Table of Contents

Разбирането на данъците върху имотите е от съществено значение както за собствениците, така и за бъдещите купувачи. Данъците върху имотите могат значително да повлияят на бюджета на дома ви, като влияят не само на месечните ви разходи, но и на цялостното ви финансово планиране. Тези местни налози са един от най-големите текущи разходи за собственост, често съперничещи на ипотечно застраховане и комунални услуги.

Какви са данъците върху собствеността?

Данъците върху имотите са задължителни такси, наложени от местните неохранявани имоти, обикновено градове, училищни райони и специални данъчни органи, които са под тяхна юрисдикция.

  • Обществено образование:[ Най-големият дял от приходите от данък върху имотите в повечето области се отнася до финансирането на местни обществени училища (K год.12).
  • Инфраструктура:[Пътища, мостове, улично осветление, тротоари и транспортни системи.
  • Публична безопасност: Полицейски служби, пожарникарници, спешни медицински служби и реагиране при бедствия.
  • Общностни удобства:[ Паркове, библиотеки, развлекателни центрове и услуги по канализация.
  • Лакална държавна администрация:[ Заплати на персонала, водене на документация и общи операции.

Собствените данъци не са еднакви. Стачки и практики за оценка варират широко по държава, окръг, и дори в рамките на същия град. Някои държави имат тавани за това колко оценени стойности могат да се увеличават годишно, докато други позволяват пълна преоценка на пазарната стойност всяка година. Разбирането на правилата във вашия район е първата стъпка към точно бюджетиране.

Как се изчисляват данъците върху собствеността

Изчисляването на данъците върху имотите включва няколко ключови компонента, които работят заедно, за да определят крайната си сметка. Знаейки всяка стъпка ви помага да забележите грешки и идентифициране на потенциални спестявания.

Оценка на стойността

Оценяваната стойност е стойността на долара, определена от офиса на местния данъчен оценител. Тази стойност е почти винаги част от пазарната стойност на имота. Съотношението между пазарната стойност и оценената стойност се нарича съотношение на оценка. Например, ако домът ви е на стойност 400 000 долара и съотношението на оценка е 80%, оценяваната стойност ще бъде 320,000. Съотношението на оценка се определя от държавния закон и може да бъде еднакво за всички видове имоти или да варира (напр., заето от собственика жилищен или търговски).

Оценителите определят стойността, като използват един или повече от три метода:

  1. Продажби на подход за сравнение: Сравняване на имота си с наскоро продадени подобни домове в района.
  2. Приход за загубени:Оценяване на разходите за възстановяване на дома си минус амортизация, плюс стойност на земята.
  3. Присъединете се към: Използва се главно за отдаване под наем или търговски имоти, въз основа на доходите, които имотът може да генерира.

Повечето жилищни имоти се оценяват по подхода за сравнение на продажбите. Преоценката се извършва периодично, на две години или само когато имотът се продава в зависимост от местното право.

Данъчна ставка (Mill Levy)

Данъчната ставка е процентният процент, приложим към оценената стойност за изчисляване на дължимия данък. В много юрисдикции данъчните ставки са изразени в мили. Една мелница е равна на 1 милион долара данък за всеки $1,000 от оценената стойност. Например, данъчна ставка от 20 мелници означава, че плащате $20 за $1,000 от оценената стойност. Ако оценяваната стойност е $320,000, бихте платили 320 × $20 = $6,400 в данък имот.

Данъчната ставка е сумата от ставките, наложени от всички заслепяващи се данъчни власти, окръг, област на училището, район на водата, квартал на библиотеката и др. Всяка единица определя своя собствена такса за мелничарство въз основа на нуждите си от бюджет. Общата ставка е това, което се появява на данъчната ви сметка.

Освобождаване и приспадане

Освобождаването намалява данъчната стойност на вашата собственост, намалява данъчната тежест.

  • Освобождаване от мерки за подпомагане на дома:[ Достъпно за заети от собственика първични жилища, често с фиксирана сума или процентно приспадане.
  • Старши гражданин освобождаване:[ За собствениците на жилища над определена възраст (обикновено 65+), понякога с ограничения на доходите.
  • Ветеран или освобождаване от увреждане:[ За военни ветерани, ветерани с увреждания или лица с увреждания.
  • Изключване на селскостопански или исторически наименования:[ За земя, използвана като земеделска земя или за исторически свойства.

Някои са автоматични, други изискват годишно приложение. Липсването на срок за освобождаване означава плащане на повече данъци, отколкото е необходимо.

Формула за законопроект за данък върху собствеността

Собствен данък = (обработена стойност ... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Ако имате няколко припокриващи се данъчни ставки, изчислявате общия данък, като добавяте продуктите от всеки данъчен орган или просто използвате комбинирания налог за мелничарството.

