立法權是社會將其價值和重點編譯為土地使用、住房和城市發展的主要机制。 從決定鄰居构成的區划法令到塑造天線的税收优惠政策、聯邦、州和地方机构通过的法律,都創造了城市擴張、收縮和變化的框架。 了解立法机构如何行使此權对于任何想解釋目前住房趋势、預期未來政策變化或倡导更公平的城市環境的人都至关重要。

住房政策立法工具包

立法者們使用了一系列工具來影響住房的供應、可承受性和质量。 最直接的工具包括分区管理、租金稳定措施、补贴方案和建築法。 每個工具都與市場力量和社会動力交換,常常產生數十年來塑造群落的成果。

分區: 基本土地使用管理

分區法把市域划分為有權使用、密度、建筑高度和挫折要求的區域。 20世紀初,歐几利德區划(以最高法院案 命名) , Euclid 村區诉 Ambler 房地公司, 1926], 這些條例成為美國城市规划的支柱。 分区法可以保持邻里特色, 分別不相容的土地用途, 如重工业与住宅, 其傳承也更黑暗。 排他性分区法如最小批量和禁止多家庭住房, 被用於收入和种族分隔。 如今,很多司法管辖区都在推行區划改革,包括附属住宅的合法化、近過往的分區划和采用形式代碼,以提高密度、可承受性和可走性。

租金的稳定和控制

房租控制法限制房東可以增加租金,目的是保持现有租客的可承受性。 美國有200多個城市有某种形式的房租管理,其中最显著的是紐約市、舊金山和洛杉磯。 支持者認為租金控制可以提供稳定性,防止流离失所;批评者认为它阻止了新建筑,导致住房存量的恶化。 这些政策的有效性在很大程度上取决于其具体设计 — — 如空缺控制条款、新建筑的豁免期以及通货膨胀指数化。 立法机构在制定房租管理条例时必须权衡这些权衡。

住房补贴和生产奖励

直接补贴,如聯邦第8款住房選擇券方案和低收入住房稅務抵免(LiHTC),旨在弥合市場租金和低收入家庭能承受的差额。 作為1986年税收改革法的一部分而颁布的LiHTC具有特别的影響力:它通过私人投資資來资助可承受租房的建造和修复。 州和地方立法机构也為住房信托基金、下載援助方案和密度獎金(允许開發商建造更多單位以換來包括可承受單位的單位 ) 提供资金。 這些立法支出決定直接影響了可承受住房的数量和地理分布。

建築代碼和标准

國際法典委員會(ICC)的樣板規定被各州和地區广泛采用,但修正案相當不同。 有些立法者已通過了超越能源基准效能的「达達規定」, 以達到氣候目標。 安全與成本負擔的平衡是一項持久的立法挑戰。

城市发展项目和立法决策

大型城市發展計畫,如中轉走廊、體育場、混合用途區、公屋再建等,

批准程序和社区投入

大部分重大發展都要求立法批准,如重新區域、有条件的使用許可或設計審查。 這些流程通常包括公開聽證會、環境影響评估、與社區團商議。 立法監督的程度相差很大:在一些城市,市委必須就每項规模以上的工程投票;在另一些城市,企划委員會或行政員有權可言。 立法程序可能是個瓶颈,會延遲數年或是確保社群聲音能被聽到的论坛。 加州和俄勒岡州近期的改革試圖精简符合負擔能力或可持续性目標的住房项目的审批,常常會先行於地方控制。

金融工具:TIF、特殊地区和稅務减免

立法者建立金融机制來導導發展。 增稅融资( TIF) 使市政府能夠從指定區內捕捉未來的地產稅收入, 以支付基建改善。 特別評估區向受益于新基建(例如人行道、街道照明)的地產所有者征收稅務。 地產稅的減稅, 如紐約市的421-a計畫, 給新的住宅建築提供临时的稅務减免。 每個工具都由州立權立法授权, 具体的条款—— 期限、地理界限、可承受性要求—— 由地方立法机构制定。 這些獎勵的設計對哪些類项目進行以及誰最终受益有深远的影响。

案例研究:新的城市化和以过境为导向的发展

新的城市主義運動提倡人體化、混合使用、可步行的鄰居,它通过區域化改革和面向中转的發展政策,得到了立法的推动。 例如,俄勒岡州波特蘭市采取了一個全面計劃,鼓励沿中轉走廊增加密度,要求最低的停车面积比率。 类似地,加州州通过了參議院第50号法案(2020年失敗,但后来重新包装),要求在中转站附近进行分類。 這些立法行動不僅是技术性的調整;它代表了哲学上的轉變,不再以自居中心城市以南的無序和緊凑合的、资源高效的城市形式。 這種政策的成功取决于持续的立法追蹤、公共中轉的充足资金以及确保新發展包括可承受的單位的机制。

公平、可持续性和政治限制

立法權可以被利用來取得進步的城市成果,但也面临重大障碍。 利益根深蒂固、体制惰性以及土地使用管理內在的複雜性常常造成未達到既定目的的結果。

反政府主義和立法

美國的國家立法者開始以先驅方式推翻本地的NIMBY主義,比如俄勒岡州2001年(2019年)的法案,该法案把雙胞胎、三重牙套和全州前單家庭區的四重牙套合法化。 然而,先驅本身引起了地方自治和民主合法性的問題。 各级立法者必須克服尊重本地偏好和解决區域住房危機之間的矛盾。

