Table of Contents

Разбиране на пълния обхват на данъците върху собствеността

Имотите, които се плащат, представляват един от най-големите неустоими разходи за собствениците на жилища, често конкуриращи се с ипотечни плащания и застраховки. Докато те финансират основни обществени услуги като държавни училища, поддръжка на пътищата, полицията и пожарни отдели, както и библиотеки, много собственици намират системата за объркваща и обременяваща. Това цялостно ръководство разрушава всеки аспект на данъците върху имотите от начина, по който те са изчислени за стратегии за намаляване на вашия законопроекта, така че можете да управлявате това финансово задължение с увереност.

Какво представляват данъците върху собствеността и кой ги определя?

Данъците върху имотите са ad estit looking finishing "scording to value" . За разлика от данъците върху доходите или продажбите, данъците върху имотите се събират на територията на окръга, общинските и училищните райони. Приходите, генерирани директно от финансови услуги в юрисдикцията, където се намира имотът. Тези данъци са основен източник на приходи за местните правителства, които представляват около 30% от всички държавни и местни данъчни колекции в САЩ.

Специфичните агенции, които определят ставките на данък върху имотите, се различават според държавата и населеното място. Обикновено окръжният оценител определя стойността на имота, докато отделен борд или съвет определя данъчната ставка (често наричана мелница). Собствениците трябва да идентифицират офиса на местния оценител и да разберат календара за оценка, за да бъдат информирани.

Как се изчисляват данъците върху собствеността

Изчисленията включват множество стъпки, които могат да се различават по юрисдикция. Разбирането на всеки компонент ви помага да проверите вашите сметки и спот грешки.

Стойност на оценката спрямо пазарната стойност

Пазарната стойност на имота ви е това, за което ще продава на свободния пазар. Оценяваната стойност, обаче, е цифрата, използвана за данъчни цели. Повечето области оценяват на част от пазарната стойност . Например 80% или 100%. Някои държави капачка годишна оценка се увеличава, за да защити собствениците на жилища от внезапни пикове. Например, Калифорнийската предложение 13 ограничава годишна оценка се увеличава до 2%, освен ако имотът се продава или новоизграден.

Данъчна ставка (Mill Rate)

Данъчната ставка се изразява в мелници, където една мелница е равна на 1 милион долара данък на стойност 1000 долара. Ако вашата област има обща мелница от 50 мелници, а вашият дом се оценява на $200,000, вашият годишен данък върху собствеността ще бъде $ 10 000 (200 x 50). Милските ставки се определят от местните правителства по време на изслушвания по бюджета и могат да варират въз основа на нуждите от финансиране на училища, инфраструктура и спешни услуги.

Освобождаване и намаляване

Освобождаването се изважда фиксирана сума от оценяваната стойност преди да се прилага данъчната ставка. Общите изключения включват освобождаване от данъци за заселване (на разположение за първични жилища), освобождаване за пенсионери, ветерани, лица с увреждания и използване на селскостопанските продукти. Например, Тексас предлага $ 40000 освобождаване от данък за жилище за училищните квартали. Винаги проверявайте програмите за освобождаване на държавата и прилагайте неофициално има крайни срокове скоро след като закупите дом.

Нетна данъчна стойност и окончателно изчисление

Формулата е: Собствен данък = (Обзаведени неточни стойности) × Mill Rate

Разбиране на оценките на данъците върху собствеността

Оценките не са статични, те се актуализират периодично. Ето какво всеки собственик трябва да знае.

Как оценяват стойностите

Оценка на разходите (оценяване на разходите за подмяна минус амортизация) и подход на доходите (за имоти под наем). Повечето оценки на жилищата зависят от сравнението на продажбите.Оценителите могат да извършват физически проверки или да използват статистически модели въз основа на тенденциите в квартала.Ако сте направили подобрения като добавяне на баня или довършване на мазе, очаквайте оценката ви да се повиши.

Цикъли и известия за оценка

Повечето юрисдикции правят преоценка на всеки един до пет години. Ще получите известие за оценена стойност, обикновено по пощата. Това известие включва оценяваната стойност на имота си, данъчната ставка, както и общия данък.

Какво да правиш, ако оценката ти изглежда твърде висока

Ако смятате, че оценката ви надвишава справедливата пазарна стойност, имате право да обжалвате. Процесът варира, но обикновено включва подаване на писмен протест в офиса на оценителя, предоставяне на доказателства като скорошни оценки или сравними продажби, както и присъства на изслушване.