Въздействието на данъците върху имотите върху вашия домашен бюджет

Данъците върху имотите могат да окажат значително влияние върху вашия месечен бюджет за дома. Ето и ключовите начини, по които те влияят на финансите ви:

Месечни ипотечни плащания (влог)

Повечето ипотечни кредитори изискват от собствениците на жилища да плащат данъци върху собствеността чрез складова сметка. Правите месечни плащания, които включват също част за данъци върху имотите и застраховка на собствениците на жилища. След това кредиторът плаща данъчната такса, когато тя се дължи. Тази договореност разпределя годишните данъчни разходи в продължение на 12 месеца, но това също така означава, че месечното плащане може да се промени, ако данъците се увеличават.

Паричен поток и гъвкавост

Дори и след като ипотеката ви се изплаща, данъците върху имотите продължават. При бюджетирането за покупка на жилища, трябва да се включи в годишната данъчна сума. Например, $4,000 годишна данъчна сметка добавя $ 333 към месечните си разходи за жилища. В зоните с висок данък (напр. части от Ню Джърси, Илинойс или Тексас), годишните данъци могат да надхвърлят $ 10 000, което прави достъпността основна грижа.

Разгледани стойности за дома

По-високите данъци на имотите могат да намалят стойността на препродажбата на дома ви. Информираните купувачи сравняват общите разходи за собственост, включително данъци. Дом с относително ниска покупна цена, но високите данъци могат да бъдат по-малко привлекателни от малко по-високи цени дом с по-ниски данъци. С течение на времето, ако данъчните ставки се увеличат по-бързо от цените на дома, тя може да потисне търсенето на имоти в тази област.

Увеличение на данъците и плащане шок

Годишно оценки, одобрени от избирателите мерки за облигации или промени в местните бюджети могат да причинят значителни скокове. Без таван на жилищните имоти или ограничение на оценката, възходящ пазар може да доведе до много по-висока оценка стойност . И много по-високи данъчни сметки . Дори ако не са направили никакви промени в собствеността си. Това може да обтегне бюджета на домакинствата, особено за пенсионери на фиксирани доходи.

Стратегии за управление на данъците върху собствеността

Управление на данъците върху имотите ефективно може да помогне за облекчаване на финансовия натиск, който създават. Ето и възможни стратегии за запазване на данъчната тежест в шах.

Останете информирани и наблюдавайте местната политика

Проследяване на местните правителствени срещи и предложените бюджети. Много увеличения на данъците изискват одобрение на гласоподавателите или публични изслушвания. Посещаването или представянето на коментари ви дава глас в начина, по който се изразходват данъчните долари. Също така, абонирайте се за известията на вашия окръжен оценител за предстоящите преоценки или промени в правилата за освобождаване.

Преглед на оценката си за точност

Грешки в записите на имоти са често срещани и неточни квадратни кадри, неправилен брой спални, или остарели описания на имоти.Намерете копие на картата за оценка на имота и проверете данните.Ако откриете несъответствия, свържете се с офиса на оценителя, за да ги коригирате.

Подайте жалба, ако е уместно

Ако смятате, че оценяваната стойност е твърде висока в сравнение с последните сравними продажби, можете да подадете официална жалба. Процесът варира според юрисдикцията, но обикновено включва краен срок (често 30 .60 дни след изпращането на известията за оценка). Съберете доказателства като последните продажни цени на подобни домове, професионална оценка, или снимки на дефекти на имоти. Много собственици на жилища печелят намаления чрез представяне на ясни пазарни данни.

Разглеждане на наличните изключения

Изследвайте всички освобождаване от данък върху имуществото, за които отговаряте на условията за собственост.

  • Освобождаване от изискването за пребиваване в съответствие с член 4, параграф 1, точка 12 от Директива 2014/27/ЕС
  • Освобождаване от задължения за старши или с увреждания
  • Освобождаване от ветерани
  • Религиозни или благотворителни изключения (за собственост с нестопанска цел)
  • Енергоефективни изключения за подобряване (някои държави предлагат данъчни облекчения за слънчеви панели или зелени подобрения)

Някои изключения изискват годишно подновяване; липсата на подновяване може да възстанови пълното данъчно облагане.

Използване на стратегия, която може да бъде облагана с данъци

Данъците върху имотите, платени върху първични и вторични жилища, се приспадат от федералните данъци върху доходите, при условие че се прилага таванът от 10 000 долара върху държавните и местните данъци (SALT) съгласно действащото законодателство. Този таван се отнася за комбинацията от данъци върху имотите и държавните данъци върху доходите. Ако се посочи, приспадането може да намали данъчните приходи. Въпреки това, лимитът на SALT ограничава тази полза за собствениците на жилища с висок данък.

