지역 규정과 재산 가치 사이 연결

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지역 규정의 프레임 워크

지역 규정은 시정촌이나 카운티 내에서 토지 이용, 건설 및 재산 유지 보수를 관리하는 규칙입니다. 이 규칙은 일반적으로 시정촌 코드, 조깅 조례 및 지역 사회 우선을 반영하는 종합 계획을 통해 설치됩니다. 그들은 다른 한 관할권에서 널리 다를 수 있지만, 가장 규제 프레임 워크는 부동산 바람직하고 시장 가치에 직접 영향을 미치는 일반적인 구성 요소를 공유합니다.

Zoning 법 및 재산 사용

Zoning는 토지 사용 통제의 기초입니다. 그것은 허용가능한 용도, 조밀도, 건축 고도, setbacks 및 많은 적용을 지정하는 지역으로 공동체를 분할합니다. 재산 가치에 zoning의 충격은 둘 다 직접적이고 간접합니다:

단독 주택지역: 이 영역은 종종 밀도를 제한하고 이웃 특성을 보존하기 때문에 더 높은 수직 값을 명령합니다. 단일 가족 주거 지역에 집은 일반적으로 조용한 거리와 좋은 학교를 찾는 가족들에게 호소합니다. 수요와 가격을 운전하십시오.
Multi-Family 및 혼합 사용 영역: 아파트, 콘도, 상업 용도를 허용하는 영역의 속성은 더 높은 소득 생성 잠재력을 가지고 있지만, 인식 된 소음, 교통, 또는 일시적인 인구 때문에 낮은 재판매 가치를 직면 할 수 있습니다. 그러나, 이중으로 단일 가족 주택을 변환 할 수있는 유연성 또는 주택 기반 비즈니스를 추가 할 수 있습니다 투자자를위한 상당한 상승 가치를 추가 할 수 있습니다.
Overlay Zones and Density Bonuses: 많은 커뮤니티는 이제 저렴한 주택 또는 지속 가능한 개발을 격려하기 위해 오버레이 영역을 사용합니다. 밀도 보너스는 개발자가 아래의 시장 비율 주택을 포함하여 교환에 더 많은 단위를 구축 할 수 있습니다. 이 경우, 구현에 따라 지역 특성과 재산 값에 영향을 미칠 수 있습니다.
Setbacks and Lot Coverage: 큰 앞마당을 필요로 하는 규정 또는 부적절한 표면 영역을 제한할 수 있는 확장 옵션. 차고를 추가하거나 수영장을 찾는 구매자는 문자열 설정 규칙에 의해 좌절 될 수 있습니다, 잠재적으로 속성의 호소와 가치를 감소.

줌 변경은 극적으로 속성 값을 변경할 수 있습니다. 예를 들어, 산업에서 혼합 사용 주거에 이르기까지의 재조합은 개발자가 새로운 기회를 활용하기 위해 고려하여 skyrocket에 토지 가치를 일으킬 수 있습니다. 따라서, 다운존을 감소하는 허용 밀도는 높 밀도 개발자에게 판매 할 희망을주는 토지 소유자의 가치를 감압할 수 있습니다. 귀하의 지역에 제안 된 zoning 개정에 대한 정보를 제공함으로써 중요한 위험 관리 전략입니다.

건물 코드 및 안전 표준

건축 코드는 구조상 무결성, 화재 안전, 전기 시스템, 배관 및 에너지 효율을 위한 최소 요구 사항을 설정합니다. 이 코드는 점유를 보호하기 위해 설계되었지만, 그들은 또한 여러 가지 방법으로 속성 가치를 영향을 미칩니다.

