Pochopenie daňových dôsledkov investícií do nehnuteľností v Indii

Nehnuteľnosti zostávajú jedným z najpopulárnejších investičných avenue v Indii, ponúka tak dlhodobé zhodnotenie kapitálu a stabilný prúd príjmov z prenájmu. Avšak, daňové krajiny okolité investície do nehnuteľností je zložitý a často zle pochopený. Od kapitálových ziskov a daní z nehnuteľností GST a TDS, každá transakcia nesie svoj vlastný súbor požiadaviek na dodržiavanie. Tento článok poskytuje komplexný, autoritatívny návod na daňové dôsledky každý investor by mal vedieť, pomáha vám plánovať efektívne, minimalizovať záväzky, a zostať v úplnom súlade s indickými daňovými zákonmi.

Základné dane z transakcií s nehnuteľnosťami

Indické daňové právo podmieňuje nehnuteľnosti na viacnásobné odvody v závislosti od povahy transakcie

Kapitálové zisky z predaja nehnuteľnosti

Pri predaji nehnuteľnosti za zisk sa rozdiel medzi predajnou cenou a obstarávacou cenou považuje za kapitálové zisky. Obdobie držby určuje, či je zisk krátkodobý alebo dlhodobý, čo zase ovplyvňuje sadzbu dane a dostupné výnimky.

  • [Krátko-term Capital Gains (STCG):[] Ak je nehnuteľnosť držaná za [ menej ako 24 mesiacov[ od dátumu nákupu (alebo dátumu držby, podľa toho, čo nastane skôr), zisk sa pripočíta k celkovému príjmu a zdaní sa podľa platnej sadzby dane z príjmu. To vás môže pretlačiť do vyššej kategórie, čo má za následok výrazný odlev dane.
  • [[Dlhotrvajúce kapitálové zisky (LTCG):] Ak sa nehnuteľnosť nachádza v držbe za [ viac ako 24 mesiacov[, zisk sa považuje za dlhodobý. Daňová sadzba je [[20% (plus uplatniteľný príplatok a ces) v prospech indexácie. Indexácia upravuje kúpnu cenu za infláciu pomocou indexu inflácie nákladov (CII) uverejneného oddelením dane z príjmu, čím podstatne znižuje zdaniteľný zisk.

Napríklad, Predpokladajme, že ste kúpili byt v apríli 2015 za

Výnimky podľa oddielov 54 a 54F

Na podporu reinvestície kapitálových ziskov zákon o dani z príjmu poskytuje veľkorysé výnimky. Podľa [[Oddiel 54, ak predáte obytný dom a investujete kapitálové zisky do nákupu alebo výstavby iného obytného domu v stanovených lehotách, LTCG je oslobodený od dane. Nový dom musí byť kúpený do jedného roka pred alebo dvoch rokov po predaji, alebo postavený do troch rokov. Podobne, [Oddiel 54F ponúka výnimku pre zisky z predaja akéhokoľvek dlhodobého majetku (iný ako obytný dom), ak je celá čistá predajná protihodnota reinvestovaná do obytného domu.

Je dôležité poznamenať, že tieto výnimky sú zablokované: nový majetok nemožno predať do troch rokov od nákupu a v deň prevodu nemôžete vlastniť viac ako jeden obytný dom (pre oddiel 54).

Daň z príjmu z prenájmu

Príjem z prenájmu nehnuteľnosti je zdaniteľný pod hlavou [Pochádza z domu nehnuteľnosti]. Výpočet je jednoduchý, ale vyžaduje pozornosť na odpočty.

  • Gross year Value (GAV): The higher of the actual rent received/liveavable or the expected rent (commune value or fair rent). Ak je nehnuteľnosť na časť roka voľná, skutočné nájomné môže byť nižšie.
  • Netto-ročná hodnota (NAV):] GAV mínus obecné dane zaplatené počas roka.
  • Zrážky:[]Štandardný odpočet 30% NAV je povolený na opravy a údržbu, bez ohľadu na skutočné výdavky. Okrem toho, úrok z domáceho úveru prijatého na nehnuteľnosť možno odpočítať podľa oddielu 24 [b)
  • Zdaniteľný príjem:[] NAV mínus 30% štandardný odpočet mínus splatný úrok. Výsledný údaj sa pripočíta k celkovému príjmu a zdaňuje sa sadzbami dola.

