Разбиране на данъците върху собствеността: Наръчник на гражданите за местно финансиране

Ето един по-отблизо на всеки компонент:

Оценка на стойността

Оценената стойност е сумата от долара, определена за имот от местния данъчен оценител. Обикновено тя е процент от пазарната стойност на имота, известен като съотношението на оценка. Например, ако пазарната стойност на имота е 300 000 долара и съотношението на оценка е 80%, оценяваната стойност ще бъде $ 240000. Някои държави оценяват 100% от пазарната стойност; други използват по-ниски съотношения.

Данъчна ставка и ставка на милницата

Данъчната ставка е сумата на данъка, начислен за долар от оценената стойност. Често се изразява в мелници, където една мелница се равнява на 1 милион долара данък на стойност 1000 долара. Например данъчната ставка от 10 мелници означава имот с оценена стойност от 200 000 долара ще дължи 2000 долара данък върху имота (200 × 10). Местните правителства определят ставки годишно въз основа на бюджетните нужди. Тези ставки могат да варират широко: селските райони може да имат мелница от 15, докато една богата област може да надхвърли 30 мелници при комбинирането на общински, училище и специални областни налози.

Освобождаване и ограничения

Много държави предлагат изключения, които намаляват данъчната стойност на имота.

• Освобождаване от задължения за настаняване: Намалява данъчната стойност за заето от собственика основно жилище.
• Старши гражданин или лице с увреждания освобождаване:[ Осигуряване на допълнително облекчение за квалифицирани лица.
• Ветерани изключения:[ Достъпно за ветерани и техните оцелели съпрузи в много държави.
• Освобождаване от мерки за опазване на земеделието или опазването:[ По-ниски оценки за земя, използвана за земеделие или опазване.

Някои юрисдикции също така налагат данъчни тавани, които ограничават колко оценявана стойност може да се увеличи всяка година, независимо от пазарното оскъпяване. California . Proposition 13 е най-известният пример, крапинг годишно увеличение на 2%, докато имотът се продава.

Примерно изчисление: Два сценария

За да илюстрираме как тези компоненти взаимодействат, разгледайте следните сценарии:

Scenario A: Собственик на къща в Тексас притежава къща с пазарна стойност от $250,000. Съотношението на оценка е 100%, така оценявана стойност = $250,000. Местната данъчна ставка е 25 заводи (2,5%). Има освобождаване от данък $ 40000. Изчислено е данък: ($250,000 по $ 40000) × 2.5% = $210,000 × 0.025 = $5,250 годишно.

Scenario B: Търговски имот в Илинойс има пазарна стойност от $100000. Съотношението на оценка за търговски недвижими имоти е 33.33%, така че оценена стойност = $333,333. Комбинираната данъчна ставка (окръг + град + област училище) е 60 мелници, или 6%. Не се прилагат изключения.

Тези примери показват как съотношенията на оценка, изключенията и местните данъчни ставки значително засягат окончателните данъчни сметки. Собствениците на имоти трябва да проверят и трите цифри за годишните си данъчни декларации и да разберат как се определя всяка от тях.

Значение на данъците върху собствеността

Данъците върху имотите са основен източник на приходи за местните правителства, финансиращи услуги, които пряко оформят благосъстоянието на общността. Без надежден поток от приходи от данък върху имотите, много от служителите, които се ползват от услуги, ще бъдат изправени пред хронично недостатъчно финансиране или елиминиране.

• Обществено образование: Приблизително 35-50% от местните данъчни приходи от имотите фондове K-12 училища, включително учителски заплати, учебни материали, поддръжка на сгради и транспорт. В много държави данъците върху имотите са гръбнакът на училищното финансиране, с по-богати райони, които могат да наберат повече от по-бедните.
• Публична безопасност: Полицейски служби, пожарни служби, спешни медицински услуги и 911 изпращане рутинно получават 15-25% от приходите от данък върху имотите. Това финансиране пряко засяга времето за реагиране, оборудването и нивото на персонала.
• Инфраструктура и транспорт: Пътен ремонт, улично осветление, поддръжка на тротоарите, мостове и обществени транзитни системи до голяма степен се поддържат от данък върху собствеността. Тези капиталоемки проекти изискват стабилно, дългосрочно финансиране, което данъците върху собствеността осигуряват.
• Паркове, библиотеки и обществени услуги: Местни паркове, центрове за отдих, обществени библиотеки, висши центрове и културни съоръжения зависят от разпределението на данък върху имотите. Тези удобства подобряват качеството на живот и ценностни ценности.
• Общи административни и други услуги: Зонинг и планиране, прилагане на кодекси, общински съдилища, канализация и административни разходи често консумират останалата част от данъчните бюджети за собственост.

