建筑代码是什么,为什么在开始翻新之前你需要了解它们

每一个住宅翻新项目,无论是简单的浴室更新还是厨房全面翻新,都会产生一套规则,许多房屋所有人都忽略了这些规则,直到它为时已晚。 建筑规范是法律上可执行的标准,规范建筑的设计、建造、改造和维护。这些不是建议或任择准则;地方政府都通过法律来保护住进或参观建筑物的每个人的安全、健康和一般福利。 当你计划翻新时,这些规范将规定从窗户大小到墙后电线类型、管道排水管道坡度以及楼阁的绝缘价值等一切。 忽视这些规范可以把梦想的翻新变成财务和法律上的噩梦。 在你破土之前理解建筑规范不仅仅是遵守问题;而是建造一个更安全、更有价值的住宅,为您服务几十年。

现实是建筑规范在不断演变,它们每隔几年根据新的研究、自然灾害的经验教训、建筑材料的进步以及能源效率标准的变化来更新。 在20年前建造的住宅中完全可以接受的建筑规范可能已经不符合目前的规范要求。 这就是为什么即使是小的翻新也常常触发要求,使住宅的某些部分达到现代标准。 了解这一点有助于你准确的预算,避免意外,并规划一个很快获得批准并在第一次尝试时通过检查的项目。

建筑规范是什么?

建筑规范是一整套全面条例,规定了建筑物体最低安全水平,几乎涵盖了建筑实体结构和系统的各个方面。 美国最广泛采用的是国际法典理事会(ICC)的规范体系,其中包括国际建筑规范(IBC)、国际住宅规范(IRC)、国际管道规范(IPC)等。 然而,各州和地方司法管辖区有权采用、修改和执行它们自己的版本,这也是为什么要求在不同城市之间可以有很大差异的原因。

建筑规范的核心作用是:

  • 结构安全:它们确保建筑物能够支撑自己的重量,抵御风力和地震力,并处理住客和家具的活载.
  • 生命安全:它们规定了耐火建筑,烟雾警报,飞船冲窗,以及紧急情况下疏散的清空路径等要求.
  • 卫生和环境卫生:它们管理管道系统,以防止饮用水污染,并确保废物的适当处置,它们需要适当的通风来维持室内空气质量。
  • 节能:它们设定了最低绝缘水平,窗口性能要求,以及HVAC效率标准,以减少能耗.
  • 无障碍性: 许多法规都包含为残疾人无障碍建筑物,特别是在公共场所和多家庭住房中无障碍建筑物的规定。

建筑规范不是静态文件,而是由ICC等组织在三年周期内修订,由工程师、建筑师、建筑师、消防官和代码执法官员提供意见。 地方司法辖区随后可以采用最新版本,或者继续使用旧版本,有时还进行地方修改,以反映飓风风险、地震活动或霜冻深度等区域条件。 这就是为什么邻近城镇的两个相同的翻新项目可能要遵守完全不同的代码要求。

为什么建筑代码对你的革新很重要

许多房主认为建筑规范会增加项目的成本和延误。 尽管遵守规则确实会增加预付费用,但好处远远大于不便。 理解为什么代码可以改变你的观点,帮助你把代码看作是保护投资的工具而不是障碍。

你和你的家庭的安全

遵循建筑规范的最重要原因是安全。 每年,火灾、结构崩溃和一氧化碳中毒被追溯到没有许可证或违反代码要求的工作。 比如,电气代码需要专门的电线测量、断路能力和安装方法来防止过热和电火。管道代码防止下水道气体进入生活空间,并确保水压不会造成管道故障。结构代码确保没有适当的支持,负载墙不会被拆除,这可能导致屋顶塌陷。当你遵守代码时,你会建立一个对生活在其中的所有人更安全的家园。

遵守法律和避免处罚

建筑规范是法律。当您在检查时,您向当地政府证明您的翻新符合法律标准。如果您不这样做,您将面临实际后果。市政府可以发布停工令,每天罚款,甚至强迫您拆掉不符合要求的工作并重新开始。在某些情况下,房主必须出售房屋以支付补偿。法律合规不是可选的,而是财产所有权的基本责任。

保险范围和索赔

保险公司从事风险管理,它们承保房屋所有人保单时,它们假定房产在建造或翻修时符合最低建筑标准。如果您未许可进行改建,随后造成损害,您的保险人可以拒绝您的要求。例如,如果因安装无证线路故障而起火,保险公司可以辩称,该工程造成了不可接受的风险,并拒绝支付损坏费用。这可能会使您个人承担数万或数十万美元的修复费用。

