government-structures-and-institutions
地方政府解决住房可负担性问题
Table of Contents
住房承受能力日益提高的危机
美國和全世界都出現了房價承受能力,是我們時代最迫切的挑戰之一。 房屋价格天翻地覆、工资停滞、住房單位持续短缺,使很多人都無法夢想擁有房屋,而房租负担消耗了家庭预算的更大份额。從小鎮到大都市的地方政府都站在了这场危机的前沿。 和聯邦或州政府不同,市長每天看到人的影响,家庭翻了一番,工人因不能在工作附近生活而通勤,长期因移民而流离失所。在应对中,城市和縣正在制定有针对性的、有针对性的政策,以穩定和扩大可承受的住房。 本文研究了地方政府所部署的策略、所面临的障碍和正在取得的实际成果。
理解住房的可承受性
住房的承受能力从根本上看是住房成本和家庭收入之间的关系。 美国住房和城市发展部(HUD)和许多其他机构使用的标准基准是,住房成本 — — 包括房租或抵押贷款、水电和稅金 — — 不应超过家庭总收入的30%。 当成本超过这一阈值时,家庭面临沉重的成本负担,常常被迫在食品、保健、交通和教育等其他必需品上取舍。
解决住房可负担性的关键战略
地方政府有一套很強的工具。 最有效的方法包括管理改革、金融激励和利用公有和私有資源的合夥。 以下是一些最廣泛采用的战略,更深入地考察了它們在實際上的工作方式。
普惠區域
普惠區域政策要求發展者在新住宅計畫中為收入低于一定收入阈值的家庭預留一定比例的單位。 这些政策可以是强制性的或自愿的,而且通常包括确保可承受性的规定。 普惠區有助于建立混合收入的邻里,减少集中的貧困,同时扩大可承受的單位的供應量,而不需要直接公共补贴。
舊金山的包容性住房法令要求有10個或更多單位的計畫的開發者至少要提供12個單位,讓中低收入家庭可以承受,或者支付代價。 其它城市如波士頓和丹佛也采用了相似的模式。 一個关键的挑战就是把負擔率定得足够高,以改變不至於完全阻礙發展。有些司法管辖区提供密度獎金—— 租借高大的建筑物或比通常的區划許多的單位—— 來抵消開發者的成本。 由 Urban Institute 的研究() 表明,精心設計的IZ方案每年可以在大城市中生产上千個可承受的單位,而不會大大降低整体住房供應量。
经济适用住房开发刺激措施
地方政府除了區域要求外,還提供一系列刺激措施,鼓励私人開發商建造可负担得起的住房。 其中包括地產稅收減、降低許可費、快速審查程序以及地方住房信托基金的直接赠款。 這些刺激措施降低發展的成本和風險,使得在經濟上可以把可承受的單位纳入那些原本只以奢侈品價值市場的計畫。
紐約的421-a免税方案(現在被可負紐約取代)為包括可負租房在内的發展提供了大量地產稅息。 在西雅圖的多家庭稅息豁免方案(MFTE)為新多家庭建築提供了12年的地產稅息,將20%至25%的房屋保留為可負租房。 這種方案被稱為加速了數以千計的可負租房的建立。 然而,批評者指出,减稅會減低當地收入,除非與強力的契限搭配,否则可能不會總是產生长期可負租房產。
租金管制政策
房租控制 — — 更确切地说,租金稳定 — — 限制了房東每年增加租金,常常把租金增加与消费物价指数或固定百分比挂钩。 这些政策旨在保护现有房客免受突然、无力负担的房租上涨,并保留自然形成的可负担得起的住房的现有存量。 加州、紐約、俄勒冈和很多城市的租金稳定。
美國的租房管理可以直接缓解租户的租金控制,但經濟學家們也常討論其长期效果。 斯坦福研究者的一项开创性研究發現,舊金山的租金控制實際上减少了租房总体供應量,它刺激房東將租房改造成公寓或短期租房。 反之,支持者們認為,如紐約市的政策等,精心調整的政策有助于稳定鄰居,防止了人口大规模流离失所。 市政府必須小心平衡租户保护措施与物業維護和新建房的刺激措施。
社区土地信托
