全面了解财产税

房产税是房主最大的经常性开支之一,经常与抵押贷款和保险相竞争。 虽然它们资助了公立学校、道路维修、警察和消防部门以及图书馆等基本社区服务,但许多房主却发现这一系统很混乱和负担沉重。 这一全面指南将房产税的方方面面都分解了 — — 从如何计算到削减账单的战略 — — 这样你就可以有信心地管理这一财务义务。

财产税是什么,谁设的?

地产税是地方税务当局对地产征收的自价税,“根据价值”来计算。 与收入税或销售税不同,地产税是在县、市和校区各级征收的。 直接产生的收入为地产所在地辖区内的服务提供资金。 这些税是地方政府的主要收入来源,约占美国州和地方税收的30%。

制定财产税率的具体机构因州和地点而异。 通常,郡评估员决定财产价值,而单独的董事会或理事会则规定税率(通常称为磨坊税率 ) 。 房主应该确定自己的地方评估员办公室,并了解评估日历以保持知情。

财产税如何计算

计算涉及多个步骤, 并且会因法域的不同而有所不同。 了解每个组件有助于您验证账单和点出错误 。

评估价值与市场价值

房地产的市场价值是它将在公开市场上出售的。然而,评估的价值是用于税收目的的数字。大部分地区评估的市场价值只有一小部分,例如80%或100%。有些州将年度评估的增加额上限,以保护房主免受突然的涨价。例如,加利福尼亚州第13号提案将年度评估的增幅限制在2%,除非房产被出售或新建。

税率(百万利率)

税额以磨坊为单位,其中一磨坊等于每1000元的税额。 如果您所在的县的磨坊总税率为50个磨坊,而您家的估定税率为20万美元,则您的年度财产税为1万美元(200×50 ) 。 磨坊税率由地方政府在预算听证会上确定,可以根据学校、基础设施和应急服务的资金需求波动。

豁免和削减

免税在适用税率前从评估价值中扣除一定数额。通常的免税包括住宅豁免(主要住宅),老年人、退伍军人、残疾人和农业用途豁免。例如,德克萨斯州对校区税给予40 000美元的住宅豁免。 总是检查州内的免税计划并立即实施 — — 许多在购买住房后不久就有最后期限。

应纳税净值和最后计算

计算公式为: 利润税=(评估价值 — — 免税)× 厂房税率 × 1000。 一些地区对不同的服务(例如郡税、学校税、市政税)也适用单独的税率,因此,你的账单总额就是这些层的总和。

了解财产税评估

评估不是静止的,而是定期更新的。这是每个房主都需要知道的。

评估者如何确定数值

评估者使用三种主要方法:销售比较(比较类似房屋的最新销售情况)、成本方法(估计重置成本减去折旧)和收入方法(租赁房产 ) 。 大部分住宅评估都依赖于销售比较。评估者可以根据邻里趋势进行实物检查或使用统计模型。如果您做了改进,比如增加了浴室或完成了地下室,那么您估计评估会上升。

评估周期和通知

大多数管辖区每1至5年重新评估一次。您会收到一份评估价值的通知,通常在邮件中。该通知包括您财产的评估价值、税率和应纳税额总额。该通知还解释了如何上诉。请将该文件保存在您的记录中。

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认为自己的评估超过公平市场价值的,你有权上诉。 这一过程各不相同,但一般都涉及向评估员办公室提出书面抗议,提供最近评估或类似的销售等证据,并出席听证会。成功率也不同,但许多房主都实现了减价。 期限很严格,通常从通知之日起30天,所以请迅速行动。

最高财产免税和如何资格

免税可以大大降低您的税收账单。以下是全美国最常见的税种。

家庭豁免

此项豁免适用于您的主要居住地。 它将应纳税额减少一个固定金额( 如25,000美元在佛罗里达州) 。 一些州还提供“家庭补贴上限” , 限制年度评估的增加。 要申请, 您必须作为永久地址居住在家中, 并向县提交申请 。

老年公民豁免

许多州为65岁及以上的房主提供额外减免。 豁免可能基于年龄、收入或两者。 比如,加利福尼亚州第19号提案允许老年人将税收基数转移到新的住房。 请检查您的本地高龄豁免计划 — — 有些要求每年更新。

退伍军人和残疾人豁免

与服务相关的残疾的退伍军人、未亡配偶和残疾个人可能有资格获得部分或全部豁免。这一数额往往与残疾等级有关。例如,纽约对战时服役的退伍军人给予50%的豁免。 通常需要退伍军人协会的文件。

其他特别豁免

研究农业用地、历史财产、太阳能设施、或宗教或慈善组织拥有的财产的豁免问题,每个机构都有具体的资格标准。

支付财产税:选项和战略

房产税根据当地政府的时间表缴纳。大部分地区每年、每半年或每季度缴纳一次。以下是共同的支付方式和重要的考虑。

直接向税务局付款

银行和银行可以直接通过支票、在线门户或亲自支付。 某些法域提供提前支付折扣。 相反,迟付会受到罚款和利息 — — 通常是每月1%或以上的。 设置提醒或自动支付系统以避免违法。