财产价值和转售

最终售出房屋时,买方的贷款人需要评估,在许多情况下,需要家庭检查。 不符合密码的不合格工作会破坏销售。 买方可能走开,或者他们可能要求大幅降低价格以支付将工程送上楼的费用。 在一些市场,大量未经许可的翻新的房屋实际上无法出售。 另一方面,有适当许可和检查的翻新的房屋会收取溢价,因为买方知道工程的完成是正确的。

影响住宅翻修的共同建筑规范

不同类型的翻新触发了不同的代码要求。 具体细节因地点而异, 但某些代码类别适用于几乎所有项目。 理解这些类别将有助于您在与承包商会面时提出正确问题, 并计划进行所需的检查。

结构代码

任何涉及拆除或改变墙壁、增加房间、切入屋顶或地板系统、或改变建筑物载荷路径的配置的翻新都属于结构代码。这些代码规定了焦耳、木筏、柱子和头的最小尺寸和间隔。它们也规定了用来抵御风、雪和地震载荷的连接和紧固器的类型。如果您计划进行厨房改造,以拆除墙壁,从而形成一个开放的概念布局,那么您几乎肯定需要一名结构工程师来评估载荷并设计一个符合代码的梁或柱形系统。同样,增加一个甲板需要遵守对台、柱、梁和甲板的具体结构要求,以防止造成伤害。

电码

国家电气代码(NEC),又称NFPA 70,是美国安全电气安装的标准,它被大多数地方司法管辖区采用,每三年更新一次。对于翻新,电码规范电路大小,插座和开关必须放置,可以使用何种电线,如何铺设和连接。现代代码要求大多数生活空间的电路中断器(AFCI),浴室、厨房和室外区域中的地断层电路中断器(GFCI),以及家用儿童安装的防篡改贮器。如果你正在更新电板或增加新电路,则必须确保整个安装符合当前的电路规范,而不仅仅是自房屋建成以来的最低标准。

管道编码

管道规范包括供水系统、排水系统、排水口和固定装置的设计安装。这些规范确保饮用水不受污染,废物被高效地运走,下水道气体安全排入室外。关键要求包括管道最小尺寸、排水管坡度(落地)、陷阱布置以及使用回流预防装置。如果您在改造浴室或厨房,可能需要搬迁管道固定装置,这需要遵守排水和排水规范。许多老房子的管道系统不符合现行标准,而且翻新可能会引发更新要求。

能源编码

能源编码,如国际节能守则,为建筑封套和机械系统规定了最低效率标准。这些编码影响到墙壁、天花板和地板的绝缘水平、窗户和门的性能评级、空气封存要求以及加热和冷却设备的效率。 当翻新期间打开墙壁时,通常需要将这些地区的绝缘带提高到目前的编码。 如果更换窗户,它们必须符合当前的无因子和太阳能热增益Coaper(SHGC)要求。 能源编码随着时间推移变得更加严格,因此即使是10年前的翻新也可能需要进行进一步的升级。

消防安全守则

防火安全是建筑规范的重要组成部分,特别是在多家庭建筑中,但它也影响到单家庭住宅。 要求包括烟幕布置和互联、一氧化碳探测器、某些地点的消防装置(如车库和生活空间之间)、卧室中的喷火窗以及壁炉和木炉周围的清扫。 如果您正在完成地下室的清理以创建卧室,那么您必须提供一个符合最小尺寸和开口要求的喷火窗,以便住户在火灾中逃脱。 许多老房子缺乏相互关联的烟幕警报,而需要许可证的翻修很可能需要您将烟幕警报系统提升到目前的密码。

如何研究地方建筑法规

寻找适用于您翻新工程的具体建筑规范并不那么困难,但需要系统的方法。 发现代码要求的最糟糕的时候是您在拆除中途,而您的承包商告诉你您需要昂贵的升级,您没有为它编列预算。 研究代码要早些完成设计或聘请承包商。

从您的本地建筑部开始

有关您本地建筑代码的最可靠信息来源是您的城市或县建筑部门。 这些办公室配备了代码官员, 他们的职责是回答问题并帮助房东遵守法规。 请访问他们的网站或请他们使用许可台询问您辖区内目前采用的哪一个版本的代码。 许多建筑部门都发布了住宅翻新的共同代码要求摘要以及需要检查的清单。 不要仅仅依赖国家代码书籍; 您的辖区可能会有与示范代码相差很大的修改。 您也可以询问, 如果您计划几个月后申请许可, 是否有任何计划更新代码会影响您的项目 。

使用在线代码资源

国际法典理事会通过其网站免费在线访问其许多示范代码。您可以查看当前版本的国际居民法典、国际建筑法典和其他ICC代码,以了解基线要求。但是,您必须与当地建筑部门核实您的管辖范围是否完全按照书面或当地修改的方式通过了该规范。其他有用的在线资源包括您州住房和社区发展部的网站,该网站可能掌握关于国家特定能源代码或无障碍要求的信息。美国能源部还按州保存能源代码资源,这有助于您了解最小的隔热和窗口要求。

