地方法律为何界定你的租户权利

租房是大多数人做出的最重要的财政承诺之一。 但是,许多房客在全国都享有统一的权利。 事实上,你们作为租户的权利在很大程度上取决于各州、县和市的具体法律。 尽管联邦法律提供了基准 — — 比如公平住房法禁止歧视 — — 地方法令却包含了关键的细节。它们管理着从房东可以收取多少押金到他们必须多久归还押金、必须进行哪些修理以及他们如何合法驱逐你。

忽视地方法规会令你变得脆弱。 似乎不公平的租赁条款在你的管辖范围内实际上可能是非法的。 相反,房东(QQ)8217; 要求在你居住的地方可能完全合法,但仅几英里外就是非法的。 了解当地法律如何塑造你的租赁经验不仅仅是好的建议 — — 这是对你的家、你的财政和你的心灵安宁的基本保护。

租户法的层层:联邦、州和地方

租户法分三级实施,联邦法律规定了不可谈判的标准,公平住房法禁止基于种族、肤色、民族血统、宗教、性别、家庭状况和残疾的歧视。美国司法部[执行这项法律。 州法律随后增加了一层,往往赋予租户比联邦法律要求的权利更多。 例如,许多州要求房东提供书面租赁,规定租金的宽限期,并限制逾期支付的费用。

当地法律 — — 市议会、县议会或选民投票措施通过的法规 — — 可以给房客提供更强有力的保护。 这些法律最直接地影响日常生活:房租控制限制、仅仅是因为驱逐规则、强制性搬迁援助和检查要求。 这些法律差异很大。 西雅图的房客享有与休斯顿的房客不同的权利。 即使在同一个大都会地区,像奥克兰这样的城市也可能拥有邻邦没有的房客保护。

为什么地方法律最重要

州和联邦法律只规定了最低标准,因此地方法律往往决定实际的执法权租户。 州法律可能说房东必须在30天内退还保证金,但市级法令可能将保证金减少到14天,并需要逐项扣除。 地方住房部门也提供监察员和调解者来处理投诉。 没有强有力的地方规则,租户除了昂贵的法庭诉讼之外,可能没有什么追索权。

地方租户法的常见类型

当地法令通常针对房客和房东之间最常见的疼痛点。您可能遇到的主要类别如下。

租金管制和租金稳定

纽约、旧金山、洛杉矶和华盛顿等城市有某种形式的租金控制。 但规则不同。 纽约的《租金稳定法》适用于1974年以前建造的六套或六套以上的建筑。 旧金山的《租金条例》涵盖1979年以前建造的大部分建筑。 即使在加利福尼亚州,州内,州内通过全州租金上限(AB 1482),个别城市也可以通过更严格的租金限制。 比如,洛杉矶县的租金控制适用于1978年10月之前建造的公寓,每年的租金增加与消费物价指数挂钩。

租户居住在租金控制区时,租户必须明确写明单位必须遵守本规定,房东必须向当地租户局登记,并可以面临违法加薪的处罚,租户可以投诉,并经常因超额收费而退款.

安全存款条例

当地法律往往将存款限制在两个月的租金之内。 一些州将存款限制在两个月的租金之内;城市,如[]许多辖区更进一步。 例如,在旧金山,未装修公寓的押金不得超过一个月的租金。 在波士顿,限额是一个月的租金,房东必须支付押金的利息。 当地法律也规定在搬出后必须多久退还押金 — — 通常为14至30天 — — 并且要求任何扣减都要逐项收取。 违反这些规则会导致法院的三倍损失(金额的三倍 ) 。

驱逐程序和因故提出的要求

许多城市颁布了“正当理由”驱逐法令,这意味着房东在没有法律承认的理由(如不支付房租、违反租约或房东搬进)的情况下不能驱逐房客。没有正当的理由保护,租房房房东可以出于任何原因(或没有任何原因)驱逐房客,适当通知。 西雅图、波特兰和伯克利等城市也需要正当理由。 这些法律往往也规定了最低的通知期 — — 例如,像房东搬入这样的无过失驱逐,60或90天。 这些法律还可以要求向因无过失驱逐而流离失所的房客支付搬迁援助费。

适用性标准和修理

各地都有一个“宜居性保障 ” , 要求房东必须维护安全和卫生的住房。 当地法规明确规定了这意味着什么:工作管道、供暖、电力、垃圾的妥善处理、虫害控制和结构完整性。有些城市需要年度检查(例如,租赁登记方案 ) 。 如果房东不进行必要的维修,房客可以有权扣留租金、修理费和扣除或终止租赁。但是,具体程序各不相同。在有些地方,在采取行动前必须以书面形式通知并留出合理的修理时间。 房东在扣租金前必须征求当地住房部门或租户权利组织的意见。

土地所有人报复保护

房东对房客行使权利进行报复是违法的,因为房客报告违反法规、加入房客工会或抱怨条件差。 当地法律往往将报复保护扩大到联邦或州标准之外。 例如,有些城市认为,如果房客提出申诉后60至180天内发生驱逐事件,就会产生报复。 房东必须证明他们有合法、非报复性的理由。

