分區法和土地使用法是社区规划和發展的支柱。對地產所有者、地產投資者、房產買者和開發者來說,理解這些規定不是可選的,這很重要。 分區的錯誤可以阻止一個工程,引起罚款,甚至強迫移除建築物。 對居民來說,分區會塑造鄰居的性格,影響從交通模式到物業價值的一切。

解釋他們如何實際上工作, 提供可行動的步子, 以在你的社區中領導他們。

是什么分界法和土地使用法?

區域法是地方性規定, 將一個市區分成指定的區域或區域。 區域法有一套特定的规则, 規定可以建築什麼, 如何使用土地。 土地使用法是更宽泛的名詞, 包含了區域和其他規定, 如分區管制、環境保護、歷史保護規則。 这些法律共同建立了一个法律框架, 指引一個族群的物理和經濟發展。

分区法和土地使用法的主要目的包括:

  • 公共健康和安全:[ 分离不相容的用途,例如使工廠远离學校和醫院。
  • 有序增長:[ 防止使基建受困的亂發.
  • ] 產值保護: 確保鄰居使用不至於對家用值造成負面影響.
  • 环境管理: 保护湿地、洪水平原和其他敏感地區。

美國的這些法律可以追溯到20世紀初, 最高法院在具有里程碑意义的案件[] 中證實了他們的合宪性。 歐几里德村诉安布勒地產公司[(1926) 。 自此, 區划成了全國地方政府的標準工具。

區域類型

了解這些共同區域是估量任何物業的第一步。

住宅區

住宅區被指定為住宅區,通常會被进一步细分,以控制密度和建筑类型:

  • 單家住宅(R-1): 拆散的房屋在單方地區上。
  • 多家庭住宅(R-2,R-3): 允許雙人住宅、城市住宅和公寓建筑。密度限制以每英亩的單位表示。
  • 混合用途住宅: 住房与商业或零售空间相结合,在城市填充物开发中很常见。

商區

商業區容有商業和零售。

  • 鄰居廣告:[ 角落商店和咖啡店等小型零售.
  • 一般商業: 更大的零售,餐廳和辦公室.
  • 中央商區:高密度城市核心,高大建筑和重腳交通.

工業區域

工業區是為制造、仓储和物流而保留的。 工業區通常都位于住宅區之外,以尽量减少噪音、交通和污染。 輕工业區允許組裝和研究设施,而重工业區則允许大规模加工和制造。

农业區

農業區保護農場和農業特色, 它們可以種植作物、牲畜和开展相關的活動。 有些農業區只允许有限的住宅發展,但地區通常很大, 通常只有10英畝或10英畝以上。

特殊目的区

許多社群也為特殊需求建立特殊目的區域:

  • 歷史區:[] 保存建筑遺產,有严格的設計指引.
  • 限制易淹水區域的發展。
  • 計劃的單位發展: 允許有協議批准的大型混合用途工程灵活划區。

分區法如何影響地產發展

規定的規定遠不止於簡單的宣稱「這片土地是供房屋使用」,

建築大小、 高度和回扣

區域都包含維度要求:

  • 建築物必須距離地產線、街道或其他建築物。
  • 十八限制:[] 最大建筑高度,常以腳或故事表示.
  • 建築總面积與大面积之比。 一個一萬平方英尺的建築面积為2.0的建築面积, 表示您可以建起高达20000平方英尺的建築面积, 分布在多個故事中。
  • 洛特的覆盖范围:[ 建筑物或不透水面可以覆盖的很多百分比。

泊车和交通要求

通常需要商業和多家庭發展才能提供最低數的停車位。 有些城市也設有最大限值, 以鼓勵轉乘。 大型發展可能需要交通影響研究, 開發者可能要為道路改善或交通訊號支付費。

使用許可和有条件使用許可

并非所有用途都允許在每一區域。

  • 由右方授權 :[ 如果屬性符合所有維度和其他要求, 則自動允許使用 。
  • 需要由區區委公開聽證與批准。
  • 禁止的用途: 任何情况下都不允许的用途.

差异和區域變更

如果您的財產不符合特定區域要求, 您可以申請變更。 變更允許違反規則, 例如, 建在更靠近財產線的地方, 而不是失敗需要的。 要取得變更, 您通常必須證明此限制會造成您財產特有的不當的困難 。

想要以目前區域不允许的方式使用土地, 您可以請求 [[FLT: 0]] 區域修正 [[FLT: 1] 或 [[FLT: 2] 區域重新區域。 這項立法程序需要市議會或縣委員會的批准, 通常是在計劃委員會建議之後。

全面計劃的作用

區域法不存在於真空中, 它們遵循了[ [FLT: 0]] 全面計劃[[FLT: 1] (又稱為一般計劃或总体計劃) 。 這個長遠文件概述了該族群未來的發展前景, 包括土地的使用、交通、住房和經濟發展。 區域法規必須符合全面計劃。 如果您在考慮重大發展, 全面計劃會告訴你您的計畫是否符合該族群的長遠目標 。

如何研究特定屬性區域

必須先全面研究,

第1步: 确定分區

聯絡本地的計畫部或參觀市區網站。 大部分城市提供線上區划地圖, 您可以在其中輸入地址, 并查看區域名稱。 請寫下确切的區划代號, 例如「 R-1A」 或「 C-2 」 。

步二:讀取區域規定

尋找與您的區域相應的市區代碼。

  • 被允許和有条件使用。
  • 尺寸要求(回扣、高度、FAR)。
  • 泊車和景观美化標準
  • 指示器管制

第三步:檢查覆蓋區域

通常的覆蓋包括:

  • 歷史保存覆蓋 :[ 需要外形變更的设计審查.
  • 浮雕覆蓋:需要高架憑證和防洪.
  • 環境覆蓋: 保護溪流,陡坡,或野生生物栖息地.

