ゾーニングとローカルプランニングの理解: あなたにとって意味するもの

ゾーニングの主な目的は次のとおりです。

• ] 家庭や学校から危険な産業用途を分離することにより、公衆衛生と安全の保護
• 不適合な使用が近距離の安定性を損なわないことを保証することで、プロパティ値を保存します。
• ]人口密度の管理と建物の高さ、ロットカバレッジ、駐車の制御によるトラフィック混雑。
• ]道路、水、下水道などのインフラに適した地域への成長[の指導。
• 歴史地区、オープンスペース、自然資源の保護によるコミュニティキャラクターの保存

ゾーニングの条例が構造化される方法

典型的なゾーニングオーディナンスは、2つの主要な部分で構成されています。各ゾーニング地区が位置する場所を示す規則とマップを定義するテキスト。テキストには、各地区(あなたが土地で行うことができるもの)、寸法基準(セットバック、高さ制限、ロットサイズ)、および特別な許可またはバリアンスのための承認手順の許可された使用が含まれています。マップは、意図された土地使用パターンを反映したカラーコードされたゾーンにコミュニティを分割します。

ゾニング地区は通常、階層的に整理されています。住宅地帯は、低密度のシングルファミリーから高密度のマルチファミリー、および近隣の商業から重工業までの範囲の非居住地帯まで、住宅地帯まで、さまざまな範囲で構成されています。一部のコミュニティは、追加の規則を適用するオーバーレイ地区も使用しています。フラッドプレーンオーバーレイや歴史的な保存オーバーレイなど、ベースゾーニングの上部にあります。

主要なゾーニング カテゴリー

特定の名前と定義は管轄区域によって変わりますが、ほとんどのゾーニングコードには、次の幅広いカテゴリが含まれます。これらのカテゴリを理解することは、任意のプロパティを評価するための最初のステップです。

住宅ゾーン

住宅地は住宅用に指定されています。それらは、通常、密度と建物の種類に基づいてサブカテゴリに分けられます。

• [ 単世帯住宅(R-1):[ 最小ロットサイズ要件を持つ、個々のロットに住宅を解読。これらのゾーンは、密度の面で最も制限され、通常、アパート、企業、およびほとんどの非居住用途を禁止しています。
• [マルチファミリー住宅(R-2、R-3など)][]は、デュプレックス、タウンハウス、アパートメント、マンションを割り当てます。 密度は、床面積比(FAR)、エーカー当たり単位数、または他のメトリックによって制御されます。
• モバイルホームと製造されたホームパーク:[工場ビルの住宅のためのゾーン、ロットサイズ、ユーティリティ、およびコミュニティデザインのための規制。

商業地帯

商業エリアは、企業、小売、サービスに対応しています。これらのゾーンには、以下が含まれます。

• 周辺商業:[ コーナーストア、カフェ、サロンなどの周辺住宅地にサービスを提供する小規模小売およびサービス。
• 一般商業:]]大小小売店、オフィス、レストラン、および主要な回廊に沿ってエンターテインメントの使用。
• [中央ビジネス地区(CBD):[ダウンタウンエリアの高密度商業および混合使用ゾーン、多くの場合、都市の活力を促進するための最大高さ制限と最小密度要件。

産業地帯

産業ゾーンは、騒音、トラフィック、または排出を発生させる可能性がある製造、倉庫、分布、その他の用途のために予約されます。これらのゾーンは、通常、住宅地や高速道路、鉄道線、または港の近くに位置しています。サブカテゴリには、光産業(例、アセンブリ、研究開発)および重工業(例、化学工場、製鋼工場)が含まれます。

農業ゾーン

農業地帯は、農耕、牧場、および関連活動のために土地を保存します。これらの地帯は、多くの場合、大規模な最小ロットサイズ(10エーカー以上)を持ち、非農場の開発を制限します。一部のコミュニティは、農耕地を使用して、プライム土壌を保護し、都市の流出を防ぐことができます。

混合使用ゾーン

現代の動物園は、住宅、商業、時には同じ建物や面積内で工業用照明の組み合わせを可能にする混合使用地区を含みます。混合使用の動物園は、歩行可能な地区をサポートし、車両旅行を減らし、活気ある街並みを促進します。これらのゾーンは、都市の埋め立てや輸送指向開発プロジェクトでますます人気があります。

ローカルプランニングの仕組み

地域計画は、コミュニティの将来の成長と発展を構想し、管理するより広いプロセスです。 ゾーニングは規制ツールですが、計画はビジョンとポリシーフレームワークを提供します。 計画機能は、通常、計画部門または委員会によって管理され、選択された公式、住民、および利害関係者が包括的な計画を作成および更新する機能です。