通过您的抵押贷款人代管账户

大多数贷款人要求借款人将财产税存入代管账户,作为其每月抵押贷款的一部分。贷款人随后在到期时向地方政府支付税款。这在12个月中分散了成本,确保了你们不会面临大笔一笔总付。但是,要知道代管账户有时会过度收账或少收账,导致调整。每年审查您的代管报表,以确认准确性。

付款计划和艰苦条件方案

如果无法全额支付,一些郡会提供分期付款计划或延期方案,特别是针对老年人或低收入房主。推迟支付直到财产出售或转让。利息累积,但可以防止赎回。联系您的收税办公室探索选择。

不付款的后果:利亚斯和赎回权

拖欠财产税是一个严重的问题。 与其他债务不同,财产税是优先留置权。 后果的演进就是如此。

利息和处罚的应计制

拖欠的税立即开始累积利息和迟到的罚款。 利率因州而异,但往往每年超过10 % 。 几个月后,拖欠总额可能大幅上升。

财产税

如果税款仍未支付,地方政府会将留置权留置权放在你的财产上,这样,政府就可依法要求留置权。在有些州,留置权可以在留置权拍卖中出售给私人投资者。投资人随后缴纳税款并赚取利息。你必须偿还投资者,以清存,否则将面临失去你的财产的风险。

取消赎回权

法定期限(通常是两三年)之后,税务当局可以启动取消赎回权,这会导致强制出售房屋以抵偿未缴纳的税款。即使有抵押贷款,取消赎回权也有可能发生,但税收留置权优先于抵押贷款留置权。避免违法至关重要。如果您在挣扎,请立即联系住房顾问或法律援助。

管理和减少财产税负担的战略

主动的房主可以采取若干步骤控制房产税,这些战略是合法、实用和广泛采用的。

定期审查您的评估通知

每年,你评估的价值与最近你邻里类似房屋的销售额相比。如果你的评估似乎不正确,就收集证据并提出上诉。即使评估价值成功减少1万美元,每年也能节省数百美元。

适用所有适用的豁免

许多房主错过了他们有资格享受的豁免。每年审查你的资格,特别是如果情况发生变化(例如,65岁、残疾或第一次购买住房),在截止日期前提交所需表格,有些截止日期早在4月1日。

了解 厂房利率变化

即便地方政府提高磨坊率,你的税收法案也可以增加。 参加学校董事会或市议会预算听证会来表达你的意见。 在某些地方,选民必须通过全民公决批准税率提高,从而给予你直接的影响。

考虑设立财产税抗议服务处

有几个公司提供收费上诉援助(通常为节省额的一定比例 ) 。 尽管您可以自行上诉,但这些服务负责文书工作并提供可比数据。在签约前先研究其记录和收费结构。

对联邦回返的减税

逐项列出的房主可以在其联邦所得税申报单上扣除州和地方财产税(包括房地产税),但根据"减税和就业法",该扣减额(婚后共同申报)为10,000美元。这一扣减仅适用于您在当年实际支付的税费。保留您的税务账单和代管报表记录。详情请参见IRS 出版物530。

首次购房者的财产税

如果你进入住房市场, 房产税是负担能力的关键因素。这是需要记住的。

将因数税入预算

月度付款包括本金、利息、保险和财产税(PITI)。请贷款人根据销售价格和当地税率估算税额。请记住,购买后摊款可能会增加,特别是如果前房主由于免税或上限而分摊价值较低。

研究税史

在发价之前,请从郡评估官的网站获取房产的税收历史。 寻找最近的任何重新评估、未决上诉或未付余额。 评估值突然上升可能意味着明年的账单会更高。

了解减税方案

有些城市为新建或翻新提供临时减税,特别是在指定的开发区。这些税可以降低您的税收,但时间是几年。请询问房地产代理商或当地经济发展办公室是否有可用的方案。

经常被问及的财产税问题

财产税能否每年增加?

某些州将年增长率限制在固定百分比(比如加利福尼亚州为2% ) 。 其他州允许根据市场条件进行全面重新评估。 随着财产价值和政府预算的上升,预期会逐渐增加。 州政府会增加,但政府会增加。

某地区所有财产的地产税是否相同?

否. 即使采用相同的磨坊率,但分摊价值不同的财产支付的数额也不同,此外,豁免和特殊区(例如防火区)也可能造成差异。

如果我年中卖掉家怎么办?

财产税一般在收尾时按比例计算。卖方将出售后已支付的税费计入买方的账下,或买方将退还卖方在出售前未支付的税费。您将在结账说明中详细列出这一点。

如果我不逐项分类,我能扣除财产税吗?

否. 只有在附表A中逐项列出扣除时,才可以扣除州和地方税。如果采用标准扣除,则不能扣除财产税。请咨询税务专业人员或参见[IRS附表A指示。

我如何找到我的地产税?

访问您的郡评估员或税收官网站。许多人提供地址或包裹号码的房产税查询工具。您也可以为当前磨坊收费向郡登记处打电话。

结论:控制您的财产税

房产税是房屋所有权中复杂但可管理的一部分。通过了解评估如何运作,申请你有资格享受的免税,呼吁过高的估价,并保持支付率,你可以尽量减少意外,将更多的钱留在口袋里。关键是保持参与,审查你的通知,出席当地的预算会议,以及在需要时咨询专业人士。 有了这里提供的知识,你可以自信地处理房产税,并专注于享受自己的家。