Ваши права как арендатора в вашем городе

Аренда дома является одним из самых значительных финансовых обязательств, которые большинство людей берут на себя. Тем не менее, многие арендаторы не знают о правовой защите, которая стоит между ними и несправедливым арендодателем или небезопасными условиями жизни. Понимание ваших прав как арендатора заключается не только в знании закона; речь идет об оснащении себя инструментами для требования безопасного, частного и свободного от дискриминации дома. Это всеобъемлющее руководство проходит через каждое основное право арендатора, объясняет, как они применяются на практике, и показывает вам, какие шаги следует предпринять, когда эти права оспариваются.

Обзор прав арендаторов

Права арендаторов основаны на федеральных, государственных и местных законах, которые широко варьируются в зависимости от того, где вы живете. Тем не менее, основной набор защиты существует почти во всех юрисдикциях в Соединенных Штатах. Они включают право на жилое пространство, право на неприкосновенность частной жизни, свободу от дискриминации в отношении жилья, надлежащее обращение с залоговыми депозитами и надлежащую процедуру до выселения. Местные постановления могут добавить дополнительные меры защиты, такие как контроль за арендной платой, требования к выселению по причине или программы обязательной проверки аренды. Чтобы полностью понять ваши права, вы должны проконсультироваться с сайтом жилищного управления вашего города или округа, а также закон о арендодателе-арендаторе вашего штата. Департамент жилищного строительства и городского развития (HUD) США (] предлагает отправную точку для федеральных гарантий, но многие подлежащие исполнению права исходят из законодательства штата.

Право на обитаемое жизненное пространство

Подразумеваемая гарантия обитаемости является правовой доктриной, которая требует от арендодателей поддерживать арендные единицы в состоянии, пригодном для проживания человека. Это означает, что недвижимость должна иметь функционирующую сантехнику, тепло, электричество и быть свободной от опасностей для здоровья, таких как плесень, свинцовая краска, нашествие вредителей или структурные дефекты. Право на обитаемость не является факультативным; от него нельзя отказаться в договоре аренды. Если ваш арендодатель не предоставляет основные услуги, вы можете иметь право удерживать арендную плату (после строгих процедур), ремонт и вычет или прекратить аренду.

Что на самом деле означает «привычный»

В местных строительных нормах определяются конкретные стандарты. В целом жилое помещение должно иметь:

Безопасное и питьевое водоснабжение с горячей и холодной проточной водой во все времена.
Работающие санитарные сооружения , включая туалет, раковину и ванну или душ в хорошем ремонте.
Адекватный нагрев, способный поддерживать минимальную температуру (часто 68°F или 20°C) в холодные месяцы.
Правильная гидроизоляция и защита от непогоды , чтобы крыша, стены, окна и двери не допускали дождя и снега.
Функциональные электрические системы без открытой проводки, перегруженных цепей или отсутствующих выходов.
Свобода от вредителей , таких как грызуны, тараканы и клопы, которые создают риски для здоровья.
Безопасные конструктивные элементы , включая лестницы, перила, полы и потолки, свободные от риска коллапса.

Если какое-либо из этих условий отсутствует или серьезно не хватает, у вас есть проблема с обитаемостью. Первым шагом является уведомление вашего арендодателя в письменной форме (электронная почта или сертифицированная почта) и предоставление им разумного времени для устранения проблемы. Многие города требуют от арендодателей реагировать в течение 24-48 часов на чрезвычайные ситуации, такие как отсутствие тепла зимой или крупная утечка воды. Если арендодатель не действует, вы можете связаться с местным правоохранительным органом или инспектором по жилью. В некоторых городах есть специальные программы проверки аренды, которые будут выдавать цитаты и заказывать ремонт.

Общие проблемы обитаемости и как с ними справиться

Плесень является одной из наиболее частых жалоб на обитаемость. Если вы видите видимый рост плесени или чувствуете затхлый запах, задокументируйте его фотографиями и датами. Расскажите своему арендодателю в письменной форме и попросите о восстановлении. В тяжелых случаях вам может потребоваться привлечь министерство здравоохранения. Еще одна распространенная проблема - отсутствие тепла в течение зимы. Во многих штатах арендодатели должны обеспечить тепло с октября по май. Если печь ломается и не ремонтируется быстро, вы можете связаться с местными жилищными агентствами. Никогда не пытайтесь самостоятельно отремонтировать основные системы - вы рискуете аннулировать свою гарантию или причинить вред. Вместо этого используйте средство «ремонт и вычет», доступное примерно в половине штатов США, которое позволяет вам нанять лицензированного подрядчика и вычесть стоимость из аренды, при условии соблюдения правил уведомления.

