印度的地產市場是印度經濟的基石,在过去十年中经历了深刻的改變。 過去的十年,這個地產市場的特点是不透明、零散、交易繁忙。 該地產的產業正在被一系列大胆的稅務改革所重塑。 由中央和州政府率先推行的這些改革旨在增加透明度、吸引国内外投資以及保護數以百萬計算機的利益。 了解這些稅務改革的效果不只是學術,而且對投資人、開發人和决策者來說,這項改革是掌握著這一場快速發展的地貌的。 這篇文章深入分析了關鍵的稅務改革 — — 從貨務稅(GST)和不动产(Regional Establishment)法案(RERA)來到資本稅的改變和其他財務措施 — — 以及這些改革對印度地產市場的多方面影響。

重塑印度地產的關鍵稅務改革

货物和服务稅(GST)

2017年7月推出的貨物及服務稅(GST)是一項里程碑式的改革,包含了增值稅、服務稅和稅務等一系列间接稅。 在地產業,GST既帶來了簡化又複雜。 2019年4月,GST委員會對建設不足的住宅地產的税率被降低:可承受的房屋被定在1%的GST税率(不投入稅抵免,ITC)和不付得起的住房(不包含ITC ) 。 這比GST前期大大降低了買家的稅務负担,而多項稅可以加起來超过12%。

然而, 根據新方案, 開發商的ITC 被移除, 意味建築商不再能抵充水泥和鋼鐵等投入所付的稅。 增加的建築成本, 特别是低價的可承受住房工程。 對於即時搬入的地產, GST 不适用, 它使買家偏好於完成的單位。 GST 制度也提高了透明度, 要求開發商保持适当的稅單和遵守紀錄, 缩小了交易的範圍。 根據 [[FLT: 0] GST 理事會[[FLT: 1] , 简化的费率结构使购家更容易了解其買入的稅項目。

《房地产(管理和发展)法》

2016年颁布,到2017年在大部分州實施,RARA是印度地產最有改革性的管理改革。 RARA要求所有占地面积超过500平方米或8套公寓的住宅项目都必须在州房地产管理署注册。 開發者必須披露工程計劃、時間、批准和财务細節。 代管帳戶要求确保從買家收取的70%的资金只用于建筑和土地成本。

稅務改革與REA有好幾種交集。 例如, 地毯區定義的标准化與專案登記讓買家更容易獲得房屋貸款稅益, 因為銀行已經確認了專案狀態。 REA也通過嚴格的計算與報告規則來限制黑錢使用。 因此, 更多交易正在通過正规的銀行渠道, 增加了稅基。 Knight Frank India的報告指出, REA大大改善了買家的心意, 超过60%的购家對市場表示更有信心。 州級的RARA 当局如 [[FLT: 0]] Maharashtra RA[[FLT: 1] 等, 都為及时完成專案制定了基准, 减少了以前困扰該行的延遲。

基建增益稅和索引福利

出售財產的基建收益稅是投資者的一个关键因素。 在印度,持有超过兩年的財產被归类為长期資產。 收益以20%的指数化收益征税,以调整购买价格以因通货膨胀而起(使用所得税部公布的成本膨胀指数 ) 。 对于持有不到兩年的資產,收益被加到纳税人的收入中,并按照适用的板块利率(短期資本收益)纳税。

指数化福利是长期物業投資者的一大優點, 有效減低了高通胀期的稅務。 然而, 政府逐年收緊了規定。 例如, 2023年预算只限在持有了兩年以上後出售物業的情況下, 只有在买方全面出售時才支付稅。 此外, 第54和54F款的豁免讓再將收益投資到另一住宅物業, 以延遲資本利稅。 这些规定刺激了物業的轉換, 并鼓励了住房的再投資。 另一方面, 持股期定義的频繁修改( 例如從三年減到兩年) 造成了不确定性。 就最近的成本膨胀指数而言, 參考 所得税部网站。

