Introduction à l'imposition des revenus locatifs en Inde

La Loi de l'impôt sur le revenu de 1961 traite ce revenu sous la direction de -Income from House Property, , qui a son propre mécanisme de calcul distinct de celui des revenus d'entreprise ou de salaire. Comprendre ces règles non seulement assure la conformité juridique, mais permet également aux propriétaires de demander des déductions légitimes, de réduire l'impôt à payer et d'éviter les pénalités de non-divulgation ou de déclaration incorrecte.

Chaque propriétaire d'un immeuble, qu'il loue un appartement à Mumbai, un magasin commercial à Delhi ou une villa à Bengaluru, doit savoir comment les revenus de location sont imposés, quelles déductions sont disponibles et quelles modifications récentes s'appliquent. Cet article fournit un guide détaillé et étape par étape sur la taxation des revenus de location dans les villes indiennes, couvrant les biens auto-occupés, laissés à bail et réputés être des biens loués, ainsi que des exemples pratiques et des exigences de conformité.

Aperçu du cadre d'imposition des revenus locatifs

La valeur annuelle d'un bien est considérée comme le revenu réputé, que le loyer ait été effectivement reçu, sous réserve de certains rajustements. La valeur annuelle est fondée sur le loyer que le bien pourrait raisonnablement obtenir ou le loyer réel reçu, selon le plus élevé des deux, sauf en cas de vacance.Les impôts municipaux payés par le propriétaire sont déduits pour arriver à la valeur annuelle nette (VAN).Une déduction standard de 30 % de NAV est alors permise pour couvrir les réparations, l'entretien et les autres frais accessoires.Note d'ordre : les intérêts sur les capitaux empruntés utilisés pour l'acquisition, la construction, la réparation ou la rénovation du bien sont également déductibles en vertu de l'alinéa 24b).

Le revenu provenant de biens immobiliers est ajouté au revenu total du particulier et imposé aux taux de dalle applicables aux résidents. Pour les non-résidents, les taux varient en fonction de leur statut et de tout accord d'évitement de double imposition applicable. Il est important de noter que le revenu de location provenant d'un bien utilisé pour une entreprise ou une profession (par exemple, une usine ou un bureau loué à une entreprise appartenant au contribuable) est toujours imposé sous le revenu de biens immobiliers, et non pas d'entreprise.

Biens auto-occupés : traitement fiscal et déductions

Si le bien est auto-occupé — c'est-à-dire que le propriétaire ou sa famille y réside pendant toute l'année — la valeur annuelle est prise comme nil. Aucun revenu locatif n'est présumé et, par conséquent, aucun revenu positif n'est ajouté sous cette rubrique. Cela ne signifie toutefois pas que le propriétaire ne bénéficie d'aucun avantage fiscal.

  • Pour un bien auto-occupé, la déduction maximale pour les intérêts sur le prêt immobilier est ,20,000 par année si le prêt a été pris après le 1er avril 1999, et si la construction ou l'acquisition a été achevée dans les cinq ans suivant la fin de l'exercice au cours duquel le prêt a été pris.
  • Si le bien est en construction ou n'est pas encore prêt à être occupé, les intérêts pendant la période précédant la construction peuvent être réclamés en cinq versements égaux à compter de l'année d'achèvement.
  • Pour les biens acquis avant 1999, le plafond de déduction est de 30 000 $ par année.

Aucune déduction standard de 30 % ne s'applique aux biens auto-occupés parce qu'il n'y a pas de valeur annuelle. Le résultat net des biens immobiliers dans de tels cas est souvent une perte (due à la déduction des intérêts), qui peut être déduite des autres chefs de revenu (salaires, entreprises, gains en capital) jusqu'à 2,8 millions de dollars par année selon les règles actuelles.

Remboursement du principal du prêt à domicile (article 80C)

Le remboursement principal d'un prêt immobilier pour un bien auto-occupé peut être déduit en vertu de l'article 80C, jusqu'à concurrence de 1 50 000 $, ce qui est distinct de la déduction pour intérêts et contribue à réduire le revenu imposable total.

Biens de location : calcul du revenu de location imposable

Lorsqu'un bien est loué, le propriétaire doit calculer le revenu sous -jacent à -Income from House Property - , suivant ces étapes :

Étape 1 : Déterminer la valeur annuelle brute (VAG)

La valeur annuelle brute est la plus élevée des valeurs suivantes:

  • Le loyer réel reçu ou à recevoir au cours de l'année.
  • Juste loyer (le loyer d'une propriété similaire serait chercher dans la même localité).
  • Évaluation municipale (le cas échéant).

