地方政府与负担得起的住房之间的联系

地方政府与负担得起的住房之间的关键联系

地方政府与经济适用住房之间的关系决定了全国各社区的社会和经济结构。地方政府对土地使用、资金分配和直接决定住房供应和可负担性的监管框架拥有重要权力。对教育家、学生、社区倡导者和政策专业人员来说,理解这一联系对推动有意义的变革至关重要。本条审视了地方政府影响住房的机制、它们面临的障碍以及证明有效扩大获得经济适用住房机会的战略。

地方政府住房政策管理局

地方政府在住房政策前沿运作,行使各州和联邦实体通常向下下放的权力,这些权力包括分区权力、建筑法规执行、土地使用规划和住房补贴管理。因为住房市场本质上是地方、市和县政府最有能力满足特定社区需求。然而,这种接近也意味着地方决策可以加速或阻碍在可负担性方面的进展。

分区法和土地使用条例

分区法是地方政府用来决定住房供应的惟一最有力的工具。这些条例决定了可以建造什么、在哪里建造、密度如何。在许多社区仍然盛行的传统单一家庭分区将发展限制在大量拆散房屋,实际上排除了多家庭住房和增加土地成本。地方政府可以采取改革措施,扩大住房选择,例如:

缩小或减少最小批量尺寸,以允许较小,更负担得起的住房.
提供单家庭用地的附属住房单位,以增加租金供应。
在过境走廊附近进行分区,以鼓励密度较高的发展。
执行包含区划条例,要求一定比例的新单位能够负担得起.

这些监管改革可以释放住房供应,而不需要大量公共开支。根据城市研究所的研究,与互补政策配套的分区改革为可负担性带来了最强的结果。

建筑守则和许可程序

建筑规范确保安全和质量,但冗长的许可审批和过时的代码要求可以推动建筑成本。地方政府可以通过建立快速审查程序、降低费用以及采用灵活的代码标准来简化经济适用住房项目,允许模块化住房等创新建筑方法。这些行政改革必须减少时间和资金开发商的投资,从而更可行地在低价点建造单元。

财务机制和奖励

除了监管外,地方政府还运用金融工具刺激经济适用住房生产,这些机制从直接供资到税收奖励,可以适合当地市场条件。

直接供资和赠款

许多市镇将一般基金收入或债券收益分配给住房信托基金,这些专项资金流支持建造、修复和保存负担得起的住房。地方住房信托基金可以通过房产税、文件记录费或专用销售税来资本化。国家低收入住房联盟[报告说,现在有数百个管辖区经营此类基金,每年为负担得起的住房创造数十亿美元的资金。

减税和减免

减税可以降低经济适用住房开发的运营成本,让房主能够降低租金。地方政府还可以通过提供补充补贴或在其合格分配计划中优先安排项目来支持联邦低收入住房税收抵免计划。一些市政府已经制定了自己的地方税收抵免计划,以填补联邦资金所留下的缺口。

低息贷款和土地捐助

地方政府可以向非营利和盈利开发商提供低息或优惠贷款,以弥补缺口。此外,市政府往往拥有未充分利用的土地,这些土地可以低于市场价格转让,用于经济适用住房开发。这种土地银行管理方法减少了新建筑中最大的单一成本部分,并在丹佛和西雅图等城市成功使用。

地方政府面临的障碍

尽管地方政府拥有权威和手段,但在试图扩大经济适用住房供应时,它们仍面临重大障碍。这些障碍具有结构、政治和财政性质。

社区反对派和新人主义

“Not in My Backyard”情绪仍然是最长期的挑战之一。居民往往出于对财产价值、街区特征、交通拥堵或学校过度拥挤的关注而反对新的多家庭发展。这些反对意见可能拖延项目数年,并通过法律挑战和重新设计要求增加成本。地方政府必须平衡真正的社区投入和更广泛的公众获得住房的利益。有效方法包括早期透明的社区参与、关于经济适用住房收益的明确数据陈述以及直接解决居民问题的社区福利协议的使用。

财政制约因素和相互竞争的优先事项

城市预算紧张。警察、消防、学校、基础设施和其他基本服务部门争夺有限的收入。住房往往获得较少的资金,因为其收益是长期性的,而且不太直接可见。地方政府可以通过创造专门的收入来源,如选民核准的债券或包容性住房费用来解决该问题,这些收入与年度预算战无关。一些城市还采用了“住房优先”预算框架,根据住房结果优先支出。

行政能力差距

许多地方政府,特别是较小的辖区的政府,缺乏有效管理住房方案所需的工作人员专门知识和技术系统。人员不足的规划部门面临许可证审查的积压、检查的拖延和追踪负担能力公约的困难。投资于员工培训、数字化允许平台和辖区间合作有助于弥补这些差距。

加强地方住房方案的战略

前瞻性地方政府正在采取综合方法,将监管改革、金融投资和社区合作结合起来。这些战略在建立长期公共支持的同时,提高了经济适用住房生产的规模和速度。

积极的社区参与

有意义的参与超越了公开听证,而公开听证往往只吸引最有发言权的反对者。

社区视觉工作坊,允许居民共同制定发展计划.
住房需求评估,收集当地收入水平、租金负担和等候名单的数据。
咨询委员会,由低收入租户、房东、开发商和服务提供者代表。
数字参与工具,如在线调查和交互式地图,以覆盖更广泛的受众.

