კავშირი ადგილობრივ რეგულაციებსა და თქვენი საკუთრების ღირებულებას შორის.

ადგილობრივი რეგულაციების და ქონების ღირებულების ურთიერთობა ერთ-ერთი ყველაზე მნიშვნელოვანი, მაგრამ ხშირად უგულებელყოფილი ფაქტორია უძრავი ქონებისთვის. მიუხედავად იმისა, რომ მდებარეობა, კვადრატული კადრი და მდგომარეობა ხშირად მოიხსენიება როგორც სახლის ფასების პირველადი მძღოლები, რეგულატორული გარემო, რომელშიც ქონება მდებარეობს, შეუძლია გააძლიეროს ან შეამციროს ეს თვისებები ღრმა კანონები.

ადგილობრივი რეგულაციების ჩარჩო.

ადგილობრივი რეგულაციები არის წესები, რომლებიც მართავენ მიწის გამოყენებას, მშენებლობას და საკუთრების შენარჩუნებას მუნიციპალიტეტში ან ოლქში. ეს წესები ჩვეულებრივ დადგენილია მუნიციპალური კოდების, ზონირების ორდინაციების და ყოვლისმომცველი გეგმების მეშვეობით, რომლებიც ასახავს საზოგადოების პრიორიტეტებს. მიუხედავად იმისა, რომ ისინი ფართოდ განსხვავდება ერთი იურისდიქციიდან მეორეზე, რეგულატორული ჩარჩოების უმეტესობა საერთო კომპონენტებს იზიარებენ, რომლებიც პირდაპირ გავლენას ახდენენ ქონების სასურველობაზე და ბაზრის ღირებულებაზე.

იონინგის კანონები და ქონების გამოყენება.

ზონირება არის მიწათსარგებლობის კონტროლის საფუძველი. ის ყოფს საზოგადოებას, რომელიც განსაზღვრავს დასაშვები გამოყენებებს, სიმჭიდროვეს, შენობის სიმაღლეს, უკუსვლას და დიდ დაფარვას.

FLT:0 ერთო ოჯახიდან საცხოვრებელი ზონები: FLT:1 ხშირად უფრო მაღალ საშუალო ქულებზე მუშაობენ, რადგან ისინი ზღუდავენ სიმჭიდროვეს და ინარჩუნებენ სამეზობლოს ხასიათს. ერთი ოჯახის საცხოვრებელი ზონა ჩვეულებრივ მიმართავს ოჯახებს, რომლებიც ეძებენ მშვიდ ქუჩებს და კარგ სკოლებს, ზრდიან მოთხოვნას და ფასებს.
FLT:0 მრავალოჯახური და შერეული გამოყენების ზონები: FLT:1 თვისებები ზონებში, რომლებიც საშუალებას აძლევს დანაყოფებს, კონდოებს ან კომერციულ გამოყენებებს, შეიძლება ჰქონდეთ მაღალი შემოსავლის გენერირების პოტენციალი, მაგრამ ასევე შეიძლება შეხვდნენ დაბალ გადაყიდვის ღირებულებებს აღქმული ხმაურის, მოძრაობის ან გარდამავალი მოსახლეობის გამო. თუმცა, ერთიანი ოჯახის ინვესტორების საცხოვრებელი ადგილის დუბლიკატად ან დამატებით მოქნილობას შეუძლია დაამატოს.
ბევრი საზოგადოება ახლა იყენებს გადაჭარბებულ ზონებს ხელმისაწვდომი საცხოვრებელი ან მდგრადი განვითარების წახალისებისთვის. სიმჭიდროვე ბონუსები საშუალებას აძლევს დეველოპერებს შექმნან მეტი ერთეული ბაზარზე დაბალი ფასების საცხოვრებლისთვის. მიუხედავად იმისა, რომ ეს შეიძლება შეამციროს ერთ-ერთი მიწის ხარჯები, ასევე შეიძლება იმოქმედოს სამეზობლო ხასიათსა და ქონების ღირებულებებზე, რომლებიც დამოკიდებულია განხორციელებაზე.
FLT:0 უკუსვლა და ლატ დაფარვა: FLT:1 რეგულაციები, რომლებიც მოითხოვენ დიდ წინასაქონლებს ან ზღუდავენ იმპერატიული ზედაპირის ტერიტორიას, შეიძლება შეზღუდოს გაფართოების ვარიანტები. მყიდველი, რომელიც აპირებს დაამატოს ან დაამატოს ბაგა, შეიძლება იყოს შეფერხებული მკაცრი უკუსვლის წესებით, რაც შესაძლოა შეამციროს ქონების მიმზიდველობა და ღირებულება.