総合計画

包括的な計画(また、一般的な計画、マスタープラン、または長期計画とも呼ばれます)は、コミュニティの土地利用の決定のためのガイド文書です。 それは典型的に10〜20年にわたる地平線をカバーし、次のようなトピックをアドレスします。

• 人口・雇用の予測
• 住宅ニーズと手頃な価格の戦略
• 交通ネットワークとインフラ
• 環境保護と天然資源
• 経済発展優先順位
• コミュニティキャラクターとデザインガイドライン

包括的な計画は、ゾーニングの規定そのものではありませんが、ゾーニングの決定のための基礎を確立します。ゾーニングは、包括的な計画と一致し、ゾーニングへの変更は、多くの場合、計画の目標に対して評価されます。 [American Planning Association]は、コミュニティがどのようにして包括的な計画を開発し、実施するかに関する広範なリソースを提供します。

計画承認プロセス

プロパティオーナーまたは開発者がプロジェクトを提案するとき、通常、計画スタッフと任命された計画手数料またはボードの両方を含む複数のステップの見直しプロセスを通過します。 手順は次のとおりです。

• 事前申込会:]] 提案を見直し、潜在的な問題を特定し、必要な承認を概説する計画スタッフとの予備協議。
• 申請書:]] 計画、レポート、およびゾーニング条例で指定された料金の形式的提出。
• [Staffレビュー:[]]]] スタッフは、ゾーニング、包括的な計画、およびその他の規則の順守のためのアプリケーションをレビューします。 彼らは修正または追加情報することができます。
• :]]:ほとんどのゾーニング関連の承認は、計画の手数料や調整のボードの前に公的な聴覚を必要とします。 近隣のプロパティ所有者や他の関係者はコメントする機会を持っています。
• 決定と条件:[]]])承認ボディは、条件で承認、承認、またはアプリケーションを拒否することができます。 条件には、造園、交通緩和、または設計変更が含まれる場合があります。
• []申請:[]]) 決定は、多くの場合、指定された時間枠内の都市評議会またはより高い権限にアピールすることができます。

不動産所有者への影響

ゾーニングおよび計画規則は、新しい家を建てるかどうか、既存の構造を拡大するか、またはプロパティの使用を変更しているかどうか、プロパティ所有者に直接的かつ重要な影響をもたらします。これらの影響を理解することは、所有者がスマート決定を下し、法的または財務のセットバックを回避するのに役立ちます。

プロパティ値と市場性

ゾーニングは、プロパティ値を強化または制約することも可能です。 高密度または商用利用のために分類されたプロパティは、その開発の可能性により高い価格を指揮することができます。ただし、制限的な単家族ゾーンのプロパティには、限られたオプションがありますが、近接の安定性と予測可能性から恩恵を受ける可能性があります。 拡大するなどの変更 - より多くのユニットを増加させるような、より大きな価値を増加させることができるが、ダウンゾーニング(制限の使用)は、それを減らすことができます。 プロパティ所有者は、これらの値が、これらの値が、これらの値を使用する可能性があるため、それらの領域で、それらのズームを監視する必要があります。

開発オプションと制限

Zoning は、プロパティで構築できるルールを設定します。

• Setbacks:]]] 建物とプロパティライン、ストリート、またはその他の機能間の最小距離。
• 高さ制限:]]の最大建物の高さ、足や物語で測定。
• ]Lotカバレッジ:]] 建物や不浸透性面で覆われるロットの割合。
• フロア面積比(FAR):[] 面積をロット面積に増大し、密度をコントロールする。
• 駐車条件:]])使用に基づいて、オフストリートパーキングスペースの最小数。
• [] と スクリーニング:[ バッファ、木、および異なる使用間の視覚画面の要件。

あらゆるプロパティ所有者は、設計または建設工事を開始する前に、自分の小包のゾーニング規則のコピーを入手する必要があります。 ローカルプランニング部門は、通常、オンラインでまたは要求に応じてゾーニング情報を提供します。 [U.S.住宅および都市開発の部門]]はまた、住宅開発やコミュニティ計画に影響を与える方法についてのガイダンスを提供します。

ホームベースのビジネスとアクセサリーの使用

多くのプロパティ所有者は、ホームベースのビジネスを操作し、部屋を借り、またはアクセサリの住居ユニット(ADU)を構築したいです。 Zoning規則は、これらのトピックに広く異なります。 一部のゾーンでは、ホーム職業を権利として許可し、看板、トラフィック、従業員の制限を受けることができます。 他の人は、完全に商業活動を禁止します。 ADUs - 時々、grannyフラットまたはインロースイートと呼ばれる - 近年広く許可されていますが、まだ特別な許可を必要とするか、または特定の寸法基準を事前に満たす可能性があります。 常に、または追加の部門を計画する前に、または追加の部門を計画してください。

