Table of Contents
إن سوق العقارات الهندية، وهي حجر الزاوية في اقتصاد الدولة، قد شهدت تغيرات عميقة خلال العقد الماضي، وعندما تتسم هذه العملية بعدم الصلاحية، والممارسات المجزأة، والمعاملات النقدية، فإن القطاع يعاد تشكيله الآن بمجموعة من الإصلاحات الضريبية الجسورة، التي تقودها الحكومة المركزية وحكومات الولايات، تهدف إلى تحقيق الشفافية، وجذب الاستثمار المحلي والأجنبي، وحماية مصالح الملايين من المستثمرين في الضرائب.
إصلاحات الضرائب الرئيسية
ضريبة السلع والخدمات
وكان إدخال ضريبة السلع والخدمات في تموز/يوليه 2017 إصلاحاً تاريخياً استوعب مجموعة من الضرائب غير المباشرة مثل ضريبة القيمة المضافة، وضريبة الخدمات، ورسوم الاستحقاق، وبالنسبة لقطاع العقارات، جلبت الشركة التبسيط والتعقيد معاً، وفي نيسان/أبريل 2019، أدى مجلس التأمين الصحي العام إلى تباطؤ معدلات الممتلكات السكنية غير البناءة: حيث وضعت المساكن بأسعار ميسورة بنسبة 1 في المائة من الدخل الإجمالي (بدون ضريبة الإنتاج).
غير أن إزالة مركز التجارة الدولية للمطورين في إطار المخطط الجديد يعني أن البنايين لم يعد بإمكانهم التعويض عن الضرائب المدفوعة على مدخلات مثل الأسمنت والصلب، وقد أدى ذلك إلى زيادة تكاليف البناء، لا سيما بالنسبة لمشاريع الإسكان الميسورة التكلفة التي تكون فيها الهامش ضئيلة، أما بالنسبة للممتلكات الجاهزة للتنقل، فإن نظام الأفضلية العامة للمشتريات يميل إلى الوحدات المكتملة، كما أن نظام الأفضلية المعمم قد حسَّن الشفافية من خلال اشتراط على المطورين الحفاظ على قواعد الشراء الصحيحة وسجلات الضريبية.
قانون (تنظيم وتنمية) العقارات العقارية
ويقال إن " RERA " ، التي تم سنها في عام 2016 ونفذت في معظم الولايات بحلول عام 2017، هي أكثر الإصلاحات التنظيمية تحولاً في العقارات الهندية، وتقضي بأن جميع المشاريع السكنية التي تزيد مساحتها على 500 متر مربع أو ثماني شقق يجب أن تسجل لدى الهيئة الحكومية لتنظيم العقارات، ويجب على المطورين الكشف عن خطط المشاريع، والجداول الزمنية، والموافقة، والتفاصيل المالية، وأن شرط حساب الضمان يضمن أن تكون نسبة 70 في المائة من الأموال التي تم جمعها.
وقد يسرت الإصلاحات الضريبية وإعادة تقدير التكاليف بطرق عدة، منها مثلا توحيد تعريفات منطقة السجاد وتسجيل المشاريع، على المشترين الاستفادة من استحقاقات ضريبة القرض المنزلية، حيث أن المصارف قد تحققت الآن من وضع المشروع، كما أن نظام ريا الإدارية الخاص قد كبح استخدام الأموال السوداء من خلال تطبيق معايير صارمة للمحاسبة والإبلاغ، ونتيجة لذلك، فإن المزيد من المعاملات تمضي عبر القنوات المصرفية الرسمية، مما يزيد من القاعدة الضريبية.
استحقاقات ضريبة الدخل والأرقام القياسية
وتشكل الضرائب على الأرباح الرأسمالية على بيع الممتلكات عاملا حاسما بالنسبة للمستثمرين، ففي الهند، تصنف الممتلكات التي تحتفظ بها لأكثر من سنتين على أنها أصول رأسمالية طويلة الأجل، وتفرض عليها ضريبة بنسبة 20 في المائة مع استحقاقات فهرسة، مما يعدل سعر الشراء للتضخم (يستخدم مؤشر التضخم في التكاليف الذي تنشره إدارة ضريبة الدخل) أما بالنسبة للأصول التي تحتفظ بها لمدة تقل عن سنتين، فتضاف الأرباح إلى دخل دافع الضرائب والأسعار الضريبية كحد أقصى.
(د) [وكانت استحقاقات الفهرسة ميزة كبيرة بالنسبة للمستثمرين في الممتلكات الطويلة الأجل، مما أدى إلى خفض المسؤولية الضريبية الحقيقية في فترات التضخم العالية، غير أن الحكومة أحكمت القواعد على مدى السنوات، فعلى سبيل المثال، لم تتح الميزانية لعام 2023 سوى الاستفادة من الفهرسة في الحالات التي تباع فيها الممتلكات بعد احتجازها لأكثر من سنتين، ولم تسدد المشتري ضريبة على حساب البيع الكامل.