Тъй като стойностите на имотите обикновено са стабилни във времето, данъците върху имотите осигуряват предвидим източник на приходи в сравнение с продажбите или данъците върху доходите, които варират в икономическите цикли. Тази стабилност позволява на местните правителства да планират многогодишни бюджети и облигации за инфраструктурни проекти.

Как данъците върху собствеността засягат гражданите

Данъците върху собствеността имат пряко и непряко въздействие върху почти всеки гражданин, независимо дали притежава собственост или наема. Разбирането на тези ефекти помага на хората да управляват финансовите решения и гражданското участие.

Разходи за собственост

За собствениците на жилища данъците върху имоти представляват повтарящи се, значителни разходи .често се равнява на няколко месеца на ипотечни плащания годишно. Високите данъци върху имотите могат да намалят достъпността, особено за купувачи за първи път на фиксирани бюджети. При пазаруване за дома, купувачите трябва винаги да фактор в прогнозираните годишни данъци, които са публично достъпни от сайтовете на област оценител. Неспазването на сметка за високи данъци може да доведе до финансови затруднения или трудно продаване на дома по-късно.

Въздействие на жилища под наем

Наемниците не се оценяват пряко, но наемодателят преминава разходите си чрез по-високи наеми. На много пазари, данъкът върху имотите може да се равнява на 10-20% от месечните разходи за наем. Следователно промените в данъците върху имотите косвено засягат възможностите за наем, особено в региони с бързо нарастващи оценки.

Стойности на имота

Данъците върху имотите влияят върху цените на недвижимите имоти по два начина. Първо, добре финансираните обществени услуги (качество училища, безопасни квартали, добри пътища) са склонни да увеличат стойността на имотите. Второ, прекомерно или лошо управлявани данъчни тежести могат да намалят цените, защото купувачите фактор в годишните данъчни разходи. Емпирични проучвания показват, че 1% увеличение на данъците върху имотите е свързано с 0.3% намаление на цените на жилищата, всичко друго е равно.

Собствен капитал и тежест

Данъците върху имотите често се критикуват като регресивни, защото данъчната тежест пада непропорционално върху домакинствата с ниски доходи, които харчат по-голям процент от доходите си за жилища. Много държави се отнасят към това с програми за прекъсване на веригата, които предоставят кредити на собствениците на ниски доходи или наематели.

Мобилност и стабилност на съседите

Бързо нарастващите оценки могат да принудят дългогодишните собственици на жилища, особено старшите лица на фиксирани доходи, да продават домовете си или да се преместят в по-евтини райони. Това изместване нарушава общностите и нарушава социалните връзки. Програмите за отсрочване на данъци, достъпни в някои юрисдикции, позволяват на по-възрастните собственици на жилища да отлагат данъчните плащания до продажбата или наследяването на имота, като им помагат да останат в домовете си.

Разбиране на данъчните оценки

Данъчната оценка е основата на системата за данък върху имотите, тъй като те определят стойността, на която се основават данъците. Справедлива и точна оценка гарантира, че данъкът върху имотите се разпределя еднакво. Ето как работи процесът на оценяване и какво собствениците на имоти трябва да знаят.

Цикъл на оценка и методи

Повечето юрисдикции правят преоценка на всеки един до пет години, въпреки че някои използват годишни преоценка. Трите основни методи за оценка са:

• Продажби на подход за сравнение: Най-често срещаният метод за жилищни имоти.Оценчикът сравнява имот с наскоро продадени подобни имоти и коригира за разлики в размера, състоянието, местоположението и удобствата.
• Приход за загубени:[ Използва се за уникални или нови имоти.Оценчикът оценява разходите за възстановяване на структурата (минус амортизация) плюс стойността на земята.
• Влезте подход:[ Used for renting and commercial value. Оценчикът капитализира нетната стойност на имота.

Много оценители също използват системи за компютърна оценка на масата (CAMA) за генериране на първоначални оценки, след което ги усъвършенстват с полеви инспекции и пазарни данни. Собствениците на имоти трябва внимателно да прегледат своите съобщения за оценка всеки цикъл.

Обжалване на оценката ти

Ако вярвате, че оценяваната стойност е твърде висока, имате право да обжалвате.

1. Преглед на известието за оценка и събиране на доказателства (сравними продажби, снимки на имоти, доклад за оценка).
2. Подаване на официална жалба в рамките на крайния срок (не повече от 30 .90 дни от датата на уведомлението).
3. По време на неформално изслушване в офиса на ... или официално изслушване пред дъска за изравняване.
4. Ако е необходимо, призоваване по-нататък към държавен данъчен съд или арбитраж.

