Table of Contents

Турак жайдын жеткиликтүүлүгүнүн өсүп жаткан кризиси

Америка Кошмо Штаттарында жана дүйнө жүзү боюнча турак жайдын жеткиликтүүлүгү биздин замандын эң курч көйгөйлөрүнүн бири болуп калды. турак жайлардын бааларынын төмөндөшү, эмгек акылардын төмөндөшү жана турак жайлардын жетишсиздиги үй ээлигинин кыялын көптөр үчүн жеткиликтүү эмес кылып койду, ал эми ижара акысы үй-бүлөлүк бюджеттердин барган сайын чоң бөлүгүн сарптайт. жергиликтүү бийликтер, чакан шаарлардан ири метрополитандык аймактарга чейин, бул кризистин алдыңкы катарында. федералдык же мамлекеттик агенттиктерден айырмаланып, муниципалдык лидерлер күн сайын адамдык таасирин көрүшөт. үй-бүлөлөр эки эсеге көбөйдү, жумушчулар жумушуна жакын жашоого мүмкүнчүлүгү жок болгондуктан, сааттарды басып өтүшөт.

Турак жайдын жеткиликтүүлүгүн түшүнүү

Турак жайдын жеткиликтүүлүгү негизинен турак жай чыгымдары менен үй-бүлөнүн кирешесинин ортосундагы байланышка байланыштуу. АКШнын турак жай жана шаардык өнүктүрүү департаменти (HUD) жана башка көптөгөн агенттиктер тарабынан колдонулган стандарттык көрсөткүч - турак жай чыгымдары, анын ичинде ижара акысы же ипотека, коммуналдык кызматтар жана салыктар үй-бүлөнүн жалпы кирешесинин 30% ашуусу керек.

Гарвард университетинин турак жай изилдөөлөр борборунун маалыматына ылайык, 2022-жылы 22 миллиондон ашуун ижарачы үй-бүлөлөр кирешесинин 30% дан ашыгын турак жайга жумшашкан, ал эми 12 миллиондон ашуун үй-бүлөлөр жарымынан көбүн жумшашкан.

Турак жайдын жеткиликтүүлүгүн камсыз кылуунун негизги стратегиялары

Жергиликтүү бийликтердин колунда күчтүү куралдар бар. эң натыйжалуу ыкмалар жөнгө салуучу өзгөрүүлөрдү, финансылык стимулдарды жана мамлекеттик жана жеке ресурстарды пайдаланган өнөктөштүктөрдү айкалыштырат.

Инклюзивдүү зоналоо

Инклюзивдүү зоналык бөлүштүрүү (IZ) саясаты иштеп чыгуучулардан белгилүү бир киреше чегинен төмөн киреше тапкан үй-бүлөлөр үчүн жаңы турак жай долбоорлорунда бирдиктердин пайыздык өлчөмүн бөлүп коюуну талап кылат.Бул саясаттар милдеттүү же ыктыярдуу болушу мүмкүн жана алар көбүнчө ондогон жылдар бою жеткиликтүү болууну камсыз кылуу үчүн жоболорду камтыйт.

Сан-Францисконун инклюзивдүү турак жай жөнүндө мыйзамынын негизинде, 10 же андан көп бирдиктери бар долбоорлорду иштеп чыгуучулар, жок дегенде, 12% бирдиктерди аз же орточо кирешелүү үй-бүлөлөргө жеткиликтүү кылууну же анын ордуна акы төлөөнү талап кылышат.Бостон жана Денвер сыяктуу башка шаарлар ушул сыяктуу моделдерди кабыл алышты. Негизги кыйынчылык - өнүгүүнү толугу менен токтотпостон өзгөртүү үчүн жетиштүү деңгээлдеги жеткиликтүүлүк коэффициентин коюу.

Жеткиликтүү турак жай куруу стимулдары

Жергиликтүү бийликтер жеке менчик долбоорчуларды арзан турак жай курууга үндөө үчүн бир катар стимулдарды сунуш кылышат.Бул мүлк салыгын азайтууну, уруксат акысын төмөндөтүүнү, тез арада карап чыгуу процесстерин жана жергиликтүү турак жай ишеним фонддорунан түздөн-түз гранттарды камтыйт. өнүгүү чыгымдарын жана тобокелдигин төмөндөтүү менен, бул стимулдар арзан турак жайларды долбоорлорго киргизүүнү экономикалык жактан мүмкүн кылат.

