O mercado inmobiliario indio, unha pedra angular da economía nacional, sufriu profundos cambios ao longo da última década.Unha vez caracterizado pola opacidade, as prácticas fragmentadas e as transaccións en efectivo, o sector está sendo reformado por unha serie de reformas fiscais audaces.Estas reformas, encabezadas polos gobernos centrais e estatais, pretenden traer transparencia, atraer investimento interno e estranxeiro, e protexer os intereses de millóns de compradores de vivendas.Entendendo o efecto destas reformas fiscais non é só un exercicio académico; é esencial para os investidores, os desenvolvedores e as políticas de crecemento do mercado ofrecen unha análise de fondo do imposto sobre o desenvolvemento inmobiliario (e as medidas de impostos).

Reformas fiscais para reformar o estado inmobiliario

Imposto sobre os bens e servizos (GST)

A introdución do Imposto sobre os Bens e Servizos (GST) en xullo de 2017 foi unha reforma marco que subsumía unha serie de impostos indirectos como o IVE, o imposto sobre o servizo e o deber exceso. Para o sector inmobiliario, GST trouxo tanto simplificación e complexidade. En abril de 2019, o Consello GST reduciu as taxas de sub-construción de propiedades residenciais: vivenda accesible foi colocada nunha taxa de 1% GST (sen Crédito Input, ITC) e vivenda non accesible no 5% (sen ITC).

Con todo, a eliminación do ITC para os desenvolvedores baixo o novo esquema significaba que os constructores non podían compensar os impostos pagos en entradas como o cemento e o aceiro.Este aumento dos custos de construción, especialmente para proxectos de vivenda accesibles onde as marxes son delgadas.Para as propiedades preparadas para mover, GST non é aplicable, que ten inclinación preferencia dos compradores cara ás unidades completadas.O réxime GST tamén mellorou a transparencia ao esixir que os desenvolvedores manteñan as facturas fiscais adecuadas e os rexistros de cumprimento, reducindo o alcance das ofertas sub-estable. Segundo o compoñente de compra do Consello (0GST) simplificado a súa estrutura de impostos.

Lei de Inmobiliario (Regulamento e Desenvolvemento) (RERA)

A RERA é a reforma reguladora máis transformadora para a propiedade inmobiliaria india. RERA esixe que todos os proxectos residenciais con superficie de máis de 500 metros cadrados ou oito apartamentos deben estar rexistrados coa Autoridade Reguladora de Inmobles do Estado. Os desenvolvedores deben revelar plans de proxecto, liñas de tempo, aprobacións e detalles financeiros.

As reformas fiscais e RERA intersectan de varias maneiras. Por exemplo, a normalización das definicións de área de alfombra e rexistro de proxectos fixo máis doado para os compradores para aproveitar beneficios fiscais para o préstamo a casa, como bancos agora verificados estado do proxecto. RERA tamén freou o uso de diñeiro negro mediante estritos normas de contabilidade e informes.Como resultado, máis transaccións están a través de canles bancarias formais, aumentando a base de impostos.Un informe do cabaleiro Frank India notou que RERA ten significativamente mellorou o sentimento do comprador, con máis do 60% dos compradores locais que expresan maior confianza no mercado.

Beneficios fiscais e de Índice de Capital

A recadación de capital na venda de bens é un factor crítico para os investidores.Na India, as propiedades mantidas durante máis de dous anos son clasificadas como activos de capital a longo prazo.O beneficio tributa ao 20% con beneficio de indexación, que axusta o prezo de compra para a inflación (utilizando o índice de inflación de custos publicado polo Departamento de impostos sobre a renda).

A prestación de indexación foi unha gran vantaxe para os investidores inmobiliarios a longo prazo, reducindo efectivamente a responsabilidade fiscal real en períodos de alta inflación. Con todo, o goberno ten axustado regras ao longo dos anos. Por exemplo, o orzamento de 2023 limitou o beneficio de indexación a só aqueles casos nos que a propiedade é vendida despois de ser mantida durante máis de dous anos, e só se o comprador paga impostos sobre a consideración de venda completa.

Outras reformas notables: as transaccións de Benami, os REITs e as deducións fiscais.

A Lei de Emenda de Transaccións de Benami (Prohibición) de 2016, foi unha poderosa reforma fiscal destinada a frear o diñeiro negro en bens inmobles.

A introdución de Fideicomisos de Investimento Inmobiliaria (REITs) en 2014, con aclaracións fiscais posteriores, creou unha nova clase de activos para investidores.ReITs distribúe polo menos o 90% dos seus ingresos de aluguer para propietarios unitarios, con tratamento fiscal favorable (imposto de distribución individual eliminado en 2020).