共有土地信托(CLTs)是非營利性实体, 取得土地並托管土地, 然後租給房屋所有者或開發者, 以租借地租。 因為土地是CLT所有, 房屋成本與土地成本相隔, 大大降低了買賣價。 房屋所有者同意轉售限制, 讓未來的房屋供後來買家買下。
美國的Champlain 住房信托公司是美國最古老和最大的CLT公司之一,管理了3,000多座负担得起的房屋。其他城市,如亞特蘭大和華盛頓,都與社区土地銀行合作建立了CLT。CLT也有助于防止投机性翻轉和稳定地區的地產價值。
公私合作
公私营合作(PPP或P3)集聚了市域資源、私人資本、以及通常非營利專業的資本來大规模發展可负担得起的住房。 這些合作可以采取多种形式:城市提供土地的合资企业和私人開發商監督建築;城市分配低收入住房稅稅抵免(LiHTC)的稅收抵免;或混合用途的开发,把商业空间和可负担得起的單位结合起来。
一個值得注意的例子是德克薩斯州奧斯汀的「建房到租房 ” 合作, 城市為200個單位的發展捐出多余的包裹,目標是收入占地区中位數60%的家庭。 開發商以免税债券和4%的LiHTC股權為该项目提供了資源。 這種合作可以加速工程的時間,并帶來地方政府缺乏的專業資訊,但需要強力監督,以确保不稀释公共利益。
取得電車公司的其他政策工具
除了上述五项核心战略外,前方思考的市政府正在采取其他若干方法。
扩大和消除單家庭區域
明尼阿波利斯在2018年成為了第一個消除全市單家庭區區區區區的主要城市,使得所有住宅區都能夠有雙倍和三重排。 自此,波特蘭、俄勒冈州和北卡羅來納州的夏洛特等城市也效仿了這項改革。 通過允許密度提高,這些改革可以增加住房供應量,并隨時降低物價。 明尼阿波利斯改革的研究表明,在小型多家庭建築中,其進展不斷,但全面效果可能要花很多年才能實現。
附属住宅单元(ADU)
低地居民公寓是單家庭小片地段的第二套住房,提供成本相对较低的方法增加密度,而不需要大规模再开发。 很多城市放宽了分区限制,并事先批准了ADU計劃,以鼓励其建造。 在加州,州法律現在要求城市允许ADU,州政府提供贷款方案,以帮助房主為它提供资金。ADU可以提供房主的租金收入,同时增加整体住房存量。
租户租金援助和通行券
美國的地租補給方案是美國的一個重要目標。 部分地方政府也自願制定租房援助計畫。 例如,哥倫比亞地區的地租補給方案向極低收入家庭提供券, 弥合他們能付得起的租金和市場租金之间的差距。 這些計畫成本高昂,但可以针对最易受伤害的居民。
解决住房可负担性方面的挑戰
許多障礙都阻礙進步。 理解這些挑戰對制定能長期成功的政策至关重要。
有限供资和財政限制
低廉的住房成本很高。單一單一的單一體可以耗費數萬美元來發展,而運作补贴可能需要數十年。 大部分地方政府都依靠聯邦基金(如家庭投資合作計畫和社區發展區塊資助),州立住房信托基金,以及地方收入(如普惠性稅或地產稅)等。 經濟下滑時期的預算不足可以严重限制住房方案。
反社會主義( NIMBYism)
現今居民的反抗(Not in My Backyard)情绪仍然是最可怕的阻礙之一。 即使新的發展包括了负担得起的單位,鄰居也常常反對,以交通堵塞、停車、學校拥挤或鄰居性格的變化為理由。 這種反對可能通过環境審查、區划上诉和官司等來拖了多年的工程。
城市也采取了限制自由裁量權的「右」區划, 也有些人建立「住房元素」的遵守程序, 以取代當地的反對。 然而, 社区参与和建立信任仍然很重要。 透明地交流可承受的住房的效益, 如經濟多元性及减少无家可归, 有助于改變公众的觀感。
平衡發展与環境关切
建築新地點可能消耗空地,增加行驶的車程,而填充物的开发可能面临棕田修復或敏感生境的影響等問題。 此外,嚴格的環境審查程序,如加州的加州環境質量法案(CEQA),也可能被新地點的反對者武器化。