"Нью-Йоркто 421a салыктан бошотуу программасы (азыр жеткиликтүү Нью-Йорк менен алмаштырылган) арзан бирдиктерди камтыган өнүгүүлөр үчүн мүлк салыгынан олуттуу жеңилдик берди.Сиэтлде, көп үй-бүлөлүк салыктан бошотуу (MFTE) программасы жаңы көп үй-бүлөлүк имараттар үчүн 12 жылдык мүлк салыгынан бошотууну сунуштайт, алар бирдиктердин 20% -25% арзан деп эсептешет. мындай программалар миңдеген арзан үйлөрдү түзүүнү тездетет. бирок, сынчылар салыкты азайтуу жергиликтүү кирешелерди азайтат жана узак мөөнөттүү жеткиликтүүлүктү пайда кылбайт деп белгилешет."""

Ижара акысын көзөмөлдөө саясаты

Ижара акысын көзөмөлдөө, тагыраак айтканда, ижара акысын турукташтыруу, ижарачылардын ижара акысын жыл сайын көбөйтө ала турган суммасын чектейт, көбүнчө жогорулатууну керектөөчүлөрдүн бааларынын индексине же туруктуу пайызга байланыштырат.Бул саясаттар учурдагы ижарачыларды күтүлбөгөн жерден, жеткиликтүү эмес ижара акысын жогорулатуудан коргоого жана табигый түрдө пайда болгон арзан турак жайлардын учурдагы запастарын сактоого багытталган.

"Станфорд университетинин изилдөөчүлөрүнүн негизги изилдөөсүндө Сан-Францискодогу ижара акысын көзөмөлдөө ижарага турак жайларды ижарага берүүчү жайларды ижарага берүүчү жайларга же кыска мөөнөттүү ижарага берүүчү жайларга айландырууга түрткү берүү менен ижарага берүүчү турак жайларды жалпы сунушту төмөндөткөнү аныкталган. "" - деп айтылат маалыматта."

Коомдук жер фондулары

Коомдук жер фондулары (CLTs) - бул жерди сатып алган жана аны ишенимде кармап турган коммерциялык эмес уюмдар, андан кийин аны үй ээлерине же иштеп чыгуучуларга номиналдык жер ижарасы үчүн ижарага беришет. жер CLTге таандык болгондуктан, үйдүн баасы жердин баасынан бөлүнүп, сатып алуу баасын кыйла төмөндөтөт.

"Берлингтондогу ""Шамплейн турак жай фонду"" (CLA) - АКШнын эң эски жана ири CLTsинин бири, ал 3000ден ашуун арзан үйлөрдү башкарат.Атланта жана Вашингтон сыяктуу башка шаарлар коомдук жер банктарынын өнөктөштүгү менен CLTs түзүштү."

Мамлекеттик-жеке өнөктөштүк

Мамлекеттик-жеке өнөктөштүк (PPP) муниципалдык ресурстарды, жеке капиталды жана көбүнчө коммерциялык эмес тажрыйбаны бириктирип, арзан турак жайларды масштабда иштеп чыгат.Бул өнөктөштүктөр көптөгөн формаларды ала алат: шаар жерди салым кошкон жана жеке долбоорчу курулушту көзөмөлдөгөн биргелешкен ишканалар; шаар аз кирешелүү турак жай салык кредиттерин (LIHTC) бөлүштүргөн салык насыялары; же коммерциялык мейкиндикти арзан бирдиктер менен айкалыштырган аралаш пайдалануу өнүгүүлөрү.

"Остин шаарындагы ""Build to Rent"" өнөктөштүгү, шаар 200 бирдиктин өнүгүүсүнө ашыкча салым кошкон, ал аймактын орточо кирешесинин 60%ын түзгөн үй-бүлөлөргө багытталган. долбоорду иштеп чыгуучу салыктан бошотулган облигациялар жана 4% LIHTC капиталы менен каржылаган. мындай кызматташтык долбоордун мөөнөтүн тездетип, жергиликтүү бийликтер жетишпеген тажрыйбаны алып келиши мүмкүн, бирок алар коомдук пайданы азайтпоону камсыз кылуу үчүн күчтүү көзөмөлдү талап кылат."

Кошумча саясат куралдары

Жогоруда көрсөтүлгөн беш негизги стратегиядан тышкары, келечекти көздөгөн муниципалитеттер дагы бир нече ыкмаларды колдонуп жатышат.

Бир үй-бүлөлүк зоналарды кеңейтүү жана жоюу

Миннеаполис 2018-жылы бир үй-бүлөлүк зоналарды жокко чыгарган биринчи ири шаар болуп, бардык турак жай участокторунда дуплекстерди жана триплекстерди колдонууга уруксат берген.Ошондон бери Портленд, Орегон жана Шарлотта, Түндүк Каролина сыяктуу шаарлар да ушундай жол менен иш алып барышты.