Право на неприкосновенность частной жизни

Арендаторы имеют юридически признанное ожидание конфиденциальности внутри своего арендованного дома. Это означает, что арендодатель не может войти в вашу квартиру без надлежащего уведомления, за исключением случаев реальной чрезвычайной ситуации (например, разрыв трубы, пожар или утечка газа). Большинство штатов требуют, чтобы арендодатели предоставили письменное уведомление по крайней мере за 24-48 часов до въезда по неаварийным причинам, таким как обычные проверки, ремонт или показ подразделения потенциальным арендаторам. В некоторых городах, таких как Сиэтл и Сан-Франциско, действуют еще более строгие правила, требующие письменного уведомления и указания разрешенного времени входа.

Что считается действительной чрезвычайной ситуацией?

Чрезвычайная ситуация - непосредственная угроза жизни, здоровью или имуществу. Разбитая водопроводная труба, затопившая квартиру, квалифицируется. Показать нового арендатора единица не имеет. Арендодатели иногда злоупотребляют положением "чрезвычайной ситуации" для входа без уведомления. Если вы подозреваете, что ваш арендодатель делает это, ведите журнал записей и отправьте письменное возражение. Если шаблон продолжается, у вас могут быть основания для иска о вторжении в частную жизнь или конструктивном выселении.

Как обеспечить ваше право на конфиденциальность

Во-первых, проверьте свою аренду - некоторые договоры аренды включают в себя пункты, которые пытаются отказаться от требований уведомления. Эти пункты часто не подлежат исполнению, если они противоречат законодательству штата. Если ваш арендодатель входит без уведомления неоднократно, вы можете:

Отправьте письменное письмо с требованием, в котором излагается закон и содержится просьба о соблюдении.
Установите камеру безопасности или камеру дверного звонка (проверьте местные законы о записи).
Измените замки только в том случае, если вы разрешаете аренду и сразу же после этого предоставляете арендодателю ключ, что может быть основанием для выселения в некоторых юрисдикциях.
Подать жалобу в местный орган по жилищному строительству или обратиться в суд с просьбой о запрете дальнейших незаконных въездов.

Помните: права на неприкосновенность частной жизни не позволяют вам отказаться от всех въездов. Вы не можете запретить арендодателю проводить необходимые проверки технического обслуживания или безопасности с надлежащим уведомлением.

Право на справедливое жилье

Закон о справедливом жилье является федеральным законом, который запрещает дискриминацию в жилье по признаку расы, цвета кожи, национального происхождения, религии, пола (включая гендерную идентичность и сексуальную ориентацию), семейного статуса и инвалидности. Многие штаты и города добавляют защиту источника дохода (например, ваучеры раздела 8), возраста, семейного положения, сексуальной ориентации и военного статуса. Дискриминация может принимать различные формы: отказ от аренды, применение различных условий, преследование арендаторов или неспособность обеспечить разумные условия для инвалидности.

Примеры незаконной дискриминации

Арендодатель отказывается сдавать в аренду семью с детьми, говоря, что «это здание только для взрослых».
Менеджер недвижимости взимает более высокие депозиты с арендатора определенной расы.
Хозяин отказывается разрешить служебное животное (не домашнее животное) для человека с инвалидностью.
Арендодатель отказывается принимать арендные ваучеры, когда они принимают другие формы дохода.
Арендодатель преследует арендатора из-за их религиозной одежды или практики.

Что делать, если вы столкнулись с дискриминацией в сфере жилья

Документируйте все: сохраните копии объявлений, электронные письма, голосовые сообщения, заметки разговоров и любые доказательства различного обращения. Подавайте жалобу в HUD в течение одного года после дискриминационного акта. Вы также можете подать жалобу в свое государственное или местное агентство по справедливому жилью. HUD будет расследовать и может обратиться за примирением или, если решение не удастся, выдать обвинение в дискриминации, которое может обратиться к судье по административному праву или федеральному суду. Во многих случаях вы также можете подать частный иск. Интернет-портал жалоб HUD является самым простым способом начать. Для неотложных ситуаций обратитесь в местный центр справедливого жилья - многие предлагают бесплатные юридические консультации и следственные услуги.