Napríklad, ak dostanete nájomné

Daň z tovaru a služieb (GST) o podstavbách výstavby

GST sa vzťahuje na nákup nehnuteľností na výstavbu. Súčasná sadzba je [5%] za cenovo dostupné bývanie a [12%[ za iné obytné nehnuteľnosti (s plným vstupným daňovým kreditom dostupným pre staviteľov). Pre komerčné nehnuteľnosti je sadzba vo všeobecnosti 12% alebo 18% v závislosti od projektu. Dôležité je, že GST sa nevyberá z nehnuteľností pripravených na presun, ktoré získali osvedčenie o dokončení, pretože neexistuje žiadna pokračujúca stavebná služba.

Vstupný daňový úver (ITC) na GST zaplatené je všeobecne nie je k dispozícii pre homebuyers pre obytné nehnuteľnosti, ale pre komerčné nehnuteľnosti používané v podnikaní, ITC môže byť nárokovaný. Vždy skontrolovať staviteľa

TDS o kúpe nehnuteľnosti (oddiel 194-IA)

Každá osoba, ktorá si kúpi nehnuteľný majetok (iný ako poľnohospodárska pôda) za protihodnotu

Neúčasť na odpočítaní alebo uložení TDS môže mať za následok neúčasť na výdavkoch a úrokových sankciách. Toto ustanovenie platí aj v prípade, že predávajúci je NRI , sadzba sa potom stáva 20% plus príplatok (pokiaľ nižšia sadzba nie je uvedená v dohode o zamedzení dvojitého zdanenia).

Daň z nehnuteľností a ostatné náklady na držbu

Vlastníctvo nehnuteľností nie je len o kúpe; ročné náklady na držbu majú tiež daňové dôsledky.

Daň z nehnuteľností (Munital Tax)

Daň z nehnuteľnosti je každoročne vyberaná miestnymi samosprávnymi orgánmi (napr. BMC, MCD, BBMP) na základe hodnoty nehnuteľnosti, plochy a využitia. Táto daň je odpočítateľná od príjmu z prenájmu pod hlavou Pochádza z domu nehnuteľnosti. Za majetok obývaný vlastníkom nie je zaplatená daň z nehnuteľnosti odpočítateľná, pretože nie je žiadny príjem z prenájmu, ale možno ju považovať za súčasť nákladov na vlastníctvo.

Daňové sadzby nehnuteľností sa značne líšia: napríklad v Bombaji sa obytné nehnuteľnosti zdaňujú na úrovni 5 - 7% z kladnej hodnoty, zatiaľ čo v Dillí sú sadzby nižšie. Investori by mali tieto ročné náklady zohľadniť pri výpočte čistých výnosov.

Poštové poplatky a registračné poplatky

V čase nákupu sú kolkové poplatky (zvyčajne 5 - 7% hodnoty nehnuteľnosti, ktoré sa líšia podľa štátu) a registračné poplatky (približne 1%) významnými nákladmi. Tieto nie sú odpočítateľné ako náklady v roku nákupu, ale sú pridané k nákladom na nadobudnutie na výpočet kapitálových ziskov. To môže znížiť prípadný zisk kapitálu, ktorý je výhodný na daňové účely. Avšak nie je k dispozícii žiadny okamžitý odpočet.

[Dôležité: Od účtovného obdobia 2017-18 sa môže nárokovať na poplatky za poštovné a registračné náklady na kúpu nehnuteľnosti na bývanie ako na odpočet podľa [Oddiel 80C (s výhradou celkového limitu

Úrok z úveru na bývanie a istina zrážok

Investície do nehnuteľností financované z úveru na bývanie ponúkajú významné daňové odpočty:

  • [Oddiel 24(b)
  • [Oddiel 80C
  • [[Oddiel 80EE (pre prvých kupujúcich):[ Dodatočné odpočítanie až do y 50 000 z úrokov z domácich úverov je k dispozícii pre prvých kupujúcich cenovo dostupného bývania za predpokladu, že výška úveru je nižšia ako y 35 lakh a hodnota nehnuteľnosti je nižšia ako , 50 , a to nad hranicou 2 .

