Die toenemende behuisingskrisis

Oor die hele Verenigde State en oor die hele wêreld het behuisingsverdraagbaarheid ontstaan as een van die dringendste uitdagings van ons tyd. 'n Verdeelde huispryse, vaste lone en 'n voortdurende tekort aan behuisingseenhede het die droom van huiseienaars buite bereik, terwyl huur laste 'n immer groter deel van huishoudelike begrotings verbruik. Plaaslike regerings, van klein dorpies tot groot stadsgebiede, bevind hulle op die voorkant van hierdie krisis. In teenstelling met federale of staatsorganisasies sien leiers die mense se daaglikse probleme. Hulle kan nie die werk van die staat se werk na gelang tyd doen nie, maar hulle kan ook nie die nuwe werksbestemmingsgeleenthede van die werk na gehumander werksaanleg en woon nie.

Verstaan behuising as dit nie moontlik is nie

Behuising is basies oor die verhouding tussen behuisingskoste en huishoudelike inkomste. Die standaardbankmerk, wat deur die Amerikaanse Departement van Behuising en Stadsontwikkeling (HUDA) en baie ander agentskappe gebruik word, is dat behuisingskoste met inbegrip van huur of verband, gereedskap en belastingLations nie meer as 30% van 'n huis se bruto inkomste moet wees nie. Wanneer koste hierdie drumpel oorskry, moet gesinne 'n swaar koste dra, dikwels die handels-offs met ander benodigdhede soos voedsel, gesondheidsorg, opvoeding en opvoeding.

Volgens die [[FTT:0] - Amerikaanse huishoudings word die middelpunt van Behuisingstudies van die Harvard - universiteit [[[[TOL:1], 'n rekordgetal van Amerikaanse huishoudings nou duur gemaak. In 2022 het meer as 22 miljoen huurhuise meer as 30% van hulle inkomste aan behuising bestee, en meer as 12 miljoen bestee aan meer as die helfte. Huiseienaars is nie immuun nie; stygende eiendoms - versekering, en instandhoudingskoste het begrotings gebreed, veral onder ouer volwassenes op vaste inkomste. Die eenvormige krisis is nie die aantal van die staat se inkomste nie, maar hulle het 'n ekonomiese probleme en ekonomiese probleme geraak.

Sleutelstrategieë vir die adres van behuising

Plaaslike regerings het ' n sterk gereedskapkit tot hulle beskikking. ' n Paar van die doeltreffendste benaderings kombineer regulerende veranderinge, finansiële motivering en vennootskappe wat openbare sowel as privaat hulpbronne versterk. ' n Paar van die mees aangenome strategieë is hieronder, met ' n dieper ondersoek na hoe hulle in die praktyk werk.

Inseksionêre Zoning

Inklusionêre sonering (IZ) beleide vereis dat ontwikkelaars 'n persentasie van eenhede in nuwe woonprojekte opsysit vir huishoudings wat onder 'n sekere inkomstesgrens verdien. Hierdie beleid kan verpligtend of vrywillig wees, en dit sluit dikwels voorsienings in om geldbaarheid te verseker, duur oor dekades voort. IZ help om gemengde-inkom buurte te skep, verminder gekonsentreerde armoede terwyl die aanbod van bekostigbare eenhede vergroot sonder direkte openbare subsidie.

San Franciscous ingesluite behuisingsvoorstelling vereis byvoorbeeld dat ontwikkelaars van projekte met 10 of meer eenhede ten minste 12% van eenhede bekostigbaar is vir lae - of matige-inkomhuise, of 'n bedrag betaal in leu. Ander stede soos Boston en Denver het soortgelyke modelle aangeneem. 'n Belangrike uitdaging is om die bekostigbaarheid verhouding hoog genoeg te stel om 'n verskil te maak sonder om ontwikkeling heeltemal te keer. Sommige regsgebiede bied namaakselbonusses wat langer geboue of meer eenhede toelaat as wat gewoonlik die citobesie - ontwikkelaars sektief toelaat om dit hoog genoeg te vergoed.

