الحكومات المحلية تعالج قضايا القدرة على تحمل تكاليف الإسكان

الأزمة المتنامية في مجال القدرة على تحمل تكاليف الإسكان

وفي جميع أنحاء الولايات المتحدة وحول العالم، ظهرت القدرة على تحمل تكاليف السكن باعتبارها أحد أكثر التحديات إلحاحا في عصرنا، إذ أن ارتفاع أسعار المساكن، والركود في الأجور، واستمرار نقص الوحدات السكنية، قد أدى إلى جعل الحلم المتعلق بالملاك المنزلي بعيدا عن المتناول بالنسبة للكثيرين، بينما تستهلك أعباء الإيجار حصة متزايدة من ميزانيات الأسر المعيشية، وتجد الحكومات المحلية، من المدن الصغيرة إلى المناطق الحضرية الرئيسية المشردة، نفسها على الخطوط الأمامية لهذه الأزمة.

فهم القدرة على تحمل تكاليف الإسكان

وتكمن مسألة القدرة على تحمل تكاليف الإسكان أساساً في العلاقة بين تكاليف الإسكان والإيرادات المنزلية، أما المعيار القياسي الذي تستخدمه وزارة الإسكان والتنمية الحضرية في الولايات المتحدة وكثير من الوكالات الأخرى، فهو أن تكاليف الإسكان - بما في ذلك الإيجار أو الرهن العقاري، والمرافق، والضرائب - لا ينبغي أن تتجاوز 30 في المائة من الدخل الإجمالي للأسرة المعيشية، وعندما تتجاوز التكاليف هذه العتبة، تتحمل الأسر عبء تكاليف باهظة، وغالباً ما تنجم عنها رسوم نقل غذائية، مثل احتياجات أخرى.

ووفقاً لـ [(FLT:0)] مركز جوينت للدراسات السكنية في جامعة هارفارد، فإن عدداً قياسياً من الأسر المعيشية الأمريكية لا تتحمل الآن تكاليف، ففي عام 2022، أنفق أكثر من 22 مليون أسرة معيشية مستأجرة أكثر من 30 في المائة من دخلها في السكن، وأنفق أكثر من 12 مليون أسرة معيشية أكثر من نصفها، ولم يتأثر أصحاب الزي الرسمي بالضرائب الثابتة، وارتفاع تكاليف التنقل والتأمين والصيانة.

الاستراتيجيات الرئيسية لمعالجة مسألة القدرة على تحمل تكاليف الإسكان

ولدى الحكومات المحلية مجموعة أدوات قوية تحت تصرفها، حيث أن أكثر النهج فعالية تجمع بين التغييرات التنظيمية والحوافز المالية والشراكات التي تحشد الموارد العامة والخاصة على السواء، كما أن هذه النهج هي من أكثر الاستراتيجيات المعتمدة اعتمادا، مع نظرة أعمق على كيفية عملها في الممارسة العملية.

الزينة الشاملة

وتتطلب سياسات تقسيم المناطق إلى مناطق شاملة أن يخصص المطورون نسبة مئوية من الوحدات في المشاريع السكنية الجديدة للأسر المعيشية التي تكسب أقل من عتبة دخل معين، ويمكن أن تكون هذه السياسات إلزامية أو طوعية، وأن تتضمن في كثير من الأحيان أحكاما تكفل استمرار القدرة على تحمل التكاليف على مدى عقود، وتساعد المنطقة على إنشاء أحياء ذات دخل مختلط، مع الحد من الفقر المتركز، مع توسيع نطاق الإمداد بالوحدات بأسعار معقولة دون الحصول على إعانة عامة مباشرة.

فالأمر المتعلق بالإسكان الإدماجي في سان فرانسيسكو، على سبيل المثال، يتطلب من مطوري المشاريع التي تضم 10 وحدات أو أكثر أن يجعلوا ما لا يقل عن 12 في المائة من الوحدات التي يمكن تحمل تكاليفها للأسر المعيشية المنخفضة الدخل أو المتوسطة الدخل، أو أن يدفعوا رسوماً بدلاً من ذلك، وقد اعتمدت مدن أخرى مثل بوسطن ودنفر نماذج مماثلة، ويتمثل التحدي الرئيسي في تحديد نسبة القدرة على تحمل التكاليف بما يكفي لجعل التنمية غير قابلة للتكرار.