進步城市正在努力推行「气候智能」的住宅政策,把增长集中在交通轉運附近,并优先注重能源效率。 例如,明尼阿波利斯的全面計劃包括了分類和宏大的气候目標。 但緊張性仍舊存在:一些環境公義倡导者認為,低收入小區的市場率發展可能導致人口流失,破坏了绿色計畫的社会可持续性。
保持长期承受能力
經濟價值的價值將在公有土地信托和永久契約限制下延長到99年,
即便有法律協定, 實施也是資源密集的。 城市需要強大的監控系統, 以确保收入限制和租金上限得到遵守。 它們还必须有合法工具, 如果所有者無法保持可承受能力, 才能收回單位。 有些城市, 如馬里蘭州蒙哥馬利縣, 設有專門的可承受住房監控辦公室, 积极主动地對地產進行稽核。
地方政府成功倡议案例研究
許多社群都將政策化為現實世界的影響。
加州,旧金山
舊金山市早已努力了極限的住房成本。 除了普惠性區划之外, 舊金山市還建立了 负担得起的住房基金, 该基金集開了開發商的費用、增稅和一般基金美元, 以資助建築與保養。 市內的 房屋所有制方案[ 向低收入家庭提供首付援助和低于市場的房屋。 截至2023年, 舊金山市已經通过這些机制建立了3萬多套负担得起的住房, 但需求仍然超过供應量。 市內也推出了 小型地點方案, 以取得租金控制的建筑物,以保持可承受能力和防止流离失所。
紐約市
2017年宣布的紐約市住宅2.0 計劃承诺200亿美元,以便在2026年之前建立或保留30万套负担得起的住房。 该战略结合了新建、修复公共住房和保护自然形成的负担得起的住房。 到2022年,城市已經资助了20万套以上的住房。 一個关键部分是强制性普惠住房[MIH] 方案,它适用于所有城市发起的分区變更,需要一定百分比的可承受住房。 MIH已經配有密度獎金,并在紐約東部和遠西區等地贡献了上千套住房。
明尼蘇達州明尼阿波利斯
2018年,明尼阿波利斯通过了2040年明尼阿波利斯全面計劃,取消了單家庭區划,每座城市可容3套。该计划还要求高密度地区的新發展包括可承受的單位或捐給住房基金。2021-2022年的早期數據顯示,雙胞胎、三重乳房和四重乳房的許可率比改革前的進展增加了66%。此外,明尼阿波利斯每年在可承受的住房信托基金中投入1500万美元。城市也注重保留现有的补贴住房,以防止净損失。
西雅圖,華盛頓
西雅圖的强制性住房负担能力政策,2019年通过的,它把提高地區的分界性与可承受性要求联系起来。 在指定的“城市村 ” , 多家庭项目的開發者要么包括可承受的单元(通常占总数的5-11 % ) , 要么每平方英尺支付一個支持可承受性住房的城市基金。 自實施以来, MHA 已產生了2500多套可承受的单元和上千萬美元的费用。 方案旨在自我维持,因为提高地區的土地价值抵消了可承受性的成本。 西雅圖也扩大了住房利 , 以资助房租援助、房屋所有制方案和支持无家可归的人。
展望未来:可持续承受能力之路
住房的承受能力不是一夜之間或任何单一政策都能解决的问题。 它需要持久的投資、政治意愿和跨部门合作。 地方政府正在證明它們可以成為創新實驗室,試驗方法,如果成功,可以放大。 最有效的城市把供方措施(區域變化、發展刺激)和需求方支持(租金援助、房屋所有制方案)和強力房客保護结合起来。
新的趋势包括使用 以數據為主的計劃[——例如住房需要评估和空缺稅——更精确地說,還有 地区住房聯盟[,多個城市协调了其中的共患危機,例如, 拜區住房金融管理局[是加州第一个有征税權的地區机构,可以為9個縣的可付得起的住房提供资金。
最後,地方政府不能單獨解決住房的承受能力。 聯邦和州資源、民營企業创新和社区参与都至关重要。 但今天在舊金山到明尼阿波利斯的城市中采取的行动表明,大胆、精心制定的政策可以帶來显著的改變。 學習這些例子,并适应當地的情況,社区就能更接近每个居民都應得安全、体面和负担得起的家鄉的目標。