Behuisbare omgewingsontwikkelingsmiddels

Buiten die feit dat plaaslike regerings die vereistes vir die son in ag neem, bied hulle ' n verskeidenheid motiverings aan om privaat ontwikkelaars aan te moedig om bekostigbare behuising te bou. ' n Mens kan hierdie belastingbelasting, verminderde permitgelde, die uitgemaakte hersieningsprosesse en regstreekse toelae van plaaslike behuisingsfondse gebruik. ' n Verlaging van die koste en risiko van ontwikkeling maak hierdie motiverings dit ekonomies aanvaarbaar om bekostigbare eenhede in projekte in te sluit wat andersins uitsluitlik op weeldepryse mark sal wees.

In die stad New York het die 421-A-belastingprogram (wat nou deur Affordable New York vervang word) 'n aansienlike eiendomsbelastingpouse voorsien vir ontwikkelings wat bekostigbare eenhede ingesluit het. In Seattle het die multigesinsbelasting - Uittrekking (MFTE) 'n 12-jaar eiendomsvrystelling vir nuwe multifamiliegeboue aangebied wat 20% tot 25% van eenhede as bekostigbaar bewaar. Hierdie programme is al toegeskryf aan die versneling van duisende bekostigbare huise. Maar kritici merk daarop dat belastingbeveelgelde in plaaslike inkomste verminder en nie altyd duur nie, tensy dit nie meer streng beperkings is nie.

Huurlike beheerbarsieë

Die huur van die huurbeheer, namelymore presies, huurkilisasieMBters kan jaarliks meer huur huur, dikwels verhoog tot ' n verbruikersprysindeks of ' n vasgestelde persentasie. ' n Mens wil hê dat bestaande huurders teen skielike, onversorgbare huurtoere moet beskerm en dat die bestaande voorraad goedkoop behuising moet bewaar.

Hoewel huurbeheer onmiddellike verligting aan huurders kan bied, debatteer ekonome dikwels oor die langtermyngevolge daarvan. ' n halfmaanstudie deur Stanford - navorsers het bevind dat huurbeheer in San Francisco in werklikheid die algemene voorraad huurhuise verminder het deur grondeienaars te oorreed om eenhede om te skakel om kondos of kort - sere te huur. ' n Aan die ander kant, ondersteuners voer aan dat goedgespreekte beleide, soos dié in die stad New York, buurte help stabiliseer en massabeskawing voorkom.

Gemeenskapsland vertrou

Gemeenskapsgrondvertroue (CTTS) is niewinskundige entiteite wat grond bekom en dit in trust hou, en dit dan aan huiseienaars of ontwikkelaars verhuur vir 'n n n nominale grondverset. Omdat die grond aan CTN behoort, word die koste van die huis van die grond geskei, wat die koopprys aansienlik verminder. In ruil, is huiseienaars bereid om beperkings te verkoop wat toekomstige huise bekostigbaar hou vir latere kopers.

WELTs het bewys dat hulle die geleenthede om huiseienaars permanent te bekostig doeltreffend kan handhaaf. ' n Mens kan meer as 3 000 bekostigbare huise bestuur as wat die Champicle - behuisingsvertroue in Burlington, Vermont, een van die oudste en grootste CTSV in die VSA, het ook knoeiens met gemeenskapslandpare opgestel.

Publieke- Handtekening-vennootskappe

Openbare persoonlike vennootskappe (PPP's of P3s) bring munisipale hulpbronne, private hoofstad en dikwels sonder winsmotief op skaal saam om bekostigbare behuising te ontwikkel. Hierdie vennootskappe kan baie vorme aanneem: gesamentlike ondernemings waar die stad grond bevorder en die private ontwikkelaar toesig hou oor konstruksie; belasting kredietsindikasies waar die stad Lowe-kom Behuising Belasting - erkenning (LHTC); of gemengde ontwikkelings wat kommersiële ruimte met bekostigbare eenhede kombineer.

