La crisi crescente di prezzi degli alloggi

In tutto il mondo, l'offerta di alloggi è emersa come una delle sfide più pressanti del nostro tempo. I prezzi di casa Skyrocketing, i salari stagnanti, e una persistente carenza di unità abitative hanno spinto il sogno di proprietà di casa oltre la portata per molti, mentre gli oneri di affitto consumano una quota sempre più grande di budget per la casa.

Capire l'affidabilità degli alloggi

L’offerta di alloggi è fondamentalmente legata al rapporto tra costi abitativi e reddito familiare. Il benchmark standard, utilizzato dal Dipartimento di Housing e Urban Development (HUD) e da molte altre agenzie, è che i costi di alloggio, inclusi i mutui, le utenze e le tasse, non devono superare il 30% del reddito lordo di una famiglia.

Secondo il Joint Center for Housing Studies of Harvard University], un numero record di famiglie statunitensi sono ora cost-burdened. Nel 2022, più di 22 milioni di famiglie affittanti hanno speso oltre il 30% del loro reddito per l'alloggio, e oltre 12 milioni di persone hanno speso più della metà.

Strategie chiave per affrontare l'affidabilità degli alloggi

I governi locali hanno a disposizione un robusto toolkit, che combina i cambiamenti normativi, gli incentivi finanziari e le partnership che sfruttano le risorse pubbliche e private.

Zoning inclusione

Le politiche di zonizzazione inclusione (IZ) richiedono agli sviluppatori di mettere da parte una percentuale di unità in nuovi progetti residenziali per le famiglie che guadagnano sotto una certa soglia di reddito. Queste politiche possono essere obbligatorie o volontarie, e spesso includono disposizioni per garantire la perseverabilità persiste nel corso di decenni.

L’ordinanza di collocamento di San Francisco, ad esempio, richiede agli sviluppatori di progetti con 10 o più unità di fare almeno il 12% delle unità a prezzi accessibili a famiglie a basso reddito o moderata, o pagare una tassa in ambiente. Altre città come Boston e Denver hanno adottato modelli simili. Una sfida chiave sta impostando il rapporto di convenienza abbastanza alto per fare una differenza senza scoraggiare lo sviluppo del tutto.

Incentivi di sviluppo degli alloggi accessibili

Oltre ai requisiti di zonizzazione, i governi locali offrono una serie di incentivi per incoraggiare gli sviluppatori privati a costruire alloggi a prezzi accessibili. Questi includono abbattimento delle imposte sulla proprietà, tasse ridotte, processi di revisione accelerati e sovvenzioni dirette da fondi di fiducia degli alloggi locali.

A New York City, il programma di esenzione fiscale 421-a (ora sostituito da Affordable New York) ha fornito una sostanziale rottura fiscale per gli sviluppi che includevano unità a prezzi accessibili. A Seattle, il programma di Esenzione fiscale Multifamiglia (MFTE) offre un'esenzione fiscale di 12 anni per nuovi edifici multifamiliari che si riservano il 20% al 25% delle unità come restrizioni a prezzi accessibili.

Politica di controllo delle locazioni

Il controllo delle locazioni, più precisamente, la stabilizzazione degli affitti, limita l'importo che i proprietari possono aumentare l'affitto ogni anno, spesso legando aumenti ad un indice dei prezzi al consumo o ad una percentuale fissa. Queste politiche mirano a proteggere gli inquilini esistenti da improvvise, inaccessibili escursioni in affitto e a preservare lo stock esistente di alloggi a prezzi accessibili naturalmente.

Mentre il controllo degli affitti può fornire un sollievo immediato agli inquilini, gli economisti dibattono frequentemente i suoi effetti a lungo termine. Uno studio seminale dei ricercatori di Stanford ha scoperto che il controllo degli affitti a San Francisco ha effettivamente ridotto la fornitura complessiva di alloggi in affitto da incentivare i proprietari a convertire unità in condo o affitti a breve termine.

Fiducie territoriali comunitarie

I trust dei terreni comunitari (CLT) sono entità non profit che acquisiscono terreni e lo tengono in fiducia, quindi lo affittano ai proprietari o agli sviluppatori per un contratto di locazione nominale. Poiché il terreno è di proprietà del CLT, il costo della casa è separato dal costo della terra, riducendo sostanzialmente il prezzo di acquisto.

I CLT hanno dimostrato di essere efficaci nel mantenere le opportunità di proprietà a prezzi costanti. Il Champlain Housing Trust di Burlington, Vermont, è uno dei più antichi e grandi CLT negli Stati Uniti, che gestisce oltre 3.000 case a prezzi accessibili. Altre città, come Atlanta e Washington, D.C., hanno stabilito CLTs con partnership di banche di terra della comunità.