حوافز تنمية الإسكان الميسورة التكلفة

وبالإضافة إلى متطلبات الحد من المناطق، تقدم الحكومات المحلية مجموعة من الحوافز لتشجيع المطورين من القطاع الخاص على بناء مساكن ميسورة التكلفة، وتشمل هذه الحوافز تخفيض رسوم الضرائب على الممتلكات، وتخفيض رسوم التصاريح، وعمليات الاستعراض المعجلة، والمنح المباشرة من الصناديق الاستئمانية المحلية للإسكان، ومن خلال خفض تكلفة التنمية وخطرها، تجعل من الممكن اقتصاديا إدراج وحدات ميسورة التكلفة في المشاريع التي من شأنها أن تسوق على نحو حصري بأسعار زهيدة.

وفي مدينة نيويورك، وفر برنامج الإعفاء الضريبي الذي يبلغ 421- (الذي حل محله الآن نيويورك بأسعار ميسورة) إعفاءا كبيرا من ضريبة الممتلكات بالنسبة للتطورات التي تشمل وحدات ميسورة التكلفة، وفي سياتل، يقدم برنامج الإعفاء الضريبي المتعدد الأسري إعفاء من ضريبة الملكية لمدة 12 عاما للمباني الجديدة المتعددة الأسر التي تحتفظ بنسبة تتراوح بين 20 في المائة و 25 في المائة من الوحدات بتكلفة معقولة، وقد تقيد هذه البرامج بتسارع إنشاء آلاف من المنازل التي يمكن تحمل نفقاتها، على الرغم من النقد الضريبي.

سياسات مراقبة الإيجار

كما أن مراقبة الإيجار - على وجه التحديد - تحد من استقرار الإيجار - من قيمة المالك يمكن أن تزيد الإيجار سنوياً، وكثيراً ما تربط زيادات بمؤشر أسعار الاستهلاك أو بنسبة مئوية ثابتة، وتهدف هذه السياسات إلى حماية المستأجرين الحاليين من المستأجرين المفاجئين غير المرخص لهم، وإلى الحفاظ على المخزون الحالي من المساكن الميسورة التكلفة، كما أن كاليفورنيا ونيويورك وأوريجون والعديد من المدن لديها شكل من أشكال تثبيت الإيجار.

وفي حين أن مراقبة الإيجار يمكن أن توفر الإغاثة الفورية للمستأجرين، فإن الاقتصاديين كثيرا ما يناقشون آثارها الطويلة الأجل، وقد تبين من دراسة أولية أجراها باحثون من ستانفورد أن مراقبة الإيجار في سان فرانسيسكو قد قللت بالفعل من العرض العام للإسكان الإيجاري بتحفيز ملاك الأراضي على تحويل الوحدات إلى شقق أو إلى إيجارات قصيرة الأجل، وعلى العكس من ذلك، فإن المؤيدين يقولون إن السياسات المحسنة، مثل تلك التي في مدينة نيويورك، قد ساعدت على تحقيق الاستقرار في عمليات الإنشاءات.

الصناديق المجتمعية للأراضي

أما صناديق الاستثمار في الأراضي المجتمعية فهي كيانات لا تستهدف الربح وتملك الأرض وتحتفظ بها بثقة، ثم تستأجرها للمالكين أو المطورين من أجل عقد إيجار أرضي اسمي، ولأن الأرض مملوكة للجنة، فإن تكلفة المنزل تفصل عن تكلفة الأرض، وتخفض بدرجة كبيرة سعر الشراء، وفي المقابل، يوافق أصحاب المنازل على فرض قيود على إعادة البيع تُبقي على متناول المشترين اللاحقين في المستقبل.

وقد أثبتت شركات النقل البحري أنها فعالة في الحفاظ على فرص الملكية المنزلية بأسعار معقولة بشكل دائم، وقد أنشأت مؤسسة شاندلين للإسكان في بيرلينغتون فيرمونت، وهي واحدة من أقدم وأضخم وحدات المكافحة في الولايات المتحدة، حيث تدير أكثر من 000 3 منزل يمكن تحمل تكاليفه، كما أن مدن أخرى، مثل أتلانتا وواشنطن العاصمة، أنشأت وحدات لمكافحة الأوبئة ذات شراكات مع شركات محلية في مجال الأراضي.

