Table of Contents

Законодавчою потужністю є основний механізм, завдяки якому суспільство кодують свої цінності та пріоритети для використання земель, житла та міського зростання. Від зонування або денних дій, які визначають склад у розмірі до податкових стимулів, які формують небальності, закони, що пройшли федеральною, державною, а органи місцевого самоврядування створюють раму, в межах яких міста розширюються, контракту та трансформуються. Розуміння того, як законодавчі органи здійснюють цю владу, є важливим для тих, хто прагне інтерпретувати поточні тенденції житла, очікування майбутніх змін політики або адвокатів для більш відповідальності міського середовища.

Законодавчий інструментарій для політики житла

Юридичні компанії, які втілюють широкий спектр інструментів для впливу на постачання житла, доступності та якості. До послуг гостей: зонування, оренда стабілізаторів, підсидійних програм, будівельні коди. Кожен з цих інструментів взаємодіє з ринковими силами та соціальною динамією, часто виробляють результати, які формують громади протягом десятиліть.

Зонування: Фундаментальне регулювання земельної ділянки

Законодавство зооодавство поділяють комунальні території в райони з дозволеним використанням, денс, висота будівлі та вимоги до повернення. Походження на початку ХХ ст з прийняттям Euclidean районування (назвились після Верховного Суду Village of Euclid v. Ambler Realty Co, 1926), ці гончарства стали основою американських містобудівних практик. Під час зонування може зберегти характер та окремі несумісні землекористування – наприклад, важкі галузі з резиденцій, також має темні та менші розміри юрисдикції, такі як мінімальні розміри ю ю юрисдикції

Оренда стабілізації та контролю

Зняти закони контролю за обсягом поміщиків можна збільшити, з метою збереження доступності наявних орендарів. Більше 200 муніципалітетів в США мають певну форму регулювання оренди, найбільш недорогий Нью-Йорк, Сан-Франциско та Лос-Анджелес. Пропоненти стверджують, що контроль оренди забезпечує стійкість та запобігає зміщення; критики, які затримують її учні нової конструкції та призводить до погіршення запасів житла. Ефективність таких політик залежить від їх конкретного дизайну - наприклад, положення контролю вакантності, звільнення періодів для нових будівель, індексації до інфляції. Законодавчі органи повинні зважати ці торгові марки при реставрації або здачі.

Насадки та виробництво

Прямі дочірні підприємства, такі як федеральна секція 8 Програма вибору житла та Низький вхідний житловий кредит (LIHTC), спрямовані на закриття розриву між орендами ринку та які малозабезпечені домогосподарства можуть дозволити собі. LIHTC, який був зарекомендований як частина Закону про податкову реформу 1986 року, особливо впливовий: він фінансує будівництво та реабілітація доступного житла через приватні інвестиції. Державні та локальні легали також фондують фонди фонду, програми допомоги по спаданню, а також бонуси за щільність (припустимо, розробники, щоб побудувати більше одиниць в обміні, включаючи доступні одиниці). Ці законодавчі витрати рішення безпосередньо впливають на обсяг та географічне поширення доступного житла.

Коди будинків і Стандарти

Законодавчі прийняті будівельні коди встановлюють мінімальні вимоги до структурної цілісності, пожежної безпеки, енергоефективності та доступності. Хоча важливим для забезпечення безпеки держави, перезаписні коди можуть збільшити витрати будівництва та завершення проекту. Міжнародні Кодові ради (ICC) коди моделей широко приймаються державами та місцевими населеними пунктами, але зміни істотно відрізняються. Деякі легалях прийняли «пошукові коди», які виштовхують за базовою енергією, щоб вирішувати завдання клімату. Баланс між безпекою та витратами є стійким законодавчим викликом.

Проекти розвитку міст та законодавче рішення

Проекти міського розвитку — такі як транзитні коридори, спортивні стадіони, змішані райони та перепланування громадського житла — багаторазово продовжать без законодавчих взаємодій. Юридичні компанії затверджують проекти-специфічні угоди, виділяють публічне фінансування, а також встановлюють нормативні параметри, під якими працюють розробники.

Затвердження процесів та зв’язків з громадами

Більшість основних розробок вимагають законодавчих затвердження, таких як районування, умовне використання дозволів, або огляд дизайну. Ці процеси часто включають публічні слухання, оцінку впливу навколишнього середовища та переговори з групами громад. Ступінь законодавчого нагляду варіюється в широкому: в деяких містах міська рада повинна голосувати на кожному проекті над певним розміром; в інших, планувальних комісій або адміністративних працівників делеговані повноваження. Законодавчий процес може бути пляшковим, що затримує проекти протягом років або форум, який забезпечує голоси громади чути. Останні реформи в таких штатах, як Каліфорнія та Орегон спробували погодження потокового майданчика для житлових проектів, які відповідають доступності або жи сталого розвитку, часто передують локальний контроль.