ზონირების ცვლილებები შეიძლება დრამატულად შეცვალოს საკუთრების ღირებულებები. მაგალითად, ინდუსტრიულიდან შერეული გამოყენების საცხოვრებელზე გადასვლამ შეიძლება გამოიწვიოს მიწის მნიშვნელობების ცირკის გამოყენება, რადგან დეველოპერები ცდილობენ ახალი შესაძლებლობების გამოყენებას. პირიქით, დასაშვები სიმჭიდროვის შემცირება, რომელიც მაღალსიჩქარიანი დეველოპერებისთვის გაყიდვის საშუალებას იძლევა. თქვენი ტერიტორიის შემოთავაზებული ზონის ცვლილებების შესახებ ინფორმაციის შენარჩუნება არის რისკის მართვის ძირითადი სტრატეგია.

სამშენებლო კოდექსები და უსაფრთხოების სტანდარტები.

სამშენებლო კოდექსები ადგენს მინიმალურ მოთხოვნებს სტრუქტურული მთლიანობის, ხანძრის უსაფრთხოების, ელექტრონული სისტემების, საცობებისა და ენერგოეფექტურობისთვის. მიუხედავად იმისა, რომ ეს კოდექსები განკუთვნილია ოკუპანტების დასაცავად, ისინი ასევე გავლენას ახდენენ საკუთრების ღირებულებაზე რამდენიმე გზით:

კოდების შესაბამისობა, როგორც პრემია: FLT:1 სახლები, რომლებიც თანამედროვე კოდებზეა აგებული, განიხილება როგორც უსაფრთხო, ენერგოეფექტური და ნაკლებად სავარაუდოა, რომ საჭიროებს მნიშვნელოვან შეკეთებებს. თუნდაც ძველ სახლებში, ბოლო კოდ-თან შესაბამისი განახლებების მტკიცებულება (მაგ., განახლებული ელექტრო პანელი, სეისმური რეტროფიციკაციები) შეიძლება გაზარდოს გაყიდვის ფასი და შეამციროს ბაზრის დრო.
FLT:0 არაკომპლიანტობის ღირებულება: FLT:1 თვისებები, რომლებსაც აქვთ დაუშვებელი დამატებები ან დაუმტკიცებელი განახლებები, შეიძლება რთული იყოს დაფინანსების ან დაზღვევისთვის. ლენდერებს ხშირად სჭირდებათ შემოწმების ანგარიშები, ხოლო მყიდველებს შეუძლიათ მოითხოვონ მკვეთრი ფასდაკლებები, რათა დაფაროს ქონების კოდამდე აწევის ღირებულება. უკიდურეს შემთხვევაში, მუნიციპალიტეტებს შეუძლიათ ჩამოაყალიბონ ზოლების ან მოითხოვონ არაკომპრომის სტრუქტურების განადგურება.
ენერგეტიკული კოდექსები და მწვანე მახასიათებლები: FLT:1 სულ უფრო მეტად, ადგილობრივი სამშენებლო კოდექსები ენერგიის შესრულების სტანდარტებს ითხოვენ, როგორიცაა მინიმალური იზოლაციის დონეები, მაღალი ეფექტიანობის ფანჯრები ან მზის მზა სახურავი. სახლები, რომლებიც ამ სტანდარტებს გადააჭარბებენ, შეიძლება ჩაითვალოს მოძველებულად. საკუთრების ღირებულებები ასევე პოზიტიურად არის დაკავშირებული ენერგიის ვარსკვლავის სერტიფიკაციასთან და სხვა ეტიკეტებთან.
ბევრი დაზღვევის კომპანია სთავაზობს ფასდაკლებებს გავლენის რეზისტენტული სახურავებისთვის, განახლებულ სანადიროებს და ველური ხანძრის მდგრად მშენებლობას. ქვედა ტვირთი უფრო მიმზიდველს ხდის მყიდველებს, არაპირდაპირ უჭერს მხარს უფრო მაღალ შეფასებებს.