物件のゾーニング規制を確認する方法

特定のプロパティのゾーニングを調べる方法は、どこを見てもわからない場合は簡単です。必要な情報を収集するために、次の手順に従ってください。

• パーセルを識別します:[] プロパティアドレス、査定人の小包番号(APN)、または公式のズームマップ上のプロパティを見つけるための法的説明を使用します。
• ゾーニング地区:[ チェックします。 ゾーニングマップは、地区指定(例えば、R-1、C-2、M-1)が表示されます。 この下に書きます。
• ゾーニングテキストを読み込みます:[ その地区に対応するオーディナンスのセクションを見つけます。 許可された使用、寸法基準、および任意の特別な規定に注意を払ってください。
• :を上書きするために探す] プロパティが水上原、歴史的な地区、または設計レビューエリアなどの上敷地区に含まれているかどうかをチェックしてください。
• [] 包括的な計画を見直し:[]] は、個々の小包に合法的に結合されていないが、計画は将来の土地の使用意思を示し、潜在的なゾーニングの変更を信号することができます。
• 企画部:] 企画担当が質問に答え、あいまいな規則を明確にし、特定のプロジェクトに対する承認プロセスについて助言する。

多くのコミュニティは、あなたがアドレスを入力して、ゾーニング地区、許可された使用、およびその他の規制データを見ることができますオンラインマッピングツールを提供しています。購入契約または建設を開始する前に、このステップを取ることは、重要な時間とお金を節約することができます。

変種・特製許可・再選別

目的の用途や開発が既存のゾーニングルール内できちんとフィットするわけではありません。プロパティ所有者が柔軟性を必要とする場合、救済や変更を求めるためにいくつかの法的メカニズムが存在します。

バリエーション

ヴァリアンスは特定のゾーニング要件から、通常、セットバック、高さ、またはロットカバレッジなどの寸法基準です。それはそうでなければ、プロパティ所有者にとって不当な苦難を引き起こします。 変化は、ゾーニングのアピールまたは調整のボードによって付与されます。 ヴァリアンスを得るために、所有者は通常、そのことを実証しなければなりません。

• プロパティには、他のプロパティで共有されていないハードシップを作成するユニークな物理的特性(例、珍しい形状、急な坂)があります。
• 地区の重要なキャラクターは、その変動は変わらない。
• 堅実なことは、自己創造されていない(つまり、所有者は条件を起こさない)。
• 分散は、ハードシップを緩和するために必要な最小限です。

変化は、利便性のためにゾーニングを迂回する方法ではありません。また、彼らは地区で許可されていない使用を承認することができます。 品種(禁止された使用を許可)は、寸法の分散よりも入手するのがはるかに困難です。

特別許可

多くのゾーニングオーディナンスは、特定の特定の使用を特別な許可(条件付き使用許可または特別な例外とも呼ばれる)のみ許可します。これらは、一般的に地区と互換性がありますが、ケースごとにレビューが必要であり、特定の基準を満たすように要求します。例えば、住宅ゾーンの教会、商業ゾーンでのデイケア、または任意のゾーンの電気通信塔。計画板またはゾーニングボードは、アプリケーションを見直し、影響を軽減するための条件を課す可能性があります。

再編

Rezoningは、特定のプロパティや領域に適用されるゾーニング地区を変更する正当な行動です。 Rezoningは、通常、プロパティ所有者、計画部門、または市議会によって開始されます。 それは、地方の立法的な体(例えば、市議会または郡委員会)による公聴および承認を必要とします。 Rezoningは、変動または特別許可よりも複雑で、多くの場合、計画の包括的な意識、近接の反対、および一貫性レビューを含む。

再ゾーニングを検討する不動産所有者は、まず計画スタッフに早期に従事し、土地利用の弁護士やプランナーに相談し、変化がコミュニティの目標をどのようにサポートするかを強いケースを用意する必要があります。

共通のゾーニングチャレンジとテーマの対処方法

ゾーニングと計画規則をナビゲートすることは必ずしもスムーズではありません。 ここには、それらに対処するための実用的な戦略と一緒に、最もよくある課題の所有者や開発者が直面しているいくつかがあります。

利用と構造の非形成

不整形または構造は、確立されたが、もはや現在のゾーニング規則に従わないとき、法的なものだったものです。例えば、領域が再ゾーンされた住宅だった前に存在するコーナーストア。非整合の使用は通常、継続する許可されていますが、そのような制限に従う可能性があります:拡張なし、重要な損傷の後に再構築なし、および使用期間後に終了。非公式な状態を持つプロパティ所有者は、慎重にそれを文書化し、法的権利を継続することを避けるために規則を理解する必要があります。