No lado de compra de vivendas, as deducións fiscais baixo as seccións 24(b), 80C e 80EEA proporcionan un alivio significativo.A dedución ata ⁇ 2 lakh por ano no interese do préstamo doméstico (sección 24(b)) e reembolso principal ata ⁇ 1.5 lakh baixo 80C son amplamente utilizados.En orzamento 2019, introduciuse unha nova Sección 80EEA, permitindo unha dedución adicional de ⁇ 1.5 lakh sobre o interese por préstamos de vivenda a prezos accesibles baixo certas condicións.

Impacto en varios grupos

Homebuyers

Para os compradores de vivendas, o efecto combinado de recortes de tipos GST, as proteccións de RERA e as deducións fiscais melloradas foi en gran parte positivo. O GST reducido (1% sobre asequible, 5% sobre a sub-construción non accesible) reduciu o custo inicial. mandato de RERA para revelar atrasos de proxectos e usar contas de escrow minimiza o risco de proxectos estancados - un pesadelo común na era pre-RERA.

Con todo, os retos permanecen.A taxa de GST aplicable a propiedades de baixo construción aínda pode ser un disuasivo en comparación cos fogares listos para mover que non atraen GST. Ademais, o cambio de custos de cumprimento para os desenvolvedores baixo o novo esquema GST foi moitas veces pasado para os compradores en forma de prezos de base máis elevados.A complexidade das ganancias de capital exencións fiscais (por exemplo, a regra de dúas propiedades baixo a Sección 54 limitada a unha propiedade de orzamento de 2023) tamén fixo que a planificación fiscal sexa máis difícil para os individuos que venden propiedades para mellorar a súa casa.

Desenvolvedores

Os desenvolvedores teñen afrontado un impacto mixto.No lado positivo, RERA e GST teñen cortado operadores fly-by-night, beneficiando os desenvolvedores organizados con fortes rexistros de cumprimento.O sector viu consolidación, con supostamente desenvolvedores gañando cota de mercado.A transparencia traído por estas reformas tamén fixo máis doado para os desenvolvedores para recadar fondos de bancos e investidores institucionais, reducindo a dependencia no financiamento informal.

Na parte baixa, os custos de cumprimento hanse abocado. rexistro do proxecto baixo RERA, presentacións regulares e auditorías requiren equipos dedicados. Baixo GST, a negación do crédito tributario de entrada obriga aos desenvolvedores a absorber impostos de entrada, marxes de almacenamento, especialmente para vivendas accesibles.O goberno intentou mitigar isto permitindo un esquema de composición, pero moitos desenvolvedores atoparon a negación do ITC dolorosa. O requisito para manter contas separadas para cada proxecto baixo RERA tamén aumentou cargas administrativas. Pequenos e medianos desenvolvedores, sen escala, foron afectados de forma proporcional, por saír do mercado.

Investidores

Os investidores inmobiliarios, xa sexan os flippers individuais ou os fondos institucionais, tiveron que adaptarse a un ambiente fiscal máis regulado.O endurecemento das ganancias de capital, especialmente o límite sobre múltiples reinvestimentos de vivendas, reduciu as oportunidades de arbitraxe fiscal.

O aumento de REITs proporcionou unha alternativa líquida.ReIT dividendos son impostos nas mans dos investidores nas tarifas de lousa aplicables (despois da retirada do imposto de distribución de dividendos), e as ganancias de capital en unidades REIT son tratadas de xeito similar ás accións de capital (1 ano de participación para longo prazo, 10% de impostos sobre ganancias sobre ⁇ 1 lakh).Isto fixo que os investimentos inmobiliarios comerciais sexan accesibles para pequenos investidores.

Efectos sectoriais

Residencial vs. Propiedade inmobiliaria

As reformas fiscais influíron de forma diferente nos segmentos residenciais e comerciais.O sector residencial foi o principal foco das reformas RERA e GST, co obxectivo de protexer aam aadmi (home común) compradores. inmobiliario comercial, por contraste, beneficiouse da fiscalidade REIT, o crédito tributario de entrada GST (dispoñible para a propiedade comercial no esquema pre-2019), e a eliminación de complexidades en torno ao imposto de servizos e IVE. Baixo GST, a propiedade comercial utilizada para o aluguer / venda está suxeita ao GST ao 18%, con ITC dispoñible, incentivando aos desenvolvedores comerciais para manter activos e aluguer.

