Table of Contents

Растущий кризис доступности жилья

В Соединенных Штатах и во всем мире доступность жилья стала одной из самых насущных проблем нашего времени. Рост цен на жилье, стагнация заработной платы и постоянный дефицит жилых единиц выдвинули мечту о домовладении за пределы досягаемости для многих, в то время как бремя аренды потребляет все большую долю семейных бюджетов. Местные органы власти, от небольших городов до крупных городских районов, оказываются на переднем крае этого кризиса. В отличие от федеральных или государственных учреждений, муниципальные лидеры видят влияние человека ежедневно - семьи удвоились, рабочие переезжают часы, потому что они не могут позволить себе жить рядом со своими рабочими местами, и давние жители, перемещенные джентрификацией. В ответ города и округа разрабатывают инновационную, целенаправленную политику для стабилизации и расширения доступного жилья. В этой статье рассматриваются стратегии, которые местные органы власти развертывают, препятствия, с которыми они сталкиваются, и ощутимые результаты, достигнутые.

Понимание доступности жилья

Стандартный ориентир, используемый Департаментом жилищного строительства и городского развития США (HUD) и многими другими агентствами, заключается в том, что расходы на жилье, включая арендную плату или ипотеку, коммунальные услуги и налоги, не должны превышать 30% валового дохода домохозяйства. Когда расходы превышают этот порог, семьи сталкиваются с серьезным бременем затрат, часто вынуждая идти на компромиссы с другими потребностями, такими как еда, здравоохранение, транспорт и образование.

Согласно данным Объединенного центра жилищных исследований Гарвардского университета, рекордное число американских домохозяйств в настоящее время обременено издержками. В 2022 году более 22 миллионов домохозяйств-арендаторов потратили более 30% своих доходов на жилье и более 12 миллионов потратили более половины. Домовладельцы не защищены; рост налогов на недвижимость, страхование и расходы на содержание сжали бюджеты, особенно среди пожилых людей на фиксированные доходы. Кризис не является однородным - он сильнее всего затрагивает домохозяйства с низким доходом, сообщества цветных и городские центры - но его последствия пульсируют наружу, влияя на экономическую мобильность, общественное здравоохранение и стабильность сообщества.

Ключевые стратегии для решения проблемы доступности жилья

В распоряжении местных органов власти имеется надежный инструментарий. Наиболее эффективные подходы сочетают в себе изменения в законодательстве, финансовые стимулы и партнерские отношения, которые используют как государственные, так и частные ресурсы. Ниже приведены некоторые из наиболее широко принятых стратегий с более глубоким взглядом на то, как они работают на практике.

Инклюзивное зонирование

Политика в области инклюзивного зонирования (ИЗ) требует от застройщиков откладывать процент единиц в новых жилых проектах для домохозяйств, зарабатывающих ниже определенного порога дохода. Эта политика может быть обязательной или добровольной, и они часто включают положения, обеспечивающие доступность, сохраняющуюся в течение десятилетий. ИЗ помогает создавать районы со смешанным доходом, уменьшая концентрированную бедность при одновременном расширении предложения доступных единиц без прямых государственных субсидий.

Например, в Сан-Франциско включающее жилищное постановление требует от разработчиков проектов с 10 или более единицами сделать по крайней мере 12% единиц доступными для семей с низким или умеренным доходом или заплатить плату вместо. Другие города, такие как Бостон и Денвер, приняли аналогичные модели. Ключевой проблемой является установление достаточно высокого коэффициента доступности, чтобы изменить ситуацию без сдерживания развития в целом. Некоторые юрисдикции предлагают бонусы плотности - позволяя более высоким зданиям или более единиц, чем обычно позволяет зонирование - компенсировать затраты разработчиков. Исследования из Городского института Урбанистический институт предполагает, что хорошо разработанные программы IZ могут производить тысячи доступных единиц в год в крупных городах без значительного сокращения общего предложения жилья.

Стимулы развития доступного жилья

Помимо требований к зонированию, местные органы власти предлагают ряд стимулов для поощрения частных застройщиков к строительству доступного жилья. К ним относятся снижение налога на имущество, снижение платы за разрешение, ускоренные процессы рассмотрения и прямые субсидии из местных целевых фондов жилищного строительства. Снижая стоимость и риск развития, эти стимулы делают экономически целесообразным включение доступных единиц в проекты, которые в противном случае продавались бы исключительно по ценам класса люкс.