Фінансові інструменти: TIF, спеціальні райони, податкові абати

Legislatures створює фінансові механізми для розробки стейерів. Податкове фінансування (TIF) дозволяє муніципалітетам здійснювати захоплення доходів про майбутні майно від визначеної площі для оплати інфраструктурних поліпшень. Спеціальні оцінки округів леви коштують на власників нерухомості, які отримують перевагу від нової інфраструктури (наприклад, тротуарів, вуличного освітлення). Податки на майно, такі як 421-а програма Нью-Йорка, дайте тимчасові зменшення податку на новий житловий будівництво. Кожен інструмент уповноважений державою, що дозволяє законодавцю, а конкретні умови — насиченість, географічні межі, вимоги до доступності — встановлюються місцевими законодавчими органами. Дизайн цих стимулів має глибокий ефект, на якому кінцеві типи переваг, які є в кінцевими.

Дослідження кейсів: новий урбаністизм та перехідно-орієнтований розвиток

У новому русі урбаністики, який виступає за людський масштаб, змішаний-використання, прогулянок, отримав законодавче тягове тягове становище шляхом зонування реформ і транзитоорієнтованих політик розвитку. Наприклад, місто Портланд, Орегон, прийнятий комплексний план, який сприяє підвищенню щільності по транзитних коридорах і вимагає мінімальних співвідношення підлоги для паркування. Аналогічно, держава Каліфорнія перейде Сенат законопроект 50 (залізна в 2020 році, але пізніше посилається) для забезпечення дотримання нормативних актів, що стосуються сучасних містобудівних ресурсів, що є не просто технічними регулюваннями; вони представляють філософський зсув від автоцентрових механізмів, що забезпечують успіхи та компактні умови, що відповідають державним ресурсним положенням, що відповідають державним вимогам.

Виклики: Еквалія, готовність та політичні обмеження

В той час як законодавча влада може бути важіль для прогресивних міського результату, вона також відповідає значним перешкодам. Узагальнені інтереси, інституціональна інерція, і властива складність регулювання землекористування часто виробляють результати, які падають в короткий час зазначених цілей.

НІМБІЗМ і законодавча ставка

Незрівнянно-ми-на-на-двірі (NIMBY) опозиції залишається одним з найбільш заміських бар’єрів для виробництва житла. Виконуючи гомелянки часто проти нового розвитку - особливо доступне житло - прорив законодавчих каналів, таких як вимагають суперможливості ради голоси за районування або накладення надмірно струнних екологічних відгуків. Державні легалії почали виштовхуватися на локальному NIMBYism шляхом попереднього повідомлення певних місцевих повноважень, як видно в проекті Орегона 2001 (2019), які легалізовані дуплекси, потрійки, і чотириплекси в колишніх однодумців повинні бути регіональні питання про те, що стосуються само демократичних відносин.

Доступність проти виробництва: Законодавство

Поліси, які мають доступну доступність в доступі, зокрема, інклюзивне районування (платно відсоток одиниць, які будуть доступні) або контроль оренди - може зменшити фінансові життєздатність нового будівництва. Деякі економісти стверджують, що ці правила пригнічують постачання і тому погіршують доступність в довгостроковій перспективі. Інші контенти, що без таких мандат, ринковий розвиток не виробляє житла для малозабезпечених домогосподарств. Законодавчі органи повинні бути калібровані вимоги, щоб уникнути розкриття певних відсотків, поки не забезпечують відповідальності за те, що незважаючи на те, що географічне забезпечення, що дозволяється, що географічне розташування, може зберегти змішане значення, не затримуючи певні процентні витрати, не значно

Кліматобезпечності та стійкості

Legislatures все частіше включають в себе кліматичні цілі в політику житла і розвитку. Будівельні коди, які вимагають інфраструктури зарядки електромобілів, сонячно-прочитаних дахів, або високі стандарти ізоляції можуть зменшити вуглецеві відбитки, але також підвищити витрати будівництва. Деякі міста прийняли всі електричну будівлю, абодині норми, заборонений природний газ в новій конструкції. Законодавство про регулювання рівнянь регулювання в вразливих областях. Законодавчий виклик полягає в прискоренні переходу на сталий розвиток без надмірності житла. Креативні підходи - наприклад, як бонуси за збереження густини для зеленої будівлі або майнових податкових стимулів для модернізації енергоефективності, -приваність вирівняти до вирівняти екологічність і житлові завдання.

Майбутнє законодавчої влади у розвитку містобудівної галузі

Кілька нових тенденцій розробляються як підхід до лігій та міського розвитку. Вирощування використання аналітики даних, підвищення рівня мандатності житла, а також натискання на оподаткування земельних ресурсів, що представляють суттєві зміни в законодавчому ландшафті.

