Lögin um að ná sáttum eru ein öflugasta og þó síst skilið afl mótun umhverfisins. Þessar reglur ákvarða hvort svæði verður að leikvelli, fjölbýlishúsi eða gasstöð sem hefur áhrif á allt frá eignarskatti til lengdar ferðar þinnar, og frá eðli götunnar til heilsu umhverfisins. Skilningur á dýralög eru ekki bara fyrir borgarráðgjafa og þróunarsinna er nauðsynlegur fyrir alla íbúa sem vilja segja í framtíðinni.

Hvað eru lög um að eyða?

Lögin eru lögformleg rammamörk sem stjórnvöldin setja fram, samkvæmt ódæmigerðum reglum, hvað hægt sé að byggja, hve stórar byggingar séu og hvað hægt sé að gera. Þessi ákvæði eru byggð á lögregluvaldi til að vernda almannaheilbrigði, öryggi og velferð, og þau eru sameinuð í stað þess að setja lög og ákvæði.

Algengustu flokkar ristils eru:

  • ] ] ◯ fyrir einhleyp heimili, tvíhliða, íbúðarfléttur og stundum sameignarhús (AU).
  • Kommúna [[FLT:]] ◯ fyrir sölubúðir, skrifstofur, veitingahús og önnur fyrirtæki.
  • Innument [[FLT:]] ◯ fyrir verksmiðjur, vöruhús og framleiðsluvörur.
  • Agricultural [FLT:]] ◯ fyrir búskap, búskap og skyld störf.
  • Divined-Nota ◯ a nýr flokkur sem sameinar íbúðar- og viðskiptasvæði í sömu byggingu eða svæði.

Í þessum stóru flokkum eru ákvæði um að fólk eigi oft frekara að setja undirforrit fyrir heimili sem eru utan heimilis, R-1 fyrir hús sem er utan fjölskyldu, R-3 fyrir fjölbýlisbúðir eða C-2 til almennrar notkunar. Hver undirstaða fylgir eigin reglum um bakslag, grunnhæðir, umfangsmat, stöðuskilyrð og leyfilegar notkun.

Lög um brot á lögum eru ekki kyrrstæð; þeir þróast með tímanum sem breytingar á samfélögum. Margar borgir uppfæra grösun sína á fimm til tíu ára fresti með opinberu ferli. Til að fá áreiðanlegt yfirlit yfir orðasafnið veitir ) bandaríska skipulagningufélagið víðtæka auðlindir.

Saga og lögfræðikenningin

Zoning í Bandaríkjunum hefur furðulegan uppruna. Fyrsta víðtæka tilskipunin um vaxtarrækt var framkvæmd af New York City árið 1916, aðallega vegna viðgerðar Equitable byggingarinnar, skýjakljúfs sem setti mikla skugga yfir nágrannagötur og eignir. Lögin skipuðu byggingarhæðir og mörkuðu kröfur til baka. Stjórnarfarið um ristilling var haldið á loft á tímamótum 1926 hæstaréttarmálsins Víðvirkni Eucolle v. Ambler Realty Co. [3] sem staðfestir að zoling sé réttmæt æfing lögreglu svo lengi sem það er í góðu sambandi við almennt heilsufar, siðferði, siðferði eða almenn velferð.

Following that decision, the U.S. Department of Commerce published the Standard State Zoning Enabling Act in 1926, which provided a model for states to pass legislation delegating zoning authority to municipalities. Today, every state has some form of enabling legislation, though the specifics vary widely. Understanding this legal foundation is crucial because it explains why local governments—not state or federal bodies—are the primary architects of zoning law. You can read the full text of the Euclid decision and related commentary at Cornell Legal Information Institute.

Tilgangurinn með lögum og reglum

Megintilgangur dýralöganna er að stuðla að skipulegri þróun og verndun heilsu, öryggis og velferð samfélagsins.