'n Belangrike voorbeeld is die ❏ Gebou tot Rentilla vennootskap in Austin, Texas, waar die stad 'n surpluspak bygedra het vir 'n 200-unt ontwikkeling wat huishoudings die teiken maak van 60% van gebied media-inset inkomste. Die ontwikkelaar het die projek gefinansier met belasting-uitbraak en 4% LIHTC-vergelyking. Sulke samewerking kan projektydlyne versnel en kundigheid in die plaaslike regerings inbring, maar hulle vereis dat sterk toesig gehandhaaf word om te verseker dat openbare voordele nie verdun word nie.

Bykomende beleidsgereedskap wat Traktaatgenootskap verkry

Buiten die vyf kernstrategieë wat hierbo uiteengesit is, word verskeie ander benaderings deur voorbedings munisipaliteite aangeneem.

Verzorening en verwydering van Ongetroude-familie Zoning

Minneapolis het in 2018 nasionale opskrifte gemaak deur die eerste groot stad te word om enkelgesinszoneringsstad wyd te verwyder, wat dit moontlik maak om die voorraad van duplxes en driedubbele dele op alle woongebiede te laat toeneem. 'n Paar stede soos Portland, Oregon en Charlotte, Noord - Carolina, het sedertdien 'n beskeie hoop in klein multifamiliesbousel getoon, hoewel dit volle resultate kan hê om jare te bereik.

Bykomstigheid-wonings (ADUs)

ADUs heleË klein, sekondêre behuisingseenhede op enkelgesinsmaattjie, bied 'n betreklik lae-kost manier om digtheid te voeg sonder groot-skaal herontwikkeling. Baie stede het verslap nzonering beperkings en pre-apifiseerde ADU beplan om hulle konstruksie aan te moedig. In Kalifornië vereis die staatswet nou stede om ADUs toe te laat, en die staat voorsien leningsprogramme om huiseienaars te help finansier.

Tenant-Gebase hulp en bejaardes

Hoewel dit dikwels as 'n federale verantwoordelikheid beskou word, het party plaaslike regerings hulle eie huurhulpsprogramme tot stand gebring. Die streek van ColumbiaName

Uitdagings in die adres van behuising

Ondanks die skeppingsvermoë en toewyding van plaaslike leiers belemmer talle versperrings vooruitgang. ' n Begrip van hierdie uitdagings is noodsaaklik vir die ontwerp van beleide wat oor die lang termyn suksesvol kan wees.

Beperkte Fondue en Fissiekonstrekte

Dit is duur om huise te bou. ' n Enkele eenheid kan honderdduisende rande kos om te ontwikkel, en bedryfstoelaes is dalk dekades lank nodig. ' n Plaaslike regerings maak staat op ' n lapwerk van federale fondse (soos die HOME - ondersoekmaats - en gemeenskapsontwikkelingsblokke Grants), staatsbeveiligde fondse en plaaslike inkomstebronne soos insluitgeld of eiendomsbelastingbeheers. ' n Bedrag van kort afstande gedurende ekonomiese af kan behuisingsprogramme streng beperk.

Die [[FTT:0] Ateense Inkompletion[[[FTT:1] berig dat daar 'n landwye tekort aan meer as 7 miljoen bekostigbare huurhuise vir uiters lae-inkome huishoudings. Om hierdie gaping te bespreek, sal vereis dat 'n belegging ver bo huidige vlakke moet wees. Baie stede het omgedraai na stemr-oprekeurde band maatreëls, soos Seattle McSuvery, om toegewyde fondse op te wek, maar sulke maatreëls is nie altyd polities uitvoerbaar nie.

Gemeenskapsopstand (NImbYisme)

Weerstand teen bestaande inwoners, Delphi Not In My BackyardeeTION (NIMBY) sentimenteMBus, bly een van die grootste struikelblokke. ' n Mens kan selfs al jare lank nie meer geld vir nuwe ontwikkelings vind nie, maar bure staan dikwels daarteen teë en meld bekommernisse oor verkeersopeenhopings, parkeertekorte, skooloorbevolking of veranderinge in buurtkarakter.

