ראשי הממשלה המקומיים מתייחסים לנושאי השיכון

המשבר הגדל של השיכון

ברחבי ארה"ב ובעולם, זמינות הדיור התפתחה כאחד האתגרים הדוחקים ביותר של זמננו. סקיירוקטינג מחירי הבתים, מבזבזת שכר, ומחסור מתמשך של יחידות דיור דחף את החלום של בעלי דירות מעבר להשגה עבור רבים, בעוד שכר הדירה עול צורכת נתח גדול יותר של תקציבי בית, מערים קטנות לאזורים מטרופוליניים, למצוא את עצמם ממוקדים באסטרטגיות של משפחות משפחתיות, בניגוד לערים ארוכות טווחי חירום, שלא ניתן להגדיל את הגבולות של מדינות ערב, ולאשרות, ולא לראות את עצמן, ולאשרפות, אלא אם הן יכולות להשפיע על פני מדינות מקומיות.

הבנה של ההרחבה

זמינות הדיור היא ביסודה על הקשר בין עלויות הדיור והכנסה משקי הבית.המדן הסטנדרטי, המשמש את מחלקת הדיור והפיתוח העירוני של ארה"ב (HUD) וסוכנויות רבות אחרות, הוא כי עלויות הדיור – כולל שכר דירה או משכנתא, שירותים ומסים - לא יעלה על 30% מהכנסה הגולמית של משק בית.

על פי מחקר שנערך על ידי אוניברסיטת הרווארד:0.comint Center forשיכון Studies of Harvardcio UniversityFLT ( 1:1), מספר שיא של משקי הבית בארה"ב נמצאים כעת עלות-ידי מחקרי ב-2022, יותר מ-22 מיליון משקי בית להשכרה בילו מעל 30% מההכנסה שלהם על דיור, ויותר מ-12 מיליון מהם מבלים יותר ממחצית מבעלי הבתים אינם חסינים; עלייה במסים, ביטוח, ותחזוקתם דחקו את התקציבים, בעיקר בקרב מבוגרים, אך בעלי הבתים, אך בעלי הבתים, אך בעלי הבתים, הם לא נמצאים תחת לחץ על פני משקי הבית, אך בעלי הבתים, בעיקר על פני משקי הבית, אך בעלי הבתים, הם לא נמצאים תחת לחץ על פני משקי הבית, אך בעלי הבתים, אך בעלי הבתים, אך בעלי הבתים, הם לא נמצאים תחת לחץ גבוה יותר ממחצית.

אסטרטגיות עיקריות לטיפול בשיכון Affordability

לממשלות המקומיות יש ערכת כלים חזקה לרשותן.הגישות היעילות ביותר משלבות שינויים רגולטוריים, תמריצים פיננסיים ושותפויות המנצלות את המשאבים הציבוריים והפרטיים.למטה הן חלק מהאסטרטגיות המובנות ביותר, עם מבט עמוק יותר על האופן שבו הן עובדות בפועל.

⁇ ⁇

מדיניות zonionary zoning (IZ) דורשת מפתחים להניח בצד אחוז יחידות בפרויקטים למגורים חדשים עבור משקי בית להרוויח מתחת לסף הכנסה מסוים.מדיניות זו יכולה להיות חובה או מרצון, והם לעתים קרובות כוללים הוראות כדי להבטיח את יכולת ההיתר נמשכת יותר מעשור. IZ עוזר ליצור שכונות מעורבות, צמצום העוני מרוכז תוך הרחבת אספקת יחידות סבירות ללא סובסידיות ציבורית ישירה.

חוק הדיור הכללה בסן פרנסיסקו, למשל, דורש מפתחי פרויקטים עם 10 או יותר יחידות כדי להפוך לפחות 12% יחידות בעלות סבירות למשקי בית בעלי הכנסה נמוכה או בינונית, או לשלם דמי ב- lieu. ערים אחרות כמו בוסטון ודנבר אימצו מודלים דומים.אתגר מפתח הוא הגדרת יחס הכדאיות מספיק כדי לעשות הבדל ללא הרתעה של פיתוח לחלוטין.