]코드 컴포지트 프리미엄: 현대 코드에 내장된 홈은 더 안전한, 에너지 효율, 그리고 더 적은 가능성이 중요한 수리를 필요로 합니다. 이전 가정에서, 최근 코드 컴플리트 업그레이드의 증거 (예를 들어, 업데이트 전기 패널, 지진 개조) 판매 가격과 짧은 시장 시간을 증가할 수 있습니다.
비 컴플리스의 상승: 추가 또는 공개된 혁신을 가진 속성은 금융 또는 보험에 어려운 될 수 있습니다. Lenders는 종종 검사 보고서를 요구하고 구매자는 코드까지 부동산을 가져가는 비용을 커버하는 가파른 할인을 요구할 수 있습니다. 극단적인 경우, 시정은 비 컴플리아트 구조의 철거를 할 수 있습니다.
에너지 코드 및 그린 기능: 증가, 최소 단열 수준, 고효율 창, 또는 태양 보행 지붕과 같은 현지 건물 코드 위임 에너지 성능 표준. 이 기준을 초과하는 가정은 녹색 프리미엄을 명령 할 수 있습니다, 짧은 초과하는 사람들은 outdated로 볼 수 있습니다. 재산 값은 또한 에너지 별 인증 및 기타 녹색 라벨과 관련이 있습니다.
보험 가입:] 보험료를 낮추는 현재 건물 코드를 만나는 부동산의 속성. 많은 보험료는 충격 방지 루핑, 업데이트 배관 및 야생 화재 방지 건설에 대한 할인을 제공합니다. 더 낮은 운반 비용은 구매자에게 더 매력적, 간접적으로 높은 공세를 지원한다.

환경 및 건강 규정

환경 규정은 홍수plain 관리, 습지 보존, 토양 오염 및 공기 품질과 같은 문제 해결. 이 규칙은 속성 값에 직접 베어링이 있습니다 :

Flood Zones and FEMA Maps:] 지정된 홍수 구역에 있는 속성은 종종 수백 달러 또는 연간 수천 달러를 비용할 수 있는 홍수 보험을 필요로 합니다. 이 추가 비용으로 구매자의 감당성 및 감압 판매 가격을 감소시킵니다. 역동적, 기본 홍수 높이 또는 홍수 완화 조치 (예를 들어, 레이브, 높은 기반)의 집은 더 많은 가치를 유지할 수 있습니다.
Wetlands 및 Endangered Species: Wetland 보호 규칙은 개발 또는 비용으로 완화 할 수 있습니다. 연방 보호 습지가 많은 건물에 적합 할 수 있으며, 실제로 건설에 대한 가치가 없습니다. 구조가 존재하는 경우에도, 제한된 확장 옵션은 낮은 가치를 할 수 있습니다.
Contaminated Land and Brownfields: 산업 사용의 역사에 대한 속성은 판매 또는 개발하기 전에 환경 구제를 필요로 할 수 있습니다. Cleanup Cost는 천문학적 일 수 있으며, 구식 후도 linger 할 수 있습니다. 반면에, 건조 도시 지역의 재개발 된 갈색 필드는 정리 후 실질적인 가치를 볼 수 있습니다.
Radon, Asbestos 및 리드: 많은 지방자는 공개를 요구하고, 일부 경우에, 건강 위험의 완화. 알려진 리드 페인트 또는 석면으로 주택은 제거 비용을 두려워 구매자에 의해 할인 될 수 있습니다. Proactive 판매자는 협상 장애물을 피하기 위해 목록으로 만들기 전에 테스트 및 리미디어를 할 수 있습니다.

이 규정은 종종 재산 보고서 또는 불쾌에 공개됩니다. 구매자와 투자자는 초기 환경 위험을 연구해야하며, 그들은 단지 가치에 영향을 미치지 못하지만, 재정적 인 이익을 얻는 능력도 있습니다.

커뮤니티 표준 및 Aesthetic 제어

도시 코드 넘어, 많은 속성은 개인 제한 또는 지역 사회 디자인 가이드라인을 구성하고 유지 보수를 구성합니다. 이 표준은 재산 소유자에게 혜택과 부담을 모두 만들 수 있습니다.

Homeowner 협회 및 제휴

Homeowner 협회 (HOAs)는 페인트 색상에서 주차에 모든 것을 지배하는 공동의 세트, 조건 및 제한 (CC & Rs)에서 운영합니다. 재산 가치에 미치는 영향은 다음과 같습니다.