O marco fiscal das ganancias de capital para as propiedades comerciais é similar ao residencial, pero a ausencia de exencións como a Sección 54 para o reinvestimento en propiedade residencial ten ás veces empurrado os investimentos para activos residenciais.

Vivenda accesible vs. vivenda de luxo

As reformas fiscais foron especialmente favorables para a vivenda accesible.O GST taxa de 1% (sen ITC) é o máis baixo en segmentos. Ademais, para promover vivendas accesibles baixo o Pradhan Mantri Awas Yojana (PMAY), o goberno ampliou o período para a reclamación de beneficios fiscais en préstamos caseiros ata marzo de 2022. os desenvolvedores que realizan proxectos de vivenda accesibles tamén gozan dunha dedución de 100% baixo a Sección 80-IBA.

A vivenda de luxo, por outra banda, viu un GST máis alto (5% sen ITC) e menos incentivos especiais.A eliminación do ITC afectou os proxectos de luxo máis porque implican entradas de maior valor. Con todo, individuos de alto valor en rede moitas veces derivan beneficios fiscais a través de estratexias deferrais de capital en vez de de de deducións de préstamos caseiros, polo que o impacto foi mutado.

Retos e críticas

A pesar da traxectoria positiva, as reformas fiscais na propiedade inmobiliaria india non están exentas de críticas. persisten as complexidades do GST dual (1% vs 5%) e a falta de ITC levaron a disputas e litixios interpretativos. Moitos desenvolvedores loitaron coa transición, especialmente cando a conclusión parcial ocorreu a través da data de execución do GST. implementación de RERA é desigual en todos os estados; mentres que Maharashtra e Karnataka teñen plataformas robustas, os estados máis pequenos diminuíron os fluxos de diñeiro para os desenvolvedores, causando atrasos nos casos.

As regras fiscais das ganancias de capital foron alteradas varias veces, creando inseguridade para os investidores. Por exemplo, a eliminación do beneficio de indexación para os bens vendidos despois dunha determinada data (aínda que posteriormente restaurado) causou confusión.

Ademais, a lei de Benami, aínda que efectiva, foi criticada por ter unha baixa taxa de condena e por acoso procesual de propietarios xenuínos.O fracaso para integrar plenamente o GST con RERA tamén levou a informar inconsistencias.

Perspectivas futuras e reformas previstas

Mirando adiante, o goberno é probable que continúe refinando o marco fiscal para os inmobles. organismos da industria como CREDAI e NAREDCO teñen presionado para a racionalización do GST, incluíndo a restauración do ITC para os desenvolvedores para reducir custos e impulsar a oferta de vivenda accesible.O Consello GST está considerando unha taxa unificada para as propiedades de baixo construción, posiblemente en torno ao 3% con ITC, que podería simplificar o sistema.

No lado fiscal directo, ampliando a a ambición de REITs para incluír activos de aluguer residencial (Reitsidential REITs) está en debate, o que abriría novas vías de investimento.O goberno tamén pode aumentar as deducións fiscais para os compradores de vivendas en primeira hora baixo Seccións 80EEA e 80C para revivir a demanda en mercados lentos. Dixitalización de rexistros de propiedades e vinculación con Aadhaar e PAN é esperada para frear máis o diñeiro negro, coa creación dunha base de propiedade nacional que pode ser verificados cruzadas con ingresos fiscais.

O próximo código tributario directo (que se prevé substituír a Lei de imposto sobre a renda) podería simplificar a tributación das ganancias de capital mediante a eliminación de varios períodos de explotación e as taxas de estandarización.

Conclusión

As reformas fiscais implementadas na última década transformaron fundamentalmente o mercado inmobiliario indio dun sector non regulado e fiscalmente a outro que é progresivamente transparente e estruturado. GST, RERA, ganancias de capital, e as reformas aliadas melloraron a confianza dos compradores, atraeron investimentos formais e reduciron o papel do diñeiro negro.Si, houbo problemas de de dentes: cargas de conformidade, gastos de gastos e brechas de implementación a nivel estatal, pero a traxectoria a longo prazo apunta cara a un ecosistema máis saudable.

Para os interesados, manterse informado sobre estas reformas non é opcional.Os investidores deben planificar a súa carteira considerando a indexación de ganancias de capital e opcións de REIT.Os desenvolvedores necesitan mecanismos de cumprimento robustos para prosperar.Os compradores deben aproveitar as deducións fiscais e as proteccións de RERA dispoñibles para eles.O mercado inmobiliario indio está en camiño de modernización, e as reformas fiscais son o motor que impulsan ese cambio.