В Нью-Йорке программа освобождения от налогов 421-a (сейчас замененная Affordable New York) предоставила существенный налоговый послабление на недвижимость для разработок, которые включали доступные единицы. В Сиэтле программа освобождения от налога на многоквартирность (MFTE) предлагает 12-летнее освобождение от налога на недвижимость для новых многоквартирных зданий, которые резервируют от 20% до 25% единиц как доступные. Такие программы были зачислены с ускорением создания тысяч доступных домов. Однако критики отмечают, что снижение налогов снижает местные доходы и не всегда может привести к долгосрочной доступности, если в сочетании с сильными ограничениями на действия.

Политика контроля за арендой

Контроль за арендной платой — точнее, стабилизация арендной платы — ограничивает сумму, которую арендодатели могут ежегодно увеличивать арендную плату, часто связывая увеличение с индексом потребительских цен или фиксированным процентом. Эти политики направлены на защиту существующих арендаторов от внезапного, недоступного повышения арендной платы и сохранение существующего запаса доступного жилья. Калифорния, Нью-Йорк, Орегон и многие города имеют некоторую форму стабилизации арендной платы.

Хотя контроль за арендной платой может обеспечить немедленное облегчение для арендаторов, экономисты часто обсуждают его долгосрочные последствия. В основополагающем исследовании Стэнфордских исследователей было обнаружено, что контроль за арендной платой в Сан-Франциско фактически уменьшил общее предложение арендного жилья, стимулируя арендодателей к преобразованию единиц в квартиры или краткосрочную аренду. И наоборот, сторонники утверждают, что хорошо откалиброванная политика, такая как политика в Нью-Йорке, помогла стабилизировать районы и предотвратить массовое перемещение. Муниципалитеты должны тщательно сбалансировать защиту арендаторов с стимулами для обслуживания имущества и нового строительства.

Земельные трасты Сообщества

Общинные земельные трасты (CLT) являются некоммерческими организациями, которые приобретают землю и удерживают ее в доверительном управлении, а затем сдают ее в аренду домовладельцам или застройщикам для номинальной аренды земли. Поскольку земля принадлежит CLT, стоимость дома отделена от стоимости земли, что существенно снижает цену покупки. В обмен домовладельцы соглашаются на перепродажу ограничений, которые сохраняют будущие дома доступными для последующих покупателей.

CLT доказали свою эффективность в поддержании постоянно доступных возможностей для домовладения. Champlain Housing Trust в Берлингтоне, штат Вермонт, является одним из старейших и крупнейших CLT в США, управляющих более чем 3000 доступных домов. Другие города, такие как Атланта и Вашингтон, округ Колумбия, создали CLT с партнерскими отношениями с общинными земельными банками. CLT также помогают предотвратить спекулятивный переворачивание и стабилизировать стоимость недвижимости в облагораживающих районах.

Государственно-частное партнерство

Государственно-частное партнерство (ГЧП или Р3) объединяет муниципальные ресурсы, частный капитал и часто некоммерческий опыт для разработки доступного жилья в масштабе. Эти партнерства могут принимать различные формы: совместные предприятия, где город предоставляет землю, а частный застройщик контролирует строительство; синдикации налоговых кредитов, где город выделяет налоговые кредиты на жилье с низким доходом (LIHTC); или разработки смешанного использования, которые сочетают коммерческое пространство с доступными единицами.

Заметным примером является партнерство «Строительство для аренды» в Остине, штат Техас, где город внес профицитную посылку для развития 200 единиц, которая предназначалась для домохозяйств, зарабатывающих 60% среднего дохода района. Разработчик финансировал проект с помощью облигаций, освобожденных от налогов, и 4% акций LIHTC. Такое сотрудничество может ускорить сроки проекта и привлечь опыт, которого не хватает местным органам власти, но они требуют сильного надзора, чтобы гарантировать, что общественные выгоды не разбавлены.

Дополнительные инструменты политики, которые получают тягу

Помимо пяти основных стратегий, изложенных выше, в настоящее время в муниципалитетах, ориентированных на перспективу, используется ряд других подходов.

Обогащение и ликвидация односемейного зонирования

Миннеаполис попал в заголовки национальных газет в 2018 году, став первым крупным городом, который устранил зонирование одной семьи по всему городу, что позволило дуплексам и триплексам на всех жилых участках. С тех пор такие города, как Портленд, Орегон и Шарлотта, Северная Каролина, последовали этому примеру. Разрешив более высокую плотность, эти реформы увеличивают предложение жилья и могут снизить цены с течением времени. Исследования реформ Миннеаполиса показывают скромный рост в небольшом многосемейном строительстве, хотя для полного эффекта могут потребоваться годы.

