Односот помеѓу локалните регулативи и имотната вредност е еден од најзначајните, но честопати ги занемарува факторите во недвижен имот. Додека локацијата, квадратната снимка и состојбата често се наведуваат како примарни возачи на домашните цени, регулаторната средина во која имотот може да ги зголеми или намали овие квалитети. Додека уредбите за користење на зоолошките правила, прописи за градење на животната средина и стандардите на заедницата не само што ќе направите со вашиот имот, туку и колку спремно купувач ќе плати за него. За сопствениците на куќи, инвеститорите и професионалците за недвижности, разбирањето на оваа врска е од суштинска важност за донесување на информирани одлуки, дали купувате прв дом, инвестираое на имот, или нова подвижна рамка.

Рамнотежата на локалните регулативи

Локалните регулативи се правилата кои управуваат со користењето на земјиштето, градежништвото и одржувањето на имотот во рамките на општината или округот. Овие правила обично се поставуваат преку општинските правила, прописите за урбанизација и сеопфатните планови кои ги одразуваат приоритетите на заедницата, иако тие се разликуваат многу од една јурисдикција до друга, повеќето регулаторни рамки делат заеднички компоненти кои директно влијаат на деривабилноста на имотот и пазарната вредност.

Законите за означување и користењето имот

Зонинг е основа на контрола на намената на земјиштето. Таа ја дели заедницата во области кои ја означуваат потребната употреба, густина, висина на градеое, назадувања и многу поголемо покривање.

  • [ФЛТ:0] Овие зони често ги задоволуваат вредностите на повисоките стапки бидејќи ја ограничуваат густината и го зачувуваат карактерот на соседството.
  • [ФЛТ:0] Мулти-Фамиси и мешани зони: [ФЛТ:] Својства во зоните кои дозволуваат станови, станови или комерцијални користиоа може да имаат потенцијал повисок приход но исто така може да се соочат со пониски резервни вредности поради нагласена бучава, сообраќај или трансидентитивна популација. Сепак, флексибилноста да се претвори еден единствен дом во дуплекс или да се додаде домашна вредност за инвеститорите може да додаде значителна корист.
  • [ФЛТ:0] Зоните на прекумерното управување и Дефнс Бонусите: [ФЛТ:] Многу заедници сега користат преклопувачки зони за да охрабрат пристапни или одржлив развој.
  • Поделби и Лотасеџ: [ФЛТ:] Регулациите кои бараат големи дворови или ограничување на неподвижната површина можат да ги ограничат можностите за проширување.

Промените во начинот на користење на земјиштето може драматично да ги изменат вредностите на имот. На пример, намалувањето на резонирањето од индустриски до мешан дом може да предизвика земјишни вредности да се зголемат како градежници кои сакаат да профитираат од нови можности. На пример, намалувањето на регулирањето на вредноста на реанимацијата на почвата за сопствениците на земјиште кои се надеваат да им продаваат на високо-експлодираните развивачи.

Градење на кодекси и безбедносни стандарди

Градежните кодови поставуваат минимални барања за структурниот интегритет, безбедноста на пожарите, електричните системи, водоводот и енергетската ефикасност.

  • [ФЛТ:0] Конусот на код се смета за побезбеден, поефикасен за енергија и има помала веројатност да се бара поголеми поправки. Дури и во постарите домови, доказите за неодамнешните надградби на код-комплиент (пр. ажурираната електронска панела, сеизмички ретрофити) можат да ја зголемат цената и да го скрататат времето на пазарот.
  • [ФЛТ:0] Зависностите со нераспределени дополнувања или неовластени реновирања може да бидат тешки за финансирање или осигурување.
  • [ФЛТ:0] Кодексите за изградба ги регулираат стандардите за перформанса на енергија, како што се минималната изолација, прозорците со висока ефикасност, или покривите што се веќе под соларна моќ.
  • Многу осигурителни осигурителни компании нудат попусти за отпорно на влијанија, ажурирани водоводни и отпорни на пожари.

Важно е да се забележи дека градежните кодови се обновуваат периодично.

Прописи за животната средина и здравјето

Еколошките регулативи се однесуваат на прашања како што се: управувањето со поплави, зачувувањето на мочуриштата, загадувањето на почвата и квалитетот на воздухот.