إصلاحات ملحوظة أخرى: معاملات البنامي، وعمليات الاستثمار في قطاعي الاستثمار، والإقلالات الضريبية
وكان قانون تعديل (حظر) معاملات البنامي لعام 2016 إصلاحا ضريبيا قويا يهدف إلى كبح الأموال السوداء في العقارات، ويتيح للحكومة مصادرة ممتلكات بنيامي (الممتلكات المملوكة للشركة) دون تعويض، مما قلل كثيرا من استخدام الأسماء الخيالية في حيازة العقارات، مما أرغم الأفراد على إعلان الملكية الفعلية.
وقد أدى إدخال صناديق الاستثمار العقاري في عام 2014، مع توضيحات ضريبية لاحقة، إلى إنشاء فئة جديدة من الأصول للمستثمرين، حيث توزع هذه المؤسسات ما لا يقل عن 90 في المائة من إيراداتها الإيجارية على أصحاب الوحدات، مع معاملة ضريبية مواتية (ضريبة توزيع تقسيم التجزئة التي أزيلت في عام 2020)، مما أدى إلى اجتذاب المستثمرين من التجزئة والمؤسسات إلى العقارات التجارية دون شراء الممتلكات مباشرة.
ومن ناحية المشتريات المنزلية، فإن التخفيضات الضريبية في إطار الأبواب 24 (ب) و 80 جيم و 80 هاء - هاء - تقدم تخفيفا كبيرا، وقد استحدث تخفيض يصل إلى ثاني أكسيد الكربون سنويا على أساس فوائد القروض المنزلية (المادة 24 (ب)) ودفع مبالغ إضافية تصل إلى 1.5 لاك تحت سن 80 جيم على نطاق واسع، وفي الميزانية 2019، استحدثت حصة جديدة من الدخل القومي الإجمالي تتيح خصما إضافيا من شروط السكن المتوسطة.
الأثر على مختلف أصحاب المصلحة
المشترون المنزليون
وبالنسبة للمشتريات المنزلية، كان الأثر المشترك لتخفيضات أسعار السلع والخدمات والخدمات الصحية، وحماية الموارد الاقتصادية، والتخفيضات الضريبية المعززة إيجابياً إلى حد كبير، كما أن انخفاض القيمة العامة (المعدلات المتوقعة بنسبة 1 في المائة على نقص البناء بأسعار معقولة، و5 في المائة على التكلفة غير الميسورة)، قد خفض التكلفة الأولية، كما أن ولاية " RERA " المتمثلة في الكشف عن التأخيرات في المشاريع واستخدام حسابات الضمان قد قللت من خطر حدوث كابوس مشترك في حقبة التأمين على الممتلكات قبل إعادة تقدير التكاليف.
غير أنه لا تزال هناك تحديات، إذ أن معدل القيمة المضافة للخصائص التي لا تُطبق على الممتلكات الناقصة البناء يمكن أن يكون رادعا مقارنة بالمنازل الجاهزة التي لا تجتذب نظام الأفضليات المعمم. وبالإضافة إلى ذلك، فإن تحويل تكاليف الامتثال إلى المطورين في إطار المخطط الجديد لأفضل الخدمات العامة قد تم في كثير من الأحيان نقله إلى المشترين في شكل أسعار أساسية أعلى، كما أن درجة تعقيد الإعفاءات الضريبية من الأرباح الرأسمالية (مثلا، القاعدة 2 - 20 - 23) قد اقتصرت على رفع مستوى الممتلكات.
المطورون
وقد واجه المطورون أثراً متفاوتاً، ومن الناحية الإيجابية، قامت وكالة الموارد الاقتصادية لأفريقيا والوكالة العالمية للإغاثة بسحب مشغلي الرحلات الجوية كل ليلة، مما أفاد المطورين المنظمين الذين لديهم سجلات امتثال قوية، وشهد هذا القطاع توحيداً، حيث حصل المطورون على حصة في السوق، كما أن الشفافية التي جلبتها هذه الإصلاحات جعلت من الأسهل للمطورين جمع الأموال من المصارف والمستثمرين المؤسسيين، مما قلل من الاعتماد على التمويل غير الرسمي.
