Mülkiyet Hakları Vakfını Anlayın: Yerel Zoning Yasalarına Derin Bir Dive

mülk sahipliğinin birkaç yönü çok ağır bir şekilde taşır - ve birçok potansiyel sürpriz – yerel zoning yasaları olarak. İlk evinizi satın almak, ticari bir mülk genişletmek veya sadece bir güverte eklemek, belediye tarafından belirlenen kurallar, pahalı savaşları korumak ve bilgilendirilmiş kararları vermek.

Bu makale, zoning temelleri üzerinde genişliyor ve nüans mülk sahipleri sık sık sık karşılaşmayı keşfediyor ve bu karmaşık manzarayı sarsacak şekilde harekete geçirebilecek stratejiler sunuyor. Ayrıca, zoning bilgisinin başarılı bir proje ve düzenleyici bir kabus arasındaki farkı inceleyeceğiz.

Zoning Yasaları Nedir ve Neden Var?

Anada, zoning yasası, belediyeyi ilçelere veya bölgelere bölmek için bir dizi düzenlemedir, her biri belirli izin verilen kullanımlar, bina standartları ve yoğunluk sınırları ile yerel hükümetler bu yasaları ilk kapsamlı zoning veyadinance ile 1916 yılında, özel mülkleri kamu sağlığını, güvenliğini ve refahı korumak için düzenlemelerini sağlar.

Zoning birkaç kritik fonksiyona hizmet eder:

  • [FONT:0) Boş arazi kullanımlarında () - okullardan ve evlerden uzak ağır sanayi korumak.
  • [0] Nüfus yoğunluğu[[Döneticileri, yollar, su ve kanalizasyon gibi altyapıyı sağlamak için [Düzgöstermeler, işçiler veya işçiler sayısını destekleyebilir.
  • [0]Preserving property values[[[Döneticileri Korumak İçin Bir sonraki kapı inşa edilebilirliği yaratarak).
  • [FONT:0]Toplum planlama hedeflerini[Dönetici:0] Uygun konutu teşvik etmek veya açık alanı korumak gibi.

Bir striptiz kulübü, bir ilkokula yasal olarak açıklanabilir veya 40 katlı bir apartman kulesi sessiz bir banliyö mahallesinin ortasında yükselebilir. Zoning, aksi takdirde rekabet eden özel çıkarların kaosu haline gelecektir.

Zoning arkasındaki Yasal Çerçeve

Zoning ordinances genellikle bir belediyenin ziyafeti ile ilgilidir:0)mmmmmmmm[0] Bina kodları, yangın kodları ve diğer toprak kullanım düzenlemeleri ile birlikte, planlama komisyon duruşmaları, şehir meclisi oyları ve sık sık sık sık kamu referandumları içeren bir işlemden oluşur. [Dönetici:2).

Zoning Sınıfları ve Pratik İmplikasyonları

Orijinal makale geniş kategoriler listelediken, gerçek dünya uygulaması daha ayrıntılıdır. Her sınıflandırmanın özelliklerini anlamak pahalı hataları engelleyebilir.

Konut Zoning: Sadece Evlerden Daha Fazla

Konut zoning, birkaç alt kategoriyi kapsar. R-1 genellikle tek kişilik evler için gelişmeyi kısıtlar (örneğin, 5.000 veya 10.000 feet) R-2, duplexlere ve R-3 veya R-4 izin verir (daha fazla bina mülk hatlarına ne kadar) ve eleştirel kısıtlamalar dahildir.[xdf.Q.8.5)[değiştirmeler genellikle% 35 veya 10.000 feet)

Ortak bir pitfall: ev sahipleri, herhangi bir inşaat planlamadan önce bir kiralama birimi (örneğin “satış evi ünitesi” veya ADU) ekleyebilmelerini varsayıyorlar.

Ticari Zoning: İş Türünin Bir Spectrum

Ticari bölgeler yaygın olarak değişir. C-1 (giriş ticari) küçük perakende ve profesyonel ofislerin izin vermesine izin verebilir, ancak sürücüyü veya otomatik onarım mağazalarını yasaklar. C-2 veya C-3 (genel ticari) restoranlar, gaz istasyonları ve daha büyük mağazalar dahil olmak üzere daha geniş bir işletme yelpazesine izin verir. Bazı belediyeler kullanımları ) Özel performans standartlarını kontrol eder).

Endüstri ve Tarım Zoning

Endüstriyel zoning ışık sanayisine bölünmüştür (konuşturma, anket, araştırma laboratuarları) ve ağır sanayi (manufacturing, kimyasal işleme, bulunabilirler). Buffer bölgeleri - yeşil alanlar, duvarlar veya geri yüklemeler - genellikle endüstriyel ve konut alanları arasında gerekli olan tarımsal bölgeler, kırsal alanlarda yaygın olarak tarım arazilerini korur, tarım arazilerini kentsel enkroachmentden korurlar, ayrıca minimum parsel boyutlarda (örneğin, 20 veya 40 dönüm) altları önlemek için.

