地方条例 影响您的住宅翻新项目

分区法:塑造你的财产潜力

分区法对土地使用做出了规定 — — 即你能建造的、在哪里建造的、以及目的为何。 通常它们被分成一些区(住宅区、商业区、工业区),每个区都有具体的规则。

后退和批量覆盖

设定了您家与地产线之间的最小距离。 如果您计划增加房间, 它必须停留在所需的前、 侧和后挫折范围内。 批量覆盖限制了您可以由建筑物( 包括房屋、 车库和棚屋) 覆盖的地块的百分比 。 超过这些限制会导致您被拒绝许可。 测量员可以帮助您确定确切的挫折线 。

高度限制和美学

分区往往限制建筑高度,这可能影响二层建筑或宿舍的计划。 一些街区有[ 的“设计指南”[,规定外层材料、屋顶坡度和窗型,以保持连贯的外观。 在历史区,这些限制可能非常严格,需要保存板的批准。

土地使用和附属结构

分区也制约着您对房产的处理。比如,家庭式企业可能需要特别许可。 在许多地区,辅助住宅单元 — — 有时被称为祖母公寓 — — 被允许使用,但有具体的规模、停车和业主使用规则。 如果你想增加一个棚屋或独立的车库,请检查是否允许作为辅助使用。

获得分区差异

如果您的项目不符合分区代码的严格字母, 您可以申请 [ [FLT: 0]] 变量 [[ [FLT: 1]] 。 这是基于特殊困难, 如形状异常的块, 要求偏离规则的正式请求。 这一过程通常涉及在分区上诉委员会之前的公开听证会。 您必须证明差异不会伤害到邻里, 困难不是自生的。 批准不能保证, 需要数周或数月, 所以可以提前计划 。

许可:官方绿灯

许可是官方批准, 即您的项目符合代码和分区要求, 保护您和未来购买者, 确保工程检查安全 。

许可证类型

普通许可证包括:

• 建筑许可 –用于结构改变,添加,新建筑.
• 电机许可 –用于线条,面板升级,新电路.
• 照明许可证 –用于新固定装置,管道运行,热水器.
• 机械许可 –用于HVAC系统,管道,气线.
• 拆解许可 — 拆除内墙或整个结构.
• 越野许可——如果工程延伸至行权(侧行道,街道).

有些小作品如绘画,地板,或更换柜子等,可能不需要许可证,但与你的建筑部门核实是明智的.

申请程序

典型的步骤是:

1. 向建筑部门提交详细计划(底板计划、高地、结构细节、工地计划)。
2. 支付申请费,通常根据项目的估价.
3. 等待计划审查 — — 这需要数天到数周的时间。 可能会要求更正。
4. 申请居留许可后,您可领取居留许可,且必须在工作单位递交。
5. 关键里程碑(建立、框架、粗进电/爆破、最后)的检查时间表。
6. 最终检查合格后,您可获得占用或完工证明。

有些法域允许在线许可应用和数字计划提交,这可以加快这一过程. 关于指导,见HUD 住宅翻新许可指南.

检查和遵守情况

在相关检查之前不要关闭墙壁或倒水泥。 典型的检查顺序:基座检查、基座检查、框架检查(在隔热后但隔热前)、粗进检查(电、管道、机械)、绝缘检查和最后检查。 您的检查员将检查是否符合规则,并可以测试系统(如水压、GFCI)。

跳过许可的后果

未经许可工作有严重风险:

• 停止施工的命令,立即停止施工。
• 罚款,可提高许可费用两倍或三倍。
• 强制拆除未许可的工程 — 您可能必须拆除墙壁 。
• 难以出售房屋 — — 未经许可的添加物往往必须披露,并可以降低财产价值。
• 如果未许可的工作造成损害,保险索赔可以被拒绝。

房主协会:控制层的更多层面

如果您的财产属于一个契约控制社区, 人道主义协会有自己的一套规则, 其限制性可能比本地分区要强。 您必须同时遵守这两项规则 。

外部修改和设计审查

人道主义组织和机构通常对以下方面进行管理:

• 涂色和边框材料。
• 屋顶材料和颜色。
• 装饰风格,高度,以及布置.
• 景观美化计划(植物类型,树木,硬化).
• 窗口替换( 必须匹配邻里样式) 。
• 添加甲板,帕提奥斯,或pergolas.

大多数人道主义组织和机构要求您提交 结构审查委员会申请,并附有详细的图纸和材料样本。批准需要30-90天。在得到书面批准之前,不要开始工作。

罚款和执行

违反HOA规则会导致每天积累罚款、扣押财产甚至法律诉讼。HOA可以迫使你取消他们认为不符合的修改。比如,安装超过允许高度的栅栏可能导致罚款并下令削减。

与你的HOA合作

开始审查您的CC&Rs(公约、条件和限制)和任何设计指南。出席HOA董事会会议以了解这一过程。构建合作关系 — — 如果您需要差异,那么如果您过去遵守过规则,董事会就更有可能容纳您。考虑雇用一位在您地区与HOAs合作的承包商。

特殊考虑

历史区和保护委员会

如果您的住宅位于当地指定的历史区,那么您的翻新必须符合保存标准。 您不能简单地更换窗户或用现代材料进行隔热; 您可能需要使用历史准确的剖面图、 玻璃和油漆。 改变建筑特征的改建 — — 如增加宿舍或乙烯板 — — 可能会被彻底拒绝。 您需要向历史保存委员会[ 提交计划,并可能获得 适当性证书。这一过程可以涉及公开听证和专业审查。 允许几个月后批准。