Table of Contents

Законодательная власть является основным механизмом, посредством которого общества кодифицируют свои ценности и приоритеты для землепользования, жилья и городского роста. От правил зонирования, определяющих состав районов, до налоговых стимулов, которые формируют горизонты, законы, принятые федеральными, государственными и местными органами, создают рамки, в которых города расширяются, сжимаются и трансформируются. Понимание того, как законодательные органы осуществляют эту власть, имеет важное значение для любого, кто стремится интерпретировать текущие тенденции в области жилья, предвидеть будущие изменения политики или выступать за более справедливую городскую среду.

Законодательный инструментарий жилищной политики

Законодатели используют широкий спектр инструментов для влияния на предложение жилья, доступность и качество. Наиболее непосредственные инструменты включают правила зонирования, меры по стабилизации арендной платы, программы субсидий и строительные кодексы. Каждый из этих инструментов взаимодействует с рыночными силами и социальной динамикой, часто производя результаты, которые формируют сообщества на протяжении десятилетий.

Зондирование: основополагающее регулирование землепользования

Законы о зонировании делят муниципальную территорию на районы с разрешенным использованием, плотностью, высотой зданий и требованиями к отставке. Возникнув в начале двадцатого века с принятием евклидового зонирования (названного в честь дела Верховного суда ] Деревня Euclid v. Ambler Realty Co. , 1926), эти постановления стали основой американского городского планирования. В то время как зонирование может сохранить характер района и отдельные несовместимые виды землепользования, такие как тяжелая промышленность от резиденций, оно также имеет более темное наследие. Эксклюзивные методы зонирования, такие как минимальные размеры лотов и запреты на многосемейное жилье, использовались для разделения общин по доходам и расе. Сегодня многие юрисдикции проводят реформы зонирования, включая легализацию дополнительных жилых единиц (ADUs), зонирование вблизи транзита и принятие кодов на основе формы, чтобы способствовать плотности, доступности и прогулочным.

Стабилизация и контроль арендной платы

Законы о контроле за арендой ограничивают сумму, которую арендодатели могут увеличить арендную плату, с целью сохранения доступности для существующих арендаторов. Более 200 муниципалитетов в Соединенных Штатах имеют ту или иную форму регулирования арендной платы, в первую очередь Нью-Йорк, Сан-Франциско и Лос-Анджелес. Сторонники утверждают, что контроль за арендной платой обеспечивает стабильность и предотвращает перемещение; критики утверждают, что он препятствует новому строительству и приводит к ухудшению жилищного фонда. Эффективность такой политики в значительной степени зависит от их конкретного дизайна - например, положения о контроле вакансий, периоды освобождения для новых зданий и индексации к инфляции. Законодательные органы должны взвешивать эти компромиссы при разработке постановлений о регулировании арендной платы.

Субсидии на жилье и стимулы производства

Прямые субсидии, такие как федеральная программа выбора жилья Раздел 8 и Низкий доход налоговые кредиты на жилье (LIHTC), направлены на то, чтобы закрыть разрыв между рыночной арендной платой и тем, что могут позволить себе домохозяйства с низким доходом. LIHTC, который был принят в рамках Закона о налоговой реформе 1986 года, особенно влиятелен: он финансирует строительство и восстановление доступного арендного жилья через частные инвестиции. Государственные и местные законодательные органы также финансируют жилищные целевые фонды, программы помощи по первоначальной оплате и бонусы плотности (позволяющие застройщикам строить больше единиц в обмен на включение доступных единиц). Эти законодательные решения о расходах непосредственно влияют на объем и географическое распределение доступного жилья.

Строительные кодексы и стандарты

Законодательно принятые строительные кодексы устанавливают минимальные требования к структурной целостности, пожарной безопасности, энергоэффективности и доступности. Несмотря на то, что они необходимы для общественной безопасности, чрезмерно предписывающие кодексы могут увеличить затраты на строительство и задержать завершение проекта. Типовые кодексы Международного совета по кодексам (ICC) широко приняты государствами и населенных пунктов, но поправки значительно различаются. Некоторые законодательные органы приняли «доступные кодексы», которые выходят за рамки базовых показателей энергоэффективности для решения климатических целей. Баланс между безопасностью и бременем затрат является постоянной законодательной проблемой.