  • ]Prevent distribution landnot frá því að vera nálægt hvort öðru are til dæmis í hávaðasömum verksmiðjum úr rólegu hverfi.
  • Nurture fullnægjandi almenningsþjónusta og innviðir með því að tengja þéttleika á vegum, vatnskerfum og skólum.
  • ] Varðveittu eðli hverfis með því að viðhalda samræmdum byggingarformum, stíl og vinnustöðum.
  • ] Eigargildi [[Frotta:1] með því að draga úr óvissu og koma í veg fyrir truflandi þróun sem gæti lækkað verð á heimilinu.
  • Promote almenningsöryggi með því að setja staðla fyrir aðgang að eldi, neyðarleiðum og byggingarefni.
  • ] Ósjálfbærur vöxtur ] með því að beina nýrri þróun til svæða sem fyrir eru innviðir og vernda opið bil og náttúruauðlindir.

Án þess að vera að höggva gat íbúðarhúsnæði hæglega endað með stórri framleiðsluvöru sem grannkona eða eitraðum sorpstað við hliðina á skóla.

Hvernig mótun móttakandatákn

Einhver augljósustu áhrif ristilsins eru líkamlegur þáttur hverfis. Á svæðum sem eingöngu eru byggð fyrir einbýlishús, er hægt að finna stræti með slitnum húsum, jardum og innkeyrslum. Aftur á móti getur blandað svæði sýnt húsin fyrir ofan jörð-svæði, með mjóum gangstéttum og færri bílastæðum. Þessi persóna er ekki endurskapuð af slysni með því að setja kröfur um bakslag, hæðarmörk og nota hömlur.

Fjölda kröfur um bakslag geta minnkað samskipti nágranna en beitingarsvæði sem hvetja til þess að fólk leggi sitt af mörkum til að stofna til fylgis við fólk. Fyrir marga íbúa eru þessir óáþreifanlegu eiginleikar jafnmikilvægir og áþreifanlegu reglurnar.

Gagnið af því að setja lög og reglur

Lög um uppskurð eru til margra blessana fyrir samfélögin og mörg þeirra fara fram hjá þeim einmitt vegna þess að þau eru vel að sér.

  • Samskipti: Zoning auðveldar langtíma skipulagningu og þróun. Víðtæk áætlun lýsir vexti borgarinnar og græjan gerir þá sjón kleift að greina nákvæmlega hvar mismunandi tegundir þróunar geta átt sér stað.
  • [FLT:] Umhverisvernd: [1] Zoning getur hjálpað til við að vernda náttúruauðlindir með því að takmarka þróun á flóðvörðum, brattar brekkur og viðkvæmum búsvæðum. Einnig getur þurft að stjórna sjó, vernda tré og vinna með grænu byggingarstarfi.
  • Öryggi íburðarmikils efnis: [1] Með því að stjórna staðsetningu hættulegra aðgerða svo sem efna - eða eldsneytisgeymslu, dregur ristill úr hættunni á slysum á svæðum í sveitum. Eldnúmerin eru bundin við ristilinn og tryggja að hægt sé að nálgast byggingar fyrir neyðarflutningatæki.
  • Quality of Life: [1] Zoning hjálpar til við að skapa og viðhalda íbúðarhverfi með því að stjórna hávaða, umferð, lykt og alsælu. Til dæmis getur íbúðarsvæði bannað fyrirtæki sem framleiða háværa tónlist eða síðla næturvirkni.
  • .Ecoalogity Stady: [1] Hreinsar reglur um þróendur og fyrirtæki gefa þeim þá vissu að þeir þurfi að fjárfesta. Fjárfestingar eru líklegri til að byggja eða stækka þegar þeir vita að einkenni og landnotkun hverfisins eru í samræmi við fyrirsjáanlega framtíð.

Tegundir af reglugerðum

Að skilja þessa flokka hjálpar þér að lesa svæðisbundna griðareglur og sjá hvaða áhrif þær hafa á eignir þínar eða hverfið.

Nota Zoning

Þetta er sú kunnuglegasta. Nota skal dýralyf til að ákvarða hvaða aðgerðir geta átt sér stað á svæði. Til dæmis getur íbúðarsvæði leyft að heimili einstæðs heimili en ekki verslanir. Sum svæði leyfa notkun ýmissa hluta (t.d. blönduð notkun), en önnur eru mjög takmörkuð. Margar borgir hafa einnig Δ skilyrða notkun leyfi að ákveðnum vörum sé beitt á grundvelli tilfella, einstaklings til að heyra og auka skilyrði.

