Table of Contents

Зониращите закони са невидимата рамка, която оформя характера и стойността на кварталите в САЩ. Тези местни правителствени разпоредби диктуват какво може да се построи, където и да е еднофамилен дом, апартаментен комплекс, магазин за дребно или фабрика. Докато зонирането може да изглежда като сух административен инструмент, влиянието му върху ценностите на имотите, сближаване на общността и дори социално участие е дълбоко. За собствениците на жилища, бъдещи купувачи, и инвеститори на недвижими имоти, разбиране зониране е от съществено значение за вземане на разумни решения за това къде да се живее и къде да се инвестира.

Какви са законите за Зониране?

Законите за зониране са набор от правила, създадени от местни гъстаници, окръзи или градски гербове, за да контролират развитието и използването на земя в рамките на тяхната юрисдикция. Тези закони разделят общината на различни зони или области, всяка със собствени разрешени приложения, строителни размери, граници на плътността, а понякога и естетически изисквания. Правната основа за зониране в Съединените щати се основава на полицейската власт на държавата, която позволява на правителствата да регулират частното имущество за защита на общественото здраве, безопасност и общо благосъстояние. Сградата на Евклид срещу Абмер Реалти Ко. (1926) се ограничава конституционността на зонирането, като се установява, че общините могат да използват отделни средства за предотвратяване на неточности и насърчаване на по-добре растеж.

Общите зони са жилищни (единично семейство, многосемейство), търговски, промишлени и селскостопански. Много юрисдикции включват и зони за смесено ползване, планирани единични сгради и пренаселени райони за историческо съхранение или опазване на околната среда. Всяка категория се състои от детайлен набор от изисквания . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Целта на законите за намаляване на бедността

Основните цели на законите за зониране са се развили през миналия век, но няколко основни цели остават постоянни:

  • Организация за използване на земята . Зониране предотвратява несъвместими приложения да се намират един до друг. Тежка индустриална инсталация не трябва да работи до училище, и нощен клуб не трябва да седи в непосредствена близост до тиха жилищна улица. Чрез разделяне на приложения, зониране намалява конфликтите и защитава качеството на живот.
  • Защита на стойността на имота . Добре засиленото зониране гарантира, че съседните приложения на земята не намаляват стойността на имота. Например, депо или сметище може значително да понижи цените на близките домове.
  • Обществено здраве и безопасност . . . Зонин регламенти адрес строителни стандарти като пожар сигурност, санитарни и структурни цялости. Те също така гарантират адекватна светлина, въздух, и открито пространство.
  • Устойчиво развитие . Съвременното зониране все повече включва екологични цели, като намаляване на градския разлив, запазване на зелено пространство, насърчаване на развитието на интерфил и насърчаване на транзитно-ориентиран дизайн.

Когато се прави така, зонирането може да създаде живи, функционални и устойчиви квартали. Когато се прави лошо, може да се създаде неравенство, да се задуши предлагането на жилища и да се попречи на икономическите възможности.

Как законите за Зониране влияят на ценностите на собствеността

Зонирането на законите може да има пряко и често значително въздействие върху ценностните ценности. Разбирането на тези динамика помага на собствениците на жилища и инвеститорите да оценят потенциалната оценка или амортизация на парцел.

Ограничения и белези на доставките

Зониране, което ограничава плътността на развитие . Като например изискване за големи минимални размери на парцела или забрана на многоетажни жилища за достъп до строителна земя. В райони с високо търсене, този изкуствен небрежен двигател води до цените на съществуващите жилища и земя. Еднофамилно само зониране, често в много предградията, повдига бариери за влизане на нови жители и може да допринесе за жилищното настаняване на криза на достъпността.

Разрешени употреби и най-висока и най-добра употреба

Ценността на имота е обвързана с най-високата му и най-добрата му употреба при текущото зониране. Пакет, който е зареден за търговска употреба на оживена улица, струва повече от една зона само за едно семейство домове, защото търговската употреба генерира по-високи доходи. Също така, много зониран за развитие на много семейства може да бъде оценен повече от една ограничена до едно семейство, тъй като може да се настанява повече единици. Ако зонирането на имот е надолу (направена по-ограничителна), стойността му може да падне. Обратно, възходящо използване, което позволява по-интензивно използване може да увеличи стойността.