פיתוח דירות אמין

מעבר לדרישות zoning, ממשלות מקומיות מציעות מגוון של תמריצים לעודד מפתחים פרטיים לבנות דיור סביר.אלה כוללים הסכמי מס רכוש, דמי היתר מופחתים, תהליכי ביקורת מופצים, מענקים ישירים מקרנות אמון דיור מקומיות. על ידי הורדת העלות והסיכון של פיתוח, תמריצים אלה להפוך אותו לכדאי מבחינה כלכלית לכלול יחידות סבירות בפרויקטים שאחרת ישווקים באופן בלעדי.

בניו יורק, תוכנית פטור ממס 421-a (כיום הוחלף על ידי Affordable ניו יורק) סיפקה הפסקת מס רכוש משמעותית עבור התפתחויות שכללו יחידות סבירות. בסיאטל, תוכנית Multi Family Tax Exemption (MFTE) מציעה פטור מס רכוש 12 שנים עבור מבנים מרובים משפחתיים חדשים אשר שומרים 20% עד 25% של יחידות ככל הנראה.

מדיניות בקרת השכרה

בקרה להשכרה – ליתר דיוק, ייצוב שכר דירה – לימוזינה של בעלי המניות יכול להגדיל את שכר הדירה מדי שנה, לעתים קרובות לכווץ את העלייה לאינדקס המחירים של הצרכן או באחוז קבוע.מדיניות זו נועדה להגן על הדיירים הקיימים מטיולים פתאומיים, בלתי ניתנים לשכרה ולשמר את המניות הקיימת של דיור טבעי.

בעוד שבקרת שכר דירה יכולה לספק הקלה מיידית לעשרות נמלים, כלכלנים לעתים קרובות דנים בהשפעות ארוכות הטווח שלה.מחקר חצני של חוקרים מאוניברסיטת סטנפורד מצא כי שכר הדירה בסן פרנסיסקו למעשה הפחיתה את האספקה הכוללת של דיור להשכרה על ידי גידול בעלי בתים כדי להמיר יחידות כדי לתאם או שכרות קצרות טווח. , לעומת זאת, תומכים טוענים כי מדיניות משולבת היטב, כגון אלה בניו יורק, עזרו לייצב שכונות ולמנוע מחיה עירונית בזהירות.

אמון לאומי

אמון קרקע קהילתי (CLTs) הם גופים ללא מטרות רווח שרוכשים אדמה והחזקתו באמון, ולאחר מכן לחכיר אותו לבעלי בתים או מפתחי שכרה קרקע נומינאלית. כי הקרקע בבעלות CLT, עלות הבית מופרדת מהעלות של הקרקע, צמצום משמעותי של מחיר הרכישה. בתמורה, בעלי בתים מסכימים להחזיר מגבלות כי לשמור על בתים עתידיים סבירים עבור קונים עוקבים.

CLTs הוכיחו יעיל בשמירה על הזדמנויות בעלות בתים סבירות לצמיתות.אמון השיכון Champlain בבורלינגטון, ורמונט, הוא אחד ה- CLTs הוותיקים והגדולים ביותר בארה"ב, ניהול יותר מ-3,000 בתים סבירים.ערים אחרות, כגון אטלנטה ווושינגטון, D.C., הקימו CLTs עם שותפויות בנק קהילתיות. CLTs עוזר גם למנוע פיזור וייצוב ערכי רכוש באזורים gent.

שותפות ציבוריות-פרטיות

שותפויות ציבוריות פרטיות (PPPs או P3s) מביאות יחד משאבים עירוניים, הון פרטי, ולעתים קרובות ללא כוונת רווח מומחיות לפתח דיור סביר בקנה מידה. שותפויות אלה יכולות לקחת צורות רבות: מיזמים משותפים שבהם העיר תורמת אדמה והמפתח הפרטי מפקח על בנייה; מס סינדיקציות שבו העיר מקצה אשראי נמוך-אין דיור (LIHTC); או התפתחויות מעורבות המשלבות חלל מסחרי עם יחידות סבירות.