Toutefois, si le bien est vacant pendant une partie de l'année et que le loyer effectif est inférieur en raison de la vacance, le loyer réel reçu est pris comme VAG, à condition que la vacance ne soit pas due au choix du propriétaire.

Étape 2 : Déduction des impôts municipaux

Les taxes municipales (impôt sur les biens, taxe sur l'eau, etc.) payées par le propriétaire pendant l'année sont soustraites du VAB pour arriver à la valeur annuelle nette (VAN). Il est important que les taxes soient effectivement payées; la simple responsabilité n'est pas déductible. Si le locataire paie directement les taxes municipales, le propriétaire ne peut pas demander cette déduction.

Étape 3: Autoriser la déduction standard

De NAV, une déduction forfaitaire de 30 % [ est autorisée en vertu de l'alinéa 24a). Cette déduction couvre toutes les dépenses de réparation, d'entretien, d'assurance et autres frais accessoires. Aucune preuve de dépenses n'est nécessaire pour cette déduction.

Étape 4: Déduction des intérêts sur le capital emprunté

Contrairement à ce qui est le bien auto-occupé, il n'y a pas de limite supérieure pour la déduction des intérêts sur les biens loués. L'ensemble des intérêts payés (y compris les intérêts avant la construction répartis sur cinq ans) peut être déduit, ce qui pourrait entraîner un revenu négatif sous cette rubrique.

Étape 5 : Inclure le résultat net dans le revenu total

Le montant qui en résulte (après les étapes 1 à 4) est ajouté au revenu total du particulier. Si le résultat est négatif (fréquent lorsque les intérêts dépassent le loyer), il peut être déduit des autres chefs de revenu sans limite pour les biens en laiement.

Exemple de calcul pour les biens de location

Supposons qu'un appartement résidentiel à Pune soit loué à 30 000 $ par mois. Impôts municipaux payés: 12 000 $ par an. Intérêts sur prêt à domicile payés pendant l'année: 350 000 $ (y compris la répartition des travaux de construction).

  • Loyer réel reçu : ,30 000 × 12 = ,3 60 000
  • Supposons que le loyer équitable et l'évaluation municipale ne soient pas plus élevés.
  • Moins les impôts municipaux payés: -12000 $ → NAV = -3,480 000
  • Moins déduction standard 30% de NAV: -1 04 400 → Revenu après déduction standard = 2,43600
  • Moins d'intérêt sur le prêt immobilier : -=3,500,000 → Perte de propriété = -=1,06,400

Cette perte peut être déduite du salaire ou d'autres revenus, ce qui réduit l'impôt total à payer.

Désignée à être une propriété libérée

Si un particulier possède plus d'une propriété, un seul bien peut être considéré comme étant auto-occupé (celui choisi par le propriétaire). Tous les autres biens sont classés comme étant « réputés être laissés à bail » même s'ils demeurent vacants. Pour ces biens, la valeur annuelle brute est considérée comme la plus élevée du loyer réel (le cas échéant) ou du loyer équitable, indépendamment de l'occupation réelle.

Des règles spéciales s'appliquent si le bien est en la possession du propriétaire mais utilisé pour une entreprise ou une profession — ce bien est traité comme un bien d'entreprise, et non comme un bien immobilier.

Impôts déduits à la source (SDT) sur le loyer

En vertu de l'article 194-I de la Loi de l'impôt sur le revenu, toute personne (individuelle ou HUF non assujettie à une vérification fiscale) qui paie un loyer supérieur à 2,440 000 $ par année à un résident doit déduire le SDF aux taux suivants :

  • Location d'installations et de machines: 2%
  • Location de terrains, de bâtiments ou de meubles: 10%
  • Location de tout autre actif : 10%

Si le locataire est un particulier ou un FHN non assujetti à une vérification fiscale, aucun SDF n'est exigé sur le loyer payé pour usage résidentiel. Toutefois, pour le loyer commercial, tout locataire (y compris les particuliers non assujettis à une vérification) doit déduire SDF si le loyer annuel dépasse 2,40,000. Le SDF doit être déposé auprès du gouvernement au moyen du formulaire 26QC, et le locataire doit fournir un certificat SDF (formulaire 16C) au propriétaire.

Les propriétaires fonciers devraient s'assurer que le formulaire 26AS de la SDT indique le montant de l'impôt retenu. L'inobservation par le locataire peut encore laisser le propriétaire responsable de l'impôt, même si le locataire est passible de pénalités.