Съвместими приложения и удобства

Имоти близо до паркове, училища, транзитни спирки, и търговски центрове често командват по-високи цени . Но само ако зониране гарантира тези приложения са съвместими. Търговски център, който привлича трафик и шум може да окаже негативно влияние върху близките домове, освен ако буферирани от спънки или изисквания за озеленяване. Зониране, което запазва открито пространство и изисква зелени буфери помага за поддържане на премия оценки.

Стабилност и предсказуемост

Когато зонирането е стабилно и добре укрепено, собствениците на имоти имат доверие, че съседският характер няма да се промени внезапно. Тази стабилност намалява риска и поддържа по-високи стойности на имотите. За разлика от това квартали, където често се оспорва зонирането или където се случва спот зониране, могат да видят повече волатилност.

Изключване на ефектите

Зонирането може да има и изключващи ефекти, които косвено оформят стойностите на имотите. Големият район, забраните за аксесоарите за жилища и ограничителните ограничения на височината често се определят от домакинствата с по-ниски доходи. Макар това да може да защити ценностните стойности на съществуващите собственици в краткосрочен план, то може да доведе до регионална икономическа неефективност и концентрирана бедност, което в крайна сметка засяга по-широкия пазар на недвижими имоти.

Пример за случай: Minneapolis 2040

През 2018 г. Минеаполис стана първият голям град на САЩ, който елиминира еднофамилното зониране, позволявайки двуплекси и тройки във всички жилищни райони. Проучване на градския институт установи, че докато политиката увеличава потенциала за развитие, тя също така предизвика опасения относно изместването в някои квартали. Дългосрочно, възходящото увеличение се очаква да се увеличи с увеличаване на предлагането на жилища.

Видове правила за зониране

Те обикновено включват няколко категории регламенти, които разглеждат различни аспекти на използването на земята и формата на строеж.

Използване на Зониране

Това е най-фундаменталният тип, който посочва кои дейности са разрешени във всяка област. Често използваните видове са класифицирани като разрешени по право, условно (заявява се специално разрешително или слух) или забранени.

  • Ресидиентал . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
  • Комерсиален . . включва на дребно, офис, ресторанти, хотели и забавления, всяка с изисквания за паркиране и подписване.
  • Industrial . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
  • Агрикултурен . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
  • Смесена употреба[ . . позволява жилище, търговия, а понякога офис в рамките на една и съща сграда или област, насърчаване на квартали, които могат да се разхождат.

Насипно и измерение Зониране

Тези правила контролират физическата форма на сградите. Ключовите стандарти включват:

  • Минимум размер лот . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
  • Задни . . изисква разстояния от предната, страничната и задната линии на имота до отпечатъка от сграда.
  • Съответствие на площ на пода (FAR)
  • невалидна височина . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
  • Лотно покритие . процент от много, които могат да бъдат покрити от непроницаеми повърхности като сгради и алеи.

Пренареждане на Зониране

Общите овърлей зони добавят допълнителни изисквания на върха на база зониране, често за справяне с конкретна цел на общността. Общите овърлей включват исторически области (преопазване архитектурен характер), зони на наводнения (пренареждане на сгради), транзитно-ориентирано развитие (насърчаване плътност близо до станциите), и дизайн рецензии (регулиране на естетика, материали, или озеленяване).

Устойчиво намаляване на ефективността

Вместо да се определят точните употреби, стандартите за зониране на експлоатационните показатели за въздействия като шум, трафик, емисии или светлина. Ако предложеното развитие може да отговори на тези прагове за ефективност, може да се разреши дори ако категорията употреба се различава. Тази гъвкавост се използва в някои промишлени области и планирани общности.

Формулирани кодове

Алтернатива на традиционните зониране на базата на използването, форматирани кодове приоритизира физическата форма на сгради и улични пейзажи над употреба. Те се фокусират върху сградното настаняване, височината, фасада дизайна и публичното пространство. Градове като Маями, Нашвил и Денвър са приели форми базирани кодове, за да създадат по-предсказуеми и пешеходни резултати.