الشراكات بين القطاعين العام والخاص

وتجمع الشراكات بين القطاعين العام والخاص (PPPs أو P3s) الموارد البلدية، ورأس المال الخاص، والخبرة التي لا تستهدف الربح في كثير من الأحيان لتطوير مساكن ميسورة التكلفة على نطاق واسع، ويمكن لهذه الشراكات أن تتخذ أشكالا كثيرة: المشاريع المشتركة التي تساهم فيها المدينة بالأرض والمطور الخاص يشرف على التشييد؛ والتكليفات الائتمانية الضريبية التي تخصصها المدينة ائتمانات ضريبية منخفضة الدخل للإسكان؛ أو التطورات المتعلقة بالاستخدامات المختلطة التي تجمع بين الحيز التجاري والوحدات بأسعار معقولة.

ومن الأمثلة البارزة على ذلك الشراكة " ذات الصلة بتجارة الإيجار " في أوستن، تكساس، حيث ساهمت المدينة بقطعة فوائض من أجل تنمية تضم 200 وحدة تكسب فيها الأسر المعيشية المستهدفة 60 في المائة من الدخل المتوسط في المنطقة، ويمول المطور المشروع بسندات معفاة من الضرائب و4 في المائة من أسهم المركز في مشاريع متعددة الجنسيات، ويمكن أن تعجل هذه التعاونات في وضع جداول زمنية للمشاريع وتجلب الخبرة التي تفتقر إليها الحكومات المحلية، ولكنها لا تحتاج إلى رقابة قوية لضمان تحقيق فوائد عامة.

أدوات إضافية في مجال السياسات العامة

وبالإضافة إلى الاستراتيجيات الأساسية الخمسة المبينة أعلاه، يجري اعتماد عدة نهج أخرى من جانب البلديات التي تفكر في المستقبل.

تحديث منطقة الحداد العائلي الوحيد والقضاء عليه

وقد قامت مينيبوليس بصياغة وطنية في عام 2018، حيث أصبحت أول مدينة رئيسية للقضاء على المناطق التي تقطن فيها الأسرة الواحدة على نطاق المدينة، مما سمح بازدهار وتضاعفات على جميع الأماكن السكنية، ومنذ ذلك الحين، تتابع مدن مثل بورتلاند وأوريجون وشارلوت وكارولينا الشمالية، الأمر الذي قد يؤدي إلى زيادة الكثافة في إمدادات الإسكان، ويمكن أن يؤدي إلى انخفاض الأسعار على مر الزمن.

وحدات السكن المرافق

أما وحدات السكن الثانوي في القرعة الوحيدة للأسرة، فهي طريقة منخفضة التكلفة نسبياً لإضافة الكثافة دون إعادة تنمية واسعة النطاق، وقد خففت مدن كثيرة القيود المفروضة على تقسيم المناطق، وخطط السكن المعتمدة مسبقاً لتشجيع بناءها، وفي كاليفورنيا، يشترط قانون الولاية الآن على المدن أن تسمح بإضافة وحدات سكنية، كما أن الدولة توفر برامج قروض لمساعدة أصحاب المنازل على تمويلها.

المساعدة في مجال الإيجارات وقسائم الطراز المستأجر

وفي حين أن بعض الحكومات المحلية تعتبر في كثير من الأحيان مسؤولية اتحادية، فقد وضعت برامجها الخاصة لمساعدة الإيجار، فعلى سبيل المثال، يقدم برنامج ملحق الإيجار المحلي لمقاطعة كولومبيا قسائم للأسر المعيشية ذات الدخل المنخفض للغاية، مما يزيل الفجوة بين ما يمكن أن يتحمله من تكاليف وإيجارات السوق، وهذه البرامج باهظة التكلفة ولكنها يمكن أن تستهدف أكثر السكان ضعفا.

التحديات في معالجة مسألة القدرة على تحمل تكاليف الإسكان

وعلى الرغم من إبداع وتفاني القادة المحليين، فإن العديد من الحواجز تعرقل التقدم، فهم هذه التحديات أمر أساسي لتصميم سياسات يمكن أن تنجح على المدى الطويل.

محدودية التمويل والمضيق المالي

فالسكن الميسورة مكلف، إذ يمكن أن تكلف وحدة واحدة مئات الآلاف من الدولارات لتطويره، وقد تكون هناك حاجة إلى إعانات تشغيلية لعقود، وتعتمد معظم الحكومات المحلية على مجموعة من الصناديق الاتحادية (مثل برنامج شراكات الاستثمار التابع لبرنامج شراكة التنمية المجتمعية، والصناديق الاستئمانية الحكومية للإسكان، ومصادر الدخل المحلية مثل الرسوم الإدراجية أو تجاوزات ضريبة الملكية، ويمكن أن يحد النقص في الميزانية أثناء فترات الانكماش الاقتصادي بشدة من برامج الإسكان.