公平住房和反歧视扩展

联邦公平住房法涵盖国家一级的受保护阶层,但当地法律经常增加更多的受保护类别,如收入来源(包括第8节凭证)、性取向、性别认同、移民身份、年龄或职业。 一些城市还要求房东接受房租补贴或禁止歧视有子女家庭。 例如,西雅图和旧金山有“收入来源”保护,仅因为房客使用住房凭证而拒绝租户是非法的。

如何研究当地租户法

寻找本地租户法并不需要法律学位,从这些步骤开始。

访问政府官方网站

城市或县政府的网站通常有一个住房或房客权利网页。 寻找“租户委员会 ” 、 “ 租户援助 ” 或“住房部 ” 。 许多城市都出版了普通语言指南、样本信和常见问题。 例如,旧金山房客联盟[提供了全面资源。联邦信息,美国住房和城市发展部 拥有房客权利手册。

咨询法律援助组织

非营利性法律援助诊所提供免费或低成本的咨询。法律援助协会(纽约市)、北加州法律服务机构或公民权利律师委员会等团体经常开通热线电话和预约诊所。它们可以解释本地权利,帮助您起草要求函。

出席租户联盟会议或讲习班

许多城市都设有租户工会或协会,这些基层团体举办讲习班,公布新法令的最新内容,并倡导加强保护。 参加一个会议可以将你们与面临同样问题的其他人联系起来。

仔细读你的租借书

租借合同可以提到具体的当地法律,例如“这个单位必须遵守《房租稳定条例》”或“按城市法典第123章保管的押金”。 如果你的租借合同提到一个法令号码,请上网查询。 租借不能推翻当地法律;如果条款违反当地法令,该条款是不能执行的。

如果权利被侵犯怎么办?

如果你认为房东侵犯了你的权利, 采取有条不紊的行动。

  1. 记录一切。 保留租赁、租金收据、电子邮件、短信和任何问题的照片的副本。注意谈话的日期和时间。
  2. 发送书面投诉。 使用有读取收据的认证邮件或电子邮件。明确说明问题并提及你认为违反的具体法律。
  3. 联系当地住房部门。 许多城市都有代码执行官,他们可以检查你的单位,并向房东发出命令。
  4. 呼叫租户热线. 法律援助组织经常有免费热线,可以提供针对你城市的咨询.
  5. 考虑调解。 一些城市通过社区争端解决中心在租户和房东之间提供免费调解服务。
  6. 只有在当地法律允许的情况下,才不收租金或修理费和扣除 这样做时,必须首先确认有关程序,错误可能导致驱逐。
  7. 寻求法律代理。 如果问题升级,专门从事租户法的律师可以提供帮助,许多律师都从事应急费工作或提供免费的初始咨询。

特殊情况:COVID-19、自然灾害和暂停租房

当地法律在紧急情况下可以迅速改变。 在COVID-19大流行期间,数十个城市和州颁布了临时驱逐暂停令、冻结租金法,以及对那些因失业而无法支付房租的房客的保护。 其中一些法律仍然有效,尽管形式有所修改。 例如,纽约COVID-19紧急租房援助方案和《租户安全港法》阻止了在紧急状态期间因不支付房租而遭驱逐。 洛杉矶的房客仍然可以申请房租减免,并且如果有等待申请,可以保护他们直到某一日期才被驱逐。

类似地,在野火或飓风等自然灾害之后,地方政府往往会发布临时租金补贴禁令并延长通知期。 需要签到城市住房部门通知才能更新。

租赁协议和地方法律:如何监督

即使是写得很好的租约也必须遵守当地法律,寻找这些常见的陷阱.

  • 放弃权利条款:地主不能强迫你签署当地法律赋予的权利。如果租约上写着“租户同意放弃所有扣留租金的权利 ” , 但你们的城市允许扣留租金进行修理,则该条款无效。
  • 不合法的逾期费用: 一些城市对逾期费用实行上限(例如不超过50美元或5%的租金). 收取100美元固定逾期费用的租赁可能是非法的.
  • 终止处罚: 如果由于家庭暴力、军事部署或不安全条件而违反租约,许多当地法律允许你无惩罚地终止合同。
  • 入住通知要求: 房东在进入你的单位之前必须给出合理的通知——通常是24至48小时,但有些城市需要书面通知.

每一房客应知道的资源

几个可靠的消息来源可以帮助你理解和行使你的权利。

  • HUD 租户权利页 – 联邦保护概况和与地方HUD办公室的链接.
  • 诺洛的租户法律中心 — 平原英语关于安全存款,驱逐,以及可居住性的文章,有国家特定信息更新.
  • 地方律师协会 — 许多人为租户问题提供律师转诊服务,往往进行低成本的初始咨询.
  • 国家总检察长办公室 –出版地主-租户手册,执行消费者保护法。
  • 十年联姻/租户合在一起 – 加州全州租户权利组织提供示范信件和立法更新.
  • 社区法律服务 — 在许多大城市设有办事处的非盈利性,为低收入租户提供免费法律帮助.

结论

当地法律是租户权利的基石。它们决定了租金可以上涨多少,必须多久归还担保金,房东必须进行什么修复,以及驱逐如何进行。 虽然联邦和州法律提供了安全网,但对于租户经验来说,最直接的权属于你的城市或郡政府。 花时间来检查适用于你住址的条例,是一种小投资,可以拯救你免于严重的财政和情绪困扰。 保持知情,记录一切,从不害怕从许多保护租户的资源中寻求帮助。 您的家太重要了,不能冒险离开。