Розслаблення одномісних зонь

Одним з найбільш послідовних законодавчих тенденцій у Сполучених Штатах є переміщення для легалізації більш високої щільності в районах історично зарезервовані для односімейних будинків. Міста, як Міннеаполіс (2018), Портланд (2019), а Сіетл усунуто або модифікований односімейнезонування, щоб дозволити дуплексам, потрійним і чотириплексам. Державні рахунки в Каліфорнії, Орегон, Вашингтоні та Вермонті, додатково підштовхують конверт. Ці закони часто обгрунтовані як відповідь на кризу житла і засіб для історичної расової відчуження. Однак реалізація є складним: вільна земля є рубати в багатьох таких областях, і тепер є важливими.

Податкова реформа земельних відносин та оподаткування майна

Деякі економісти та містобудування виступають за сприяння зміщення податку на майно від будівель (провокації) до земельної цінності, що свідчать про те, що це неспроможне розвиток на заміщених посилках під час проведення розвідувальних робіт. Пенсільванія використовує податок на розгалу в декількох містах, а також юрисдикції, такі як Харрісбург, які побачили збільшення запобіжності після прийняття таких реформ. Однак, перехід до податку на землю вимагає законодавчої дії на рівні держави, щоб змінити можливості прийняття законодавчих актів. Вона також відповідає політичними глухими кроками, оскільки вона може перенести податкове навантаження з гомеханів (що покращили їх майно) для землевласників (вмісних перевезень або прийняття позитивних ресурсів) до місцевих ресурсів, можливо, або здійснення низьких цілей.

Законодавство про присвоєння та регіональна координація

Натяг між місцевими земельними ресурсами та потребами регіонального житла призвело до збільшення державного прецепції місцевого районного органу. Глава Массачусетса 40Б, що дозволяє розробникам обходити місцеве районування в містах, які не мають достатньо доступного житла, є довгостроковим прикладом. Ще недавно, Акт про житловий підзвітність та ремедій будівельника (санкціонований Актом ЖК 2019) дозволяють розробникам оскаржувати локальні заперечення, які конфліктують з державним законом. Хоча ці прептивні заходи можуть прискорити виробництво житла, вони також генерують заднюки з приміських громад. Довгострокова траєкторія може включати формально визнані регіональні органи з законодавчими зубами, такими як портове планування, що планують міські Метрні Метрні системи, що мають правоміри, що планують міські Метрні Метрні Метрні системи, що планують міські Метрні Метрні Метрні Метрні міські Метральні системи, що мають правоміри, що мають право.

Контроль за даними

Доступність даних рівня посилки, вакантних реєстрів, і моделювання інструментів дозволяє законодавцям встановлювати доказові політики. Наприклад, правовласники можуть використовувати дані Census та локальні дозволи на будівництво для виявлення ділянок найбільшої потреби житла та цільових субсидій відповідно. Деякі міста вимагають щорічних звітів про виробництво житла від планувальних підрозділів до вимірювання прогресу в цілях. Законодавчі комітети можуть використовувати ці дані для регулювання політик - наприклад, як залучення до них інклюзивних зонуючих відсотків або розслаблення вимог до паркування. Завдання полягає в забезпеченні інфраструктури даних є надійними і тим, що законодавці мають аналітичну здатність інтерпретувати її. Віра в даних не замінює політичні дебати, але це допоможе вам допомогти

Інновації в управлінні громадами та заочним зоношенням

Нові демократичні механізми, що виявляються, щоб надати громадянам більш прямий вплив на законодавчі результати. Часті процеси бюджетування виділяють державні кошти на основі громадських голосів, часто включають житлово-інфраструктурні проекти. Довіра земельних ділянок громади (CLTs) уповноважені державою, що дозволяє неприбутковим організаціям тримати землю в довірі, забезпечуючи постійне доступність. Деякі міста створили «планувальні збори» або «необхідні ради», які формально радять міській раді з питань земельних відносин. Ці законодавчі експерименти спрямовані на зменшення впливу забудовників-відповідомлень та посилення історично маргіналізовані голоси. Хоча не панацея, вони представляють зсуву до більш включного управління.

Висновок

Законодавство не є зовнішньою протипоказкою на ринках; це конструктивна сила, яка визначає межі можливості для житлово-комунального розвитку. Закони, що пропускають міські ради, державні легали, а Конгрес встановлює правила гри—визначення, які можуть будувати, де, і як. Результатом цих законодавчих варіантів форм не тільки фізична форма міст, але і соціально-економічних можливостей їх мешканців. Значне законодавство може сприяти інклюзивному, стійкий, і життєздатному громаді, що постійно суперечать або застою законам, що вимагають нерівності, спори, і навколишнього середовища.

Для подальшого читання на районуванні реформи та її впливів див. Огляд асоціації державного планування тенденцій реформування системи та Броукінги Інститутутного аналізу динаміки ринку житла. Для ознайомлення щодо ролі будівельних кодів у доступному корпусі, див. Програма Smart Growth]. Додаткові дані про LIHTC можна знайти за допомогою U.S. Відділ житлово-комунального розвитку