Karma-Use Zoning: The Modern Trend

Birçok yeni gelişme, [[0)mixed-use zoning (MX)) veya [[FONTD:2) Planlanan birim gelişimi (PUD)) aşırı kullanım alanlarının özellikle aynı bina veya geliştirmede fayda sağlaması gerekir.

Zoning Doğrudan Gayrimenkul Değerinizi ve Geliştirmenizi Nasıl Etkiler

Orijinal makale, kısıtlamalar oluşturmaya ve sınırlamaları kullanmaya dokundu. Mekanik üzerinde genişletelim, çünkü zoning muhtemelen mülk piyasa değeri üzerinde en büyük dış etkilerdir.

Zoning en yüksek ve en iyi kullanımları belirler

Apprairs ve yatırımcılar, tek aile evlerine dayanan bir mülk değerlendirmektedir:0En yüksek ve en iyi kullanım) - en kârlı, yasal olarak izin verilir ve fiziksel olarak mümkün olan kullanımı. Çok aile daireler tek aile evlerine kıyasla çok daha fazla değer, eğer bir şehir tarım için arazisi varsa, mülk değerlerinizi altüst edinebilir.

"Zoning Premium"

Sıcak emlak piyasalarında, zaten bir kaliteye sahip olan özellikler:0)Ödünçeği[DÜT:1) zoning tasarım (i.e., gerekli tüm izinler onaylandığında) bir prim talep edebilir. Yatırımcılar, 10 katlı bir binayı, uzun süreli bir yenidenzon onayı gerektiren bir özellik için daha fazla öderler.

Vaka Çalışması: Ev tabanlı İş Tuzağı

Mutfaklarından küçük bir fırın çalıştırmak isteyen bir ev sahibi düşünün. Birçok konut bölgesi “ev işgallerine izin veriyor” ancak kesinlikle onları sınırlatıyor: Hiçbir imza, hiçbir müşteri trafiği, işyi günde birkaç kişiye kadar aşmamak, hiçbir müşteri maliyeti olmayan - ev sahibi olmayan bir mal sahibi, toptan satış yapan yerel mağazalara satış yapan veya işe alım yapan bir mülk sahibi, muhtemelen bir kesintiye uğratabiliyor.

Yerel Zoning Yasalarını Araştırma: Bir Adım-Adım Rehberi

Orijinal makale temel bir liste teklif etti. İşte mülk sahiplerinin takip edebileceği daha kapsamlı bir araştırma metodolojisi.

  1. [FONT:0] Yönetim belediyesini[Döneticileriniz yok ise, mülkünüz sınırsız ilçe arazisinde ise, [[Dönetici planlama departmanı) sizin otoriteniz varsa, şehir planlama departmanınız zoning.
  2. [FONT=0)Obtain resmi zoning haritası[[Dönetici: 1 ). Çoğu şehir interaktif bir online GIS (Geografik Bilgi Sistemi) haritası sunuyor. bölge tasarım ve sınırlarını görmek için adresinizi girin. ekstra gereksinimleri eklemek (tarihsel koruma, sellik, havaalanı gürültü vs.).
  3. [FONT:0) zoning ordinance text[[Dönetici:0) Oku, bu uzun bir belgedir, ancak bölgeniz için bölüme odaklanır. “permed kullanımlar” masası, “gelişmiş standartlar” (height, setbackler, çok fazla kapsama, otopark oranları), ve “özel istisna” veya “kanıtlama koşulları.
  4. [FONT:0) Kapsamlı planı kontrol edin[[Dönetici:0] Bir topluluk 20 yıl boyunca karışık kullanım için geçiş yapmalıdır[Dönetici:2).
  5. [FONT:0]Bir planlayıcı ile konuşun[[Dönetici: 1 ). Planlama departmanını arayın veya ziyaret edin. Resmi planlarınızı onaylamadan önce önerilen kullanımınızı tartışın.
  6. [FONT:0]Hire a professional[DÜT:1]. Karmaşık projeler için, aENFLT:2)land-use avukat) veya )zoning danışmanı[DÜDÜDÜDÜDÜDÜDÜ) mevcut bazı durumlarda, koşullu kullanım izinleri ve yenidenzonlama uygulamaları ilerleyebilir.

Ortak Zoning Issues ve How to Resolve Them

Genel liste ötesinde, mülk sahipleri genellikle bu özel zorluklarla karşılaşırlar.

Bilgisiz Kullanımlar ve Yapılar

AAHRAT:0) Bölgenin devam etmesi için izin verilen bir köşe mağazası, ancak genişletilmediğinde veya değiştirme işlemine izin verilmezse (many veyadinances) aynı zamanda mevcut zoning altında yasaklanan bir şekilde sonlandırılamaz. Örneğin, bölgeden önce işletilen bir ev yeniden inşa edilmiş bir konut devam edebilir - ancak mülk genişletmez veya değiştirmemelidir.