第4步: 和工作人员談

區域規則可能很繁雜,而且模糊。 計劃部門的工作人员可以早早回答問題、解釋程序、標示可能發生的問題。 與這些官員建立正交是你們時代的智慧投資。

共同區域問題及如何解決它們

包括勤勞的財產主都遇到問題,

不符合同的用途

一個 [[FLT: 0]] 不符合同的用途[[FLT: 1] 是建立時合法但目前區域已不允許的用途。 例如, 一個區域的小雜貨店已經重新區域供居民使用。 大部分的條例都允許不符合同樣的用途繼續使用, 但可能限制擴張、 災後重建、 或廢棄期後恢复運作 。

分界侵犯

建築 無 許可 、 或 使用 地產 、 違反 區域 法 、 可能 造成 罚款 、 工停工 命令 、 法律 訴求 。 如果您收到 違章 通知 、 也不要 忽略 。 您可能需要 申請 變更 、 變更 使用 、 或 訴求 。

鄰居爭議

相關人士常會提出區域問題,

  • 一個違反挫折要求的圍牆或建築物
  • 住宅區的經營活動,例如家用汽車修理店。
  • 附近商業的噪音、停車或氣味問題

許多情況下, 第一步是跟鄰居談話, 若失敗, 向當地區區行政辦公室申訴。

超越分界的土地使用法

區划是土地使用法最引人注目的方面,

分區管理条例

分區法規定土地如何分割成數個區域, 要求開發商提供街道、公用设施、排水和其他基础设施。 在您能賣出新的地區之前, 分區法必須得到當地政府的批准。

环境条例

聯邦、州和地方的環境法律可以限制發展。

  • 由美國工兵隊依清水法管理
  • 受害物种: 被保護物种的栖息地的發展可能受到限制。
  • 水冷管理: 很多司法管辖区要求现场保留或处理暴水径流。

歷史保存

國內歷史地區的地產或國家歷史地點登記表上, 都受到其他限制。 外國的改建、拆毀和新建物必須由歷史保護委員會來審查。

批准程序:期望什么

開發土地或改變土地用途, 很少是一件簡單的事。 大部分的計畫需要多項批准:

  1. 向計畫員提出建議,
  2. 提供详细計劃, 顯示建築布局、停車、景观和排水。
  3. 公眾聽證會: 有条件的用途、歧異或重新區域,
  4. 計劃委員會建議:[ 計劃委員會审查此案,並向選舉机构提出建議.
  5. 市委或縣委員會決定:[ 重新區域或重大發展的最後投票通常由当选的理事機構作出。
  6. 建築許可書: 分区批准後,你可以申請建築許可書,以建設工程。

整個过程可能要花上幾周到一年多,

為何要為家用購物商分界

如果你買房子, 區域會影響你的方式 你可能不期望:

  • 家居在穩定、計劃周密的鄰居區,
  • 未來發展:檢查相邻地產上允許的內容。 如果區區域允許, 隔壁空置的地點可能會變成加油站或高樓公寓樓。
  • 家業: 如果你打算從你家經營一項生意, 檢查區域是否允許, 以及适用哪些限制 。
  • 新增和翻新: 如果目前的结构不能满足目前的挫折或高度限制, 扩展你的家可能需要變化 。

如何參與本地區域決定

區域不僅是開發商和官員的區域。 居民對其族群的發展有聲音。 以下是如何參與:

  • 」 特約計劃委員會和市議會。 這些會議是公開的,
  • 加入一個鄰居協會。 這些團體經常評論和評論所拟议的發展。
  • 許多族群都擁有計劃委員會、區域上诉委員會或歷史保護委員會的開放權。
  • 在全面更新計劃中發言。 [[FLT: 1] 這些更新每5 - 10年發生一次, 并為未來的區域變更定下方向 。

深造資源

區域法因司法區域而相差很大。 以下資源可以幫助您了解您的區域規則:

  • 地圖、條例及應用程式的最好來源。
  • 市區代碼: 大部分本地代碼都可通过如下服務在網路上提供: 慕尼代碼或 慕尼代碼文庫[].
  • 俄勒冈州的土地使用系統獨特且高度集權。
  • 土地使用律師、計畫師和區域顧問可以提供專家的指導,
  • 美國計畫協會出版關於區域最佳行為的書籍與文章。

最后想法

分區和土地使用法不是官僚的障礙,而是社會塑造未來的工具。 了解這些規定可以讓你做出關於財產的明智決定,避免成本高昂的錯誤,並有意義地參與你鄰居的發展。

無論你是否在建房子、開業或只是買地產, 都得花時間去學習區域規劃。 找計划員談一下, 讀讀全面計劃。 出席公眾聽證會。 你所獲得的知識將是你們為任何地產努力帶來的最有價值的資產之一。