذیری بیشتری را شامل می شود، تاکید بیشتر بر نتایج به جای جدایی سخت و پیچیده تر است که همه ساکنان را صدا می دهد.

نتیجه گیری

قوانین کوچک سازی جنبه اساسی برنامه ریزی شهری است که همه افراد را در یک جامعه تحت تاثیر قرار می دهد، آنها شکل می دهند که ما زندگی می کنیم، چه چیزی می توانیم بسازیم، چگونه به اطراف می رسیم و حتی چقدر ما برای مسکن پرداخت می کنیم، در حالی که منطقه بندی دارای سابقه ای از مشارکت مثبت و محرومیت مضر است، درک این قوانین به ساکنان کمک می کند تا در روند دموکراتیک شرکت کنند که آینده محله خود را تعیین می کند یا اینکه آیا شما یک ابزار مناسب تر برای کمک می کنید یا اینکه شما به دنبال راه حل های مناسب تر است.