Zdaňovanie pre špecifické kategórie investorov

Indiáni bez bydliska (NRI)

NRI čelia ďalším požiadavkám na dodržiavanie daňových predpisov pri investovaní do indických nehnuteľností. Daňové sadzby kapitálových ziskov sú vo všeobecnosti rovnaké ako sadzby dane pre rezidentov (20% s indexáciou pre LTCG, sadzba plat pre STCG), ale sadzby TDS sú vyššie:

  • Pri predaji nehnuteľnosti NRI musí kupujúci odpočítať TDS na 20%] na LTCG (s indexáciou) alebo 30% na STCG (plus príplatok a prestávka), pokiaľ NRI nezíska od oddelenia dane z príjmu nižší TDS certifikát.
  • Príjem z prenájmu vyplácaný NRI podlieha TDS v [30% (alebo uplatniteľná sadzba zmluvy) podľa oddielu 195.
  • NRI môžu požadovať rovnaké výnimky podľa oddielov 54 a 54F, ale musia opätovne investovať zisky v Indii. Repatriácia výnosov z predaja je upravená usmerneniami RBI.
  • Dohody o zamedzení dvojitému zdaneniu (DTAA) môžu poskytnúť úľavu, ak krajina bydliska NRI zdaní rovnaký príjem. Odporúča sa konzultovať s CA špecializujúcou sa na cezhraničné zdaňovanie.

Investori do komerčných nehnuteľností

Obchodné nehnuteľnosti (office prices, retail units, sklady) sa posudzujú podobne ako obytné nájomné nehnuteľnosti, ale s určitými rozdielmi:

  • Registrácia GST môže byť potrebné, ak príjem z prenájmu presahuje
  • Odpisy na budove (nie na pozemku) možno podľa zákona o dani z príjmu požadovať na úrovni 10% (WDV) pre komerčné budovy. Ide o bezhotovostný odpočet, ktorý znižuje zdaniteľný príjem z prenájmu.
  • Kapitálové zisky z predaja sa vypočítavajú podobne, ale výhody z indexácie sa stále uplatňujú na LTCG.

Daňové plánovanie stratégie pre investorov do nehnuteľností

Proaktívne daňové plánovanie môže výrazne zvýšiť výnosy po zdanení. Tu je niekoľko stratégií, ktoré treba zvážiť:

  1. Podielové nehnuteľnosti na viac ako 24 mesiacov:[ Dlhodobé kapitálové zisky priťahujú nižšiu efektívnu sadzbu po indexácii a môžete si nárokovať výnimky podľa oddielov 54 a 54F. Naplánujte podľa toho časový harmonogram predaja.
  2. [Užite indexáciu k vašej výhode: Sledujte index inflácie nákladov (CII) rok za rok. Základný rok indexácie sa zmenil na rok 2001, takže nehnuteľnosti zakúpené pred rokom 2001 môžu mať reálnu trhovú hodnotu k 1. aprílu 2001 prijatú ako náklady. To často vedie k nižším indexovaným ziskom.
  3. [ Reinvestovať zisky do uvedených dlhopisov:[] Ak nemôžete investovať do inej nehnuteľnosti na bývanie, zvážte investovanie do kapitálových výnosov dlhopisov podľa oddielu 54EC (ako dlhopisy vydané NHAI alebo REC). Výnimka je až do
  4. [Optimizovať úroky z domácich úverov: Pre nehnuteľnosti typu "nehnuteľnosti" je celý úrok odpočítateľný, takže pri väčšom úvere môže vzniknúť daňová strata, ktorá kompenzuje iné príjmy (s výhradou stropu pre započítanie strát y 2 .
  5. [Veľa nehnuteľností sa nachádza ako majetok v obchode:[] Ak ste developerom alebo predajcom nehnuteľností (t. j. často nákupom a predajom), s príjmom sa možno zaobchádzať skôr ako s podnikateľským príjmom ako s kapitálovým ziskom. To umožňuje odpočítanie výdavkov, ako sú sprostredkovanie, právne poplatky a marketingové náklady. To však tiež znamená, že nie je indexácia alebo dlhodobé kapitálové zisky sadzby. Poraďte sa s daňovým poradcom o klasifikácii.
  6. [Udržať podrobné záznamy:[ Udržujte všetky kúpne zmluvy, kúpne zmluvy, kúpne zmluvy, príjmy z platených daní, výpisy z domácich úverov a účty za renováciu. Tie sú rozhodujúce pre výpočet kapitálových ziskov, nárokovanie odpočtov a odpoveď na akékoľvek daňové preskúmanie.