Кошумча турак жайлар (ADU)

ADU - бир үй-бүлөлүк лоттордо чакан, экинчи турак жайлар - чоң масштабдагы кайра куруусуз тыгыздыкты кошуунун салыштырмалуу арзан жолун сунуштайт. Көптөгөн шаарлар зоналык чектөөлөрдү жеңилдетишти жана ADU алардын курулушун колдоого алдын ала бекитилген пландарды кабыл алышты.Калифорнияда, мамлекеттик мыйзам азыр шаарлардан ADUларга уруксат беришин талап кылат жана штат үй ээлерине аларды каржылоого жардам берүү үчүн насыя программаларын камсыз кылат.

Ижарачыга негизделген ижарага берүү жардам жана ваучерлер

"Колумбия округунун жергиликтүү ижара акысын толуктоо программасы (LIP) ""абдан аз кирешелүү үй-бүлөлөргө ваучерлерди камсыз кылат, алар сатып ала турган жана рыноктук ижара акысы ортосундагы ажырымды жоёт."""

Турак жайдын жеткиликтүүлүгүн камсыздоодогу кыйынчылыктар

Жергиликтүү лидерлердин чыгармачылыгына жана берилгендигине карабастан, көптөгөн тоскоолдуктар прогресске тоскоолдук кылат. бул кыйынчылыктарды түшүнүү узак мөөнөттүү ийгиликке жетише турган саясатты иштеп чыгуу үчүн абдан маанилүү.

Чектелген каржылоо жана фискалдык чектөөлөр

Бир эле бирдикти куруу үчүн жүз миңдеген доллар талап кылынышы мүмкүн жана ондогон жылдар бою иштөө субсидиялары талап кылынышы мүмкүн. көпчүлүк жергиликтүү бийликтер федералдык фонддордун (мисалы, HOME Инвестициялык Партнерликтер Программасы жана Коомдук Өнүктүрүү Блок Гранттары), мамлекеттик турак жай ишеним фонддорунун жана жергиликтүү киреше булактарынын, мисалы, инклюзиялык төлөмдөрдүн же мүлк салыгынын жокко чыгарылышынын негизинде.

"Улуттук аз кирешелүү турак жай коалициясы (FLT) ""Өтө аз кирешелүү үй-бүлөлөр үчүн 7 миллиондон ашуун арзан ижарага турак жай жетишсиздиги бар"" деп билдирди, бирок бул айырмачылыкты жоюу үчүн азыркы деңгээлден алда канча жогору инвестиция талап кылынат."

Коомчулуктун каршылыгы (NIMBYism)

"Жаңы курулуш арзан бирдиктерди камтыса да, коңшулар көбүнчө ага каршы чыгышат, жол тыгыны, унаа токтотуучу жайлардын жетишсиздиги, мектептердин эл жыш отурукташуусу же коңшулук мүнөзүнүн өзгөрүшү жөнүндө тынчсызданууларды айтышат. бул каршылык долбоорлорду экологиялык текшерүүлөр, зоналык апелляциялык арыздар жана соттук териштирүүлөр аркылуу бир нече жылга кечиктире алат. """

NIMBYism менен күрөшүү үчүн, шаарлар дискрециялык текшерүүнү чектеген "оң" зоналарды кабыл алышты, ал эми кээ бирлери жергиликтүү каршылыкты жокко чыгарган "жашаган элементтин" шайкештик процесстерин түзүштү.Ошого карабастан, коомчулуктун катышуусу жана ишенимди куруу маанилүү бойдон калууда.

Өнүктүрүүнү айлана-чөйрөнү коргоо маселелери менен тең салмакташтыруу

"Калифорниянын айлана-чөйрөнү коргоо боюнча мыйзамынын (CEQA) жаңы долбооруна каршы чыккандар ""жаңы турак жайларды"" оңдоп-түзөө же сезимтал жашоо чөйрөлөрүнө таасир этүү сыяктуу көйгөйлөргө туш болушу мүмкүн."

Прогрессивдүү шаарлар өнүгүүнү транзиттик жолго жакын топтоп, энергияны натыйжалуу пайдаланууну артыкчылыктуу кылган "климатка ылайыктуу" турак жай саясатына умтулушат. мисалы, Миннеаполистин комплекстүү планы зоналык жана амбициялуу климаттык максаттарды камтыйт. бирок чыңалуулар сакталууда: кээ бир экологиялык адилеттүүлүк жактоочулары рыноктук ылдамдыкты өнүктүрүү аз кирешелүү конуштарда көчүрүүгө алып келиши мүмкүн деп ырасташат.

Узак мөөнөттүү жеткиликтүүлүктү сактоо

"Анын айтымында, ""Жеткиликтүү баалар"" келишиминин мөөнөтү аяктагандан кийин рыноктук бааларга кайтып келиши мүмкүн, бул ""Жеткиликтүүлүк аскасы"" бүтүндөй өлкө боюнча миңдеген субсидияланган бирдиктердин жоголушуна алып келди. буга каршы күрөшүү үчүн шаарлар жеткиликтүүлүк мөөнөтүн 99 жылга же түбөлүккө узартып жатышат, коомдук жер фонддорун жана туруктуу иш-аракеттерди чектөө."