Propriétés détenues conjointement

Lorsque deux particuliers ou plus copropriétairent un bien locatif, chaque copropriétaire doit déclarer sa part du revenu locatif et demander des déductions proportionnelles. La valeur annuelle est divisée en fonction du pourcentage de propriété. L'intérêt sur le prêt d'habitation conjointe est également réclamé proportionnellement. Les copropriétaires ne peuvent pas traiter le même bien comme étant auto-occupé par les deux; chacun ne peut traiter qu'un seul bien (leur part) comme étant auto-occupé s'ils possèdent conjointement plusieurs biens.

Tenue de registres et conformité

La tenue de registres exacts est essentielle pour calculer correctement le revenu locatif et les retenues à l'appui si le ministère de l'impôt émet un avis.

  • Les reçus de loyer ou les conventions de location signés par les deux parties.
  • Preuve de l'impôt municipal payé (reçus ou reçus de paiement en ligne).
  • Relevés de prêts indiquant les intérêts payés au cours de l'exercice.
  • Relevés bancaires des paiements de loyer reçus.
  • Certificats de SDT (formulaire 16C) des locataires.

Les propriétaires de biens immobiliers doivent produire leur déclaration de revenus (RTI) en utilisant le formulaire approprié — habituellement RTI-1 (Sahaj) pour les particuliers qui n'ont qu'un seul bien immobilier et aucun autre revenu d'entreprise, ou RTI-2 pour ceux qui ont plus d'un bien ou gain en capital. La déclaration doit être produite au plus tard à la date d'échéance (généralement le 31 juillet pour les particuliers qui n'ont pas besoin d'être vérifiés) afin d'éviter les frais de production tardifs et les intérêts en vertu de l'article 234A.

Amendements récents et points importants

  • Le budget 2023 a réduit de 2 000 à 1 50 000 le montant maximal de la déduction pour intérêts sur les biens occupés par soi-même? Non, ce changement n'a pas été apporté. Le plafond demeure de 2 000 000 $ pour les prêts consentis après le 1er avril 1999.
  • Le budget de l'Union 2024 a instauré un nouveau régime fiscal pour les particuliers, mais les règles relatives aux biens immobiliers demeurent inchangées.
  • Pour les biens détenus en tant qu'actions (par exemple, par des promoteurs immobiliers), le revenu de location peut être considéré comme un revenu d'entreprise si le bien est loué pendant la période de détention.
  • Les revenus étrangers provenant de biens en dehors de l'Inde sont imposables en Inde pour les résidents, mais les dispositions de la DTAA peuvent accorder des allégements.

Conseils pratiques pour les propriétaires

  • Déclarer le loyer réel reçu:[ Le loyer sous-déclaré pour économiser de la taxe peut donner lieu à des avis si la valeur municipale ou le loyer équitable est plus élevé.
  • Demander des intérêts sur le prêt immobilier correctement :[ Même si le bien est auto-occupé, vous pouvez demander une déduction d'intérêts jusqu'à 2,80,000. Pour le compte de location, demander des intérêts complets et créer une perte pour compenser d'autres revenus.
  • Collectez les certificats de SDF :[ Si votre locataire déduise SDF, assurez-vous de recevoir le formulaire 16C et d'inclure le revenu brut de SDF dans votre déclaration, puis demandez un crédit pour SDF.
  • Déposer une déclaration à temps :[ Le défaut de produire ou de produire tardivement entraîne une pénalité pouvant aller jusqu'à 5 000 $ (si elle est produite après la date d'échéance, mais avant le 31 décembre) ou 10 000 $ (si elle est produite après le 31 décembre).

Conclusion

En comprenant la distinction entre les biens auto-occupés, les biens à louer et les biens réputés à louer, en demandant la déduction standard de 30 % et en maximisant les déductions d'intérêts, les propriétaires immobiliers peuvent réduire considérablement leur fardeau fiscal.

Compte tenu de la complexité des cas individuels impliquant plusieurs prêts, la propriété conjointe ou des biens à usage mixte, il est conseillé de consulter un comptable agréé qualifié ou un conseiller fiscal.Pour obtenir des renseignements faisant autorité, consultez le site Web du ministère de l'impôt sur le revenu[ et le ClairResource fiscale sur les biens immobiliers. Des détails supplémentaires sur les dispositions relatives aux SDF peuvent être trouvés sur le portail de la SCP.