استكشاف دور الخزانة الأسترالية في معالجة أزمة القدرة على تحمل تكاليف الإسكان

فهم دور الخزانة الأسترالية في أزمة القدرة على تحمل تكاليف الإسكان

إن أزمة القدرة على تحمل تكاليف السكن في أستراليا هي من أكثر التحديات الاقتصادية استمراراً وخلافاً التي تواجه البلد، فقد انخفضت معدلات الملكية المنزلية بين الأجيال الشابة، واتساع نطاق الإجهاد الإيجاري، وكفاح الأسر المعيشية المنخفضة الدخل لإيجاد أماكن آمنة وميسورة التكلفة، وفي حين أن عوامل متعددة تسهم في النمو السكاني، والقيود المفروضة على تقسيم المناطق، وتكاليف البناء، والطلب على المستثمرين - الوكالة الاقتصادية الرئيسية للحكومة الاتحادية، والخزانة الأسترالية، تؤثر تأثيراً كبيراً على أدوات السياسة العامة التي يمكن أن تُسُلَدَ من شأنها أن تُ من شأنها أن تُلِّقَدِّرَ من حيث القدرة على نتائجُ حدودها.

الولاية الأساسية للخزينة وصلات الإسكان

والخزانة الأسترالية مسؤولة عن إسداء المشورة للحكومة بشأن السياسة الاقتصادية، بما في ذلك الاستراتيجية المالية، والإصلاح الضريبي، وتنظيم النظام المالي، والقدرة على تحمل التمويل العام على المدى الطويل، وتتداخل المساكن مع كل جزء من هذه الولاية، وتمثل المساكن الخاصة أكبر عنصر من عناصر الثروة الأسرية، ودين الرهن العقاري شاغلاً رئيسياً من شواغل الاستقرار المالي، وتكلف النفقات الضريبية المتصلة بالسكن (مثل التجهيزات السلبية والخصم الضريبي) بلايين من الميزانية سنوياً.

السياسات الضريبية والضرائب

وتدير الخزانة مباشرة تصميم الأحكام الضريبية الاتحادية التي تؤثر على أسواق الإسكان وآثارها على الإيرادات، وتشمل أكثرها مناقشة ما يلي:

• Negative Equipmenting:] Allows investors to deduct rental losses from other income. The Treasury regularly models the impact of restricting or removing this concession, weighting revenue gains against effects on rental supply and house prices.
• ]] خصوم ضريبة المكاسب الرأسمالية: تخفيض بنسبة 50 في المائة للأصول التي تُحتفظ بها أكثر من 12 شهراً، وتقيِّم الخزانة كيف يمكن أن يؤدي تغيير الخصم إلى خفض الطلب على المضاربة وإتاحة حيز مالي مجاني لتدابير تحمل التكاليف.
• First Home Super Saver (FHSS) scheme:] Allows first‐home buyers to save within superannuation at a concessional tax rate. The Treasury administered the rules governing contributions, withdrawals, and the annual cap.
• Home Guarantee Scheme:] A government guarantee that enables eligible buyers to purchase with a low deposit, managed by the Treasury in partnership with the National Housing Finance and Investment Corporation (NHFIC).

وفي حين تقدم الخزانة تحليلا لهذه التدابير، فإنها لا تضع من جانب واحد قرارات السياسة الضريبية - السياسية، إلا أنها لا تزال مع الحكومة، ومع ذلك، فإن تكاليف الخزانة ونمذجةها تشكلان بشكل كبير النقاش وتصميم أي إصلاح في نهاية المطاف.

الميزانية المخصصة لبرامج الإسكان

وتشمل كل ميزانية اتحادية نفقات كبيرة موجهة نحو توفير السكن، وتصمم وزارة الخزانة العديد منها وتديرها، وتشمل هذه النفقات ما يلي:

• تمويل صندوق أستراليا المقبل [(FLT:0)] (HFF)، وصندوق استثمار قيمته 10 بلايين دولار، يُعيد الإيرادات لبناء 000 30 منزل اجتماعي وميسور التكلفة للإيجار على مدى خمس سنوات، وتدير الخزانة هيكل رأس المال للصندوق وجدول الخفض.
• منح إلى الولايات والأقاليم بموجب الاتفاق الوطني للإسكان والتشرد (NHHA)، الذي تنسقه الخزانة مع إدارة الخدمات الاجتماعية لضمان الاتساق مع مبادئ الاستدامة المالية.
• Direct subsidies through the Rental Assistance program, indexed to rent increases by the Treasury each year.
• Funding for the NHFIC’s Affordable Housing Bond Aggregator), which lowers the cost of capital for community housing providers.