  • Својствате во одредените зони на поплави честопати бараат осигурување на поплави, кое може да чини стотици или илјадници долари годишно.
  • Многу со федерално заштитена земја може да биде несоодветно за било која зграда, што ќе го направи буквално безвреден за изградбата. дури и ако постои структура, ограничените опции за проширување можат да ја намалат вредноста.
  • Од друга страна, обновените кафеави полиња во пожелните урбани места можат да видат значително зголемување на вредноста по расчистувањето.
  • Многу локалитети бараат откривање и, во некои случаи, олеснување на здравствените опасности.

Купувачите и инвеститорите треба да ги испитаат ризиците од животната средина порано, бидејќи тие можат да влијаат не само на вредноста туку и на способноста за добивање финансиски средства.

Стандарди на заедницата и естетички контроли

Покрај општинските правила, многу имоти се предмет на приватни рестрикции или насоки за дизајн на заедницата кои го обликуваат изгледот и одржувањето.

Здруженија и сојузи

Здруженијата на сопственици на домови (HOA) функционираат под пакет сојузи, услови и ограничувања (CC&Rs) кои управуваат со сè, од бои до паркинг. Влијанието врз вредноста на имотот е различно:

  • Истражувањата покажаа дека домовите во Хоас можат да се продаваат за 510 отсто повеќе од слични домови без ХОА, особено во главните заедници.
  • Високите трошоци за купување на мрежите можат да предизвикаат тешкотии ако цените надминуваат одреден праг.
  • Во екстремни случаи, тие можат да се затворат, што создава облак на титулата и ја намалува пазарноста.

Кога се проценува некој имот, купувачите и агентите треба да го разгледаат извештајот за CC и Emp; Rs и неодамнешните HOA минути за состаноци.

Историски области на зачувување

Својствате наведени на Националниот регистар за историски места или лоцирани во локална историска област се соочуваат со дополнителни регулативи за измени, рушење и нова изградба.

  • Преставката на "Валентира" може да ги привлече купувачите да платат премија за карактерот и автентичноста.
  • Сопствениците мора да добијат одобрение од историската комисија за прегледи за надворешни промени, дури и рутински како замена на прозорец или боја на боја. Ова може да биде долгометражно и скапо, ограничувајќи ја способноста за модернизација. За некои купувачи, оваа расправија го надминува шармот, намалувајќи го базенот и потенцијално намалувајќи ја вредноста на пазарот.
  • [ФЛТ:0]

Својствате во историските области имаат тенденција да ја задржат вредноста подобро во економските надополни, бидејќи нивниот единствен карактер е незаменлив, но исто така имаат тенденција да продаваат и побавно ако купувачите не се подготвени за регулаторниот товар.

Архитектонски одбори за преглед

Некои планирани настани или поддивации имаат архитектонски комисии за преглед кои ги одобруваат сите надворешни решенија. Ова обезбедува кохезивен изглед и може да одржи високи вредности на имот низ целата заедница.

Импликации на економијата и пазарот

Локалните регулативи не постојат во вакуум; тие комуницираат со пошироки економски сили за обликување на пазарите на недвижности.

Ограничувања и ефекти на цените

Еден од најмоќните начини на кои регулативите влијаат на имотните вредности е ограничувањето на снабдувањето. Правилата за когниција кои ја ограничуваат густината, големината на минималното и висината можат вештачки да го намалат бројот на домовите кои можат да се изградат во пожелна област. Во комбинација со постојана побарувачка, се наметнуваат цените нагоре. Овој ефект е највидлив во високите крајбрежни градови каде регулативите за употреба на земјиштето се особено строги. Истражување од економистите како Едвард Гезер и Џозеф Гинко покажа дека строгото урбанирање може да додаде десетици илјади долари на цената на типична куќа.

За инвеститорите, пазарите со силни регулаторни бариери за влез честопати нудат подобро долгорочно ценење, но исто така бараат и внимателно навигација на процесите на дозвола и потенцијални правни предизвици.

Регулаторни трошоци и однесување на развивачот

Во градовите со претерано сложени или бавни процеси на одобрување, градежните претпријатија може да изберат да изградат само луксузни домови кои ќе го апсорбираат дополнителниот трошок. Ова го намалува снабдувањето со достапни станови и може да ги зголеми цените на постојните домови. За индивидуалните сопственици, цената на добивање дозвола за едноставна палуба или гаража може да биде изненадувачки висока, потенцијално обесхрабрувачки подобрувања на вредноста.