价格与生产:立法取舍

要求承受能力的政策,如包容性分区(要求一定比例的单位可以负担)或租金控制,可以降低新建筑的财政可行性。一些经济学家認為,這些条例抑制了供應能力,因此使負擔能力长期下降。另一些人则認為,如果没有这种任务规定,市场利率发展不能为低收入家庭提供住房。立法机构必须校正要求,以避免阻碍投資,同时确保公平的结果。 西雅圖和波士頓等城市的實驗证据表明,精心设计的包容性分区可以保持混合收入的邻里,而不会大大延遲发展。 但包容性百分比、廉價和地理适用性等的特點卻非常重要。

气候复原力和可持续性

立法者們日益把氣候目標融入住房和發展政策。 建築法要求電動車充電基礎、日光可及的屋頂或高隔離标准, 既可以降低碳足跡, 也可以提高建築成本。 有些城市已經通过了全電力建築法令, 禁止新建的天然气。 洪水治理法限制脆弱地区的發展。 立法挑戰是加速向可持续发展过渡而不加剧住房的不便。 創意方法,例如綠色建築物證的密度獎金或能源效益改造的地產稅激励措施,以配合环境和住房的目標。

城市发展中立法力量的未来

數種新兴的潮流正在重塑立法机构如何看待住房和城市發展。 數據分析的利用率日益上升、州級住房委任權的上升以及土地價值稅的推動都代表了立法格局的显著改變。

放松單家庭區域

美國最嚴重的立法潮流之一是將历史上只保留給單家住宅的街區的密度提高合法化。 明尼阿波利斯(2018年)、波特蘭(2019年)和西雅圖等城市已取消或修改單家住宅區划,以允許雙人、三人組和四人組。 加州、俄勒岡、華盛頓和佛蒙特州州法案进一步推進了這個信封。 这些法律常常是應付住房危機和歷史上的种族排斥的补救办法。 然而,法律的执行很複雜:很多街區的空置土地稀少,在這些改革下建造的新住房的實際量在短期内仍然不大。 立法机构目前的任务是用其他政策來补充這些區划的變,例如简化了ADU的許可及融资,以发挥其潛在內的潛在性。

土地价值稅和物產稅改革

某些經濟學家和城市规划倡导者提出把建築(改善)的物產稅轉換到土地价值,認為這刺激了未充分利用的地塊的發展,同时也懲罰了投机性的土地持有。 賓夕法尼亞州在多座城市使用分租稅,哈里斯堡等地區在進行改革后也增加了填充量。 然而,向土地价值稅的过渡需要州一级的立法行動來修改扶持性法规。 也面临政治障碍,因为它可以把稅務負擔由房屋所有者(改善地產)轉嫁到地主(包括那些持有空地或低密度地塊的地塊 ) 。 未來的立法努力可以探索增量的通過,比如向市政府提供選項,以實施分租稅制度。

立法优先和地区协调

本地土地使用控制與地區住房需求之間的緊張關係使得地區管治權更加被州預防。 馬薩诸塞州第40B章讓開發者在缺乏足够可承受住房的鎮子中绕過地區管治,這就是個長久的例。 最近,加州的房屋責任法和建築者补救(由2019年的房屋危機法授权)使開發者可以向地區否認與州法相冲突,但這些先發制措施可以加速住房的產業,但也會引起市郊社区的反擊。 長期的軌道可能涉及到正式認定的地區域規劃机构,如波特蘭地鐵委員會,它對城市的發展界限和地區交通規劃有權。

數據分析的立法監督

提供包裹層數據、空缺登記和建模工具,使立法机构得以制定循证政策。例如,立法者可以使用人口普查資料和地方建筑許可記錄,以找出最需要住房的领域,并相应地确定补贴的目標。有些城市要求計劃部门每年提交住房生产報告,以衡量目標的進步。立法監督委員會可以使用此資料調整政策,例如提高包容性分区百分比或放松停車要求。目前的挑战就是确保數據基础设施的強健性,立法者有分析能力來解釋它。 数据信念不能取代政治判斷,但有助于在實驗實際中展开辯論,而不是做個故事。

社区治理和参与性管區的革新

新的民主机制正在形成,讓公民對立法成果有更直接的影響。 参与性的預算程序以社區投票为基础分配公共基金,通常包括住房和基本建设工程。社區土地信托(CLTs)是州立權立法所授权的,并允許非营利組織托管土地,确保永久的承受能力。有些城市建立了「計劃議會」或「鄰居委員會」,正式向市議會提供土地使用決定方面的建議。這些立法實驗旨在減少開發者支持的游说者的影响,扩大歷史上被边缘化的聲音。雖然不是萬能藥,但代表著向更具包容性的城市治理的轉移。

結 论

立法權不只是對市场的外部限制,而是一種建设性力量,它确定了住房和城市發展的可能性。 市议会、州立法机构和國會通过的法律确立了遊戲規則 — — 決定了誰可以建什麼,建何,建何,建何,建何。 立法選擇的結果不仅塑造了城市的有形形式,而且塑造了居民的社会和经济机遇。 思維的法规可以培植包容、可持续和生机勃勃的社群;构思不周或停滞的法律使不平等、无序和环境退化永久化。 随着城市人口的增长和气候的強化,智慧、适应性和公平的立法干预需求也變得愈來愈來愈迫切。 城市的未來在很大程度上要靠制定規則的决策者的智慧和勇氣。

關於區划改革及其影响的更進一步讀證,參見美國計劃協會的州級區划改革趋势概述[和 建築研究所的住房市場動態分析[。關於建築代碼在可承受住房中的作用的洞察,參見EPA的智能增長方案[。关于LIHTC的更多資料可通过美国住房和城市發展部 找到。