דוגמה בולטת היא השותפות "Build to Rent" באוסטין, טקסס, שם העיר תרמה חבילה נוספת לפיתוח של 200 יחידות שמטרתו משקי בית ממוקדים להרוויח 60% מהכנסה החציונית של האזור.המפתח מימן את הפרויקט עם אג"ח פטור ממס ו-4% LIHTC הון עצמי. שיתופי פעולה כאלה יכולים להאיץ קווי זמן בפרויקט ולהביא מומחיות כי ממשלות מקומיות חסרות, אבל הם דורשים פיקוח חזק כדי להבטיח הטבות ציבוריות לא מלוטשות.

כלי מדיניות נוספים שמנפיקים את Traction

מעבר לחמש אסטרטגיות הליבה המתוארות לעיל, כמה גישות אחרות מאומצות על ידי רשויות עירוניות שחושבות קדימה.

שכנוע וחיסול של זונינג יחידי משפחה

מיניאפוליס עשה כותרות לאומיות בשנת 2018 על ידי הפיכת העיר הגדולה הראשונה לחסל את ייעוד המשפחה יחיד, המאפשר דופלקסים ושלישיקסים על כל מגרשי המגורים, מאז, ערים כמו פורטלנד, אורגון, ושרלוט, צפון קרוליינה, לאחר מכן, על ידי מתן צפיפות גבוהה יותר, רפורמות אלה להגדיל את היצע הדיור ויכולות להוריד מחירים לאורך זמן.

יחידות Dwelling Units (ADUs)

ADUs - יחידות דיור קטנות ומשניות על מגרשי משפחה בודדים - דרך זולה יחסית להוסיף צפיפות ללא פיתוח בקנה מידה גדול. ערים רבות יש מגבלות ייעוד רגוע ותוכניות ADU שאושרו מראש כדי לעודד את הבנייה שלהם.בקליפורניה, חוק המדינה דורש כעת ערים כדי לאפשר ADUs, והמדינה מספקת תוכניות הלוואה כדי לעזור לבעלי בתים מימון ADUs.

סיוע שכירות מבוסס Tenant-based Rental Assist ו-Vouchers

בעוד שלעתים קרובות רואים אחריות פדרלית, כמה ממשלות מקומיות הקימו תוכניות סיוע שכירות משלהם.לדוגמה, מחוז תוכנית תוספי השכרת רכב המקומי של קולומביה מספק קופונים למשקי בית בעלי הכנסה נמוכה מאוד, תוך שימת דגש על הפער בין מה שהם יכולים להרשות לעצמם והשכירות בשוק.

אתגרים בטיפול ב-שיכון Affordability

למרות היצירתיות והמסירות של מנהיגים מקומיים, מכשולים רבים מעכבים התקדמות.הבנת האתגרים האלה חיונית לתכנון מדיניות שיכולה להצליח בטווח הארוך.

מימון מוגבל ו- Fiscal Constraints

דיור זמין הוא יקר. יחידה אחת יכולה לעלות מאות אלפי דולרים כדי לפתח, ולוחמי התפעול עשויים להיות נחוצים במשך עשרות שנים. רוב הממשלות המקומיות מסתמכות על דמי תשלום של קרנות פדרליות (כגון תוכנית השותפות של בית השקעות ו- Community Development Block גרנטs), קרנות נאמנות המדינה, מקורות הכנסה מקומיים כמו דמי הכללה או מס רכוש על תקלות במהלך ההפלות הכלכליות יכול לרפא תוכניות דיור קשות.