Много местни оценители предоставят подробни инструкции и сравними данни за продажбите, за да помогнат на собствениците на имоти да подготвят случая си. IRS предлага също насоки за приспадане на данъците върху собствеността върху федералните декларации, което е от значение, когато се вземат предвид нетните разходи за данъци след федерални приспадания.

Общи погрешни схващания за данъците върху собствеността

Въпреки повсеместността си данъците върху имотите са заобиколени от митове, които могат да доведат до лоши финансови решения или ненужни тревоги. Ето някои от най-разпространените погрешни схващания, изяснени:

• год.Всички данъци върху имотите са еднакви.[ В действителност, ставките и правилата варират значително по населено място, дори в рамките на една и съща област. Къща в един училищен район може да плати два пъти повече, отколкото една и съща къща от другата страна на улицата в различен район.
• год.Професионални данъци финансират всички местни услуги. Докато данъците върху имотите са основен източник на приходи, те обикновено покриват 30 год. от местните бюджети. Данъци върху продажбите, данъци върху доходите, потребителски такси (например, за вода, разрешителни), както и държавни/федерални безвъзмездни средства също могат да допринесат значително.
• год.Собствените данъци се определят веднъж нагласено. Оценените стойности и данъчните ставки могат да се променят ежегодно. Бюджетът се увеличава, новите мерки за облигации и преизчисления всички засягат окончателните сметки. Имуществените данъци не са статични; те се адаптират с местните фискални решения и пазарни условия.
• год.Renters не плащат данъци върху имотите. . Както отбелязахме, наемниците включват данъчни разходи под наем. В зоните с високи данъци значителна част от месечния наем отива за покриване на данъка върху имотите.
• .Приемането на оценката ви е твърде трудно и рядко работи. . Много собственици успешно намаляват оценките си чрез представяне на ясни доказателства за грешки или сравними продажби.

Стратегии за управление на данъците върху собствеността

Докато данъците върху имотите са неизбежни за собствениците на имоти, има активни стъпки за управление на отговорността и избягване на неприятни изненади. Помислете за следните стратегии:

• Останете информирани за местните бюджети: Посещавайте срещите в кметството или прочетете предложенията за бюджет на местното правителство. Данъчните ставки се определят по време на годишния фискален цикъл.Знаейки, че процесът ви позволява да изразите мнение преди да се появят гласове. Националната асоциация на брокерите предоставя ресурси по местни данъчни въпроси, които могат да ви помогнат да останете актуални.
• Преглед на годишната ви бележка за оценка:[ Сравнете оценяваната стойност с последните продажби на сравними имоти. Много оценители публикуват бази данни за продажби.
• Използвайте всички налични изключения: Изследователски изключения, за които може да се квалифицирате като старши, ветеран, увреждане, селскостопански, исторически имот.Приложи, ако е допустимо; някои изключения изискват еднократно подаване, докато други са годишни.
• Познайте план за плащане на данъци или депозит: Много кредитори изискват данъци върху имотите да бъдат плащани в доверителна сметка заедно с ипотеката.Това разпределя годишните разходи в месечни плащания, като предотвратява големи сметки за еднократна сума.
• Обслужване, ако е оправдано:[ Подгответе доказателства за неправилни данни или надценяване на пазарната стойност. Дори малки намаления съединение с течение на времето. Професионална оценка помощ може да бъде разходно-ефективно за свойства с висока стойност.
• Погледни в програмите за отсрочване на данъци: Някои държави позволяват на собствениците на жилища с увреждания да отложат плащането на данък върху имотите до продажбата на имота. Натрупване на лихви, но може да осигури критично облекчение на паричните потоци.

Бъдещето на данъците върху собствеността

Системите за данък върху собствеността не са статични; те се развиват в отговор на икономически, технологични и политически натиск.

• Инструменти за оценка на дигитални: Повече оценители използват AI и сателитни изображения за рационализиране на оценките и намаляване на грешките.Това може да доведе до по-чести, точни оценки . Но също така повдига опасения за поверителност.
• Данъчна реформа на държавно ниво:[ Дебатите над зависимостта от данък върху собствеността срещу данъците върху доходите или продажбите продължават в много законодатели. Някои държави са обмислили намаляване на данъците върху собствеността в замяна на по-високи данъци върху продажбите, за да се намали тежестта върху собствениците на жилища.
• Влиянието от отдалечена работа и изместването на стойностите:[ Преминаването към по-ниски разходи е подчертало жилищните пазари и системите за оценка както в процъфтяващите, така и в намаляващите общности. Данъчната основа става все по-нестабилен.
• Освен това, някои юрисдикции са под въпрос данъци върху стойността на земята, за да се обезкуражи градския разлив и недостатъчно използвани имоти.