Мыйзамдуу келишимдер менен да, аларды аткаруу ресурстарды көп талап кылат.Шаарлар киреше чектөөлөрүн жана ижара чектөөлөрүн сактоо үчүн күчтүү мониторинг системаларына муктаж. эгерде ээлери арзандатууну сактай албаса, анда аларда бирдиктерди кайра алуу үчүн укуктук куралдар болушу керек.

Жергиликтүү бийликтин ийгиликтүү демилгелеринин кейс-изилдөөлөрү

Төмөнкү мисалдар ар кандай жамааттар саясатты реалдуу дүйнөгө кантип алып келгенин көрсөтөт.

Сан-Франциско, Калифорния

Сан-Францискодо турак жай чыгымдары өтө кымбат болгондуктан, шаар арзан турак жай фондун түздү, ал курулуш жана сактоо үчүн долбоорчулардын акысын, салыкты көбөйтүүнү жана жалпы фонддун долларларын бириктирет. Үй менчиги программасы төмөнкү кирешелүү үй-бүлөлөргө төлөм жардамын жана рыноктук баадан төмөн үйлөрдү камсыз кылат.

Нью-Йорк, Нью-Йорк

"Нью-Йорк шаарынын ""Жергиликтүү турак жай"" планы (FLT:0) 2026-жылга чейин 300 миң арзан турак жайды түзүү же сактоо үчүн 20 миллиард доллар бөлгөн, ал эми 2022-жылга чейин шаар 200 миңден ашуун турак жайды каржылаган."

Миннеаполис, Миннесота

"2018-жылы Миннеаполис ""Миннеаполис 2040"" комплекстүү планын кабыл алган, ал бир үй-бүлөлүк зоналарды жокко чыгарган жана шаар боюнча бир лотко үч бирдикке чейин уруксат берген. план ошондой эле жогорку тыгыздыктагы аймактардагы жаңы өнүгүүлөргө арзан бирдиктерди камтыган же турак жай фондуна салым кошкон. 2021-2022-жылдардагы алгачкы маалыматтар дуплекстер, триплекстер жана төрт түбү үчүн уруксаттардын 66% көбөйүшүн көрсөттү."

Сиэтл, Вашингтон

"Сиатлдын ""Мандациялык турак жайдын жеткиликтүүлүгү"" саясаты 2019-жылы кабыл алынган, ал аймактарды арзандатууну жеткиликтүүлүк талаптары менен байланыштырат. белгиленген ""шаардык айылдарда"" көп үй-бүлөлүк долбоорлорду иштеп чыгуучулар же арзан турак жайларды (адатта, жалпы көлөмдүн 5-11%) камтышы керек, же арзан турак жайларды колдогон шаардык фондго бир чарчы фут акы төлөшү керек. ишке ашырылгандан бери, MHA 2500дөн ашуун арзан турак жайларды жана ондогон миллиондогон долларларды түзгөн."

Алдыга карай карап: туруктуу жеткиликтүүлүктүн жолу

Турак жайдын жеткиликтүүлүгү бир заматта же бир эле саясат менен чечилбеген көйгөй эмес.Бул туруктуу инвестицияларды, саясий эркти жана секторлор аралык кызматташтыкты талап кылат. жергиликтүү бийликтер инновациялык лабораториялар болушу мүмкүн экендигин далилдеп жатышат, эгерде алар ийгиликтүү болсо, масштабдаштырууга мүмкүн болгон ыкмаларды сынап жатышат. эң натыйжалуу шаарлар сунуштун тарабында чараларды (зоналык өзгөрүүлөр, өнүктүрүү стимулдары) суроо-талаптын колдоосу (ижарага берүү, үй ээлери программалары) жана ижарачыларды күчтүү коргоо менен айкалыштырышат.

"Калифорниянын ""Бей-Аймак турак жай каржылоо башкармалыгы"" (Bay Area Housing Finance Authority) - бул Калифорниянын тогуз округундагы арзан турак жайларды каржылоо үчүн салык салуу укугу бар биринчи аймактык орган."

"Анын айтымында, ""Федералдык жана мамлекеттик ресурстар, жеке сектордун инновациялары жана коомчулуктун катышуусу абдан маанилүү, бирок Сан-Францискодон Миннеаполиске чейинки шаарларда бүгүнкү күндө жүргүзүлүп жаткан иш-аракеттер кайраттуу, жакшы иштелип чыккан саясаттар олуттуу айырмачылыкты жаратышы мүмкүн экендигин көрсөтөт. бул мисалдардан сабак алып, аларды жергиликтүү контекстке ылайыкташтыруу менен, жамааттар ар бир тургун коопсуз, татыктуу жана арзан жерге татыктуу."""