Bulk ZoningCity name (optional, probably does not need a translation)

Bungun stjórnar stærð og lögun húsa, þar á meðal hæð, gólfsvæði, umfangsmikilli umfjöllun og afturkippum (í fjarlægð milli byggingar og vörulínu). Þessar reglur koma í veg fyrir að hús yfirburi sinn hluta eða að loka sólarljósi og lofti frá að ná til nágrannabygginga. Dæmigert R-1 svæði gæti til dæmis gert að hámarksbygging, sem er 35 metrar á hæð og lágmarksáfall sem er 20 metrar að framan.

Þéttleiki viðhönnun

Þéttni viðveru stýrir fjölda hulsturseininga eða fólks á hvern krónu. Á íbúðarsvæðum er þetta oft tjáð sem hámarks bústaðir á hvern hektara (du/ac). Lágþéttnisvæði getur gert það að verkum að aðeins 2 du/ac, sem þýðir að mikið er notað með einu heimili, en hátt hlutfall gæti gert 40 du/ac, sem gerir fjölbýlisbyggingar kleift að gera það. Þéttni zolning hefur bein áhrif á viðunandi þéttni: svæði með lágþéttnimörk eru oft með hærra verð á heimilinu vegna takmarkaðs afgangs.

Reglur um undirhúð

Undirmálsreglur stjórna skiptingu lands í smærri pakka. Þau ákvarða stærðir, stærðir á götum, tólatengsl og opinbera vígslu fyrir þjóðgarða eða skólastaði. Þessar reglur eru aðskildar frá en náskyldar við ristilinn; en beiting stýrir því hvað hægt er að byggja, undirmiðunarstjórn stjórnar því hvernig hægt er að skipta landi fyrir þróun.

Name

Nýstárleg nálgun er formgerð zoling sem beinir athyglinni að líkamlegri mynd húsa og almenningsrýmis frekar en á landnotkun. Í stað þess að segja að þetta svæði sé aðeins fyrir íbúðarsvæði, Δ form-kóða sem stjórna hæð, façade hönnun og götuframleiðanda, þá er hægt að blanda saman notkun sem skyldi á þann tíma sem það passar við. Þessi aðferð er vinsæl í nýborgaþróun og endurmótun miðbæjar.

Áskorun og deilur

Á síðustu áratugum hafa gagnrýnendur bent á nokkur mikilvæg vandamál þó að þau hafi gagn af því að búa yfir dýralög.

Takmarkandi reglugerðir og notkun Affordunarhæfni

Ef til vill eru stærstu málefnamiðstöðvarnar um það hvort takmarka megi húsnæðismál. Borgir sem eru með mjög þröngan jarðveg eingöngu fyrir einstæð heimili eru í föstum skorðum og takmarka húsnæðisbirgðir, akstur og verðlag. Til dæmis San Francisco, sem hefur nokkrar takmörkunarverð í landinu, eru alltaf í röð sem ein dýrustu húsnæðismarkaðir. Margir hagfræðingar og borgarráðgjafar halda því fram að það séu takmörkun á þéttleika, að gera að verkum að ADU og að húsnæði í mörgum fjölskyldum geti lækkað og lækkað verð á heimilinu. Skýrslu frá [5] Ubban Institute: [3]

Greiðslumál

Zoning hefur langa og erfiða sögu sem verkfæri fyrir kynþátta- og efnahagslega skilorð. Á fyrri hluta 20. aldar notuðu sumar borgir skýr lög um kynþáttarækt til að halda svörtum fjölskyldum utan hvítra hverfis, en þó voru þær slegnar niður af hæstaréttinum árið 1917 ( Buchan v. Warley . En útilokuð ristill hélt áfram með öðrum aðferðum, svo sem að þurfa stórar lágmarksstærðir, Burving fjöleignarhúsn, eða takmarka fjölda óskyldra einstaklinga sem geta búið saman. Þessar stefnur hafa óáreiðanleg áhrif á láglendir og minnihlutafjölskyldur, með tilliti til að meta hagfræði. Þetta er nauðsynlegt fyrir nútímabætur.