ويفيد " الائتلاف الوطني للإسكان المنخفض الدخل " بأنه يوجد نقص في جميع أنحاء البلد يزيد على 7 ملايين منزل مستأجر بأسعار معقولة للأسر المعيشية المنخفضة الدخل جداً، ومن أجل معالجة هذه الفجوة، يتطلب استثماراً يتجاوز المستويات الحالية، وقد تحولت مدن كثيرة إلى تدابير للسندات المعتمدة على الناخبين، مثل شركة سياتل " التي تبلغ مساحتها 290 مليون دولار، لتوليد تمويل مخصص، ولكن هذه التدابير لا تكون مجدية دائماً سياسياً.

معارضة مجتمعية (النيمبيا)

إن المقاومة من المقيمين الحاليين - " ليس في فناءي الخلفي " - لا تزال إحدى أكثر العقبات رعباً، وحتى عندما تشمل التنمية الجديدة وحدات ميسورة التكلفة، كثيراً ما يعارضها الجيران، متذرعين بالقلق إزاء اكتظاظ حركة المرور، ونقص المواقف، والاكتظاظ في المدارس، أو التغيرات في طبيعة الأحياء، ويمكن لهذه المعارضة أن تؤخر المشاريع لسنوات من خلال الاستعراضات البيئية، والنداءات المتعلقة بتحديد المناطق، والدعوات القضائية.

ولمواجهة ظاهرة " نيمبي " ، اعتمدت المدن تقسيماً " لكل حق " يحد من الاستعراض الاستنسابي، وقد أنشأ بعضها عمليات امتثال " عنصر الإسكان " تلغي المعارضة المحلية، ومع ذلك، لا تزال مشاركة المجتمعات المحلية وبناء الثقة أمراً أساسياً، فالتواصل عبر الحدود بشأن فوائد السكن الميسور التكلفة مثل التنوع الاقتصادي، وانخفاض مستوى التشرد - يمكن أن يساعد على تغيير التصور العام.

الموازنة بين التنمية والشواغل البيئية

ويمكن أن تتعارض تنمية الإسكان مع الأهداف البيئية، وقد يستهلك البناء على مواقع الحقول الخضراء حيزا مفتوحا ويزيد من أميال المركبات المسافرة، بينما يمكن أن تواجه التنمية المأهولة مسائل مثل إصلاح الحقول البنية أو التأثيرات على الموائل الحساسة، وبالإضافة إلى ذلك، يمكن أن يُسلح المعارضون للإسكان الجديد عمليات الاستعراض البيئي الصارمة، مثل قانون كاليفورنيا للجودة البيئية.

وتسعى المدن التقدمية إلى سياسات الإسكان " الذكية " التي تركز النمو على المرور العابر وتعطي الأولوية لكفاءة الطاقة، ومنها مثلاً الخطة الشاملة لمينيابوليس التي تتضمن أهدافاً مناخية متزايدة وطموحة، ولكن التوترات مستمرة: فالبعض يدعون العدالة البيئية يدفعون بأن التنمية في الأسواق في الأحياء المنخفضة الدخل يمكن أن تؤدي إلى التشرد، مما يقوض الاستدامة الاجتماعية للمبادرات الخضراء.

الحفاظ على القدرة على تحمل التكاليف على المدى الطويل

وبدون رقابة مستمرة، يمكن للوحدات الميسورة التكلفة أن تعود إلى أسعار السوق بعد انتهاء صلاحية عقد عقد عقد البيع، وقد أدى هذا " منحدر من الموارد " إلى فقدان الآلاف من الوحدات المدعومة على الصعيد الوطني، ومن أجل التصدي لذلك، تمتد المدن فترات تحمل التكاليف إلى 99 سنة أو على الدوام، باستخدام الثقة في الأراضي المجتمعية والقيود الدائمة المفروضة على الأعمال.

وحتى مع العهدين القانونيين، فإن الإنفاذ كثيف الموارد، فالمدن تحتاج إلى نظم رصد قوية لضمان الامتثال لمحدودية الدخل وسقف الإيجار، ويجب أن تكون لديها أيضا أدوات قانونية لإعادة ملء الوحدات إذا لم يحافظ المالكون على تحمل التكاليف، كما أن بعض البلديات، مثل مقاطعة مونتغمري، ميريلاند، لديها مكاتب مخصصة للامتثال للمساكن بأسعار معقولة تُراجع الممتلكات بصورة استباقية.