Най-добрите данъчни облекчения за имоти и как да се определи

Освобождаването може значително да намали данъчната ви сметка. По-долу са най-често срещаните видове на разположение в Съединените щати.

Освобождаване от homestead

Това освобождаване се отнася за вашето основно жилище. Тя намалява данъчната стойност с фиксирана сума (напр. $25,000 във Флорида). Някои държави предлагат също "капацитет," който ограничава годишната оценка се увеличава. За да го претендирате, трябва да живеете в дома като постоянен адрес и да подадете заявление до окръга.

Граждански изключения

Много държави предоставят допълнително облекчение за собствениците на жилища на възраст 65 или повече години. Освобождаването може да се основава на възраст, доходи или и двете. Например, Калифорнийската Proposition 19 позволява на пенсионерите да прехвърлят данъчната си база в нов дом. Проверете вашия местен старши програма за освобождаване . .

Освобождаване от ветерани и от увреждания

Ветераните с увреждания, свързани с услуги, преживели съпрузи и лица с увреждания могат да се класират за частично или пълно освобождаване. Сумата често корелира с рейтинг за инвалидност. Например, Ню Йорк предлага 50% освобождаване за ветерани, които са служили по време на война. Документацията от VA обикновено се изисква.

Други специални изключения

Разгледайте изключения за земеделски земи, исторически имоти, слънчеви енергийни инсталации или имоти, притежавани от религиозни или благотворителни организации.

Плащане на данъците върху собствеността: опции и стратегии

Данъците върху имотите се дължат по график на местното правителство. Повечето области приемат плащане годишно, полугодишно или тримесечие. Ето общите методи на плащане и важни съображения.

Директно плащане към данъчния орган

Можете да плащате директно чрез проверка, онлайн портал или лично. Някои юрисдикции предлагат отстъпки за предсрочно плащане. Обратно, закъснели плащания налагат санкции и лихва от 1% на месец или повече. Задайте напомняния или се запишете в автоматични платежни системи, за да се избегне нередовност.

Прехвърляне на сметки чрез Вашия ипотечен заем

Повечето кредитори изискват от кредитополучателите да плащат данъци върху имотите в доверителна сметка като част от месечната им ипотека. Кредиторът след това отпуска данъците на местното правителство, когато се дължи. Това разпределя разходите за 12 месеца и гарантира, че никога няма да се сблъскате с голяма еднократна сума. Въпреки това, имайте предвид, че ескроу сметки понякога може да се свие или да се скъси, което води до корекции. Преглед на вашата декларация ескроу годишно, за да потвърди точността.

Планове за плащане и програми за трудност

Ако не можете да платите напълно, някои окръзи предлагат планове за изплащане или програми за отсрочване, особено за пенсионери или собственици на жилища с ниски доходи. Отлагането на плащане до продажбата или прехвърлянето на имота. Натрупване на лихви, но може да предотврати блокирането. Свържете се с офиса на вашия данъчен колектор, за да проучите опциите.

Последици от неплащането: Лихви и подкрепление

За разлика от другите дългове, данъците върху имотите са приоритетно обезпечение. Ето и развитието на последствията.

Набиране на интерес и санкции

Неплатените данъци веднага започват да набират лихви и късни санкции. Ставката варира според държавата, но често надвишава 10% годишно. След няколко месеца общият дълг може да се балонира значително.

Данъчен лиен върху собствеността

Ако данъците останат неплатени, местното правителство поставя данък върху вашата собственост. Тази гаранция дава на правителството правно вземане. В някои държави, залог може да се продаде на частен инвеститор на търг за данъчни облекчения. Инвеститорът след това плаща данъци и печели лихва. Трябва да се изплати на инвеститора, за да изчисти запора, или рискува да загуби имота си.

Конфискации

След задължителен период (често две до три години), данъчната власт може да започне принудителното затваряне. Това води до принудителна продажба на дома си, за да отговарят на неплатените данъци. Запор може да се случи дори и ако имате ипотека . Фактически, данъчните залози вземат приоритет пред ипотеки. Избягване на нередовност е от решаващо значение. Ако се борите, свържете се с жилищен съветник или правна помощ веднага.

Стратегии за управление и намаляване на данъците върху имотите

Тези стратегии са законни, практични и широко използвани.

Редовно прегледайте Вашето известие за оценка

Всяка година сравнявайте оценяваната стойност с последните продажби на подобни домове в квартала си. Ако оценката ви изглежда неподходяща, съберете доказателства и подайте жалба. Дори успешното намаляване на 10 000 долара в оценяваната стойност може да спести стотици годишно.