Om NIMBYisme teë te werk, het stede ooit ooit ooit ooit=ArgibYisme aangeneem dat beperkings op die onderskeidingsvermoë hersiening beperk, en party het illabreido - element π-bygevolge van plaaslike teenstand geskep. Die gemeenskap se verlowing en trust-bou bly nietemin noodsaaklik. Transparent kommunikasie oor die voordele van bekostigbare behuising, soos ekonomiese diversiteit en verminderde haweloosheidName

Hoe om ' n balans tussen ontwikkeling en besorgdheid oor die omgewing te handhaaf

Behuisingsontwikkeling kan met omgewingsdoelwitte bots. ' n Mens kan op groenveldterreine oop ruimte en meer afstande aflê, terwyl die opvulling van die ontwikkeling van die gebied van die wêreld kan opduik en dit kan deur teenstanders van nuwe behuising beïnvloed word. ' n Mens kan ook, streng omgewingsresensieprosesse, soos Kalifornië 92s Kalifornië se Omgewingskwaliteitswet (CEQA), deur teenstanders van nuwe behuising, wapenaangelok word.

Progressiewe stede streef na ooitlimate-smarte wat groei naby vervoer en energie doeltreffendheid konsentreer. MinneapolisName

Behou stabiliteit oor die lang termyn

Sonder voortdurende toesig kan bekostigbare eenhede terugkeer na markvermindering eens betaalbaarheid verbonde verval. Hierdie mithaffordbiliteitskranse, wat gelei het tot die verlies van duisende subsidieerde eenhede landwyd. Om dit teë te werk, verleng stede die geleentheid om tot 99 jaar of in perpetuiteit te beweeg, deur gemeenskapsgronde en permanente eiendomsbeperkings te gebruik.

Selfs met regsooreenkomste is die toepassing van hulpbronne-intensensie. Stede het streng moniteringstelsels nodig om gehoorsaamheid aan inkomstebeperkings te verseker en om om om om die Caps te huur. Hulle moet ook wetlike gereedskap hê om eenhede terug te kry as eienaars nie die onderhoud behou nie. ' n Paar munisipaliteite, soos Montgomery - distrik, Maryland, het bekostigbare behuisingsbeparingskantore toegewy wat die eiendom van die gehoor daadwerklik bevorder.

Gelettere studies van suksesvolle plaaslike regeringsinisiatief

Die volgende voorbeelde lig toe hoe verskillende gemeenskappe beleid in werklike wêreld impak vertaal het.

San Francisco, Kalifornië

San Francisco het lank met uiterste behuisingskoste geworstel. Benewens in insluitding van die stad het die [[FT:0] Behuisingfonds [[FTOL:1], wat poele ontwikkelergeld, belasting inkrement en algemene fonds vir bou en bewaring. Die stad weekkundiges [FOLT:2] Homeuriteitsprogram [[FT] ([FTVT: 3]) verskaf hulp en onderbemarkingsfondsing om gesinne te finansier. Die stads [Tument] wat deur hierdie luwengetrummente geskep is, verhoed dat hulle die fondse van 20-boubaarheid van die lumente [Rube] ook die fondse] van die fondse van die fondse van fondsing van fondse [R2] van fondse].

New York - stad, New York

New York Cityus [[FTT:0]] Hou New York 2.0[THOL:1] plan, wat in 2017 aangekondig is, het $20 miljard [R150 miljard] [R2 biljoen] [R150] [R2,25] aangesit om 300 bekostigbare eenhede teen 2026 te skep of te bewaar. Die strategie kombineer nuwe konstruksie, rehabilitasie van openbare behuising en bewaring van natuurlike bekostigbare behuising. Teen 2022 het die stad meer as 200 000 eenhede gefinansier. 'n Sleutelkomponent is die [FTOLTOL:2] Ins - eenheid (Documentêre Bedienmentêre Rekeningafdeling [MB) [MBLOBLOBLOB). Teen 2022] se program is meer as 200 000 eenhede het al die stad en in die volgende gevalle van die volgende siume in die lengte van die lengte van die lengte van die lengte van die lengte van die lengte van die lengte van die lengte van die verskillende gevalle van die lengte van die lengte van die verskillende gevalle van die verskillende lande in die verskillende gevalle van die verskillende gevalle van die lengte van die lengte van die verskillende gevalle van die verskillende gevalle van die verskillende gevalle van die verskillende gevalle van die verskillende gevalle

