L'edilizia abitativa a prezzi accessibili è diventata una delle sfide più pressanti nelle città di tutto il mondo. L'aumento degli affitti, dei salari stagnanti e una persistente carenza di fornitura hanno messo i passi del proprietario di casa e anche l'alloggio stabile fuori dalla portata per milioni di famiglie. Mentre le forze di mercato giocano un ruolo, le politiche governative a livello federale, statale e locale fondamentalmente modellano gli ostacoli se l'alloggio rimane a prezzi accessibili, o diventa inaffidabile.

L'importanza di alloggi a prezzi accessibili

L’alloggio economico è molto più elevato rispetto a un tetto della testa. È una base per la mobilità economica, il raggiungimento dell’istruzione, la salute fisica e mentale e la stabilità della comunità. Quando le famiglie spendono più del 30% del loro reddito per l’alloggio, lo standard federale per essere “cost-bured” – hanno meno soldi per il cibo, la sanità, il trasporto e il risparmio.

  • Riduce l'instabilità dell'abitazione e dell'alloggiamento
  • Supporta le economie locali attraverso la creazione di posti di lavoro e la spesa per i consumatori
  • Migliora la stabilità della comunità riducendo la trasparenza e la criminalità
  • Migliora i risultati della salute liberando reddito per l'assistenza medica e la nutrizione
  • Migliora il raggiungimento educativo per i bambini con alloggi stabili

Criteri di governo chiave che forma alloggiamento conveniente

L'intervento del governo nei mercati dell'edilizia abitativa assume molte forme: alcune politiche finanziano direttamente o sovvenzionano unità a prezzi accessibili, mentre altre regolano l'uso del suolo o forniscono incentivi fiscali agli sviluppatori privati. L'interazione tra questi strumenti determina quanto un alloggio economico viene costruito, dove si trova, e chi può accedervi.

Regolamento sull'utilizzazione del suolo

Le leggi sull'orizzonte sono tra le più potenti e spesso più controverse: gli strumenti che i governi locali usano per modellare l'offerta di alloggi.

  • Limiti di zonizzazione monofamiliare densità abitativa e trincee segregazione
  • Mista-uso zoning promuove quartieri accessibili con diversi tipi di alloggio
  • Inclusione dei mandati di zoning o incentiva le unità a prezzi accessibili in nuovi sviluppi
  • Le politiche di unità di abitazione accessoria (ADU) permettono di “densità di ingegno” nei quartieri esistenti
  • Riduzione dei requisiti di parcheggio costi di costruzione inferiori

Programmi di finanziamento federale e statale

Il governo federale canalizza miliardi di dollari all’anno attraverso programmi progettati per sostenere sia il lato dell’offerta (nuova costruzione e riabilitazione) sia il lato della domanda (assistenza regionale).

  • Credito fiscale (LIHTC) a basso reddito — più grande programma di fornitura
  • Programma di partenariato per gli investimenti HOME — sovvenzioni flessibili per le esigenze locali
  • Sovvenzioni del blocco comunitario di sviluppo (CDBG) — sviluppo della comunità
  • Voucher per la scelta degli alloggi (sezione 8) — sussidi per il noleggio basati sugli inquilini
  • Assistenza per il noleggio basata su progetti — sovvenzioni legate a sviluppi specifici

Incentivi fiscali e crediti

Oltre alla spesa diretta, la politica fiscale è un potente driver di alloggi a prezzi accessibili.Low-Income Housing Tax Credit] sopra citato è l'esempio principale. Gli sviluppatori competono per le allocazioni statali di crediti fiscali, che vendono agli investitori (spesso le società) per aumentare l'equità per i progetti.

  • Le esenzioni fiscali della proprietà riducono i costi operativi per i proprietari a prezzi accessibili
  • I crediti fiscali per alloggi a basso reddito statale completano il LIHTC federale
  • Esenzioni fiscali di vendita sui materiali costi di costruzione inferiori
  • I crediti riabilitativi storici incoraggiano il riutilizzo adattativo delle strutture più antiche

Sfide persistenti nell'attuazione

Anche le politiche abitative ben progettate spesso cadono a corto di ostacoli politici, finanziari e amministrativi. INIMBYism] Infine, i progetti di sostegno per la mia vecchia pressione] rimangono uno dei più formidabili ostacoli di mercato: i residenti esistenti spesso si oppongono a nuovi sviluppi, alloggi particolarmente convenienti, citando le preoccupazioni sul traffico, i valori di proprietà, o il carattere di quartiere.