მნიშვნელოვანია აღინიშნოს, რომ შენობების კოდექსები პერიოდულად განახლდება. 20 წლის წინ აშენებული სახლი შეიძლება არ აკმაყოფილებდეს ენერგოეფექტურობის ან სეისმური უსაფრთხოების ამჟამინდელ სტანდარტებს. თუმცა, ეს ავტომატურად არ ამცირებს უძრავი ქონების ხარჯებს ბაზარი აწვება უკან დაბრუნების ხარჯებს სახლის სხვა თვისებების წინააღმდეგ.

გარემოს და ჯანმრთელობის რეგულაციები.

გარემოსდაცვითი რეგულაციები ეხება ისეთ საკითხებს, როგორიცაა წყალდიდობის მართვა, ჭაობების შენარჩუნება, ნიადაგის დაბინძურება და ჰაერის ხარისხი. ამ წესებს პირდაპირი გავლენა აქვთ საკუთრების ღირებულებაზე:

FLT:0 წყალდიდობის ზონები და FEMA-ს რუკები: FLT:1 თვისებები დანიშნულ წყალდიდობის ზონებში ხშირად მოითხოვს წყალდიდობის დაზღვევას, რაც შეიძლება ყოველწლიურად ასობით ან ათასობით დოლარი დაჯდეს. ეს დამატებითი ხარჯი ამცირებს მყიდველის ხელმისაწვდომობას და ამცირებს გაყიდვის ფასებს. პირიქით, სახლები, რომლებიც აღემატება წყალდიდობის აღორძინებას ან წყალდიდობის შემცირების ზომებს (მა, ანუ, ბერები, მაღალი ღირებულების) უფრო მეტი ღირებულება შეიძლება შეინარჩუნონ.
FLT:0 ჭაობები და გადაშენების საფრთხის წინაშე მყოფი სახეობები: FLT:1 ტენიანის დაცვის წესები შეიძლება აკრძალოს განვითარება ან მოითხოვოს ძვირადღირებული შემცირება. ბევრი ფედერალური დაცული ჭაობი შეიძლება იყოს შეუფერებელი ნებისმიერი შენობისთვის, რაც პრაქტიკულად უსარგებლოს ხდის მშენებლობას. თუნდაც სტრუქტურა არსებობდეს, შეზღუდული გაფართოების ვარიანტები შეიძლება შეამციროს ღირებულება.
FLT:0 დაბინძურებული მიწა და ბრაუნფილდი: FLT:1 თვისებები ინდუსტრიული გამოყენების ისტორიით შეიძლება მოითხოვოს გარემოს დაცვა, სანამ ისინი გაიყიდება ან განვითარდება. გაწმენდის ხარჯები შეიძლება ასტრონომიული იყოს, ხოლო სტიგმა შეიძლება უფრო მეტად გაჩერდეს. მეორე მხრივ, განახლებული ყავისფერი ზონები სასურველ ურბანულ ადგილებში მნიშვნელოვნად იზრდება გაწმენდის შემდეგ.
ბევრი ადგილობრივი საჭიროებს გამჟღავნებას და, ზოგიერთ შემთხვევაში, ჯანმრთელობის საფრთხეების შემსუბუქებას. სახლები, რომლებსაც აქვთ ცნობილი ტყვიის საღებავი ან ასბესტი, შეიძლება დაითხოვონ მყიდველებმა, რომლებიც შიშობენ ამოღების ხარჯებისგან. პროაქტიული გამყიდველები შეიძლება გამოსცადონ და გამოასწორონ მოლაპარაკებების ბარიერების თავიდან აცილების მიზნით.

მყიდველებმა და ინვესტორებმა ადრე უნდა შეისწავლონ გარემოს რისკები, რადგან ისინი შეიძლება არა მხოლოდ ღირებულებაზე, არამედ დაფინანსების მიღების უნარზეც იმოქმედონ.

საზოგადოების სტანდარტები და ესთეტიკური კონტროლი.

მუნიციპალური კოდექსების მიღმა, ბევრი თვისება ექვემდებარება კერძო შეზღუდვებს ან საზოგადოებრივი დიზაინის სახელმძღვანელო პრინციპებს, რომლებიც ქმნიან გარეგნობას და შენარჩუნებას. ეს სტანდარტები შეიძლება შექმნას როგორც სარგებელი, ასევე ტვირთი ქონების მფლობელებისთვის.

სახლის მფლობელთა ასოციაციები და პაქტები.