其他显著改革:Benami交易、REIT和稅金减免

2016年的Benami交易(禁止)修正案是旨在遏制房地產黑錢的強大稅務改革。 它讓政府可以不需補償地產而没收Benami(代理所有)的地產。 這大大減少了假名持有不动产的使用,迫使個人宣佈實際所有权。

2014年引入了不动产投資信托公司(REITs), 之後又做了稅務澄清, 給投資者創造了新的資產類別。 REIT公司至少將租借收入的90%分配到單位持有者, 并享受优惠的稅務待遇(2020年取消了分割分配稅 ) 。 這吸引了零售和機構投資者投資商的商業地產,而沒有直接買下地產。

家庭购买者方面,第24(b)、80C和80EEA款的稅金减免提供了重大的减免。 80C款下每年的房屋贷款利息扣除高达2 lakh(第24(b)款)和最高1.5 lakh的本金偿还被广泛使用。在2019年的預算中,新的第80EEA款引入了新的法,允许在一定条件下,在可承受的住房贷款利息上再扣除1.5 lakh。這些稅金优惠刺激了中层和可承受的住房需求。

影响各利益相关者

购房者

對於购房人而言,GST降低利率、RARA的保护以及增加稅金扣除的综合效果基本是正面的。 GST的降低(在可承受的情況下,5%在不可负担的建造中)降低了前期成本。 RERA披露项目拖延和使用代管帳戶的授权最大限度地降低了停工的風險 — — 也就是RERA前期的一個常见噩夢。 買家也因正式的地產产权而得益于轉售前景的改善。

資本收入稅稅的豁免(例如第54款的雙產法規限限制在2023年預算中1項)也使得出售物產更新房屋的人更難於計算稅務。 資本收入稅的豁免(例如第54款的雙產法規限在2023年預算中只限1項財產)的複雜性也使得出售物產的人更難於在新GST計劃下進行符合要求的發展。

發展者

開發者受到的影響有好有壞。 在正面方面, RERA 和 GST 逐夜抽取了飛行操作員, 使有強力遵守紀錄的有組織的開發者受益。 該區域已看到整合, 知名開發者獲得了市場份额。 這些改革所帶來的透明度也使開發者更容易從銀行和机构投資者手中募集资金, 减少了對非正式資金的依赖。

反面看, 遵守成本暴增。 RERA 的專案注册、定期的檔案和稽核需要專門的团队。 GST 的拒絕要求開發者吸收輸入稅,挤壓利差,尤其是经济适用房。 政府實在是試圖讓人加入成份方案,但許多開發者發現ITC的拒絕很痛苦。 RERA 下對每個项目的分立帳戶的要求也增加了行政负担。 中小開發者缺乏规模,因此受到過大的影响,有些人完全退出了市場。

投资者

房地产投資者 — — 不管是個人地產翻轉者还是机构基金 — — 都不得不适应更受管制的稅務環境。 收緊资本收益豁免,尤其是多重房屋再投資上限,减少了套利的機會。 然而,长期持有的指数化收益仍然有吸引力,對長期投資者而言。

可再生能源投资公司(REIT)的崛起提供了一個流動的替代方案。 可再生能源投资公司股息由投資者按适用的板板税率(在股分分配稅取消后)征税,而可再生能源投资公司股本的资本收益也和股本(长期持有1年,超过1拉赫的收益的10%的税收)相仿。 这使得小投資者能够获得商业房地产投資。 此外,政府也以税收刺激措施(比如第80-IBA款下到2024年3月的可承受住房项目的利润100%的扣除)推動了经济适用住房,促使很多建築者投資此部分,給投資者新的機會。

區區特效

住宅与商业地產

稅務改革對住宅和商业區域有不同的影响。住宅區一直是REA和GST改革的主要重點,目的是保護普通人(aam aadmi)的買家。 相對之下,商業地產也受益于REIT稅、GST投入稅抵免(2019年前的計劃中商业地產可以使用)以及取消服務稅和增值稅的複雜性。 GST下,租借/租借的商业地產需由GST以18%的價格來管理,而ITC完全可以使用,鼓励開發商持有和租借商業資產。