Проекты городского развития и принятие законодательных решений

Масштабные проекты городского развития, такие как транзитные коридоры, спортивные стадионы, районы смешанного использования и перепланировка государственного жилья, редко осуществляются без участия законодательства. Законодатели одобряют соглашения, касающиеся конкретных проектов, распределяют государственное финансирование и устанавливают нормативные параметры, в соответствии с которыми работают застройщики.

Процессы утверждения и вход сообщества

Большинство крупных событий требуют одобрения законодательства, таких как перезонирование, разрешение на условное использование или обзор проекта. Эти процессы часто включают в себя публичные слушания, оценки воздействия на окружающую среду и переговоры с общинными группами. Степень законодательного надзора широко варьируется: в некоторых городах городской совет должен голосовать за каждый проект выше определенного размера; в других, комиссии по планированию или административный персонал делегировали полномочия. Законодательный процесс может быть узким местом, которое задерживает проекты в течение многих лет или форум, который обеспечивает голоса сообщества. Недавние реформы в таких штатах, как Калифорния и Орегон, пытались упорядочить одобрение для жилищных проектов, которые отвечают целям доступности или устойчивости, часто предвосхищая местный контроль.

Финансовые инструменты: TIF, специальные районы и налоговые льготы

Законодательные органы создают финансовые механизмы для управления развитием. Финансирование увеличения налогов (TIF) позволяет муниципалитетам получать будущие доходы от налога на имущество из назначенного района для оплаты улучшений инфраструктуры. Специальные оценочные районы взимают сборы с владельцев недвижимости, которые получают выгоду от новой инфраструктуры (например, тротуары, уличное освещение). Снижение налогов на недвижимость, такое как программа Нью-Йорка 421-а, предоставление временных налоговых льгот для нового жилищного строительства. Каждый инструмент разрешен законодательством штата, и конкретные условия - продолжительность, географические границы, требования к доступности - устанавливаются местными законодательными органами. Проектирование этих стимулов оказывает глубокое влияние на то, какие типы проектов протекают и кто в конечном итоге выигрывает.

Тематическое исследование: Новый урбанизм и транзитно-ориентированное развитие

Движение «Новый урбанизм», выступающее за создание зональных, многоквартирных и пешеходных районов, получило законодательную поддержку благодаря реформам зонирования и политике развития, ориентированной на транзит. Например, город Портленд, штат Орегон, принял комплексный план, который поощряет более высокую плотность вдоль транзитных коридоров и требует минимального соотношения площади пола для парковки. Аналогичным образом, штат Калифорния принял законопроект Сената 50 (не был принят в 2020 году, но позже переупакован) для мандата на зонирование вблизи транзитных станций. Эти законодательные действия представляют собой не просто технические корректировки; они представляют собой философский сдвиг от автоцентричного пригородного разрастания к компактным, ресурсоэффективным городским формам. Успех такой политики зависит от последовательного законодательного контроля, адекватного финансирования общественного транспорта и механизмов, обеспечивающих, чтобы новое развитие включало доступные единицы.

Проблемы: равенство, устойчивость и политические ограничения

Хотя законодательная власть может быть использована для достижения прогрессивных результатов в городах, она также сталкивается со значительными препятствиями.Укрепленные интересы, институциональная инерция и присущая им сложность регулирования землепользования часто приводят к результатам, которые не соответствуют заявленным целям.

НИМБЫЗМ и законодательный захват

Не в моем дворе (NIMBY) оппозиция остается одним из самых грозных барьеров для производства жилья. Существующие домовладельцы часто сопротивляются новому развитию - особенно доступному жилью - через законодательные каналы, такие как требование голосов совета супербольшинства для перезонирования или навязывания чрезмерно строгих экологических обзоров. Законодательные органы штатов начали давить на местный NIMBYism, упреждая определенные местные полномочия, как видно в законопроекте Палаты представителей Орегона 2001 (2019), который легализовал дуплексы, триплексы и четыреплексы в бывших односемейных зонах по всему штату. Однако само упреждение поднимает вопросы о местной автономии и демократической легитимности. Законодатели на всех уровнях должны ориентироваться в этой напряженности между уважением местных предпочтений и решением региональных жилищных кризисов.