وعلى جانب الانكماش، تضاءلت تكاليف الامتثال، إذ إن تسجيل المشاريع في إطار نظام تقييم المخاطر المؤسسية، والملفات المنتظمة، والمراجعات تتطلب أفرقة مخصصة، وفي إطار نظام الأفضليات المعمم، فإن رفض منح الائتمانات الضريبية للمدخلات، قد أرغم المطورين على استيعاب الضرائب المفروضة على المدخلات، وضغط الهامش، وخاصة بالنسبة للإسكان الميسور التكلفة، وقد حاولت الحكومة التخفيف من ذلك عن طريق إتاحة مخطط للتكوين، ولكن العديد من المطورين وجدوا أن الرفض الممنوح من حجم المركز، كما أن الحاجة تدعو إلى الاحتفاظ بحسابات الإدارية الخاصة بكل مشروع من المشاريع في إطار نظام الموارد المتوسطة الدخل المتوسط قد أثرت على نحو غير متناسب.
المستثمرون
وقد أدى تشديد الإعفاءات من المكاسب الرأسمالية، ولا سيما الحد الأقصى لإعادة استثمار المنازل المتعددة، إلى تقليص فرص التحكيم الضريبي، غير أن فوائد الفهرسة بالنسبة للممتلكات الطويلة الأجل لا تزال جذابة للمستثمرين ذوي الأفق الطويل.
وقد وفر ارتفاع معدلات التبادل الالكتروني للبيانات بديلا سائلا، وتفرض ضرائب على أرباح الاستثمار الأجنبي المباشر في أيدي المستثمرين بأسعار الصرف المعمول بها (بعد رفع ضريبة التوزيع على تقسيم الديون)، وتعالج المكاسب الرأسمالية على وحدات الاستثمار الأجنبي المباشر على نحو مماثل لحصص الأسهم (سنة واحدة، وعشرة في المائة من الضرائب على المكاسب التي تحققت على " 1 لاخ " )، مما جعل الاستثمار العقاري التجاري متاحا أمام المستثمرين الصغار.
آثار قطاعية سريعة
السكن مقابل العقارات التجارية العقارية
وقد أثرت الإصلاحات الضريبية على القطاعات السكنية والتجارية بشكل مختلف، وكان القطاع السكني هو محور التركيز الرئيسي للإصلاحات المتعلقة بالوكالة الدولية للطاقة الذرية ومؤسسة التأمين الصحي العالمي، بهدف حماية المشترين من آم آدامي (الرجال العاديين) وقد استفادت العقارات التجارية، على النقيض من الضرائب المفروضة على الاستثمار الأجنبي المباشر، والائتمانات الضريبية من الدخل العالمي (المتاحة للممتلكات التجارية في إطار خطة ما قبل عام 2019)، وإزالة التعقيدات المحيطة بضريبة.
ويشبه الإطار الضريبي للمكاسب الرأسمالية للممتلكات التجارية السكنية، ولكن عدم وجود إعفاءات مثل المادة 54 من أجل إعادة الاستثمار في الممتلكات السكنية قد دفع المستثمرين أحيانا إلى الأصول السكنية، غير أن ارتفاع عائدات الإيجار في العقارات التجارية وسوائل تكنولوجيات الاستثمار الأجنبي المباشر قد أدى إلى توازن المعادلة.
Affordable Housing vs. Luxury Housing
وقد كانت الإصلاحات الضريبية مواتية بوجه خاص للإسكان الميسور التكلفة، حيث بلغت نسبة الخدمات العامة التي تقدم في إطار هذا المركز 1 في المائة (دون المركز) وهي أدنى نسبة في القطاعات، وبالإضافة إلى ذلك، وسعت الحكومة نطاق السكن الميسور التكلفة في إطار برنامج برادان مانتري أواس يوجانا (Pradhan Mantri Awas Yojana) فترة المطالبة باستحقاقات ضريبية على القروض المنزلية حتى آذار/مارس 2022.
ومن ناحية أخرى، فإن المساكن اللكسورية شهدت ارتفاعاً في القيمة المضافة (5% بدون مركز التجارة الدولية) وانخفاضاً في الحوافز الخاصة، وقد أثرت إزالة المركز على مشاريع الكماليات أكثر من ذلك لأنها تنطوي على مدخلات قيمة أعلى، غير أن الأفراد ذوي القيمة العالية كثيراً ما يجنيون فوائد ضريبية من خلال استراتيجيات تأجيل المكاسب الرأسمالية بدلاً من خصم القروض المنزلية، مما أدى إلى تغيير الأثر.
التحديات والنزعات العنصرية
وعلى الرغم من المسار الإيجابي، فإن الإصلاحات الضريبية في العقارات الهندية لا تنتقدي، ولا تزال التعقيدات قائمة: فهيكل المعدلات المزدوجة (المعدلات الدنيا (1 في المائة مقابل 5 في المائة) ونقص المركز أدى إلى منازعات تفسيرية ومنازعات، وقد كافح العديد من المطورين مع الانتقال، ولا سيما عندما تم الانتهاء جزئيا من تنفيذ نظام الأفضليات المعمم، بينما يتفاوت تنفيذ نظام الموارد الاقتصادية في جميع الولايات، بينما توجد لدى الولايات المهراشترا وكاراتاكا برامج قوية لإنفاذ القوانين.