Право на гарантийные депозиты

Обеспечительные депозиты предназначены для покрытия неоплаченной арендной платы или ущерба, выходящего за рамки обычного износа. Большинство штатов ограничивают сумму, которую арендодатель может взимать (часто от одного до двух месяцев аренды) и требуют, чтобы депозит был размещен на отдельном процентном счете. Когда вы выезжаете, арендодатель должен вернуть депозит за вычетом законных вычетов в течение определенного периода - обычно от 14 до 30 дней. Они должны предоставить подробный список вычетов с квитанциями или оценками.

Что означает «нормальное платье и слеза»

Нормальный износ включает в себя выцветшую краску, незначительный износ ковра, небольшие отверстия для ногтей от висящих картин и грязную затирку. Арендодатели не могут вычесть за это. Вычитаемый ущерб включает отверстия в стенах, разбитые окна, витражи или обожженный ковер и недостающие приспособления. Если ваш арендодатель пытается взимать с вас плату за перекраску каждый год, это, вероятно, незаконно, если не применяются конкретные условия аренды.

Как защитить свой депозит

Сфотографируйте и засняли видео всего подразделения перед тем, как войти, показывая любой уже существующий ущерб. Поделитесь им с арендодателем и сохраните копии.
Проведите проверку с арендодателем, прежде чем выехать и получить подписанное заявление о состоянии.
Тщательно очищайте и делайте мелкий ремонт самостоятельно (заполните небольшие отверстия, при необходимости дотроньтесь до краски).
Предоставьте адрес пересылки в письменной форме.
Если арендодатель отказывается вернуть депозит или делает необоснованные вычеты, отправьте письмо с требованием со ссылкой на закон о депозитах вашего штата.Многие штаты позволяют вам подать в суд на двойную или тройную сумму, если арендодатель действовал недобросовестно.

Для получения подробной информации о сроках и лимитах, установленных государством, обратитесь в местную организацию по защите прав арендаторов. Руководство по депозитам в Ноло предлагает хороший обзор национальных тенденций.

Право на надлежащую процедуру в процессе выселения

Арендатор не может быть выселен без законных оснований и судебного постановления. Арендодатели не могут заблокировать вас, отключить коммунальные услуги или удалить ваши вещи, чтобы вынудить вас. Это называется «выселением из-под стражи» и является незаконным в каждом штате. Надлежащее выселение требует от арендодателя: дать вам письменное уведомление (обычно от 3 до 30 дней в зависимости от причины), подать иск о выселении (также называемый незаконным иском о задержании), подать вам повестку и жалобу и выиграть в суде, если вы оспорите его. У вас есть право явиться и представить защиту.

Обычная защита от выселения

Возмездие: Если ваш арендодатель выселяет вас, потому что вы жаловались на небезопасные условия или вступили в союз арендаторов, это может быть незаконным возмездием.
Дискриминация: Выселение по признаку расы, инвалидности или другим охраняемым признакам является незаконным.
Неспособность поддерживать пригодность для жизни: Если неспособность арендодателя сделать ремонт сделало устройство непригодным для проживания, у вас может быть защита для выселения на основе неуплаты арендной платы.
Неправильное уведомление: Арендодатель должен следовать точным требованиям уведомления в вашем штате и аренде. Незначительная ошибка может задержать или отклонить дело.

Что делать, если вы получили уведомление о выселении

Не игнорируйте его. Если вы получите письменное уведомление о выходе, внимательно прочитайте его и обратите внимание на крайний срок. Немедленно обратитесь за юридической помощью - во многих городах есть бесплатные клиники защиты от выселения или программы юридической помощи. Если у вас есть действующая защита, подайте ответ в суд и явитесь на все слушания. Если вы проиграете, вы все равно можете договориться о соглашении о выплате и пребывании или дополнительном времени для переезда. Избегайте распространенной ошибки переезда до даты суда; вы все равно можете нести ответственность за неоплаченную арендную плату, если вы добровольно уезжаете без урегулирования.