وتؤثر الخزانة، عن طريق مراقبة مظاريف الميزانية، على حجم الاستثمار في الإسكان وتوقيته ومشروطيته، كما أن دورها في إعداد تقارير لجان استعراض النفقات يكفل أن يبرهن أي اقتراح جديد على فعالية التكلفة ونتائج قابلة للقياس قبل الوصول إلى مجلس الوزراء.

الإمدادات - خطوط العرض: الهياكل الأساسية والإطلاق من الأراضي

وتعتمد إمدادات الإسكان اعتماداً كبيراً على توافر الأراضي، وأنظمة التخطيط، والقدرة على البنية التحتية، ولا تتحكم الخزانة مباشرة في تحديد مناطق أو بناء سلطات الموافقة - هذه السلطات مع حكومات الولايات والحكومات المحلية، غير أنها يمكن أن تؤثر على الإمداد من خلال الصكوك المالية الاتحادية:

الاستثمار في الهياكل الأساسية وكثافة الإسكان

وتكلف وزارة الخزانة مشاريع الهياكل الأساسية الرئيسية للنقل والمرافق العامة التي تمولها الحكومة الاتحادية )مثلاً عن طريق البنية التحتية في استراليا واتفاقات الشراكة الوطنية( وتقوم بتقييمها، كما أن القرارات التي تحظى بالأولوية في المشاريع، وما هي شروط الكثافة التي ترتبها على التمويل، هو فتح المجال أمام التنمية في المناطق الخضراء أو المجهزة بالملفات التي ستظل معطلة، وتعمل الخزانة مع إدارة الهياكل الأساسية على وضع نماذج للعائدات الاقتصادية للربط بين إمدادات الإسكان والنقل في الممرات الاتحادية، ويمكنها أن توصي الولايات.

تقييمات الاستخدام البيئي والمتعدد

ويمكن أن تؤدي الموافقة البيئية الاتحادية بموجب قانون حماية البيئة وحفظ التنوع البيولوجي لعام 1999 ] إلى تأخير أو وقف التطورات السكنية الكبيرة، وتشارك الخزانة في تحليل الأثر التنظيمي لموازنة الأهداف البيئية مع أهداف العرض الإسكاني، والدعوة إلى تبسيط مسارات التقييم عند الاقتضاء، وتُبلغ نماذجها للطلب على الإسكان مقابل العرض المتوقع موقف الحكومة بشأن ما إذا كانت جداول الموافقة الحالية قيدا ماديا.

التدخل في الطلب: المساعدة المالية والوصلات بين ماروبو

وإلى جانب الامتيازات الضريبية، تشرف الخزانة على برامج المساعدة المالية المباشرة التي تؤثر على الطلب على السكن.

أول منحة ضمانة للمشتريات المنزلية

وقد توسعت خطة الضمان المنزلي )بما في ذلك الضمان الأول للبيوت والضمان الاجتماعي الأول على الصعيد الإقليمي والضمان المنزلي للأسرة( بسرعة، حيث توفرت ٠٠٠ ٥٠ مكان في الفترة ٢٠٢٤-٢٥، وتدير الخزانة الحد الأقصى للحجم ومعايير الأهلية والحدود المفروضة على الاقتراض، وفي حين تساعد هذه المخططات المشترين الهامشيين على دخول السوق، يدفع النقاد بأنهم يضاعفون الطلب ويدفعون الأسعار - وهو ما أقر به تحليل الخزانة نفسه.

التفاعل مع مصرف الاحتياطي ومع وكالة مراجعة الحسابات واستعراض الأداء

ولا تحدد الخزانة أسعار الفائدة أو قواعد التحوط، ولكنها تتعاون مع مصرف استراليا الاحتياطي ومع الهيئة الاسترالية لتنظيم الحكمة من خلال مجلس التنظيمات المالية، حيث أن زيادة قيمة القروض المقدمة من المستثمرين - خاصة - قد حدت بمؤسسة ARA إلى فرض قيود سريعة على القروض التي تنطوي على فوائد، ووضع شروط خدمة أكثر صرامة، مما يُوصي به فريق الاستقرار المالي في الخزانة بأن يُعدل المخاطرة التي تنطوي عليها النظم.