Обмислете плановете за плащане

Някои окръзи предлагат планове за плащане на данък върху имотите, особено за възрастни граждани или собственици на жилища с ниски доходи. Вместо да плащате цялата годишна сметка в една еднократна сума, можете да плащате тримесечни или полугодишни. Това облекчава паричния поток, но може да се наложи малка лихва или такса за обслужване. Проверете в офиса на бирник за опции.

Общи митове за данъците върху собствеността

Няколко погрешни схващания около данъците върху собствеността продължават. Ето някои общи митове и факти, за да ги изправи.

  • Мит 1: Данъците върху имотите само финансират училищата.
    Факт: Докато значителна част отива за образование, данъците върху имотите също подкрепят пътища, полиция, пожарни услуги, библиотеки, паркове и други обществени работи.
  • Мит 2: Данъците върху собствеността винаги се основават на пазарната стойност.
    Факт: Те се основават на обсебена стойност[, която може да бъде процент от пазарната стойност или замразена по историческа стойност поради тавани.
  • Мит 3: Можете да избегнете данъци върху имотите, ако не притежавате дома си.
    Факт: Рентьори често косвено плащат данъци върху имотите чрез наема си. Хазяи прехвърлят данъци върху имотите на наемателите като част от оперативните разходи.
  • Мит 4: Плащането на ипотеката ви премахва данъците върху собствеността.
    Факт: Данъците върху собствеността се дължат независимо от ипотечния статус.
  • Мит 5: Обжалването на оценката ви е твърде трудно и рядко работи.
    Факт:] Много успешни жалби се основават на ясни фактически грешки или скорошни сравними продажби. Процесът често е ясен и можете да наемете професионалист за такса, ако е необходимо.

Приспадане на данък върху собствеността и въздействие върху федералния данък

Федералните данъчни политики могат да повлияят на нетните разходи за данъци върху имотите. Съгласно Закона за данъците и работните места от 2017 г., приспадането на държавни и местни данъци (SALT) . Това включва данъци върху имотите, които са под формата на данъци върху имотите ($10,000 за данъчна декларация ($5,000 ако женени, подаващи отделно). Това ограничение се отнася за общата сума на държавните данъци върху доходите (или данъци върху продажбите) и данъците върху имотите. Собствениците в държави с висок данък като Калифорния, Ню Йорк и Ню Джърси често надхвърлят тавана, което означава, че не могат да приспадат пълната сума на платените данъци върху имоти.

Дори и с тавана, itemizing удръжки все още могат да се възползват собствениците на жилища, които също имат удръжки и ипотечни лихви. Консултирайте се с данъчен специалист, за да определите оптималната си стратегия за подаване на документи. За точни подробности, вж. IRS Topic No. 503 . Decuctible TSI[.

Как подобренията в дома засягат данъците върху собствеността

Не всички подобрения се третират еднакво. Рутинна поддръжка (боядисване, ремонт на покриви, озеленяване) обикновено не увеличава оценената стойност. Въпреки това, големи подобрения, които увеличават квадратните кадри или добавят удобства, като нова спалня, завършен мазе, басейн или система за слънчеви панели вероятно ще повишат оценената стойност и по този начин си сметка за данък.

Някои държави предлагат временно намаляване на данъците за някои подобрения (напр. подобрения в енергийната ефективност или исторически съхранение). Преди да започнете голям проект, проверете с вашия местен оценител за потенциални данъчни въздействия. Получаването на предварително мнение може да ви помогне да решите дали дългосрочното увеличение на данъка си заслужава инвестицията.

Заключение

Данъците върху имотите са критичен аспект на собствеността, който може значително да повлияе на финансовото ви планиране. Като разберете как те се изчисляват, техните ефекти върху бюджета ви, и стратегии за управление на тях, собствениците на жилища могат да вземат информирани решения за осигуряване на финансовата стабилност. Оставайки на място за данъци върху имотите . Преглеждане оценки, претендиращи изключения, привлекателни грешки, и проследяване на местните промени политика . Не само помага в бюджета, но също така увеличава стойността на вашите инвестиции с течение на времето.

Винаги информирайте местните данъчни политики и предприемайте действия, когато е необходимо за ефективно управление на вашите задължения за данък върху собствеността. За по-нататъшно четене се консултирайте с уебсайта или ресурсите на местния оценител на окръга като Национална асоциация на окръжните ковчежници и финансови служители за общи насоки. За подробности за освобождаване от държавна помощ проверете Информация за ДДС за приспадането на САЛТ и уебсайта на държавния отдел на приходите.