За некои општини усвоија "по-десно" развој за рационализација, дозволувајќи побрза изградба и потенцијално стабилизирачки цени. Други користат дискреционарен преглед, што додава ризик и трошоци.

Даноците на имот и последиците од проценката

Регулативите можат индиректно да влијаат на имотните вредности преку даночниот систем. на пример, ако градот наметне цени на изградбата на инфраструктурата, тие трошоци се ризичен капитализиран дел од цените на земјиштето, намалување на цените на суровите земји, но ги зголеми трошоците на новите домови. слично, и даночните проценки за имот засновани на промена на пазарната вредност во обновувањето или изградбата на код. Област која ја одобрува новата транзитно ориентирана развојна зона може да видат забрзани зголемувања на проценките, кои можат да генерираат даночни револти, но исто така и да одразуваат вистинска вредност.

Едно значајно додавање може да го турне имотот во повисока даночна заграда, која ќе ја изеде стекнатата вредност.

Навигација на локалните прописи како сопственик на куќа или инвеститор

Со оглед на комплексната интерплеј на правилата и вредностите, проактивен ангажман е критичен. Следниве стратегии можат да помогнат да се зголеми вредноста на имотот, но истовремено да се остане смирен.

Соодветна трудољубивост пред купувањето

Пред да понудите нешто, темелно испитајте го регулаторниот пејзаж:

  • [ФЛТ:0] Проверете ги плановите за зонски и копнени употреба: [ФЛТ:] Посетете ја веб-страницата на локалниот оддел за планирање или јавете се да ја потврдите моменталната класификација на урбанизација и сите промени што чекаат да се направат. Прашајте за сеопфатните планови кои би можеле да ги изменат идниот развој.
  • [ФЛТ:0] Рецензирајте ги дозволите и примените: [ФЛТ:] Примени ја историјата на дозволата за имотот. Неиспуштената работа е црвено знаме. Ако дозволите се издадени, потврдете дали се потпишани конечните проверки.
  • [ФЛТ:0] Пронаоѓање на еколошките контрола: [ФЛТ:] Користете карти за поплави на ФЕМА, водени и еколошки податоци.
  • Прочитајте ги документите на ХОА: [ФЛТ:] Барање на CC и amp; Rs, бајтови и финансиски извештаи. Барајте ги сите специјални проценки, нивоа на финансирање на резервите и правила кои би можеле да влијаат на вашите планови.

Применувањето на локалниот адвокат за недвижности кој специјализира за употреба на земјиштето може да обезбеди дополнителен слој заштита, особено за сложени трансакции или уникатни имоти.

Стреги за зголемување на вредноста во рамките на прописите

Кога еднаш ќе поседуваш имот, постојат легитимни начини да ја зголемиш вредноста без да се противиш на правилата:

  • Ако регулативата го спречи посакуваното подобрување, размислете за аплицирање за богатство успехот честопати бара покажување на тешкотии карактеристични за вашиот имот.
  • На пример, за домашен бизнис или краткорочен изнајмување може да биде потребен ЦУП. Да се има човек кој може да додаде потенцијал за додатен приход и да ја зголеми вредноста на имот.
  • [ФЛТ:0] Инвестирајте во пред- одобрените промени: [ФЛТ:] Фокусирајте се на подобрувања кои јасно се во согласност со кодовите, како што се завршените подруми, ажурираните кујни и бањи и подобрувањата на енергетската ефикасност.
  • Ако сте во историска област или ХОА со строги насоки за дизајн, работете во рамките на нив.

Улогата на професионалците и адвокатите од недвижниот имот

Добар агент за недвижности треба да биде запознаен со локалните регулативи и како влијаат врз листите. Сепак, агентите не се обично експерти за законот за употреба на земјиште. За сериозни регулаторни прашања, консултирајте се со специјалист.

Заклучок

Локалните регулативи не се само бирократски ограничувања туку и фундаментални сили кои обликуваат вредности на сопственост, понекогаш на различни начини. Законите за кооперација, градежните правила, еколошките правила и стандардите на заедницата заеднички одредуваат што може да се изгради, како може да се искористи, колку е атрактивен за потенцијалните купувачи.

За понатамошно читање, размислете за ресурсите од Американското здружение за планирање [ФЛТ:0] [ФЛТ:1], [ФЛТ:2] Националното здружение на ретории [ФЛТ:] и одделот за планирање на локалната власт.