부동산 가치에 대한 프로: HOAs는 예측 가능한 구매자에게 호소하는 균일하고 잘 유지 된 외관을 유지할 수 있습니다. 그들은 또한 지역 사회의 전반적인 바람직함을 높이는 풀, 클럽 하우스 및 조경과 같은 편의 시설을 제공 할 수 있습니다. 연구는 HOAs에 주택이 5-10 %를 판매 할 수 있음을 보여 주었다, 특히 마스터 계획 커뮤니티에서 특히.
속성 값에 대한 구성: Overly restrictive Rule can deter 창조적 구매자 또는 독특한 필요 (예를들면, 홈 비즈니스를 원, 태양 전지 패널 설치). 높은 HOA 수수료는 또한 순 구매자 풀을 감소시키고 특정 임계값을 초과하는 경우 재정적 어려움을 일으킬 수 있습니다. 충분한 예비와 함께 HOAs는 가치를 감압하는 특별한 평가로 이어질 수 있습니다.
Foreclosure and Enforcement: HOAs는 비납세 또는 위반에 대한 속성에 대한 책임을 부여하는 힘을 가지고 있습니다. 극단적인 경우, 그들은 제목에 클라우드를 생성하고 시장성을 감소시킬 수 있습니다. 잠재적 구매자는 종종 제안을 만들기 전에 HOA 금융 건강에 대한 불확실을 실시합니다.

재산을 평가할 때, 구매자와 대리인 모두는 CC& Rs와 최근 HOA 회의 분을 검토해야 합니다. 어떤 종결 소송든지, 큰 다가오는 자본 지출, 또는 overreach에 관하여 불평하십시오.

역사 보존 지구

역사 장소의 국가 등록 또는 지역 역사적인 지구에 위치한 속성은 변경, 인구 통계, 새로운 건설에 대한 추가 규정을 직면. 이 규정은 두 배 가장자리 될 수 있습니다:

Value Protection: 사적 지정은 종종 값이 내려갈 수 없는 변화를 만들기에서 이웃을 방지합니다. 역사적인 가정에서 생활의 우선 순위는 캐릭터와 정체성을 위해 프리미엄을 지불 할 수 있습니다.
제한 및 비용: 소유자는 창 교체 또는 페인트 색상과 같은 일상적인 것들을 위한 역사적인 검토 보드에서 승인을 받아야 합니다. 이 시간 소모 및 비싸고, 현대화 능력 제한이 될 수 있습니다. 일부 구매자를 위해, hassle은 매력을 넓히고 구매자의 수영장과 잠재적으로 낮은 시장 가치를 수축합니다.
Tax Incentives: Federal and state Historic tax credits can offset renewal cost, 장기적인 가치를 향상시킬 수있는 재정적 혜택을 제공. 그러나 신용은 엄격한 준수 요구 사항을 충족합니다.

역사 지구의 속성은 독특한 캐릭터가 불평할 수 없기 때문에 경제 다운턴에서 가치를 더 잘 잡는 경향이있다. 그러나 구매자가 규제 부담을 준비하지 않는 경우 더 천천히 판매하는 경향이있다.

건축 검토 위원회

ARC는 ARC의 모든 외부 디자인 선택에 적용하는 건축 검토 위원회 (ARCs)가 있습니다. 이것은 공동적인 보기를 지키고 커뮤니티 전체에 높은 재산 가치를 유지할 수 있습니다. 그러나 ARC 결정은 주제일 수 있고 개인 스타일을 표현하는 가정 소유자를 좌절할지도 모릅니다. 투자자를 위해, ARC는 2개의 이야기 추가하거나 생활 공간으로 차고를 개조할 수 있는 가치, 지연 또는 혁신을 막을 수 있습니다.

경제 및 시장의 영향

지역 규정은 진공에 존재하지 않습니다. 부동산 시장을 형성하기 위해 더 넓은 경제력과 상호 작용합니다. 이러한 역동적 인 이해는 왜 재산 가치가 도시와 이웃 사이에 다릅니다.