Как защитить свои права

Проактивные арендаторы лучше справляются с спорами. Вот практические шаги по созданию страховой сети вокруг вашего арендатора:

Документировать все

Сохраните в письменном виде все сообщения с вашим арендодателем: даты, время и резюме. Сохраните электронные письма и тексты. Сфотографируйте любые проблемы, как только они возникнут. Если вы сообщите об утечке по телефону, следите за ней в письменной форме и сохраните копию. Этот бумажный след неоценим, когда вам нужно доказать уведомление или показать образец пренебрежения.

Знайте свои местные законы

Законы городов и округов часто обеспечивают более надежную защиту, чем государственные или федеральные кодексы. Например, постановления о контроле за арендной платой в таких городах, как Нью-Йорк, Лос-Анджелес и Вашингтон, округ Колумбия, ограничивают ежегодное увеличение арендной платы. Законы о выселении по справедливой причине требуют, чтобы у арендодателей была конкретная, допустимая причина для выселения. Некоторые города требуют, чтобы арендодатели предоставляли помощь в переселении, если они ремонтируют подразделения. Закладывайте закладки на веб-сайте жилищного департамента вашего города и подписывайтесь на предупреждения арендаторов.

Присоединяйтесь или создайте арендационную организацию

Коллективная власть может быть более эффективной, чем индивидуальные действия. Если вы живете в большом здании, поговорите с соседями об общих проблемах. Во многих городах есть союзы арендаторов, которые предлагают бесплатное консультирование, юридические рекомендации и адвокатскую деятельность. Такие организации, как Союз арендаторов , предоставляют ресурсы для организации и переговоров с арендодателями.

Посоветуйтесь с юристом пораньше

Многие вопросы арендатора можно решить с помощью хорошо написанного письма-требования от адвоката. Если вы имеете право на юридическую помощь с низким доходом, используйте ее. Даже краткая консультация может прояснить ваши права и дать вам уверенность в работе с вашим арендодателем. В некоторых штатах арендодатели обязаны платить адвокатские сборы арендатора, если арендатор выигрывает судебный процесс, поэтому вам может нечего терять.

Что делать, если нарушаются ваши права

Если вы подозреваете, что ваш арендодатель нарушил одно или несколько ваших прав, следуйте тщательному процессу эскалации:

Общайтесь в письменной форме — Опишите проблему, процитируйте конкретное право, которое нарушается (например, «В соответствии с законодательством штата вы должны предоставить 24-часовое уведомление перед входом в мое подразделение») и запросите график исправления.
Соберите доказательства — делайте фотографии, сохраняйте переписку и собирайте свидетельские показания, если у других есть аналогичные жалобы.
Подайте жалобу в местный жилищный орган — Во многих городах есть горячие линии или онлайн-формы для подачи жалоб на арендаторов.
Свяжитесь с организацией по защите прав арендаторов — они могут проконсультировать вас о том, подходит ли ваш вопрос для судебного разбирательства и может ли он обеспечить посредничество или представительство.
Посоветуйтесь с адвокатом — За серьезные нарушения, такие как незаконное выселение, дискриминация или неприкосновенные условия, адвокат может подать иск о возмещении ущерба, судебном запрете и гонораре адвоката.
Рассматривайте удержание арендной платы или ремонт и вычеты — Это мощные средства правовой защиты, но требуют строгого соблюдения процедур вашего государства, чтобы избежать обвинений в неплатежах.

Помните, что возмездие со стороны арендодателя, такое как повышение арендной платы, уменьшение услуг или подачу фиктивного выселения, само по себе является незаконным в большинстве штатов. Если ваш арендодатель ответит после того, как вы утвердите свои права, задокументируйте это и сообщите своему адвокату.

Заключение

Права арендатора не являются абстрактными юридическими понятиями; они являются действенными мерами защиты, которые могут обеспечить вам жилье, безопасность и справедливое обращение. С момента подписания договора аренды до дня вашего отъезда у вас есть право требовать жилой дом, конфиденциальность, свободу от дискриминации и надлежащую правовую процедуру. Ключ информируется, организуется и готов принять меры, когда это необходимо. Начните сегодня, просматривая ваш договор аренды, закладывая закладки на веб-сайте вашего местного органа жилищного управления и зная, кому звонить, когда что-то пойдет не так. Ваше право на приличный дом стоит защищать.

Ваши права как арендатора в вашем городе

Table of Contents