სახლის მფლობელთა ასოციაციები (HOA) მოქმედებენ შეთანხმებების, პირობებისა და შეზღუდვების (CCamp; R) ფარგლებში, რომლებიც მართავენ ყველაფერს საღებავის ფერებიდან პარკირებამდე. გავლენა საკუთრების ღირებულებაზე ნიუანსირებულია:

FLT:0 ქონებრივი ღირებულებების პროსები: FLT:1 HOA-ები შეიძლება შეინარჩუნონ ერთიანი, კარგად დაცული სახე, რომელიც მიმართავს მყიდველებს, რომლებიც აფასებენ პროგნოზირებადობას. მათ ასევე შეუძლიათ უზრუნველყონ ისეთი სააგენტოები, როგორიცაა აუზები, კლუბები და ლანდშაფტები, რომლებიც ზრდიან საზოგადოების საერთო სურვილს. HA-ში მყოფმა სახლებმა განსაკუთრებით გაყიდეს 5-10-ის შემთხვევაში გაყიდვა უფრო მეტად, ვიდრე 5-10%.
FLT:0 კონუსი საკუთრების ღირებულებებისთვის: FLT:1 ზედმეტად შეზღუდული წესები შეიძლება შეაკავოს შემოქმედებითი მყიდველები ან უნიკალური საჭიროებების მქონე პირები (მაგალითად, სახლის ბიზნესის დამონტაჟება, მზის პანელების დაყენება). მაღალი HOA გადასახადები ასევე ამცირებს წმინდა მყიდველთა აუზს და შეიძლება გამოიწვიოს დაფინანსების სირთულეები, თუ გადასახადები აღემატება გარკვეულ ზღვარს. ცუდად მართული HOA-ები არასაკმარისი რეზერვებით შეიძლება გამოიწვიოს სპეციალური შეფასებები, რომლებიც დეპრესეტს.
FLT:0-ის დახურვა და აღსრულება: FLT:1 HOA-ებს აქვთ უფლება, რომ დაუფასებელი გადასახადების ან დარღვევებისთვის თვისებები დააყენონ. უკიდურეს შემთხვევაში, მათ შეუძლიათ წინასწარ განსაზღვრა, რაც ქმნის ღრუბელს სათაურის და ამცირებს ბაზარზე. პოტენციურ მყიდველებს ხშირად აქვთ სათანადო ყურადღება HOA ფინანსურ ჯანმრთელობაზე შეთავაზების გაკეთებამდე.

ქონების შეფასებისას, როგორც მყიდველებმა, ასევე აგენტებმა უნდა გადახედონ CCamp-ს; RRs და HOA-ს ბოლო შეხვედრის ოქმებს.

ისტორიული კონსერვაციის ოლქები.

ისტორიული ადგილების ეროვნული რეესტრის ჩამოთვლილ ქონებებს ან ადგილობრივ ისტორიულ რაიონში მდებარეს დამატებითი რეგულაციები აქვს ცვლილებების, დეფორმაციების და ახალი მშენებლობის შესახებ.

FLT:0 ღირებულების დაცვა: FLT:1 ისტორიული დასახელება ხშირად უშლის ხელს მეზობლებს, რომ გააკეთონ შეუმჩნევლად ცვლილებები, რომლებიც შეიძლება ღირებულებებს დაასუსტოს. ისტორიულ სახლში ცხოვრების პრესტიჟი შეიძლება მიიზიდოს მყიდველები, რომლებიც მზად არიან გადაიხადონ პრემია ხასიათისა და ავთენტურობისთვის.
FLT:0 შეზღუდვები და ხარჯები: FLT:1 მფლობელებმა უნდა მიიღონ დამტკიცება ისტორიული მიმოხილვის საბჭოდან გარე ცვლილებებისთვის, თუნდაც რუტინული ცვლილებები, როგორიცაა ფანჯრის შეცვლა ან ფერის ფერის გამოყენება. ეს შეიძლება იყოს დროის ხარჯიანი და ძვირი, რაც ზღუდავს მოდერნიზაციის უნარს. ზოგიერთი მყიდველისთვის, ჭირს აჭარბებს მიმზიდველობას, ამცირებს მყიდველთა აუზს და პოტენციურად ამცირებს ბაზრის ღირებულებას.
FLT:0 საგადასახადო შეღავათები: FLT:1 ფედერალური და სახელმწიფო ისტორიული საგადასახადო კრედიტები შეიძლება აანაზღაუროს რემონტის ხარჯები, რაც ფინანსურ სარგებელს უზრუნველყოფს, რაც შეიძლება გააუმჯობესოს გრძელვადიანი ღირებულება. თუმცა, კრედიტები მკაცრი შესაბამისობის მოთხოვნებით მოდის.