商業地產的資本收益稅框架與住宅相類似, 但沒有像第54款一樣的豁免, 住宅地產再投資, 也使投資者有時推向住宅地產。 然而,商業地產的租金收益较高, 以及REIT的流动性平衡了等式。

经济适用住房与奢侈住房

税收改革對可承受住房尤其有利。 1%的GST(沒有ITC)是各行各業最低的。 此外,为了在Pradhan Mantri Awas Yojana(PMAY)下推广可承受住房,政府將要求住房贷款税收优惠的期限延长至2022年3月。 承担可承受住房项目的開發者也享受第80-BA款100%的利得扣除。

高網價值的人們通常會從資本收益递延策略而不是房屋貸款扣除中獲得稅利,所以影響力已減小。 高網價值的人們在經濟上也因此受到影響。

挑戰和批判

儘管有正面的運作,印度地產的稅務改革仍不無人質批評。 GST 的複雜性依然存在:GST 的雙重機構(1%對5%)和缺乏ITC,導致了解釋性的爭論和訴論。 很多開發者在轉變中挣扎, 尤其是在GST 的實施日間部分完成時。 RERA 的實施在各州不均匀; 而馬哈拉施特拉和卡納塔克的平台健全, 州位的執行滞后。 强制性的代管帳戶拖慢了開發者的现金流, 在某些情况下導出了工程的延遲。

資本收益稅法多次被修改,給投資者造成了不确定性。 例如,取消某天(但后来又恢复)後售出物產的索引化福利造成了混淆。 第54款只限有一件新物產(從2023年預算中)豁免,這被認為是對打算整合多項资产的物產投資者的打击。

更何况,Benami法虽然有效,但卻被批評為定罪率低,以及真正財產持有者在程序上受到騷擾。 未能完全整合GST和ERA也導致了不一致性的報道。 總的說,改革的步伐有時會超越業內的調整能力,导致短期的打亂。

前景和预期改革

展望未來,政府可能會繼續完善地產稅資格框架。 中國國民營業會(CREDAI)和NAREDCO(NAREDCO)等工業機構已游说GST合理化,包括恢复ITC,以降低開發商成本,增加可支付的住房供應量。 GST委員會正考慮對建築不足的物業采取统一税率,可能與ICC(IC)相關3%左右,這可以簡化系統。

直接稅務方面, 正在討論如何扩大REIT的範圍, 以包括住宅租房資產(national REITs), 開通新的投資渠道。 政府也可能提高第80EEA和80C款下首次购房人的稅金扣除, 以重振疲软市場的需求。 地產登記數據與Aadhar與PAN的連結, 可望进一步遏制黑錢, 建立國家財產數據庫, 可以與所得税檔案相對對。

下一個直接稅法(預計取代所得税法)可以減輕資本收益稅,取消多個持有期和標準化税率。 低廉的住房部分可能仍為优先,可能會延展第80款-IBA福利。

結 论

近十年來实施的稅務改革从根本上把印度地產市場從一個基本上不受管制、易逃稅的區域轉變成了逐步透明且有規劃的區域。 GST、RARA、資本收益的改變以及聯盟改革提高了買家的信心,吸引了正式投資,降低了黑錢的作用。 是的,已經出現了一些問題 — — 遵從負擔、成本過關、州級的執行差距 — — 但長期的運行方向指向更健康的環境。

投資者必須計劃他們的投資投資, 考慮資本增益指数化和REIT 選擇。 開發者需要強力的遵守机制才能繁衍。 家用購買者應利用所能得到的稅金減少和REA 保護。 印度地產市場正在走向现代化, 稅務改革是推动這項變化的引擎。 随着改革的深入,這個部門也將成為亞洲最有吸引力的投資目的地之一。