与有执照的专业人员协商

建筑师、结构工程师和领照承包商每天都在使用建筑规范。他们知道你们地区的需求,可以帮助你们设计符合规范的翻修,同时在预算范围内。虽然雇用一名专业人员会增加规划阶段的费用,但从长远来看,这往往通过防止设计错误、允许延误和检查失败而节省资金。在采访承包商时,询问他们在许可证和法规遵守方面的经验。一个好承包商会与当地建筑检查员建立关系,并了解检查员在每一建设阶段的期待。

出席申请前会议

许多建筑部门提供申请前会议,房主可以在提交许可申请前与计划审查员或建筑检查员讨论其拟议的翻修。 这些会议通常都是免费的或低廉的,可以节省大量时间和挫折。 带给你们的计划、草图,甚至只是描述你想要做什么,并询问具体应用什么代码,你需要什么文件(如工程计算或制造商规格),以及需要多少检查。 这种面对面的互动是宝贵的,因为它给了你最终批准你项目的人直接的指导。

许可和检查:遵守守则的过程

理解建筑规范只是战斗的一半;另一半是指导执行这些规范的许可和检查程序,许可是您所在的建筑部门的官方批准,允许您进行具体的工作。检查是由密码官员进行现场访问,以核实工作是否符合关键阶段的代码要求。它们共同构成确保您在整个翻修过程中遵守代码的系统。

什么时候需要通行证?

并非所有翻新都需要许可。 小型化妆品工作,如绘画、壁纸和更换柜门通常不需要许可。 但是,大多数结构、电气、管道和机械工作都需要许可。 一般来说,如果您的翻新涉及下列任何一项,几乎肯定需要许可:

  • 删除或添加墙壁
  • 更改窗口或门的大小或位置
  • 新电路或主要电路升级
  • 新建管道装置或迁移现有装置
  • 更换热水器、炉子或空调器
  • 增加甲板、门廊或院子盖
  • 完成地下室或阁楼
  • 改变屋顶结构或增加天窗
  • 任何影响建筑物结构完整性或消防安全的工程

即使你觉得你的工程属于灰色区域,也总比假设你不需要许可证好。 许多房主在试图出售自己的房屋时,已经学会了这一艰难的教训,发现在几年前没有许可证的情况下完成的工作现在必须花费很大的代价来编造代码。

许可证申请程序

申请建筑许可证通常包括提交填写的申请表、一套建筑规划或图纸,有时还包括其他文件,如结构计算、能源合规报告或场地规划。 所需详细程度取决于翻修范围。简单的浴室改造可能只需要一个显示固定位置和几个部分细节的楼层计划,而重大增加则需要由持有许可证的专业人员盖章的完整的建筑图纸。建筑部门审查您的申请,以确保在发放许可证之前满足所有适用代码。这一审查过程从小项目几天到复杂项目几周不等,因此,将这一点纳入你的时间表。

检查阶段和预期

许可证发放和工作开始后,建筑部门将要求检查具体的里程碑。检查的次数和类型因项目而异,但常见的检查阶段包括:

  • 引信和地基检查: 对于新增或新建的结构,本检查核实土壤条件,地基尺寸,加固,以及混凝土强度等符合密码要求后再补足地基.
  • 板下检查: 对于涉及混凝土板的分级工作,检查在混凝土倒灌之前检查蒸汽屏障、绝缘层和任何管道或电气管道。
  • 耐久检查: 这是翻新检查中最重要的检查之一,是在墙和天花板腔打开后,在用干墙关闭之前,检查人员核实安装的架设、线线、管道、HVAC管道和绝缘装置正确并符合密码。一旦检查人员批准耐久检查,就可以关闭墙。
  • 绝缘检查: 有些法域要求对绝缘装置进行单独检查,以核实是否实现了正确的R值,空气封存是适当的,绝缘装置没有缺口或压缩.
  • 最终检查: 完成所有工程后,最终检查确认翻新符合所有适用代码,工程以安全和工匠的方式完成,通过最终检查后,关闭许可,并正式批准项目.