التنسيق بين الحكومات الاتحادية وحكومات الولايات

ولا يمكن للكومنولث وحده أن يحل مسألة القدرة على تحمل تكاليف الإسكان، إذ تسيطر الدول على استخدام الأراضي، وحيازة المساكن العامة، ونقل الضرائب (واجبات المستأجرين)، وحماية المستأجرين، وتقود الخزانة المفاوضات الاتحادية بشأن التحويلات المالية المتعلقة بالإسكان، بما في ذلك وكالة الإسكان الوطني واتفاقات الإسكان الثنائية الجديدة المعلنة في عام 2024، ويشمل دورها ما يلي:

• تصميم مقاييس الأداء الخاصة بإيصال المساكن الحكومية، مع ربطها بتمويل الشرائح.
• تقييم مقترحات الدولة لإصلاح واجب الطوابع البريدية (مثل الانتقال إلى ضريبة واسعة النطاق على الأراضي) وتقييم الآثار المالية على الولايات.
• تنسيق جداول أعمال المجلس الوزاري للإسكان والتشرد من أجل مواءمة دورات الميزانية الاتحادية مع جداول زمنية لإصلاح الدولة.

وقد تحسنت قدرة الخزانة على عقد اتفاقات السمسرة بإنشاء وحدة لاستراليا الإسكان داخل الإدارة، التي تعمل كمركز للسياسة العامة مكرسة للمسائل المتعلقة بالاختصاصات المتعددة.

المبادرات الرئيسية الأخيرة: المنتدى المعني بالغابات، إصلاح الصحة الوطنية، اتفاق الإسكان الوطني

وتتوفر في صميمها أهم مبادرات الإسكان الاتحادية في إطار الحكومة الألبانية.

صندوق أستراليا للمستقبل

وقد خصص الصندوق في أيلول/سبتمبر ٢٠٢٣ مبلغ ١٠ بلايين دولار للاستثمار العام لتوليد عائدات لبناء المساكن الاجتماعية، ولم تصمم الخزانة هيكل رأسمال الصندوق )الذي يستهدف عائدا سنويا قدره ٥ في المائة( فحسب، بل أيضا باقتناع مكتب الميزانية البرلمانية باستدامة هذا الصندوق على المدى الطويل، ويهدف الصندوق إلى توفير ٠٠٠ ٣٠ منزل على مدى خمس سنوات، مع توفير ٠٠٠ ١٠ مسكن إضافي لمواجهة حالات التشرد.

الاتفاق الوطني للإسكان والتشرد

وفي عام 2024، التزمت الحكومة بزيادة التمويل (بمليار دولار على مدى خمس سنوات) وبتهيئة ظروف أقوى تتطلب من الدول تعزيز إصلاحات التخطيط، وقد وضعت الخزانة صيغة التمويل الجديدة القائمة على حصة السكان، ومؤشرات الإجهاد الإيجاري، والاستثمار التاريخي في الإسكان لتصحيح أوجه عدم المساواة السابقة، كما استحدثت شرطاً بأن تقدم الدول تقارير علنية عن أوقات الإفراج عن الأراضي والموافقة عليها، وهو تدبير شفافي تستمده الخزانة من أفضل الممارسات الدولية.

الاتفاق الوطني للإسكان

وهذا الاتفاق، الذي بدأ في عام 2022 وتم استكماله في عام 2024، هو شراكة بين الحكومة الاتحادية وحكومات الولايات والحكومات المحلية، إلى جانب قطاع الملكية ومقدمي الإسكان المجتمعي، بهدف بناء 1.2 مليون منزل جديد في أماكن جيدة بحلول عام 2029، وتوفر الخزانة التوقعات الاقتصادية الكلية لنمو السكان وتكوين الأسر المعيشية التي تشكل أساس أهداف الاتفاق، وتنسق التقارير المرحلية الفصلية.

التحديات والنزعات الجزائية لنهج الخزانة

وعلى الرغم من عمقها التحليلي واتساع نطاقها الإداري، تواجه الخزانة قيوداً في معالجة مسألة القدرة على تحمل تكاليف السكن.

تجزؤ السياسات والهورس القصير الأجل

وتقسم سياسة الإسكان بين إدارات متعددة - دائرة التأمين والخدمات الاجتماعية والهياكل الأساسية وتغير المناخ، وتتجه إلى إشارات غير متسقة، ففي حين تسعى الخزانة إلى الحصول على إعفاءات ضريبية من جانب الطلب بالنسبة للمستثمرين، تمول وزارة الخدمات الاجتماعية المساعدة الإيجارية التي تتدفق بصورة غير مباشرة إلى نفس المستثمرين، وقد انتقدت الخزانة لعدم دفع مجموعة إصلاحات شاملة تنسق نظم العرض والضرائب والرعاية الاجتماعية.