Ónæmi fyrir breytingum

Staðbundin andstaða, oft kölluð NIMBYism (ekki í My Backy) getur gert það mjög erfitt að uppfæra reglur um ristil. Íbúar sem keyptu hús í rólegu hverfi geta staðið gegn hvaða nýju þróun sem er, jafnvel þótt það sé mjög brýnt. Þessi mótstöðustaða getur komið í veg fyrir fjölbýlishús, efnileg húsnæði, hóphús eða jafnvel hús í bakgarði. Á meðan innleggur samfélagsins er dýrmætur, án þess að NIMBYism geti læst í úreltum eða ósennilegum dýramynstri.

Lögfræði og skipulagning

Umsækjendur eru fjölþættir og geta verið mörg hundruð blaðsíður lengi. Til að koma á breytileikabeiðnim, skilyrðum eða alhliða áætlun þarf oft að ráða lögfræðing eða landnotaráðgjafa. Þetta getur gert það flóknara fyrir venjulega íbúa að ómælanlegt, og það að láta ákvarðanir í hendur vel þjálfaðra forrita eða skipulagðra hagsmunahópa ráða.

Áhrif af því hvernig lög hafa áhrif á þig

Jafnvel þótt þú mætir aldrei á samkomu við þessar aðstæður hafa þessi lög áþreifanleg áhrif á daglegt líf þitt.

Eiginleiki

Ný íbúðarbygging í næsta húsi gæti aukið eftirspurn eftir þjónustu á svæðinu og aukið verðmæti heimilisins sem gætu litið á sem óæskileg og lægri gildi. Á sama hátt getur breyting á ræktun, sem leyfir sorphaug eða verksmiðju, eytt eignagildum. Þess vegna hafa húseigendur oft sterkar skoðanir á því að menn séu að horfa á breytingar á svæðinu.

Nágrannistafur

Zoning er aðalverkfæri til að viðhalda útliti og tilfinningu hverfis. Svæði sem krefst mikils framramma og samræmdra afturkippa skapar aðra persónu en þann sem leyfir að bæjarbúunum sé ekki skipt í gegnum reiti. Ef svæðið þitt er að búa til frumkóða fyrir framþróun bíla eða þá getur þú átt erfitt með að ganga til búða eða opinberrar flutnings. Á hinn bóginn getur formkóðinn búið til göngulaga, lífvænlega götusnóð.

Fyrirtæki og þjónustur á hverjum stað

Á mörgum úthverfissvæðum eru viðskiptasvæði einangruð meðfram stórum slagæðum og þarf bíl til að komast í matvöruverslun eða kaffihús. Hins vegar er hægt að nota millifærslur og veitingahús í göngufæri á milli smáa og smáa staði í göngufæri. Þetta hefur ekki aðeins áhrif á þægindi heldur einnig félagslega milliverkun og efnahagslega starfsemi.

Réttur þinn til að breyta eigum þínum

Að setja niður takmörk geta takmarkað hvað þú getur gert við þitt eigið heimili. Viltu byggja þilfar, bæta við annarri sögu eða breyta bílskúrnum í íbúð? Þú þarft að athuga hvort staðalkóðar séu hæðarmörk, bakslagskröfur og hvort þú megir nota þá. Margar borgir eru að slaka á sýklunarreglum til að leyfa ADU, en sértæknin er mjög breytileg. Ef þú þekkir flokkunarorð þín getur það sparað þér tíma og vonbrigði þegar þú ætlar að bæta heimili þitt.

Að fá hjálp í byggingaferlinu

Andstæðingar geta gegnt mikilvægu hlutverki í að móta ákvarðanir um mat.

