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住宅の建設可能性を考慮するための重要な戦略

地方自治体は、その処分で堅牢なツールキットを持っています。最も効果的なアプローチは、規制変更、財務上のインセンティブ、および公共および私的リソースの両方を活用するパートナーシップを組み合わせています。以下は、最も広く採用された戦略のいくつかであり、より深く理解して練習をしています。

包括的ゾーニング

包括的ゾーニング(IZ)ポリシーは、特定の所得のしきい値の下で収入を得る世帯のための新しい住宅プロジェクトに単位の割合を脇に置くために開発者を必要とします。これらのポリシーは必須または自主的であり、多くの場合、数十年以上にわたる有価な持続性を確保するための規定を含むことができます。 IZは、混合所得地域を作成するのに役立ちます、直接公益なしで手頃な価格のユニットの供給を拡張しながら、集中貧困を減らす。

サンフランシスコの包括住宅条例は、10以上のプロジェクトを開発者に要求し、低所得または中程度の所得世帯に手頃な価格の12%を作製したり、利息で料金を支払う必要があります。ボストンやデンバーなどの他の都市は同様のモデルを採用しています。 主な課題は、開発を完全に決定することなく、手頃な価格の比率を十分に設定しています。 一部の管轄区域は、高層ビルや複数のユニットを、通常はゾーニングコストよりもかなり高いレベルのものを提供します。 [F] は、このプロジェクトを完全にオフにすることができます。 [F] [F] 設計は、大規模なプロジェクトを完全にオフにすることができます。 [F]

手頃な価格の住宅開発インセンティブ

ゾーニングの要件を超えて、地方政府は、民間の開発者が手頃な価格の住宅を建設することを奨励するためのインセンティブの範囲を提供しています。これらには、プロパティ税制振、許可の軽減、審査プロセスの迅速化、およびローカル住宅信託からの直接的な助成金が含まれます。開発のコストとリスクを下げることにより、これらのインセンティブは、それ以外の場合は、高級価格で排他的に販売するプロジェクトで手頃な価格のユニットを含めることは経済的に可能になります。

ニューヨーク市では、421-aの税免除プログラム(現在、Affordable New Yorkに置き換え)が手頃な価格のユニットを含む開発のための実質的な不動産税制の分割を提供しました。シアトルでは、Multifamily Tax Exemption(MFTE)プログラムは、20%から25%の手頃な価格のユニットを予約する新しい多世帯の建物のための12年間の不動産税免除を提供しています。そのようなプログラムは、手頃な価格の住宅の作成を加速してクレジットされています。しかし、批評家は、常に税金の減衰能力を削減し、必ずしも費用を削減することができないことに注意してください。

レンタルコントロールポリシー

家賃管理 - より正確に、家賃安定化 - 住宅主が毎年家賃を増加させることができる、多くの場合、消費者価格指数または固定パーセンテージに増加する。 これらの方針は、突然、不当な家賃から既存のテナントを保護することを目的としており、自然に発生する手頃な価格の住宅の既存の在庫を維持することを目的としています。 カリフォルニア、ニューヨーク、オレゴン、および多くの都市には、いくつかの賃貸安定化があります。

家賃管理はテナントに即時救済を提供できますが、エコノミストは長期的効果を頻繁に議論します。 スタンフォード研究者による準研究では、サンフランシスコでの賃貸管理が実際に住宅の全体的な供給を集中させることによって、土地主がコンドミニアムや短期レンタルに単位を変換することによって、賃貸住宅の全体的な供給を削減することを発見しました。 逆に、サポーターは、ニューヨーク市のそのような好ましい政策が、近隣の住民の安定化を助け、大量変位を防ぐことができました。 自治体は、テナントの保全に重点を払う必要があります。

コミュニティランドトラスト

コミュニティ土地信託(CLT)は、土地を取得し、信頼して保持する非営利団体であり、その後、公称地リースのために、自家所有者や開発者にリースします。土地はCLTによって所有されているため、家は土地のコストから分離され、購入価格を大幅に削減します。 交換では、住宅所有者は、将来の家禽がその後の買い手のために手頃な価格を維持するために再販売制限に同意します。