Аксессуарные жилые единицы (ADUs)

ADU — небольшие вторичные жилые единицы на односемейных участках — предлагают относительно недорогой способ добавить плотность без крупномасштабной реконструкции. Многие города ослабили ограничения на зонирование и предварительно одобрили планы ADU по стимулированию их строительства. В Калифорнии законодательство штата теперь требует, чтобы города разрешали ADU, а штат предоставляет кредитные программы, чтобы помочь домовладельцам финансировать их. ADU могут обеспечить доход от аренды для домовладельцев при одновременном увеличении общего жилищного фонда.

Аренда на основе аренды и ваучеры

Хотя часто рассматривается как федеральная ответственность, некоторые местные органы власти создали свои собственные программы помощи в аренде. Например, Программа местного дополнения к аренде округа Колумбия предоставляет ваучеры для семей с чрезвычайно низким доходом, преодолевая разрыв между тем, что они могут себе позволить, и рыночной арендной платой. Эти программы являются дорогостоящими, но могут быть ориентированы на наиболее уязвимых жителей.

Проблемы в решении проблемы доступности жилья

Несмотря на творческий подход и самоотверженность местных лидеров, прогрессу препятствуют многочисленные барьеры. Понимание этих проблем имеет важное значение для разработки политики, которая может быть успешной в долгосрочной перспективе.

Ограниченное финансирование и фискальные ограничения

Доступное жилье дорого. Одна единица может стоить сотни тысяч долларов для развития, и операционные субсидии могут потребоваться в течение десятилетий. Большинство местных органов власти полагаются на лоскутное одеяло федеральных фондов (таких как Программа инвестиционного партнерства HOME и гранты блока развития сообщества), государственные жилищные целевые фонды и местные источники доходов, такие как включающие сборы или налоговые льготы на недвижимость. Бюджетные дефициты во время экономических спадов могут серьезно сократить жилищные программы.

Национальная коалиция по вопросам жилья с низким доходом сообщает, что в стране существует нехватка более 7 миллионов доступных арендных домов для семей с крайне низким доходом. Для устранения этого разрыва потребуются инвестиции, намного превышающие текущие уровни. Многие города обратились к одобренным избирателями мерам по облигациям, таким как жилищный леви Сиэтла на сумму 290 миллионов долларов, для получения целевого финансирования, но такие меры не всегда политически осуществимы.

Общественная оппозиция (нибмейство)

Сопротивление со стороны существующих жителей — «Не в моем дворе» (NIMBY) — остается одним из самых грозных препятствий. Даже когда новая разработка включает в себя доступные единицы, соседи часто выступают против этого, ссылаясь на опасения по поводу пробок на дорогах, нехватки парковок, переполненности школ или изменений в характере района. Эта оппозиция может задерживать проекты на годы через экологические обзоры, апелляции на зонирование и судебные иски.

Для противодействия НИМБЮЙЗМ города приняли «правильное» зонирование, которое ограничивает дискреционный обзор, а некоторые создали процессы соблюдения «жилищного элемента», которые перевешивают местную оппозицию. Тем не менее, участие общин и укрепление доверия остаются важными. Прозрачная коммуникация о преимуществах доступного жилья, таких как экономическое разнообразие и сокращение бездомности, может помочь изменить общественное восприятие.

Балансирование развития с экологическими проблемами

Строительство на участках зеленых насаждений может поглотить открытое пространство и увеличить пройденные мили транспортных средств, в то время как разработка заправок может столкнуться с такими проблемами, как восстановление коричневых полей или воздействие на чувствительные среды обитания. Кроме того, строгие процессы экологического обзора, такие как Калифорнийский закон о качестве окружающей среды в Калифорнии (CEQA), могут быть использованы противниками нового жилья.

Прогрессивные города стремятся к «климатически-умной» жилищной политике, которая концентрирует рост вблизи транзита и отдает приоритет энергоэффективности. Например, комплексный план Миннеаполиса включает как зонирование, так и амбициозные климатические цели. Но напряженность сохраняется: некоторые защитники экологической справедливости утверждают, что развитие рыночных ставок в районах с низким уровнем дохода может привести к перемещению, подрывая социальную устойчивость зеленых инициатив.

Поддержание доступности в долгосрочной перспективе

Без постоянного надзора доступные единицы могут вернуться к рыночным ценам после истечения сроков действия соглашений о доступности. Этот «утес доступности» привел к потере тысяч субсидируемых единиц по всей стране. Чтобы противодействовать этому, города продлевают периоды доступности до 99 лет или навечно, используя общинные земельные трасты и постоянные ограничения на действия.

Даже при наличии правовых соглашений обеспечение соблюдения законов требует значительных ресурсов. Городам необходимы надежные системы мониторинга для обеспечения соблюдения пределов доходов и пределов арендной платы. Они также должны иметь правовые инструменты для возврата единиц, если владельцы не смогут поддерживать доступность. Некоторые муниципалитеты, такие как округ Монтгомери, штат Мэриленд, имеют специальные офисы по соблюдению требований к доступному жилью, которые активно проверяют недвижимость.