Доступность vs. производство: законодательный компромисс

Политика, которая требует доступности, например, включающее зонирование (требующее процентное соотношение единиц, чтобы быть доступным) или контроль за арендной платой, может снизить финансовую жизнеспособность нового строительства. Некоторые экономисты утверждают, что эти правила подавляют предложение и, следовательно, ухудшают доступность в долгосрочной перспективе. Другие утверждают, что без таких мандатов развитие рыночных ставок не производит жилье для семей с низким доходом. Законодательные органы должны откалибровать требования, чтобы избежать сдерживания инвестиций, обеспечивая при этом справедливые результаты. Эмпирические данные из таких городов, как Сиэтл и Бостон, предполагают, что хорошо продуманное включающее зонирование может сохранить районы со смешанным доходом без значительного задержки развития, но специфика включения проценты, в-в-вкладе сборы и географическая применимость имеют большое значение.

Мандаты на устойчивость к изменению климата и устойчивость

Законодательные органы все чаще включают климатические цели в политику в области жилья и развития. Строительные кодексы, которые требуют инфраструктуры зарядки электромобилей, крыш, готовых к солнечной энергии, или высокие стандарты изоляции, могут уменьшить выбросы углерода, но также повысить затраты на строительство. Некоторые города приняли все-электрические строительные постановления, запрещающие природный газ в новом строительстве. Законодательная задача заключается в ускорении перехода к устойчивому развитию без ухудшения доступности жилья. Креативные подходы, такие как бонусы за плотность для сертификации зеленого строительства или налоговые льготы на недвижимость для модернизации энергоэффективности, пытаются согласовать экологические и жилищные цели.

Будущее законодательной власти в городском развитии

Несколько новых тенденций меняют подход законодательных органов к жилищному строительству и городскому развитию. Растущее использование аналитики данных, повышение государственных жилищных мандатов и стремление к налогообложению на стоимость земли представляют собой значительные сдвиги в законодательном ландшафте.

Расслабляющее зонирование одной семьи

Одной из наиболее последовательных законодательных тенденций в Соединенных Штатах является движение за легализацию более высокой плотности в районах, исторически зарезервированных для домов на одну семью. Такие города, как Миннеаполис (2018), Портленд (2019) и Сиэтл, устранили или модифицировали зонирование на одну семью, чтобы позволить дуплексам, триплексам и четыреплексам. Законопроекты на уровне штатов в Калифорнии, Орегоне, Вашингтоне и Вермонте еще больше продвинули конверт. Эти законы часто оправдываются как ответ на жилищный кризис и средство правовой защиты от исторической расовой изоляции. Однако реализация сложна: пустующие земли скудны во многих таких районах, и фактическое количество нового жилья, построенного в рамках этих реформ, остается скромным в краткосрочной перспективе. Законодательным органам теперь поручено дополнять эти изменения зонирования с другими политиками, такими как оптимизированное разрешение и финансирование для ADU, чтобы реализовать свой потенциал.

Налогообложение земельной стоимости и реформа налогообложения собственности

Некоторые экономисты и сторонники городского планирования предлагают перенести налог на имущество из зданий (улучшения) в стоимость земли, утверждая, что это стимулирует развитие на неиспользуемых участках при одновременном наказании спекулятивного землевладения. Пенсильвания использует налог с раздельным использованием в нескольких городах, и такие юрисдикции, как Харрисбург, видели увеличенное развитие заполнителя после принятия таких реформ. Однако переход к налогу на стоимость земли требует законодательных действий на государственном уровне, чтобы изменить разрешающие законы. Он также сталкивается с политическими препятствиями, потому что он может сместить налоговое бремя от домовладельцев (которые улучшили свою собственность) к землевладельцам (включая тех, кто держит пустые участки или посылки низкой плотности). Будущие законодательные усилия могут исследовать постепенное принятие, например, предлагая варианты для муниципалитетов для реализации систем с раздельным тарифом.