ისტორიულ რაიონებში არსებული თვისებები ეკონომიკური დაღმასვლისას უკეთესად ფასდება, რადგან მათი უნიკალური ხასიათი შეუცვლელია. მაგრამ ისინი ასევე უფრო ნელა იყიდება, თუ მყიდველები არ არიან მზად რეგულატორული ტვირთისთვის.

არქიტექტურული მიმოხილვის საბჭოები.

ზოგიერთი დაგეგმილი განვითარება ან მზარდი ქვეგანყოფილება აქვს არქიტექტურული მიმოხილვის კომიტეტებს (ARC), რომლებიც ყველა გარე დიზაინის არჩევანს ადასტურებენ. თუმცა, ARC-ის გადაწყვეტილებები შეიძლება იყოს სუბიექტური და შესაძლოა ხელი შეუშალოს იმ სახლის მფლობელებს, რომლებიც სურთ გამოხატონ პირადი სტილი. ინვესტორებისთვის, ARC-ებმა შეიძლება დააყოვნონ ან შეაჩერონ რენოვაციები, რომლებიც შეიძლება და დააჟიმაცია, როგორიცაა მეორე ისტორია ან გადაიყვანონ საცხოვრებელი სივრცე.

ეკონომიკური და საბაზრო შედეგები.

ადგილობრივი რეგულაციები ვაკუუმში არ არსებობს; ისინი ურთიერთობენ ფართო ეკონომიკურ ძალებთან უძრავი ქონების ბაზრების ფორმირებისთვის. ამ დინამიკის გაგება ეხმარება ახსნას, რატომ განსხვავდება უძრავი ქონების ღირებულებები ქალაქებსა და მეზობლებს შორისაც კი.

მიწოდების შეზღუდვები და ფასების ეფექტები.

ერთ-ერთი ყველაზე ძლიერი გზა, რომლითაც რეგულაციები გავლენას ახდენს საკუთრების ღირებულებებზე, არის მიწოდების შეზღუდვა, მინიმალური ზომის და მაღალი შეზღუდვების დაწესება შეუძლია ხელოვნურად შეამციროს სასურველი ტერიტორიის სახლების რაოდენობა. დაბალი მიწოდება, სტაბილური მოთხოვნის ერთად, ზრდის ფასებს. ეს ეფექტი ყველაზე თვალსაჩინოა მაღალი ხარჯების მქონე სანაპირო ქალაქებში, სადაც მიწის გამოყენების რეგულაციები განსაკუთრებით მკაცრია, რაც აჩვენებს ეკონომისტების კვლევას, როგორიცაა ედვარდ გლესერი და ჯოზე.

პირიქით, უფრო მეტი ხელმისაწვდომი საცხოვრებელი ზონები, როგორც წესი, უფრო ნელა იზრდება, მაგრამ ინვესტორებისთვის, ბაზრები ძლიერი რეგულატორული ბარიერებით შესვლისთვის ხშირად უკეთეს გრძელვადიან შეფასებას სთავაზობენ, მაგრამ ასევე საჭიროებენ ნებართვების პროცესების ფრთხილად ნავიგაციას და პოტენციურ სამართლებრივ გამოწვევებს.

რეგულატორული ხარჯები და დეველოპერი ქცევითი.

ყოველი რეგულაცია აწესებს შესაბამისობის ხარჯს. იქნება ეს ნებართვის გადახდა, არქიტექტორის დაქირავება, თუ დამტკიცების მოლოდინში თვეები, ეს ხარჯები საბოლოოდ გადაეცემა უძრავი ქონების მყიდველებს. ქალაქებში, სადაც ზედმეტად რთული ან ნელი დამტკიცების პროცესებია, დეველოპერებს შეუძლიათ აირჩიონ მხოლოდ ლუქსური სახლები, რომლებიც შეძლებენ დამატებითი ხარჯების შთანთქმას. ეს ამცირებს ხელმისაწვდომი საცხოვრებლის მიწოდებას და შეუძლია გაზარდოს არსებული სახლების ფასი, რაც შესაძლოა გამოიწვიოს მაღალი ღირებულება, რაც შეიძლება იყოს მარტივი დეეკისთვის ნებართვის მიღების ღირებულება.