  • L'opposizione locale organizzata attraverso gruppi di comunità e leva del consiglio comunale
  • Sottofinanziamento cronico di assistenza e programmi di produzione
  • Processi di approvazione complessi che moltiplicano i costi e le tempistiche
  • Scadenza delle restrizioni di convenienza (ad esempio, LIHTC 30 anni di conformità)
  • Pressione di sostituzione e di igiene vicino all'alloggiamento economico appena sviluppato

Studi di casi in politica efficace

Nonostante queste sfide, diverse città hanno dimostrato che il design intelligente delle politiche e la volontà politica sostenuta possono produrre guadagni significativi in alloggi a prezzi accessibili, le loro esperienze offrono lezioni per i comuni di tutto il paese.

Alloggio obbligatorio di New York City (MIH)

Nel 2016, New York City ha adottato il programma di alloggiamento obbligatorio, che richiede agli sviluppatori che cercano cambiamenti di zonizzazione per i progetti più grandi per mettere da parte permanente il 20% al 30% delle unità come a prezzi accessibili. Il programma si applica alle aree rezoned per una maggiore densità, in particolare nei quartieri vicino al transito.

Riforma e Iniziative di finanziamento di San Francisco

San Francisco ha uno dei più alti costi di alloggio nella nazione, ma ha anche pionieristico diverse politiche innovative. La città Affordable Housing Bonus Program permette agli sviluppatori di costruire più alto e denso in cambio di includere le unità di discrezione permanentemente convenienti. San Francisco dimostra anche un voto locale misura (Proposition C) che aumenta il finanziamento per l'alloggio e servizi attraverso un supplemento fiscale commerciale, milioni di dollari annuali.

Minneapolis: Fine della monofamiliare Zoning

Nel 2018, Minneapolis è diventata la prima grande città degli Stati Uniti per eliminare la suddivisione di una famiglia, permettendo duplex e triplex su tutti i lotti residenziali. La riforma è stata parte del piano completo della città, Minneapolis 2040, che ha anche aumentato la densità consentita vicino ai corridoi di transito e commerciali.

Il ruolo della difesa comunitaria

Le politiche governative non emergono da un vuoto - sono modellate dagli sforzi sostenuti dei membri della comunità, organizzazioni di difesa e coalizioni. I residenti possono influenzare i risultati dell'alloggio partecipando a riunioni di pianificazione locale, testimoniando alle udienze del consiglio comunale, e l'unione o formando gruppi che si concentrano sulla giustizia dell'alloggio. Sightline Institute research]] mostra che i gruppi organizzati "YIMBY" hanno spinto con successo per l'azione di sostegno alle organizzazioni di sostegno alle famiglie di diritto all'edilizia

  • Partecipare alle riunioni del consiglio comunale e alle udienze della commissione di pianificazione
  • Partecipa o supporta gruppi di sostegno per l'alloggio locale (YIMBY, sindacati inquilini)
  • Utilizzare campagne di social media per sensibilizzare e pressione
  • Partecipa a workshop comunitari su piani di alloggio e aggiornamenti di zoning
  • Vota nelle elezioni locali e supporta candidati con forti piattaforme di alloggio

Guardando in testa: il futuro della politica di alloggio conveniente

Come le città continuano a crescere e gli effetti del cambiamento climatico sempre più impatto comunità vulnerabili, il futuro di alloggi a prezzi accessibili richiederà approcci adattativi e integrati. Una delle principali tendenze è l'enfasi su priorità] pratiche di costruzione sostenibili, come la costruzione di energia netta-zero e l'uso di materiali di emergenza a basso contenuto di carbonio, che possono anche ridurre i costi operativi a lungo termine per i fornitori di alloggi a prezzi accessibili.

  • Integrare gli standard di costruzione verde in programmi di alloggio convenienti
  • Rafforzare le partnership tra pubblico e privato per sfruttare il capitale privato
  • Priorizzare la conservazione attraverso fondi di acquisizione e regolamento di affitto
  • Expand Housing Primo e alloggiamento di supporto per le popolazioni senzatetto
  • Avvocato per l'assistenza universale a livello federale

Le politiche governative possono esacerbare o alleviare la crisi dell'edilizia abitativa, e la differenza spesso scende a conoscenza, costante difesa da parte dei residenti e degli stakeholder. Comprendendo gli strumenti disponibili, approvando riforme, finanziando programmi, incentivi fiscali e gli ostacoli che stanno nel loro modo, individui e organizzazioni possono spingere per le future generazioni a prezzi accessibili.