Упреждение законодательства и региональная координация

Напряженность между местным контролем за землепользованием и региональными потребностями в жилье привела к увеличению государственного превентивного права местных органов районирования. Глава 40B Массачусетса, которая позволяет застройщикам обходить местное зонирование в городах, где нет достаточного доступного жилья, является давним примером. Совсем недавно Закон о жилищной ответственности Калифорнии и Средство правовой защиты строителя (разрешенный Законом о жилищном кризисе 2019 года) позволяют застройщикам оспаривать местные опровержения, которые противоречат законодательству штата. Хотя эти превентивные меры могут ускорить производство жилья, они также вызывают негативную реакцию со стороны пригородных общин. Долгосрочная траектория может включать формально признанные региональные органы планирования с законодательными зубами, такие как Совет метро Портленда, который имеет полномочия по границам городского роста и региональному планированию транспорта.

Законодательный надзор, основанный на данных

Доступность данных на уровне участков, реестров вакансий и инструментов моделирования позволяет законодательным органам устанавливать основанные на фактических данных политики. Например, законодатели могут использовать данные переписи и записи о местных разрешениях на строительство для определения областей наибольшей потребности в жилье и целевых субсидий соответственно. Некоторые города требуют ежегодных отчетов о производстве жилья от плановых департаментов для оценки прогресса в достижении целей. Законодательные комитеты по надзору могут затем использовать эти данные для корректировки политики - например, повышение процентных ставок по зонированию включения или смягчение требований к парковке. Задача заключается в обеспечении надежной инфраструктуры данных и того, что законодатели обладают аналитической способностью интерпретировать ее. Вера в данные не заменяет политическое суждение, но она может помочь наземным дебатам в эмпирической реальности, а не анекдоты.

Инновации в управлении сообществом и зонировании участия

Появляются новые демократические механизмы, дающие гражданам более прямое влияние на законодательные результаты. Процессы бюджетирования с участием общественности распределяют государственные средства на основе голосов общин, часто в том числе на проекты в области жилья и инфраструктуры. Земельные трасты общин (CLT) санкционируются государством, позволяющим законодательство и позволяющим некоммерческим организациям удерживать землю в доверительном управлении, обеспечивая постоянную доступность. В некоторых городах созданы «планирующие собрания» или «советы по соседству», которые формально консультируют городской совет по решениям о землепользовании. Эти законодательные эксперименты направлены на снижение влияния лоббистов, поддерживаемых застройщиками, и усиливают исторически маргинализированные голоса. Хотя они и не являются панацеей, они представляют собой сдвиг в сторону более инклюзивного городского управления.

Заключение

Законодательная власть — это не просто внешнее ограничение рынков; это конструктивная сила, определяющая границы возможностей для жилищного строительства и городского развития. Законы, принятые городскими советами, законодательными органами штатов и Конгрессом, устанавливают правила игры — определяя, кто может строить, что, где и как. Результат этих законодательных решений формирует не только физическую форму городов, но и социальные и экономические возможности их жителей. Вдумчивое законодательство может способствовать инклюзивным, устойчивым и ярким сообществам; плохо продуманные или стагнирующие законы увековечивают неравенство, разрастание и ухудшение состояния окружающей среды. По мере роста городского населения и усиления климатического императива необходимость умных, адаптивных и справедливых законодательных мер становится все более насущной. Будущее наших городов в значительной степени зависит от мудрости и мужества законодателей, которые пишут правила.

Для дальнейшего чтения о реформе зонирования и ее последствиях см. Обзор тенденций реформы зонирования на государственном уровне Американской ассоциации планирования и Брукингского института анализа динамики рынка жилья . Для получения информации о роли строительных норм в доступном жилье обратитесь к программе Smart Growth EPA . Дополнительные данные о LIHTC можно найти через Департамент жилищного строительства и городского развития США .