ה-FLT:0) הקואליציה הלאומית לשיכון הכנסה נמוכה (National Low Income Coalition) מדווחת כי יש מחסור לאומי של יותר מ-7 מיליון בתים להשכרה זולים למשקי בית בעלי הכנסה נמוכה מאוד.לכתובת הפער הזה ידרוש השקעה הרבה מעבר לרמות הנוכחיות. ערים רבות פנו לאמצעי האג"ח שאושרו על ידי הצבעה, כגון 290 מיליון דולר לוי, כדי לייצר מימון ייעודי, אך אמצעים אלה אינם תמיד ניתנים להפרדה פוליטית.

התנגדות קהילתית (NIMBYISM)

התנגדות מהתושבים הקיימים – "לא בחצר האחורית שלי" (NIMBY) הרגש – הוא אחד המכשולים המשמעותיים ביותר.גם כאשר התפתחות חדשה כוללת יחידות סבירות, שכנים מתנגדים לכך לעתים קרובות, מעוררים חששות לגבי עומסי תנועה, מחסור בחניה, בית הספר מחלחל, או שינויים באופי השכונה.התנגדות זו יכולה לעכב פרויקטים במשך שנים באמצעות ביקורות סביבתיות, עתירות, תביעות ותביעה.

כדי להתמודד עם NIMBYism, ערים אימצו "על ידי ימין" השקעת כי מגבילה את הביקורת שיקול דעת, וחלקם יצרו תהליכי עמידה "הרכיב המשעשע" אשר מעלים את האופוזיציה המקומית, מעורבות קהילתית ובניית אמון נותרו חיוניים.

Balancing Development with Environmental Concerns

פיתוח דיור יכול להתמודד עם מטרות סביבתיות.בניה באתרי שדה ירוקה עשויה לצרוך שטח פתוח ולהגדיל את קילומטרים לרכב, בעוד פיתוח infill יכול להתמודד עם בעיות כגון התחדשות חומים או השפעות על בתי גידול רגישים.בנוסף, תהליכי ביקורת סביבתית קפדניים, כגון חוק איכות הסביבה של קליפורניה (CEQA), ניתן להיות נשק על ידי מתנגדי דיור חדש.

ערים מתקדמות חותרות למדיניות דיור "חכמה-חכם" המתמקדת בצמיחה ליד מעבר ועדיפות של יעילות אנרגיה.לדוגמה, התוכנית המקיפה של מיניאפוליס כוללת גם מטרות אקלים מגובשות ושאפתניות.אבל המתיחות נמשכת: כמה עורכי דין סביבתיים טוענים כי פיתוח שוק בשכונות בעלות הכנסה נמוכה יכול להוביל לעקירה, תוך שהיא שולטת בקיימות החברתית של יוזמות ירוקות.

שמירה על Affordability במהלך לטווח הארוך

ללא פיקוח מתמשך, יחידות סבירות יכולות לחזור לתמחור שוק לאחר שבריתות בעלות הברית פגו. "צוק ההסתברותי" הזה הוביל לאובדן של אלפי יחידות מסובסדות ברחבי הארץ.כדי למנוע זאת, ערים מרחיבות תקופות של affordability ל-99 שנים או בנצחון, תוך שימוש באמון קרקעי קהילה והגבלות קבועות.

גם עם בריתות משפטיות, אכיפה היא משאבים-רגישות.ערים זקוקות במערכות ניטור חזקות כדי להבטיח עמידה במגבלות ההכנסה ובכסות שכירות.הם חייבים גם כלים משפטיים לשיפוץ יחידות אם בעלי המניות לא מצליחים לשמור על יכולתן.

מחקרים על יוזמה ממשלתית מקומית מוצלחת

הדוגמאות הבאות ממחישות כיצד קהילות שונות מתרגמות את המדיניות להשפעה של העולם האמיתי.