  • Viðhald svæðisbundnar skipulagssamkomur. Flestar borgir halda reglulega fundi með skipulagningarnefndinni eða áfrýjunarnefnd. Þær eru opnar almenningi og fela oft í sér tímabil fyrir opinbera athugasemd.
  • Njósnalag með sameignarborðum og þingum. [1] Margir nágrannamenn hafa ráðgjafaráð sem fara yfir tillögur áður en þeir fara til bæjarráðsins. Rödd þín getur haft áhrif á þær tillögur sem fyrst.
  • ]). Umsjónarsemi á opinberum athugasemdatímabilum. Þegar lagt er til breytingar eða breytileika við mat á staðreyndum, þá tekur borgin venjulega við skrifuðum athugasemdum og heldur opinberri áheyrn. Hugulsemi, athugasemd byggð á staðreyndum getur haft áhrif.
  • Goin eða mynda samfélag í hverfinu. Skipulagnir hópar hafa meiri áhrif og geta ráðið sérfræðinga eða lögfræðiráðgjöf til stuðnings hagsmunum þeirra.
  • ]Luarn að lesa staðværa griðakóðann þinn. Flestar kóðar eru tiltækar á netinu. Flettu upp auðkenni eignarinnar og lestu tengdar reglur. Með því að skilja tungumálið hefur það áhrif á þig í umræðum.
  • Push fyrir víðtæka skipulagningu. í stað þess að berjast gegn öllum breytingum eftir tilfelli, er talsmaður fyrir víðværa áætlun í borg sem felur í sér innifalin endurbætur. Þessi langtíma aðferð getur tekið til almennra vandamála svo sem húsnæðisleyfa og skilvirkni.

Siðbótarefni nútímans og framtíð sáttarmála

Til að bregðast við þeim áskorunum sem fylgja viðráðanlegni, útilokun og umhverfislegum áhyggjum er algengt að samfélög séu að prófa umbætur á umhverfi sínu.

  • [Lagning aðgangur að umsóknareiningum] Borg eins og Portland, Oregon, og mörg Kaliforníusamfélög hafa afslappaðar hömlur á ADUs, sem gera húseigendum kleift að byggja litla aukahluta á eign sinni. Þetta eykur húsnæðisbirgðir án þess að breyta eðli hverfisins.
  • Ósong lagði einstætt-Failty Zoning: [3] árið 2019. Oregon varð fyrsta ríkið sem náði að ná lögum á áhrifaríkan hátt sem blotnuðu ein fjölskylda eingöngu í borgum með íbúafjölda yfir 25.000. Svipaðar ráðstafanir hafa verið samþykktar í Kaliforníu, Washington og Minneapolis. Þessar umbætur leyfa duplexes, þríburar og fjórar komplexur í hverfi sem áður takmörkuðust við að skipta frá ein heimilum.
  • Form-ákvarðanir og raftækjafræðilegar kóðar: Þessar nýju aðferðir eru áherslur á líkamlega formið og þéttbýlis samhengið frekar en nota, sem gerir kleift að gera fleiri lífrænar, blandaðar hverfi. Snjallar vaxtarhreyfingar eru talsmenn þessara kóða sem leið til að draga úr útþensli og bílasýki.
  • Ályktun [Folthary Zoning] Sumar borgir krefjast þróunarframfara til að ná til hundraðshlutfalls af efnilegum einingum í nýrri markaðs-aukningu þróun, oft í skiptum fyrir þéttleikabirgð eða greiðslulækkanir. Þessi stefna stefnir að því að skapa efnahagslega fjölbreytt hverfi.
  • Nýrrlegar uppfærslur á dýranúmerum eru meðal annars kröfur um græn þök, gegndræpt steingólf, raftækja- og endurnýjanlegar orkukerfi.

Þessar umbætur eru ekki tilhæfulausar heldur vaxandi viðurkenning á því að hefðbundin dýralíf hefur stundum gert meira illt en gott.

Niðurstaða

Lögin eru grundvallar þáttur skipulags borgar sem hefur áhrif á alla í samfélaginu. Þau móta hvar við búum, hvað við getum byggt, hvernig við förum í kringum og jafnvel hvað við borgum mikið fyrir húsnæði. Þótt ristill hafi sögu af bæði jákvæðum framlögum og skaðlegum útilokun, er skilningur á þessum lögum nógu fær um að taka þátt í lýðræðisferlinu sem ræður framtíð hverfisins. Hvort sem þú ert húseigandi sem hefur áhyggjur af fasteignagildum, leigumaður leitar betur en hægt er að fá, eða aðgerðasinnar sem berjast fyrir viðeigandi þróun, er verkfæri sem hægt er að nota til góðs eða góðs. Með því að sækja samkomur, og reyna að bæta við umbætur, getur þú haft meiri áhrif á heilsu, og verið í fleiri samfélögum, og meira áhald fyrir alla.