近隣の意見

新規開発、特に高密度化、商業プロジェクトへの提案、近隣の反対に直面しています。公共の参加は計画プロセスの正当な部分ですが、反対はプロジェクトを遅らせたり、退去したりすることができます。競合を最小限に抑える:

• 正式な申請が提出される前に、隣人を早く受け入れる。
• コミュニティミーティングを把握して、プロジェクトの説明と懸念を聞きます。
• トラフィック、シャドウ、プライバシーなどの有効な問題に対処するための設計変更を行います。
• 現地の政治風景を理解したプランナーまたは弁護士との仕事。

規制の処理や禁止

一部のコミュニティは、数十年にわたる古いゾーニングコードで動作し、矛盾するルール、アーカイブ言語、または競合する規定があります。これらの状況では、プロパティ所有者は実際に許可されているものを判断するのに苦労することがあります。最善の方法は、公式の解釈を提供することができる計画部門からの書面による決定を要求することです。コードが深刻な問題である場合は、ローカル計画委員会を通してコードの更新を提唱することを検討してください。

ローカルプランニング部門と連携

ローカルプランニング部門は、ズームの質問、許可申請、承認のための連絡先のあなたの第一点です。 計画スタッフとの肯定的な、協力的な関係を築くことは、プロセスをはるかにスムーズにすることができます。

効果的なコミュニケーションのヒント

• まずは宿題をしてください。[] ミーティングの前にゾーニングのオーディナンスとプランを読んで、通知の質問をすることができます。
• 敬意をもって患者さまを抱き合わせる。[]] 計画スタッフはしばしば過労され、過給される。 礼儀のコミュニケーションは長い道に行きます。
• タイムラインに関するアスク。[各ステップの所要時間、アプリケーションレビューから公共の聴力と最終決定までを把握します。
• 書き込み中のすべてを取得します。] スタッフからのバーバルガイドは役立ちますが、後で質問が発生した場合は、決定とメモが保護されます。
• 公共会議を送信します。[] 委託またはボード会議を計画するために耳を傾けば、意思決定プロセスと地元の職員の期待を理解します。

造形と計画の未来

ゾニングとローカルプランニングは静的ではありません。米国全体で、住宅の手頃な価格、気候変動、地方の株式、経済シフトなどの課題に対応するコミュニティは規制を再検討しています。

住宅の耐久性とゾーニングの変形

多くの州や都市は、住宅供給と多様性を高めるために、ゾーニング改革を追っています。 対策には、ADUsが適宜、一世帯のゾーンで二重化と三重化を可能にし、最小ロットサイズを削減し、オフストリート駐車場の最小値を排除するなどが含まれます。 そのような変化が住宅をより手頃な価格化し、スプロールを減らすことを主張する賛成。 オプトインは、多くの場合、近所のキャラクターやインフラ容量に関する懸念を上げます。 不動産所有者は、これらの傾向について、彼らは新しい価値と開発の機会を増やすことができるので、これらの傾向について通知しておく必要があります。

気候のレジリエンスと環境計画

計画部門は、気候のレジリエンスを包括的な計画とゾーニングコードに組み込むことが増えています。これは、車両排出量を削減する、コンパクトで、輸送保守された開発を促進するための方針を含みます。脆弱な領域で建物を制限するフラッドプレーン規制、およびストームウォーター管理のためのグリーンインフラ要件。 環境保護庁のスマート成長プログラム]]は、土地使用計画と環境目標を統合するためのリソースを提供しています。

平素なゾーニングとフェアハウジング

歴史あるゾーニングの実践 — 規制の禁止された複数の家族住宅や、低所得世帯を価格した最小ロットサイズなどの除外的なゾーニングなど、分離と不平性に貢献しています。今日、多くのコミュニティは、そのゾーニングコードの株式監査を実施し、包括的な、アクセシビリティのある設計の領域を促進するために規制を再作成しています。連邦公正な住宅法は、レース、障がい、または他の特性を差別化しないようにゾーニングを必要としています。

コンテンツ

ゾーニングとローカル計画規則は、コミュニティが構築され、維持する方法の基礎です。 プロパティ所有者、開発者、および住民のために、これらの規則を理解することは、コンプライアンスだけでなく、情報に基づいた決定、投資の保護、コミュニティの長期健康に貢献することについてです。 あなたが最初の家を購入しているかどうか、新しい開発を提案するか、単に次のドアを建設することができるかについて興味をそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそそ

ゾーニングと計画の風景は進化し、手頃な価格、持続可能性、およびエクイティを目的とした改革が進んでいます。これらの変化について知らさを保ち、機会を調達し、規制をシフトする適応させる。計画の専門家と早期にプロセスに従事し、協力的に作業することにより、あなたはあらゆる不動産や開発プロジェクトの管理可能な戦略的な部分にズームの複雑さを回すことができます。