التردد على وضع الضرائب المطعون فيها

وقد تجنب الطرفان الرئيسيان إجراء إصلاحات كبيرة في مجال الترسب السلبي وخصم الاختصارات على الرغم من تكرار توصيات الخزانة على مدى العقود للحد منها أو التخلص منها، وقد أظهرت الانتخابات الاتحادية لعام 2019 التكلفة السياسية لهذه التغييرات، وتعمل الخزانة الآن تحت تعليمات حكومية صريحة لا تهدف إلى وضع نماذج بديلة محايدة للدخل، ويزعم الحرج أن الرقابة الذاتية تقوض استقلال الإدارة.

الافتقار إلى الرقابة المباشرة على الإمدادات

وتتحمل الحكومة والحكومات المحلية رسوماً على تحديد المناطق، والموافقة على التخطيط، وولايات الإسكان الميسورة التكلفة، ويمكن للخزينة أن تحفز الإصلاح ولكنها لا تستطيع إجباره، وقد كانت ظروف الصحة الوطنية ضعيفة عملياً، حيث لم تستوف عدة ولايات متطلبات الإبلاغ دون عقاب، ويقتصر نفوذ الخزانة على منح أداة مخادعة يمكن أن تعطل ميزانيات الدولة بدلاً من أن تشجع على إحداث تغيير حقيقي.

إعانات الطلب يمكن أن تُحدّد الأسعار

وتظهر النمذجة الاقتصادية التي تقوم بها الخزانة والهيئات الأكاديمية مثل المعهد الأسترالي للإسكان والبحث الحضري باستمرار أن المنح والضمانات للمشترين من الدرجة الأولى تزيد من القدرة الشرائية دون إضافة عرض، مما يؤدي إلى رسملة الأسعار، وقد اعترفت الخزانة بذلك في الموجزات الداخلية، ولكنها تواصل إدارة هذه المخططات بسبب شعبيتها السياسية، وأن اتباع نهج أطول فعالية من شأنه أن يربط دعم الطلب مباشرة بالعرض الجديد، مثل النماذج المشتركة القائمة على المساواة التي ترتفع الأسعار.

توجيهات المستقبل: ما يمكن أن تفعله الخزانة بشكل مختلف

وفي المستقبل، يمكن للخزينة أن تعزز أثرها من خلال عدة إصلاحات:

• Integrated housing strategy:] Present a single, cross-departmental affordability strategy in each Budget, with clear targets for supply, rent burden, and home ownership rates.
• Tax reform roadmap:] Model and publish a staged transition away from negative gearing and the CGT discount, coupleed with lock-in provisions to avoid disrupting existing investors.
• Conditional infrastructure funding:] Require any federal funding for urban transport or facilities to be contingent on state zoning changes that allow medium —density housing near transport hubs.
• Beer integration with financial stability:] Formalise a joint cabinet‐RBA -APRA “housing affordability and stability committee” to monitor interactions between credit easing and house prices, and to recommend pre-ضمive macroprudential actions.

ومن شأن هذه الخطوات أن تعزز قوة الخزانة في التحليل الاقتصادي وتصميم الميزانية مع دفع حدود ولايتها الحالية، وبدون هذا التكامل، ستظل التدابير الجزئية تحقق مكاسب إضافية في مواجهة أزمة هيكلية.

خاتمة

فالخزينة الأسترالية هي جهة فاعلة لا غنى عنها في شبكة سياسات القدرة على تحمل تكاليف الإسكان، إذ إن الرقابة على البيئات المالية، ومخصصات الميزانية، والتمويل الحكومي الدولي، تعطيها القدرة على تشكيل جانب العرض والطلب على سوق الإسكان، ولا يمكن أن تؤدي إلا من خلال مركبات مثل صندوق المستقبل للإسكان في أستراليا، واتفاق الإسكان الوطني، وخطة الضمان الذاتي، إلى توفير تمويل جديد كبير، وإلى دعم محدد الهدف، إلا أن استمرار ارتفاع الأسعار، وزيادة الضغط على الإيجار، وانخفاض معدلات الملكية المنزلية، إنما يدل على عدم كفاية الضرائب.

For further reading, see the cabinet’s 2024 Intergenerational Report] on housing trends, AHURI’s analysis of tax settings and affordability, and the Productivity Commission’s 2022 inquiry.