Zoning Variances: Ne zaman ve Nasıl Başvurulur

AİLM:0) Madde[[[Dönetici], zoning veyadinance'ın benzersiz bir zorluk nedeniyle gerçekleştirilmesine izin verilir. Başvuru genellikle malın bir uygulama olmadan, bir ücret ödemesi olmadan, kişinin kendini yaratması ve mevcut tutmaması gerekir.[Döneticileri değiştiremez)

Rezoning ve C Kapsamlı Plan Değişiklikleri

Mevcut bölgenin her şeye izin vermediğini bir kullanım istiyorsanız - 4 hikaye ile sınırlı bir bölgede 10 katlı bir daire inşa etmek gibi - İZFLT:0)[değiştir | kaynağı değiştir] Bu, şehir meclisi veya ilçe komisyonu tarafından karar verilen bir yasama eylemidir ve genellikle çevre incelemeleri gerekir.

Zoning Değişiklikleri ve Topluluğu Advocacy'nin bir parçası

Zoning statik değildir. Belediyeler konut talebi, ekonomik gelişim öncelikleri ve çevresel endişeleri ele almak için kodları düzenli olarak güncelleyemezler.Bilgilenen mal sahipleri, holdinglerini etkileyen değişimleri bekleyebilirler.

  • [FONT:0]Attend public hears[[Dönetici:0)[[Dönetici:0)))) Bir şehir yeni bir zoning veyadinance veya belirli bir yenidenzoning önerdiğinde, halk işitmeleri yapılır. Test etmek - hatta sadece gözlemleyin - mülkünüzün değerini veya gelişimini etkileyebilecek değişiklikler konusunda erken uyarı verir.
  • [FONT=0) Yönetim Kurulu toplantıları [Döneticiler) [Döneticileri) ve "bölge değişiklikleri" gibi öğelere bakın.
  • [FONT:0)Form veya bir mahalle birliğine katılmak[[Dönetici: 1) Kollektif ses konuları.Birleşmiş mahalle, karşılıklı kararları etkileyebilir veya uyumlu gelişmelere karşı çıkabilir. Tersine, eğer gelişmeyi planlıyorsanız mahalle gruplarıyla meşgul olun.
  • [03.2012]Online araçları kullanın. Web siteleri [FONTD:2)Zillow Research) ve yerel hükümet portalları şimdi zoning haritaları ve izin tarihlerini sunar.

Ticari Emlak Yatırımcıları için Özel Görüşler

Ticari mülk satın alan yatırımcılar finansalların ötesinde özen göstermeli veya bir anlaşma kırmalıdır.

  • [FONT:0)Verify izin verilen kullanımlar. Bir mülk bölgesi “kommerik” hala bir bar, bir pn dükkânı veya bir günlük bakım gibi belirli bir işi yasaklayabilir. zoning ordinance'sİLFLT:2)
  • [FONT:0)Köyücük bölge oranı (FAR))[FAR)[FAR)[FAR))) Bu, çok boyutlu olarak incelenen binaların toplam kare görüntülerini sınırlar.
  • [FONT:0]Assess Park gereksinimleri[Dönetici:0][Döneticiler)[Döneticileri)[Döneticileri)[Döneticileri için geçerli olabilir. Birçok şehir, perakende alanının 200-300 metrekarelik bir park alanı gerektirir.Eğer çokınız yeterince parka sahip değilse, bir park yeri satın almanız veya otopark varlığı için başvuruda bulunabilirsiniz - hem de pahalı.
  • [FONT:0)İklimli kullanım izinleri[Dönetici:0)[Dönetici:0)Consider koşullu kullanım izinleri).Eğer iş türüniz “doğru” değilse, bir koşullu veya özel kullanım izni için başvuruda bulunmalıdır.Bu zaman, maliyet ve belirsizlik getirir.

Sonuç: Zoning Çalışmak için

Yerel zoning yasaları, bir mağazayı kiralayabilir, ancak aynı zamanda mülk değerlerini ve topluluk karakterini koruyan bir çerçevedir. Başarının anahtarı proaktif araştırma ve profesyonel rehberliktir.Ev sahibiniz bir yenileme planlasayabilir, küçük bir işletme sahibi bir site için kiralayabilir veya bir geliştirici, zoning kodu anlamak için zaman alır - ve sizi nasıl para, zaman ve hayal kırıklığı sağlayacaktır. Bir mülkün zoningi bir statik değildir; bu, bir işletme sahibi, bir işletme sahibi, bir siteyi, uygulama yoluyla etkileyebilir ve kurallara uymaktır.

Daha fazla okuma için, FRFLT:0)Cornell Yasal Bilgiler Enstitüsü'nün zoning yasasına genel bakışı[Dön 1: 1) Yerel belediyenin planlama departmanı web sitenizi keşfedin. Bilgi gerçekten pahalıya karşı en iyi savunmadır.