공급 제약 및 가격 효과

규제 비용 및 개발자 Behavior

모든 규정은 준수 비용을 부과합니다. 허용 비용을 지불하는 경우, 건축가를 고용하거나 승인을위한 대기 개월, 이러한 비용은 궁극적으로 부동산 구매자에게 전달됩니다. 과도하게 복잡한 또는 느린 승인 프로세스가있는 도시에서는 개발자는 추가 비용을 흡수 할 수있는 럭셔리 주택 만 구축 할 수 있습니다. 이것은 저렴한 주택의 공급을 줄이고 기존 주택의 가격을 넓힐 수 있습니다. 개별 주택 소유자의 경우, 간단한 데크 차고 또는 높은 비용으로 인해 비용의 허용 비용을 얻을 수 있습니다.

승인 프로세스의 길이 또한 중요. 일반적으로 6 개월 소요되는 관할권은 건물 허가를 생성하고 계획 된 개선의 현재 가치를 낮출 수있는 지연을 발생시킵니다. 일부 시정은 "비-right"개발을 간소화하여 더 빠른 건설 및 잠재적으로 안정화 가격을 허용했습니다. 다른 사람들은 위험과 비용을 추가하는 재량 검토를 사용합니다.

재산세 및 평가 영향

홈 소유자는 종종 방아쇠 재조립을 요구하는 주요 혁신을 알아야한다. 중요한 추가는 주어진 값으로 더 높은 세금 브래킷으로 부동산을 밀어 할 수 있습니다. 주요 프로젝트 시작 전에 세금 자문 또는 감사관과 상담은 조언입니다.

홈 소유자 또는 투자자로 지역 규정 탐색

규칙과 값의 복잡한 인터플레이를 제공함으로써, 유동적 참여는 중요합니다. 다음 전략은 준수하는 동안 속성 가치를 극대화할 수 있습니다.

구매하기 전에 Diligence

제안하기 전에, 규정 준수 풍경을 철저히 조사하십시오.

Check Zoning and Land Use Plans: 지역 기획부 웹 사이트를 방문하거나 현재 zoning 분류 및 어떤 종결 변경을 확인하려면 전화하십시오. 미래 개발 패턴을 변경할 수있는 종합 계획 업데이트에 대해 문의하십시오.
Review Permits and Approvals: 속성에 대한 허가 역사를 얻을. 부당한 작업은 빨간색 깃발입니다. 허가가 발행된 경우, 최종 검사가 서명되었는지 확인.
환경통제: FEMA 홍수지도, 습지, 환경 데이터베이스를 사용합니다. 알려진 오염으로 지역 내의 지자체를 고용하거나 토양 엔지니어를 고용 고려하십시오.
Read HOA 문서: CC&Rs, bylaws, 금융 진술 요청. 특별 평가, 예비 자금 수준 및 계획을 영향을 미칠 수있는 규칙을 찾으십시오.

토지 이용을 전문으로 하는 지역 부동산 변호사를 참여하는 것은 복잡한 거래 또는 독특한 속성에 대한 보호, 특히 추가 계층을 제공 할 수 있습니다.

규정 내에서의 가치 극대화를 위한 전략

재산을 소유 한 후에는 규칙의 삭제없이 가치를 향상시킬 수있는 합법적 인 방법이 있습니다.

Variances:] 규정이 원하는 개선을 방지하는 경우, 차이가 적용 고려. 성공은 종종 당신의 재산에 독특하게 대처해야합니다. 경험있는 토지 사용 변호사는 과정을 안내 할 수 있습니다.
조건 사용 허가: 일부 사용은 조건 사용 허가 (CUP)로 허용될 수 있습니다. 예를 들어, 집 기반 비즈니스 또는 단기 임대는 CUP이 필요할 수 있습니다. 1을 얻기 위해서는 소득 잠재력을 추가하고 재산 가치를 증가시킬 수 있습니다.
사전 승인 변경에 투자: 완료된 기본, 업데이트된 주방 및 욕실, 에너지 효율성 향상과 같은 코드에 명확하게 따르는 개선에 초점. 이 일반적으로 투자에 가장 좋은 수익을 제공 하 고 법적 두통을 방지.
]Existing Community:] 엄격한 디자인 가이드라인과 HOA에 있는 경우, 그 안에 일합니다. 지역의 특성을 존중하는 혁신은 종종 비 고분고분한 것 보다는 더 빠른 판매 및 더 높은 가격에 판매합니다.