ასევე მნიშვნელოვანია იურისდიქცია, რომელიც რეგულარულად ექვსი თვე სჭირდება შენობის ნებართვის გაცემას, ქმნის გაურკვევლობას და დაგვიანებებს, რაც შეიძლება შეამციროს დაგეგმილი გაუმჯობესების ამჟამინდელი ღირებულება. ზოგიერთმა მუნიციპალიტეტებმა მიიღო "დაკარგული" განვითარება, რაც საშუალებას აძლევს უფრო სწრაფ მშენებლობას და პოტენციურად ფასების სტაბილიზაციას. სხვები იყენებენ დისკრეციულ მიმოხილვას, რაც ზრდის რისკს და ხარჯებს.

ქონების გადასახადები და შეფასების გავლენები.

რეგულაციები შეიძლება არაპირდაპირ გავლენა მოახდინოს საკუთრების ღირებულებებზე საგადასახადო სისტემის მეშვეობით. მაგალითად, თუ ქალაქი აწესებს ზემოქმედების გადასახადებს ინფრასტრუქტურის დაფინანსებაზე, ეს გადასახადები გამოიყენება მიწის ფასების შემცირებაზე, მაგრამ ახალი სახლების ღირებულების ზრდის ხარჯზე. ანალოგიურად, საკუთრების საგადასახადო შეფასებები, რომლებიც დაფუძნებულია ბაზრის ღირებულებაზე, მერყეობს ზონირების ან კოდის განახლების ცვლილებებით. სფერო, რომელიც ამტკიცებს ახალ სატრანზიტო განვითარების ზონას, შეიძლება იხილოს სწრაფი შეფასების ზრდა, რაც შეიძლება გამოიწვიოს საგადასახადო აღმავლებები, მაგრამ ასევე ასახავს ნამდვილ აჯანყებებს.

სახლის მფლობელებმა უნდა იცოდნენ, რომ ძირითადი განახლებები, რომლებიც ხშირად მოითხოვენ ნებართვებს, შეიძლება ქონების უფრო მაღალ საგადასახადო ქსელში გადაყვანა, მიღებული ღირებულების ჭამა. საგადასახადო მრჩეველთან ან შეფასების გარეშე კონსულტაცია დიდი პროექტის დაწყებამდე მიზანშეწონილია.

ადგილობრივი რეგულაციების როგორც სახლის მფლობელის ან ინვესტორის ნავიგაცია.

წესებისა და ღირებულებების რთული ურთიერთქმედების გათვალისწინებით, პროაქტიული ჩართულობა კრიტიკულია. შემდეგი სტრატეგიები შეიძლება დაეხმაროს მაქსიმალურად გაზარდოს საკუთრების ღირებულება, ხოლო დარჩეს შესაბამისობაში.

სათანადო სიფრთხილე სანამ შეძენა მოხდება.

შეთავაზების გაკეთებამდე, საფუძვლიანად გამოიკვლიეთ რეგულატორული ლანდშაფტი:

FLT:0 შემოწმება oning და მიწის გამოყენების გეგმები: FLT:1 ეწვიე ადგილობრივ დაგეგმვის დეპარტამენტს ან მოუწოდებდა დაადასტუროს მიმდინარე ზონის კლასიფიკაცია და ნებისმიერი მიმდინარე ცვლილება.
FLT:0 მიმოხილვის ნებართვები და დამტკიცებები: FLT:1 იღებს საკუთრების ნებართვის ისტორიას. დაუბრკოლებელი სამუშაო წითელი დროშაა. თუ ნებართვები გაიცა, დაამოწმე, რომ საბოლოო ინსპექციები ხელმოწერილი იყო.
FLT:0 აფასებს გარემოს შეზღუდვებს: FLT:1 მოიხმარს FEMA-ს წყალდიდობის რუკებს, სველის ინვენტარებს და გარემოს დაცვის მონაცემთა ბაზებს.
FLT:0 წაიკითხეთ HOA დოკუმენტები: FLT:1 მოითხოვს CCamp; R, კანონპროექტები და ფინანსური განცხადებები. ეძებთ ნებისმიერ სპეციალურ შეფასებას, რეზერვულ დაფინანსების დონეებს და წესებს, რომლებიც შეიძლება გავლენა მოახდინონ თქვენს გეგმებზე.