Spoločné problémy súvisiace s pitvou a dodržiavaním predpisov

Mnohí investori nevedomky spadajú do daňových pascí. Tu sú najčastejšie chyby a ako sa im vyhnúť:

  • [Nevykazovať hypotetické nájomné z neobsadeného majetku:] Ak vlastníte druhú nehnuteľnosť, ktorá je prázdna, oddelenie dane z príjmu môže stále považovať hypotetický príjem z prenájmu (na základe obecnej hodnoty alebo fair rent) a zdaňovať ho. Je lepšie vyhlásiť nehnuteľnosť za samostatne obývanú, ak nie je vypustená, ale iba jeden samostatne obývaný majetok je oslobodený od dane; ďalšie nehnuteľnosti sa považujú za vypustené.
  • [Ignorovanie TDS za nájomné: Tenanti platiaci nájomné presahujúce ~ 50 000 za mesiac musia odpočítať TDS na 10% podľa oddielu 194-IB (alebo 30% pre NRI). Neúspech môže viesť k neúčasti a sankciám pre obe strany.
  • Nevyžaduje sa indexácia v roku predaja:[] Indexácia je dostupná len pre LTCG. Ak predáte do 24 mesiacov, stratíte túto výhodu úplne. Naplánujte si dátum predaja starostlivo.
  • [Splnenie termínu na reinvestíciu:[ Ak chcete požiadať o oslobodenie od dane podľa § 54, musíte nový majetok kúpiť do dvoch rokov (alebo postaviť do troch rokov). Akékoľvek omeškanie vedie k zdaneniu zisku v roku, v ktorom uplynie lehota.
  • [Prehľadné dane špecifické pre štát:[ Niektoré štáty vyberajú dodatočné príplatky alebo kruhové sadzby vyššie ako skutočná transakčná cena. Ak je predajná protihodnota nižšia ako kruhová sadzba (hodnota poštovej dane), rozdiel sa môže zdaňovať ako príjem považovaný za príjem podľa oddielu 50C.

Budúce trendy a navrhované reformy

Indický rámec dane z nehnuteľností sa vyvíja. Nedávne návrhy rozpočtu obsahujú opatrenia na podporu cenovo dostupného bývania (napr. predĺženie oddielu 80EEA) a na zjednodušenie výpočtu kapitálových ziskov. Napríklad vláda zvážila zníženie obdobia držby LTCG z 24 mesiacov na 12 mesiacov pre niektoré typy nehnuteľností, ale ešte to nebolo prijaté. Prebieha diskusia o racionalizácii sadzieb známkových poplatkov v jednotlivých štátoch s cieľom znížiť celkové transakčné náklady. Investori by mali zostať aktualizovaní prostredníctvom oficiálnych zdrojov, ako je webová stránka ministerstva príjmov ([[], príjmová daň.gov.in) a spoľahlivé daňové portály, ako sú [ClearTax a Taxmann[.

Záver

Investícia do indických nehnuteľností ponúka atraktívne výnosy, ale daňové dôsledky sú mnohostranné a vyžadujú starostlivú navigáciu. Od kapitálových ziskov indexovaných pre infláciu a výnimky z reinvestície do nájomného príjmov a TDS dodržiavanie, každé rozhodnutie

Vyhláška: Tento článok slúži len na informačné účely a nepredstavuje odborné daňové poradenstvo. Daňové zákony podliehajú zmene a môžu sa líšiť individuálne okolnosti. Prosím, obráťte sa na kvalifikovaného nájomcu alebo daňového poradcu, aby ste sa uradili konkrétne pre Vašu situáciu.