Partenariati pubblici-privati

I partenariati pubblici-privati (PPP o P3) riuniscono risorse municipali, capitale privato e spesso competenze no profit per sviluppare alloggi a prezzi accessibili a scala. Queste partnership possono assumere molte forme: joint ventures in cui la città contribuisce a terra e lo sviluppatore privato supervisiona la costruzione; sindacali di credito fiscale dove la città assegna crediti fiscali a basso reddito (LIHTC); o sviluppi misti-uso che combinano spazio commerciale con unità a prezzi accessibili.

Un esempio notevole è la partnership “Build to Rent” ad Austin, Texas, dove la città ha contribuito ad un surplus di terreno per uno sviluppo di 200 unità che ha mirato le famiglie a guadagnare il 60% del reddito mediano area. Lo sviluppatore ha finanziato il progetto con obbligazioni fiscali-esenti e 4% azionario LIHTC. Tali collaborazioni possono accelerare i tempi di progetto e portare in competenze che i governi locali non hanno, ma richiedono una forte supervisione per garantire i benefici pubblici non sono diluiti.

Strumenti di politica aggiuntiva Guadagnare Trazione

Oltre alle cinque strategie principali sopra descritte, diversi altri approcci sono stati adottati dai comuni in via di elaborazione.

Aggiornamento e eliminazione di singolo-familia Zoning

Minneapolis ha fatto titoli nazionali nel 2018 diventando la prima città importante per eliminare la zonizzazione monofamiliare in tutta la città, permettendo duplex e triplex su tutti i lotti residenziali. Da allora, città come Portland, Oregon, e Charlotte, Carolina del Nord, hanno seguito l'abito.

Unità di gonfiaggio accessori (ADUs)

ADUs – piccole unità abitative secondarie su lotti monofamiliari – offre un modo relativamente basso per aggiungere densità senza riqualificazione su larga scala. Molte città hanno restrizioni di zoning rilassate e piani ADU pre-approvati per incoraggiare la loro costruzione. In California, il diritto statale richiede ora le città per consentire ADUs, e lo stato fornisce programmi di prestito per aiutare i proprietari di casa a finanziarli.

Assistenza e voucher in affitto in affitto

Mentre spesso si vede come una responsabilità federale, alcuni governi locali hanno stabilito i propri programmi di assistenza al noleggio. Ad esempio, il programma di supplemento locale di noleggio del Distretto di Columbia fornisce buoni per le famiglie a reddito estremamente basso, colmare il divario tra ciò che possono permettersi e affitti di mercato. Questi programmi sono costosi ma possono essere mirati ai residenti più vulnerabili.

Sfide nell'affrontare l'affidabilità degli alloggi

Nonostante la creatività e la dedizione dei leader locali, numerose barriere impediscono il progresso, comprendendo queste sfide è essenziale per la progettazione di politiche che possono avere successo a lungo termine.

Finanziamenti limitati e vincoli fiscali

Una singola unità può costare centinaia di migliaia di dollari per sviluppare e le sovvenzioni operative possono essere necessarie per decenni. La maggior parte dei governi locali si affidano a un patchwork di fondi federali (come il programma HOME Investment Partnerships e le sovvenzioni del blocco comunitario di sviluppo), fondi di fiducia degli alloggi statali e fonti di reddito locali come tasse di inclusione o sovrascrizioni fiscali.

Il National Low Income Housing Coalition[[]]] riporta che c'è una carenza nazionale di oltre 7 milioni di case di noleggio a basso reddito per famiglie estremamente a basso reddito.Per affrontare questo divario richiederebbe un investimento ben oltre i livelli attuali. Molte città si sono convertite a misure obbligazionarie approvate dai votanti, come ad esempio le $290 milioni di Seattle Housing Levy, per generare finanziamenti dedicati, ma tali misure attuabili non sono sempre politicamente non sempre politicamente.

Opposizione comunitaria (NIMBYism)

La resistenza dei residenti esistenti – “Not In My Backyard” (NIMBY) – rimane uno degli ostacoli più formidabili. Anche quando il nuovo sviluppo include unità a prezzi accessibili, i vicini spesso si oppongono, citando le preoccupazioni sulla congestione del traffico, la carenza di parcheggio, la sovraffollamento scolastico, o cambiamenti nel carattere del quartiere.

Per contrastare il NIMBYism, le città hanno adottato “da destra” zoning che limita la revisione discrezionale, e alcuni hanno creato processi di conformità “elemento ospitante” che superano l’opposizione locale. Tuttavia, l’impegno comunitario e la costruzione di fiducia rimangono essenziali.