ადგილობრივი უძრავი ქონების ადვოკატის ჩართვა, რომელიც სპეციალიზებულია მიწის გამოყენებაში, შეიძლება უზრუნველყოს დამატებითი დაცვის ფენა, განსაკუთრებით რთული ტრანზაქციებისთვის ან უნიკალური თვისებებისთვის.

რეგულაციების ფარგლებში ღირებულების მაქსიმიზაციის სტრატეგიები.

როდესაც ქონებას იფლობთ, არსებობს ლეგიტიმური გზები ღირებულების გასაუმჯობესებლად წესების დარღვევის გარეშე:

FLT:0 ვრცელდება ვარიაციებისთვის: FLT:1 თუ რეგულაცია ხელს უშლის სასურველ გაუმჯობესებას, განიხილავს ცვლილების მოთხოვნას. წარმატება ხშირად მოითხოვს სიღატაკის დემონსტრირებას თქვენი ქონების უნიკალურად. გამოცდილ მიწათსარგებლობის ადვოკატს შეუძლია პროცესის ხელმძღვანელობა.
ზოგიერთი გამოყენება, რომელიც არ არის ნებადართული, შეიძლება იყოს პირობითი გამოყენების ნებართვით (CUP). მაგალითად, შიდა ბიზნესი ან მოკლევადიანი ქირაობა შეიძლება მოითხოვდეს CUP-ს. შემოსავლის პოტენციალის გაზრდა და ქონების ღირებულების გაზრდა.
FLT:0 ინვესტიცია წინასწარ დამტკიცებულ ცვლილებებში: FLT:1 ფოკუსის გაუმჯობესებებზე, რომლებიც აშკარად შეესაბამება კოდექსებს, როგორიცაა დასრულებული ბაზები, განახლებული სამზარეულოები და აბაზანები და ენერგოეფექტურობის გაუმჯობესება. ეს, ჩვეულებრივ, საუკეთესო შემოსავალს სთავაზობს ინვესტიციას და თავიდან აცილებს სამართლებრივ ტკივილებს.
FLT:0 აშენებული არსებული საზოგადოებისთვის: FLT:1 თუ ისტორიულ რაიონში ან HOA-ში ხართ მკაცრი დიზაინის სახელმძღვანელოებით, იმუშავეთ მათში. შესაბამისი განახლებები, რომლებიც ხშირად უფრო სწრაფად და უფრო მაღალ ფასად ყიდიან სამეზობლოს, ვიდრე არაკომპლიტენტური.

უძრავი ქონების პროფესიონალებისა და ადვოკატების როლი.

კარგი უძრავი ქონების აგენტი უნდა იყოს ცნობილი ადგილობრივი რეგულაციებით და როგორ მოქმედებენ ისინი სიებში. თუმცა, აგენტები არ არიან ჩვეულებრივ ექსპერტები მიწის გამოყენების კანონში. სერიოზული რეგულატორული საკითხებისთვის, ადვოკატებს შეუძლიათ განიხილონ შეზღუდული შეთანხმებების, მოლაპარაკებების დადების და აპელაციების შესახებ სათაურის ანგარიშები. რეგულატორული გარემოს გამოცდილების მქონე შემფასებლებმა შეიძლება დაგეობონ, როგორ შეიძლება ნელ-ნელა გადაფარონ პროცესები, როდესაც ისინი გადანაწილდებიან; საბოლოოდ, განიხილონ ნებართვის ექსპანსის პროცესი, რომელიც შეიძლება იყოს დაქირავების შემთხვევაში.

დასკვნა.

ადგილობრივი რეგულაციები არ არის მხოლოდ ბიუროკრატიული ბარიერები, ისინი არიან ფუნდამენტური ძალები, რომლებიც ქმნიან საკუთრების ღირებულებებს, ზოგჯერ ისეთი გზებით, რომლებიც კონტრ-კონტიტუციულია. ზონირების კანონები, გარემოს დაცვის წესები და საზოგადოების სტანდარტები ერთობლივად განსაზღვრავენ, რა შეიძლება აშენდეს, როგორ შეიძლება გამოყენებულ იქნას და რამდენად მიმზიდველია პოტენციური მყიდველებისთვის.

შემდგომი განხილვისთვის, განიხილეთ რესურსების გამოკვლევა FLT:0 ამერიკული დაგეგმვის ასოციაციიდან FLT, FLT:2 რეალისორების ეროვნული ასოციაცია FLT:3 და ადგილობრივი მთავრობის დაგეგმვის დეპარტამენტები.