Кандидатстване за всички приложими изключения

Много собственици пропускат изключения, които отговарят на изискванията. Посетете отново вашата допустимост всяка година, особено ако обстоятелствата се променят (напр., навърши 65, става инвалиди, или закупуване на дом за първи път). Попълнете необходимите формуляри от краен срок .

Разбиране на промените в процентите на мелницата

Вашите данъчни сметки могат да се увеличат дори ако оценката ви остане плоска, ако местното правителство повиши лихвения процент. Присъстват на училищното настоятелство или на градския съвет за бюджетни изслушвания, за да изразят мнението ви. В някои области избирателите трябва да одобряват увеличение на лихвите чрез референдум, което ви дава пряко влияние.

Да разгледаме една служба за данъчни протести върху собствеността

Няколко компании предлагат помощ при обжалване на такса (често процент от спестяванията). Докато можете да обжалвате сами, тези услуги се занимават с документи и предоставят сравними.

Приспадане на данъци върху федералните плащания

Собствениците, които се котират, могат да приспадат данъци върху държавните и местните имоти (включително данъци върху недвижимите имоти) върху тяхната федерална данъчна декларация върху доходите, при условие че са спазени 10 000$ (омъжени за подаване съвместно) съгласно Закона за данъчните облекчения и работни места. Това приспадане се отнася само за данъците, които сте плащали през годината.

Данъци върху имотите за първобитни купувачи

Ако навлизате в пазара на жилища, данъците върху имотите са важен фактор за достъпността.

Фактор на данъците в бюджета си

Вашият месечно плащане включва главницата, лихвата, застраховката и данъците върху имотите (PITI). Попитайте кредитора си за оценка на данъците въз основа на продажната цена и местните ставки. Не забравяйте, че оценките могат да се увеличат след покупка, особено ако предишния собственик е имал по-ниска оценена стойност поради изключения или тавани.

Изследователски данъчни истории

Преди да направите оферта, вземете данъчната история на имота от сайта на окръжния оценител. Потърсете скорошни преоценка, висящи жалби или неплатени салда.

Разбиране на данъчни програми за абатимиране

Някои градове предлагат временни данъчни облекчения за ново строителство или ремонти, особено в определени зони за развитие. Те могат да намалят данъците си за период от години. Попитайте вашия агент по недвижими имоти или местен офис за икономическо развитие за наличните програми.

Често задавани въпроси относно данъците върху собствеността

Може ли данъците за имоти да се увеличават всяка година?

Някои държави ограничават годишните увеличения до фиксиран процент (напр. 2% в Калифорния). Други позволяват пълна преоценка въз основа на пазарните условия. Очаква се постепенно увеличение с течение на времето, когато стойностите на имотите и правителствените бюджети се увеличават.

Имотите в района еднакви ли са?

Не. Дори при същата ставка на мелницата имотите с различни оценени стойности плащат различни суми. Освен това, изключения и специални области (напр. за пожаропазване) могат да причинят вариации.

Какво ще стане, ако продам къщата си през средата на годината?

Имуществените данъци обикновено се опрощават при затваряне. Продавачът кредити купувач за данъци, вече платени за периода след продажбата, или купувачът възстановява продавача за неплатени данъци от преди продажбата. Вашият заключителен изявление ще подробно това.

Мога ли да удържа данъци за собственост, ако не ги изброя?

Не. Удръжките за държавни и местни данъци (SALT) са достъпни само ако се посочват приспаданията от графика А. Ако вземете стандартното приспадане, не можете да приспадате данъците върху имотите. Консултирайте се с данъчен специалист или вижте IRS Schedule A instructure.

Как да намеря данъчната си ставка за имотите?

Посетете Вашият окръжен оценител или бирник на сайта. Много от тях предлагат инструменти за събиране на данъци на имота по адрес или номер на парцела. Можете също така да се обадите на офиса на окръжния чиновник за текущи цени на мелницата.

Заключение: Поемане на контрол върху данъците върху собствеността

Имотите са сложна, но управляема част от собствениците на жилища. Чрез разбиране как работи оценката, кандидатстване за всяко освобождаване, за което се квалифицирате, атрактивни надценки, и престой ток на плащанията, можете да минимизира изненади и да се съхранява повече пари в джоба си. Ключът е да се отседнете ангажирани . Преглед на известията си, да посетите местните бюджетни срещи, и да се консултирате с професионалисти, когато е необходимо. С предоставените знания тук, можете да се движите данък имот с увереност и да се съсредоточите върху наслаждаване на дома си.