Sviluppo del potenziamento con le preoccupazioni ambientali

Lo sviluppo degli alloggi può essere in conflitto con gli obiettivi ambientali. L’edilizia su siti di greenfield può consumare spazio aperto e aumentare le miglia di veicoli viaggiate, mentre lo sviluppo di riempimento può affrontare problemi come la bonifica di campo marrone o gli impatti su habitat sensibili. Inoltre, i processi di riesame ambientali rigorosi, come California Environmental Quality Act (CEQA), possono essere armati dagli avversari di nuovi alloggi.

Le città progressive stanno cercando di “climate-smart” politiche abitative che concentrano la crescita vicino al transito e privilegiano l’efficienza energetica. Ad esempio, il piano completo di Minneapolis include sia obiettivi climatici upzoning che ambiziosi. Ma le tensioni persistono: alcuni sostenitori della giustizia ambientale sostengono che lo sviluppo dei mercati nei quartieri a basso reddito può portare a dislocamento, minando la sostenibilità sociale delle iniziative verdi.

Mantenere l'affidabilità a lungo termine

Senza una supervisione costante, le unità a prezzi accessibili possono tornare ai prezzi di mercato una volta scaduti i patti di convenienza. Questa “repe di prezzi accessibili” ha portato alla perdita di migliaia di unità sovvenzionate a livello nazionale. Per contrastare questo, le città stanno estendendo i periodi di convenienza a 99 anni o in perpetuità, utilizzando trust terrestri della comunità e restrizioni permanenti di deed.

Anche con le convenzioni legali, l'applicazione è intensiva delle risorse. Le città hanno bisogno di sistemi di monitoraggio robusti per garantire il rispetto dei limiti di reddito e dei cappucci di affitto. Essi devono anche avere strumenti legali per riconquistare le unità se i proprietari non riescono a mantenere la convenienza.

Studi di casi di successo delle iniziative locali

I seguenti esempi illustrano come le diverse comunità abbiano tradotto la politica in un impatto reale.

San Francisco, California

Oltre a zonizzazione inclusione, la città ha stabilito il Fondo di alloggio sostenibile[], che pools costi di sviluppo, aumento fiscale, e fondi generali per finanziare la costruzione e la conservazione.

New York City, New York

New York City’s Housing New York 2.0] piano, annunciato nel 2017, impegnato $20 miliardi per creare o preservare 300.000 unità a prezzi accessibili entro il 2026. La strategia combina la nuova costruzione, la riabilitazione di alloggi pubblici e la conservazione di alloggi a prezzi accessibili naturali.

Minneapolis, Minnesota

Nel 2018, Minneapolis ha adottato il Minneapolis 2040 piano completo, che ha eliminato la suddivisione monofamiliare e ha permesso fino a tre unità per lotto in tutta la città. Il piano ha anche richiesto che i nuovi sviluppi nelle aree ad alta densità includono unità a prezzi accessibili o contribuiscono a un fondo residenziale.

Seattle, Washington

Seattle ]Mandatory Housing Affordability (MHA)] politica, adottata nel 2019, collega upzoning con requisiti di convenienza. In designati “villaggi urbani”, gli sviluppatori di progetti multifamiliari devono includere unità a prezzi accessibili (tipicamente 5-11% del totale) o pagare una tassa per piede quadrato in un fondo città che supporta l'edilizia a prezzi accessibili.

Guardando in testa: il percorso per una sostenibilità

La convenienza degli alloggi non è un problema che può essere risolto durante la notte o da qualsiasi politica. Richiede un investimento sostenuto, volontà politica e collaborazione in tutti i settori. I governi locali stanno dimostrando che possono essere laboratori di innovazione, approcci di prova che, se successo, possono essere scalati. Le città più efficaci combinano misure lato dell'offerta (modifica dei cambiamenti, incentivi allo sviluppo) con supporti della domanda (assistenza retaria, programmi di proprietà) e forti protezioni inquindi.

Le tendenze emergenti includono l'uso di ] pianificazione basata sui dati – come le valutazioni dei bisogni abitativi e le imposte sulla vacanza – per indirizzare gli interventi più precisamente.

In definitiva, i governi locali non possono risolvere la convenienza dell'alloggio da soli. Le risorse federali e statali, l'innovazione del settore privato e l'impegno comunitario sono tutti essenziali. Ma le azioni che vengono prese oggi in città da San Francisco a Minneapolis dimostrano che politiche audaci e ben progettate possono fare una differenza tangibile.