دراسات حالة عن مبادرات الحكومة المحلية الناجحة

وتوضح الأمثلة التالية كيف ترجمت مختلف المجتمعات المحلية السياسة إلى تأثير حقيقي في العالم.

سان فرانسيسكو، كاليفورنيا

وقد تحملت سان فرانسيسكو تكاليف سكنية باهظة، وبالإضافة إلى تقسيم المناطق إلى مناطق مشمولة، أنشأت المدينة صندوقاً للإسكان يمكن تحمل تكاليفه [(FLT:1]) الذي يُنشئ بموجبه رسوم مطورة، وازدياد ضريبي، ودولاراً من الأموال العامة لتمويل البناء والحفظ.() ومع ذلك، فإن برنامج التمويل الميسر للمدينة [() يوفر مالاً من مساعدات مالية

نيويورك، نيويورك

وقد أعلنت خطة مدينة نيويورك في عام 2017، التزمت بمبلغ 20 بليون دولار لإنشاء أو الحفاظ على 000 300 وحدة ميسورة التكلفة بحلول عام 2026، وتجمع الاستراتيجية بين بناء مساكن جديدة، وإصلاح المساكن العامة، وحفظ المساكن التي تكون في متناول الجميع، وبحلول عام 2022، كانت المدينة قد مولت أكثر من 000 200 وحدة.

Minneapolis, Minnesota

وفي عام 2018، اعتمدت مينيبوليس خطة شاملة ( " FLT:0 " ) (Minneapolis 2040) أزالت فيها تقسيمات الأسر الواحدة وأتاحت ما يصل إلى ثلاث وحدات سكنية صافية على نطاق المدينة، كما اشترطت الخطة أن تشمل التطورات الجديدة في المناطق المرتفعة الكثافة وحدات ميسورة التكلفة أو تساهم في صندوق سكني.

سياتل، واشنطن

:: سياسة " سياتل " (FLT:0) " (MHA) " (FLT:1]) " ، التي اعتمدت في عام 2019، وتربط بين احتياجات التمويل ذاتي " ، وفي " القرى الحضرية " ، يجب أن يشمل مطورو المشاريع المتعددة الأسر وحدات ميسورة التكلفة (مقابلة 5-11 في المائة من المجموع) أو يدفعون رسوماً لكل قدم مربعة تولدت منذ التنفيذ،

النظر إلى الرأس: الطريق إلى الاستدامة

إن القدرة على تحمل تكاليف الإسكان ليست مشكلة يمكن حلها بين عشية وضحاها أو بأي سياسة واحدة، بل تتطلب استثمارات مستمرة وإرادة سياسية وتعاوناً على نطاق القطاعات، وتثبت الحكومات المحلية أنها يمكن أن تكون مختبرات للابتكار، وتختبر النهج التي يمكن، إذا نجحت، توسيع نطاقها، وتجمع أكثر المدن فعالية بين تدابير جانب العرض (تغييرات الحدوث، والحوافز الإنمائية) وبين الدعم في جانب الطلب (مساعدات الإيجار، وبرامج الملكية) وتوفير حماية قوية.

وتشمل الاتجاهات الناشئة استخدام التخطيط القائم على البيانات ] - مثل تقييمات الاحتياجات السكنية وضرائب الشواغر - لاستهداف التدخلات على نحو أكثر دقة، كما أن اكتساب الملكية هو ] تحالفات سكنية إقليمية ] حيث تنسق البلديات المتعددة لمعالجة أزمة مشتركة، وعلى سبيل المثال، فإن [هيئة التمويل البالغ الصغر والإطار التمويلي: 4] منطقة الإسكان.

وفي نهاية المطاف، لا يمكن للحكومات المحلية أن تحل مسألة القدرة على تحمل تكاليف السكن وحدها، فالموارد الاتحادية وموارد الولايات، وابتكار القطاع الخاص، ومشاركة المجتمع المحلي كلها أمور أساسية، ولكن الإجراءات التي تتخذ اليوم في المدن من سان فرانسيسكو إلى مينيابوليس تدل على أن السياسات الجريئة والمصممة تصميما جيدا يمكن أن تحدث فرقا ملموسا، إذ يمكن للمجتمعات المحلية، من خلال التعلم من هذه الأمثلة وتكييفها مع السياقات المحلية، أن تمضي قدما نحو الهدف الذي يستحقه كل مقيم مكانا آمنا ومناسبا ويمكن أن يُه الاتصال به.