وقد تغيرت قواعد ضريبة المكاسب الرأسمالية مرات عديدة، مما أدى إلى عدم اليقين بالنسبة للمستثمرين، فعلى سبيل المثال، أدى إلغاء استحقاقات الفهرسة بالنسبة للممتلكات التي بيعت بعد تاريخ معين (وإن استعادتها لاحقا) إلى حدوث ارتباك، واعتبر أن التقييد المفروض على المادة 54 من الإعفاءات على ممتلكات جديدة واحدة فقط (من الميزانية 2023) ضربة لمستثمري الممتلكات الذين يخططون لتوحيد أصول متعددة.
وعلاوة على ذلك، فإن قانون البنامي، رغم فعاليته، قد انتُقد بسبب انخفاض معدل الإدانة والمضايقة الإجرائية للممتلكات الحقيقية، كما أن عدم إدماج نظام الأفضليات المعمم في نظام " ريا " قد أدى إلى الإبلاغ عن أوجه عدم الاتساق، وعلى العموم، فإن وتيرة الإصلاح قد تجاوزت أحيانا قدرة الصناعة على التكيف، مما أدى إلى تعطيل قصير الأجل.
التوقعات المستقبلية والإصلاحات المتوقعة
ومن المرجح أن تواصل الحكومة، في المستقبل، تنقيح الإطار الضريبي للعقارات، وقد عملت هيئات الصناعة مثل مركز البحوث الزراعية الدولية ومنظمة البحوث الوطنية في مجال الصحة الإنجابية على ترشيد نظام الأفضليات المعمم، بما في ذلك إعادة مركز التجارة الدولية إلى المطورين لخفض التكاليف وتعزيز إمدادات الإسكان بأسعار معقولة، وينظر مجلس نظام الأفضليات المعمم في معدل موحد لممتلكات نقص البناء، ربما نحو 3 في المائة مع مركز التجارة الدولية، مما يمكن أن يبسط النظام.
ومن الناحية الضريبية المباشرة، يجري حالياً مناقشة توسيع نطاق عمليات الاستثمار الأجنبي المباشر لتشمل الأصول السكنية للإيجار (المراجع السكنية)، مما سيفتح سبلاً جديدة للاستثمار، كما يمكن للحكومة أن تعزز التخفيضات الضريبية لمشتري المنازل للمرة الأولى بموجب المادتين 80 و80 جيم لإحياء الطلب في الأسواق المتدهورة، ومن المتوقع أن يؤدي كبح تسجيل الممتلكات والربط بقاعدة بيانات إضافية عن الأصول العقارية والأرصدة المالية.
ويمكن أن يؤدي قانون الضرائب المباشر المقبل (المتوقع أن يحل محل قانون ضريبة الدخل) إلى تبسيط الضرائب على المكاسب الرأسمالية عن طريق إزالة فترات الحيازة المتعددة ومعدلات التوحيد، ومن المرجح أن يظل قطاع الإسكان الميسور التكلفة ذا أولوية، مع إمكانية توسيع نطاق استحقاقات القسم 80-IBA.
خاتمة
وقد أدت الإصلاحات الضريبية التي نفذت على مدى العقد الماضي إلى تحويل سوق العقارات الهندية بصورة أساسية من قطاع غير منظم إلى حد كبير ومعرض للضرائب إلى قطاع يتسم بالشفافية والهيكلة تدريجياً. وقد أدت التغييرات في النظام العالمي لتسخير الأراضي الزراعية، ونظام الموارد الاقتصادية، وفوائد رأس المال، والإصلاحات المتحالفة إلى تحسين ثقة المشترين، واجتذبت الاستثمار الرسمي، وقللت من دور الأموال السوداء.
وبالنسبة لأصحاب المصلحة، فإن البقاء على علم بهذه الإصلاحات ليس اختيارياً، إذ يجب على المستثمرين أن يخططوا لحافظتهم بالنظر إلى فهرسة المكاسب الرأسمالية وخيارات الاستثمار الأجنبي المباشر، ويحتاج المطورون إلى آليات قوية للامتثال للازدهار، وينبغي للمشتريات المحلية أن تستغل التخفيضات الضريبية وحماية الموارد الاقتصادية المتاحة لهم، وسوق العقارات الهندية على طريق التحديث، والإصلاحات الضريبية هي المحرك الذي يدفع هذا التغيير، ونظراً إلى حدوث مزيد من الإصلاحات، فإن القطاع يُستأهل لكي يصبح واحداً من الوجهة للاستثمار في آسيا.