Minneapolis, Minnesota

In 2018 het Minneapolis die [[FTT:0]Minneapolis 2040[TH:1] omvattende plan aangeneem, wat enkel-familie zonering uitgeskakel en tot drie eenhede per groot stad landwyd toegelaat het. Die plan het ook vereis dat nuwe ontwikkelings in hoë-densiteitsgebiede bekostigbare eenhede insluit of tot 'n behuisingsfonds bydra. Vroeë data van 20-2122 het getoon dat 66% in permitte toeneem vir duxse, drievoudige, en kwagtende verkkeling in vergelyking met 'n aantal geboue. 'n Narn plaas van R2 miljoen serum. Die fondse-geld het ook bevind dat die fondse van R2, 'n bevolking van R2-2002-2002-2002-2002-R2-R2-2002-R2-2002 (R2-R2-R2-R2-R2-R2-R2-R2-2002-2002-2002-fondse (R2-R2-R2-R2-2002-2002-2002-2002-2002-2002-200

Seattle, Washington

Seattleusus [[FTOL:0] Behuising Affordity (MH)[[IT:1] beleid, wat in 2019 aangeneem is, verbind met die skepbaarheid van geldbaarheid. In aangewese Árban - dorpies moet die lêer (MHA)[[FTHT:1] beleid (gewoonlik 511% van die totaal) òf betaal 'n fooi per vierkante voet in' n stad fonds wat bekostigbare behuising ondersteun. Aangesien die implementering van MHAHA het, moet dit bo 2 500 eenhede van tienmiljoene en miljoene rande van R2 rand bygedra om self te betaal. Die fondse van die program te ondersteun.

Kyk vooruit: Die weg om ons te onderskraag

Behuising is nie 'n probleem wat oornag of deur enige enkele beleid opgelos kan word nie. Dit vereis volgehoue belegging, politieke wil en samewerking oor sektore. Plaaslike regerings is bewys dat hulle laboratoriums van innovasies kan wees, toetse wat, indien suksesvol, opdringbaar is. Die doeltreffendste stede kombineer voorraad-aanslae (aannemings, ontwikkeling aansporings) met die aanvraag-side ondersteun (meer hulp, huiseienaars programme) en sterk tienants.

Verdringende tendense sluit die gebruik van [[FTT:0]data-driven beplanning [[[[FTT:1] verkeer soos behuising moet beoordeel en vatures belasting Regato-adverwerkings meer presies. Ook verkrying van verhandelinge [[FOLT:2] taralisies [[FTOL:3]] waar veelvuldige munisipaliteite in verband met 'n gedeelde krisis koördineer. Byvoorbeeld, [[FTubay] polisie [T] [Tult:5] is eerste in die fondsing van die liggaam van nege-gelde.]

Uiteindelik kan plaaslike regerings nie behuisingsgeld alleen oplos nie. Federale en staatshulpbronne, privaat sektorse innovering en gemeenskapsverbintenisse is alles noodsaaklik. ' n Mens kan egter die pogings wat vandag in stede van San Francisco na Minneapolis geneem word, toon dat moedige, goed beplande beleide ' n tasbare verskil kan maak. ' n Mens kan, deur uit hierdie voorbeelde te leer en dit by plaaslike kontekste aan te pas, nader aan die doel trek wat elke inwoner ' n veilige, ordentlike en bekostigbare plek verdien om die huis te besoek.