סן פרנסיסקו, קליפורניה

(הופנה מהדף סן פרנסיסקו, בנוסף להוצאה הכלל, העיר הקימה את ה-FLT:0Affordable Housing FundsFLT:1, אשר מאגרים של מפתחים, מס הכנסה, וכספים כלליים שיפעילו מימון למימון בנייה ושימור.

ניו יורק, ניו יורק

(התוכנית של ניו יורק:0) בהוינג בניו יורק 2.003IRLT:1, הודיעה בשנת 2017, התחייבה 20 מיליארד דולר ליצור או לשמר 300,000 יחידות זולות עד 2026.האסטרטגיה משלבת בנייה חדשה, שיקום דיור ציבורי, ושימור של בונוסים סבירים המתרחשים באופן טבעי.עד 2022, העיר מימנה יותר מ-200,000 יחידות.

מיניאפוליס, מינסוטה

בשנת 2018 אימצה מיניאפוליס את תוכנית מקיפה של ההרחבה:0 (Minneapolis 204003FLT) 1:1 אשר ביטלה ייעוד משפחתי יחיד ו איפשרה עד שלוש יחידות לכל רחבי העיר.התוכנית דרשה גם כי התפתחויות חדשות באזורים בעלי ברית גבוהה כוללים יחידות סבירות או לתרום לקרן דיור.

סיאטל, וושינגטון

(המדיניות של סיאטל:0) ניהול הדיור של רשות (MHA) 1FLT 1 מדיניות, אומץ בשנת 2019, קישורים מצטברים לדרישות בעלות ערך.במכונים "כפרים עירוניים", מפתחים של פרויקטים רב משפחה חייבים לכלול יחידות סבירות (בדרך כלל 5-11% של סך הכל) או לשלם תשלום עבור קרן עיר התומכת דיור סבירים מאז יישום, MHA יצר מעל 2,500 יחידות סבירות עבור תשלומים עבור תשלום עבור נכסים גמישים של 10 מיליון דולר, 000 יחידות דיור, 000 יחידות דיור, 000 יחידות דיור, 000 מוסמך, 000 מוסמך, 000 מוסמך, 000 מוסמך, 000 מוסמך, 000 מוסמך, 000 $, 000 מוסמך עבור מימון ביתיים, 000 מוסמך.

מבט לאחור: הדרך לשגשוג בר-קיימא

זמינות הדיור אינה בעיה שניתן לפתור בין לילה או על ידי מדיניות אחת.דרוש השקעה מתמשכת, רצון פוליטי ושיתוף פעולה על פני מגזרים.ממשלות מקומיות מוכיחות שהן יכולות להיות מעבדות של חדשנות, בדיקות גישות שאם יצליחו, ניתן בקנה מידה.ערים היעילות ביותר משלבות אמצעים בצד אספקה (ביצוע שינויים, תמריצים לפיתוח) עם תמיכה בצד הביקוש (סיוע, בעל בית) ותוכניות הגנה חזקות ועשרה.

מגמות מתפתחות כוללות שימוש במסים של FLT:0 (התכנון מבוסס נתונים) 1:1 - כגון דיור צריך הערכות וחובות פנויים - כדי לכוון התערבות ליתר דיוק.בנוסף, עלייה של מערכת העיכול הם FLT:2regional דיור קואליציות פיראט FLT 3: שבו מספר רשויות עירוניות לתאם להתמודד עם משבר משותף.

בסופו של דבר, ממשלות מקומיות לא יכולות לפתור את יכולות הדיור לבדן.המקורות הפדרליים והמדינות, החדשנות במגזר הפרטי, והמעורבות הקהילתית הן חיוניות.אבל הפעולות שננקטות כיום בערים מסן פרנסיסקו לאפוליסה מוכיחות כי מדיניות נועזת, מעוצבת היטב יכולה לעשות הבדל ממשי.על ידי למידה מהדוגמאות הללו ולהתאים אותן להקשרים מקומיים, קהילות יכולות להתקרב אל המטרה שכל תושב ראוי למקום בטוח, הגון וסביר לקריאה הביתה.