CLTは、永続的に手頃な価格の住宅所有者の機会を維持するために有効であることを証明しました。バーリントン、バーモントのシャンクラーン住宅信託は、米国で最も古い最大のCLTの1つであり、3,000以上の手頃な価格の住宅を管理しています。アトランタやワシントンD.C.などの他の都市は、コミュニティの土地銀行のパートナーシップでCLTsを設立しました。 CLTsは、集中的なフリークティングと固定エリアのプロパティ値を防ぐのにも役立ちます。

公共プライベート・パートナーシップ

公共私的パートナーシップ(PPPまたはP3s)は、自治体のリソース、民間資本、および多くの場合、スケールで手頃な価格の住宅を開発するための非営利の専門知識を一緒に持ちます。これらのパートナーシップは、都市が土地に貢献し、民間の開発者が建設を監督するジョイントベンチャー、都市が低所得住宅税クレジット(LIHTC)を割り当てる税金クレジットの合成、または商業空間を手頃な価格のユニットと組み合わせる混合使用の開発を多く受けることができます。

注目すべき例は、テキサス州オースティンの「Build to Rental」パートナーシップで、この都市は、地域メディア所得の60%を獲得した200ユニットの開発のために余剰額の小包に貢献した。 開発者は、税免除債券と4% LIHTCエクイティでプロジェクトをファイナンスしました。 このようなコラボレーションは、プロジェクトタイムラインを加速し、地方政府が不足している専門知識をもたらすことができますが、公共の利益が希釈されていないことを確認するために強い監督が必要です。

追加ポリシー トラクションを得るためのツール

上記5つのコア戦略を超えて、先見の自治体が採用するアプローチがいくつかあります。

シングルファミリーゾーニングのアップゾーニングと排除

ミネアポリスは、2018年に1つの家族動物園を除去する最初の主要な都市になることによって全国の見出しを作った、すべての住宅ロットで複式アパートと三重アパートを可能にする。その後、ポートランド、オレゴン、シャーロット、ノースカロライナなどの都市は、スーツを追従している。より高い密度を許すことで、これらの改革は住宅供給を増加させ、時間をかけて価格を下げることができます。ミネアポリスの改革の研究は、小規模な多家族構造で控えめなものを示していますが、完全な効果は材料を服用するかもしれません。

付属品 住居単位(ADUs)

シングルファミリーロットの小型で二次住宅ユニットADUsは、大規模な再開発なしで密度を追加するための比較的低コストの方法でオフ。 多くの都市は、その建設を奨励するために、ゾーニング制限と事前承認されたADU計画を緩和しました。 カリフォルニア州では、州の法律は現在、ADUsを許可する都市を必要とし、そして州は、住宅所有者がそれらを財務を支援するための融資プログラムを提供します。 ADUsは、住宅所有者のためのレンタル収入を提供し、全体的な住宅在庫を増加させることができます。

テナントベースのレンタルアシスタンスとバウチャー

多くの場合、連邦の責任として見られた間、一部の自治体は、独自のレンタル支援プログラムを確立しました。例えば、コロンビアのローカルレンタカーサプリメントプログラムの地区は、非常に低い所得の世帯にバウチャーを提供し、彼らが余裕と市場家賃のギャップを埋めます。 これらのプログラムは、高価ですが、最も脆弱な住民にターゲットを絞ることができます。

住宅の建設可能性への挑戦

地元のリーダーの創造性と献身にもかかわらず、多くの障壁は進行を妨げています。これらの課題を理解することは、長期にわたって成功できる政策を設計するための不可欠です。

資金調達と財務省の制限

手頃な価格の住宅は高価です。 1つのユニットは、開発するために何千ドルの費用を費やすことができ、運用補助金は10年間必要になるかもしれません。 ほとんどの地方政府は、連邦の資金のパッチワークに依存しています(ホーム投資パートナーシッププログラムやコミュニティ開発ブロックの助成金など)、州の住宅信託、および包含手数料や財産税の過払いなどのローカル収益源。 経済下落中の予算の不足は、深刻な住宅プログラムを治すことができます。