检查工作必须提前安排,检查人员到来后,工作必须做好审查准备。 检查失败不是世界末日,但是如果需要重新工作,他们可以推迟项目,增加费用。 一个好的承包商在检查期间会想在场回答问题,并表明工作做得正确。 检查失败后,检查失败会拖延项目,并会增加费用。

忽视建筑规范的后果

某些房主想跳过许可,无视建筑规则来节省时间或金钱。 这种赌博很少能有所回报。 不遵守的后果可能很严重且持久,影响你的财政、法律地位和家庭的安全。

经济处罚和费用修理

当市政府发现未许可的工程时,通常会发出停工令,要求物业所有人申请追溯许可,除了正常的许可费外,还经常会受到加倍或三倍的处罚。如果工程不符合代码,您可能必须打开完成的表面,拆除不符合要求的设施,并正确重新施工。 在某些情况下,修复费用远远超过了最初凭许可进行工程的成本。罚款还可以每天累积,直到情况得到解决,这增加了更多的财政压力。

法律责任和争端

如果未经许可的工作造成伤害或财产损失,则可以追究法律责任。 比如,如果没有许可而建造的甲板倒塌并伤害了客人,你可能会面临医疗费用、工资损失以及疼痛和痛苦的诉讼。 房主保险通常不包括未许可工作造成的损失,这意味着你必须支付任何口袋里的判决。 同样,如果未经许可的电工造成的火灾蔓延到邻居的家中,你可能会对他们的财产损失以及你自己的财产损失负责。

卖掉你家的问题

房地产交易要求充分披露已知的缺陷和许多州的未许可工作。 当买方发现房屋有大量未经许可的翻新时,他们可以要求卖方获得追溯许可,并在关闭前将工程进行编码。这一过程可能需要几个月的时间和数千美元的费用。或者,买方可以要求大幅降低价格,以弥补处理未许可工作的风险和仓促性。在某些情况下,融资失败是因为放款人拒绝为未经许可的重大改建的房产提供抵押贷款。 净结果是,未许可工作的房屋出售量减少,销售时间延长,给卖方带来压力。

与承包商合作,确保守则得到遵守

选择合适的承包商是您在翻修期间将做出的最重要决定之一。一个认真对待遵守代码的承包商会拉动必要的许可证,在合适的时间安排检查,并将项目建设到代码标准。一个在遵守代码方面割角的承包商可能会提供较低的初始出价,但最终会让您在长期付出更多的成本。这里有一些关于审查承包商遵守代码方法的提示:

  • 询问他们是否会将许可证作为服务的一部分。 许多合法的承包商在投标中包括许可证费,并自己处理文件。如果承包商建议你不需要许可证或者你应该自己去拉许可证来节省钱,那么就把这看作是一张红旗。
  • 请检查date=中的日期值 (帮助) 承包商的执照在您所在的州是有效的, 需要通过建筑规范考试, 并负责违反规范的行为。
  • 询问最近项目的情况,并询问这些房主是否发放了许可证,检查过程如何,以及项目是否通过了所有检查,没有问题。
  • 审查合同,确保合同包括一项条款,规定承包者将依照所有适用的守则进行工程,并将获得所有必要的许可证和检查,如果承包者不这样做,则保护你。

如何构建代码影响您的预算和时间表

建筑代码对您翻修项目的成本和时间表都有直接影响。 了解这一影响很早有助于您设定现实的期望,避免意外。

遵约的预付费用

遵守规范往往需要比最低可行方案成本更高的具体材料和方法。例如,能源代码可能需要比标准标准标准成本更高的高性能窗口。结构代码可能需要设计梁或额外的载重元素,增加材料和劳动力成本。电码需要电弧断层器和GFCI插座,它们的成本高于标准组件。许可费本身是各法域之间大不相同的成本,从一个小项目几百美元到大修数千美元。这些费用从一开始就为预算编列。

检查拖延和重新安排时间

检查必须安排,检查人员日程繁忙。等待检查人员出来可以给项目时间表增加天数甚至几周,特别是在施工高峰期。检查失败需要重新工作,并重新检查,这增加了更多的时间。在检查相关延误的时间安排中建立缓冲器是谨慎的。典型的翻修项目可能要进行三到五次检查,如果时间安排紧,每一次检查时间可以增加一周。计划这样做不会令项目花费比预期时间稍长一点的时间而感到沮丧。

结论

建筑法规并不是专制的规则,其目的是要让你的生活困难;它们是一个保护体系,几十年来已经制定和完善,以确保住房安全、高效和持久。当你计划进行住宅翻新时,花时间研究和遵守当地建筑法规,是您在项目中可以做的最重要的投资之一。它保护您的家庭、财务和房屋的长期价值。它保护您的家庭、财务和房屋。它尽早开始,与您的当地建筑部门交谈,与有执照的专业人士合作,并将许可和检查过程视为任何重大翻新的正常和必要部分。这样做可以节省您的压力、金钱和遗憾,并留给您一个不仅美丽而且可以长久的住宅。 进一步阅读,国际法典理事会为您提供了现代建筑标准的全面资源,而您的当地建筑部门是您在具体司法管辖方面指导的最佳来源。