Тематические исследования успешных инициатив местного самоуправления

Приведенные ниже примеры иллюстрируют, как различные сообщества преобразовали политику в реальные последствия.

Сан-Франциско, Калифорния

Сан-Франциско долго боролся с экстремальными затратами на жилье. В дополнение к инклюзивному зонированию, город создал Фонд доступного жилья, который объединяет сборы застройщиков, налоговые приращения и общие фонды долларов для финансирования строительства и сохранения. Программа домовладения города предоставляет помощь по первоначальному взносу и дома с низкими рыночными ставками для семей с низким доходом. По состоянию на 2023 год Сан-Франциско создал более 30 000 доступных единиц через эти механизмы, хотя спрос продолжает опережать предложение. Город также запустил программу малых объектов , которая приобретает здания, контролируемые арендной платой, чтобы сохранить доступность и предотвратить перемещение.

Нью-Йорк, Нью-Йорк

План Нью-Йорка 2.0, объявленный в 2017 году, выделил 20 миллиардов долларов на создание или сохранение 300 000 доступных единиц к 2026 году. Стратегия сочетает в себе новое строительство, реабилитацию государственного жилья и сохранение доступного жилья в естественных условиях. К 2022 году город профинансировал более 200 000 единиц. Ключевым компонентом является программа обязательного инклюзивного жилья (MIH), которая применяется ко всем изменениям в зонировании, инициированным городом, и требует определенного процента доступных единиц. MIH был в сочетании с бонусами плотности и внес тысячи единиц в таких районах, как Восточный Нью-Йорк и Дальний Вест-Сайд.

Миннеаполис, Миннесота

В 2018 году Миннеаполис принял комплексный план Миннеаполис 2040, который устранил зонирование одной семьи и допустил до трёх единиц на жребий по всему городу. План также требовал, чтобы новые разработки в районах высокой плотности включали доступные единицы или вносили вклад в жилищный фонд. Ранние данные 2021—2022 годов показали 66%-ное увеличение разрешений на дуплексы, триплексы и квадплексы по сравнению с дореформенными тенденциями. Кроме того, Миннеаполис ежегодно инвестировал 15 млн долларов в Целевой фонд доступного жилья. Город также сосредоточился на сохранении существующего субсидируемого жилья для предотвращения чистых потерь.

Сиэтл, Вашингтон

Политика доступности жилья в Сиэтле , принятая в 2019 году, связывает зонирование с требованиями доступности. В обозначенных «городских деревнях» разработчики многосемейных проектов должны либо включать доступные единицы (обычно 5-11% от общего числа), либо платить комиссию за квадратный фут в городской фонд, который поддерживает доступное жилье. С момента реализации MHA создала более 2500 доступных единиц и десятки миллионов долларов в виде сборов. Программа предназначена для самообеспечения, поскольку рост стоимости земли в зонированных районах компенсирует стоимость доступности. Сиэтл также расширил жилищный фонд , чтобы финансировать помощь в аренде, программы домовладения и поддержку людей, испытывающих бездомность.

Заглядывая вперед: путь к устойчивой доступности

Доступность жилья не является проблемой, которую можно решить в одночасье или с помощью какой-либо одной политики. Она требует постоянных инвестиций, политической воли и сотрудничества между секторами. Местные органы власти доказывают, что они могут быть лабораториями инноваций, тестирующими подходы, которые, в случае успеха, могут быть масштабированы. Наиболее эффективные города сочетают меры на стороне предложения (изменения в зонировании, стимулы развития) с поддержкой на стороне спроса (арендная помощь, программы домовладения) и сильные меры защиты арендаторов.

Новые тенденции включают использование планирования, основанного на данных , , например, оценки потребностей в жилье и налоги на вакансии, для более точного определения целевых мероприятий. Также набирают силу региональные жилищные коалиции , где несколько муниципалитетов координируют свои действия для решения общего кризиса. Например, Управление жилищного финансирования района залива является первым региональным органом в Калифорнии с налоговым органом для финансирования доступного жилья в девяти округах.

В конечном счете, местные органы власти не могут решить проблему доступности жилья в одиночку. Федеральные и государственные ресурсы, инновации частного сектора и вовлечение общин являются необходимыми. Но действия, предпринимаемые сегодня в городах от Сан-Франциско до Миннеаполиса, демонстрируют, что смелая, хорошо продуманная политика может внести ощутимые изменения. Изучая эти примеры и адаптируя их к местным условиям, общины могут приблизиться к цели, что каждый житель заслуживает безопасного, достойного и доступного места, которое можно назвать домом.