当居民了解住房需求的范围并在解决方案中拥有发言权时,反对情绪往往会逐渐减弱,支持也随之增加。美国规划协会[为包容性社区参与住房规划提供了最佳做法指导。

数据驱动决策

以可靠数据为基础的住房政策往往能取得更好的结果。关键衡量标准包括租金空缺率、房租与收入比率中位数、驱逐申报率和负担成本的家庭数量。随着时间的推移,跟踪这些指标可以让决策者识别新出现的危机、评估方案有效性并证明有理由进行更多投资。许多城市现在都公布了年度住房计分卡或仪表板,这些都提高了透明度和问责制。

公私伙伴关系和跨部门合作

任何单一实体都无法单独解决经济适用住房危机。与非营利组织、私人开发商和金融机构建立强有力伙伴关系的地方政府都大大扩大了其影响力。

与非营利性住房开发商合作

非营利性开发商在经济适用住房融资、社区关系和财产管理方面带来了深刻的专业知识。他们往往比盈利公司更愿意承担为非常低收入家庭服务的复杂项目。地方政府可以通过发展前贷款、运营补贴和优先获得城市拥有的土地来支持这些合作伙伴。作为回报,非营利者承诺签订长期的经济适用契约和提供稳定租赁的居住服务。

利用私营部门资本

私人资本对于缩小经济适用住房的资金缺口至关重要。地方政府可以通过下列手段吸引投资:

税收增量融资[TIF],它捕捉到未来财产税收入,以支付当期开发成本.
社区土地信托,将土地所有权与建筑物所有权分开,永久降低购买价格。
影响费和联系方案,要求市场利率开发商为负担得起的住房基金捐款.

这些机制协调了公共和私人行为者的利益,同时确保公共补贴得到有效利用。

地方住房创新成功案例研究

研究现实世界的例子可以发现,地方政府承诺采取大胆行动,解决可承受性问题,这是有可能做到的。以下案例研究突出了已经产生可衡量的结果的不同方法。

明尼苏达明尼阿波利斯:消除单一家庭区

2018年,明尼阿波利斯成为美国首个通过其2040年全面计划消除单一家庭区划的主要城市,改革允许所有住宅区三重房,有效实现全市多家庭住房合法化. 补充政策包括取消最低停车要求,大力投资面向过渡的发展. 早期证据表明,该政策增加了住房生产,特别是更小,更廉价的单元,没有对反对者预测的财产价值产生消极影响. 明尼阿波利斯的经验表明,雄心勃勃的区划改革在政治上是可行的,在行政上是可以实现的.

俄勒冈州波特兰:一个选民认可的住房债券

2016年,波特兰选民批准了2.584亿元的经济适用住房债券,是当时西北太平洋同类债券中最大的,债券出资新建了数千套经济适用住房,由包含有生活住房不稳定经验的居民的社区委员会进行有力监督,波特兰的做法将股权优先放在了对历史上不投资的街区的投资,确保单位至少保持60年的可承受能力,债券在租金快速上涨期间加速生产得到了广泛的信用.

马里兰州蒙哥马利县:普惠区先锋队

蒙哥马利县的温和价格住房单位(MPDU)计划成立于1974年,是美国最古老和最成功的包容性分区计划之一。法令要求20个或20个以上单位的开发者以可承受的价格预留12.5至15 % 。作为交换,开发者获得密度奖金,使他们能够建造比分区所允许的更多的单位。几十年来,该计划已经产生了数万个可负担的单位,遍布全县,将可负担的住房融入了混合收入的街区,而不是集中在低收入地区。

新出现的趋势和未来方向

经济适用住房格局继续演变,地方政府正在试验新的工具和办法,以满足日益增长的需求。

适应性再利用和转化政策

将空置的办公楼、酒店和购物中心转换为住宅单元,作为快速增加住房供应的战略,已经获得了更大的吸引力。地方政府可以通过放松分区和建筑规范要求、提供缺口融资和简化条件来推动这些转换。转向远程工作加快了商业区的空缺率,为拥有现有基础设施和过境通道的地点的住房创造了机会。

住房作为基础设施

越来越多的人认为,住房应该作为公共基础设施来对待,有资格获得与道路、桥梁和供水系统相同的联邦和州级资金。采用这一框架的地方政府可以获得住房项目的基础设施赠款,并证明住房投资是经济发展工具。一些城市已经建立了专门的住房基础设施基金,将多种收入来源结合起来,用于可预测的长期投资。

保护房客和反流离失所措施

光靠生产是不够的。地方政府越来越多地采取保护房客的政策,以防止在社区里发生再投资的流离失所现象。这些政策包括稳定租金、正当驱逐要求、咨询权方案以及重新安置援助。与新建筑相结合,房客保护确保现有居民能够随着住房条件的改善留在自己的社区。

结论

地方政府与经济适用住房之间的联系既强大又复杂。地方当局拥有扩大住房获取所需的法律、财政和规划工具,但它们面临重大障碍,包括社区反对、财政限制和行政限制。最有效的方法包括监管改革、定向投资、数据驱动规划和深入社区参与。来自明尼阿波利斯、波特兰和蒙哥马利州的案例研究表明,地方政府采取果断和协作行动就能取得进展。对教育家、学生、倡导者和决策者来说,理解这一联系是建设人人能够获得安全、稳定和经济适用住房的社区的第一步。工作紧迫,挑战是现实的,但工具是伸手可及的。