Влиянието на Зонинг върху съседите

Зонирането оформя самата тъкан на кварталите. Ефектите ѝ се простират отвъд отделните парцели, за да влияят върху характера на общността, инфраструктурата и социалната динамика.

Кохезия и характер на Общността

Чрез разделяне на жилищни и търговски приложения, традиционните зониране създава тихи жилищни анклави, но може да доведе до кола-зависими разпростря. Смесени-полезно зониране, от друга страна, насърчава бродещи квартали, където жителите могат да живеят, работят, и магазин в рамките на кратко разстояние. Характерът на квартала, независимо дали листни предградие, разбъркан коридор, или исторически квартал е до голяма степен определен от неговото зониране.

Планиране на инфраструктурата

Местните правителства използват зониране, за да прогнозират търсенето на пътища, водни и канализационни линии, училища, паркове и аварийни услуги. Например, зона, която позволява висока плътност на жилищното развитие води до инвестиции в обществен транзит и полезен капацитет. Когато зонирането се съгласува с инфраструктурни планове, общности растат ефективно. Когато не, кварталите могат да се сблъскат с пренаселени училища, задръствания или разпадащи се канали.

Качество на околната среда

Зонирането може да защити природните ресурси, като ограничи развитието в наводнени, влажни зони, стръмни склонове и местообитания на дивата природа. Тя също така оформя градските ефекти на острова на топлината и големите паркоместа и тъмни покриви капан топлина, докато изискванията на балдахините и зелените космически сетове го смекчават.

Социален капитал и достъп

В исторически план, зонирането е използвано като инструмент за расова сегрегация. Зонинг наредби изрично забранява определени раси от живеещи в определени области, докато Върховният съд сваля расовата зона през 1917 г. Но изключващите практики продължават чрез икономически зониране: големи изисквания, забрани за многофамилни жилища, и минимални правила за етажа ефективно филтрират домакинствата с по-ниски доходи. Днес много общини се занимават с наследството на тези практики и проучване на включването зониране, което изисква процент от нови единици да бъдат достъпни. Зонинг може или да засили или смекчи модели на неравенство, в зависимост от дизайна и прилагането му.

Престъпления и безопасност

Въпреки че не е пряка причина, зонирането влияе косвено върху престъпността чрез модели за използване на земята. Съседите със смесени приложения и активни улични дребно са склонни да имат повече "очи на улицата," което може да възпре престъпността. Обратно, изолирани жилищни подразделения с лоша връзка на улицата може да увеличи уязвимостта. Зониране, което насърчава пешеходната дейност и публичните пространства допринася за възприемане и реална безопасност.

Предизвикателствата и споровете около Зонинговите закони

Въпреки ползите от нея, районирането не е без значителни критики и предизвикателства. Разбирането на тези противоречия е от решаващо значение за всеки, който се стреми да се ангажира с процесите на местно планиране.

Изключване на Зониране

Това е може би най-спорният въпрос. Зониране, което ограничава типовете жилища и плътността ефективно изключва домакинствата с ниски и умерени доходи. Критиците твърдят, че само едносемейно зониране е основен двигател на националния недостиг на жилища и икономическа сегрегация. Щати като Орегон, Калифорния и Вашингтон са преминали закони за легализиране на duplexes и триножни зони в бившите еднофамилни зони, но местната съпротива остава силна.

Нимбиизъм (Не в задния ми двор)

Съществуващите жители често се противопоставят на новото развитие, особено на достъпни жилища, многофамилни проекти или групови домове, като твърдят, че ще навредят на ценностите на имотите, ще увеличат трафика или ще променят характера на квартала. NIMBY опозицията може да забави или убие проекти, засилване на статуквото и ограничаване на доставките.

Надстройка и гъвкавост

Кодовете за паркиране могат да бъдат прекалено прецизна, възпрепятстваща биологичното развитие и иновативни форми на жилища. Например, минималните изисквания за паркиране (за определен брой паркоместа на единица) увеличават разходите за строителство и обезкуражават транзитно-ориентираното развитие. Минимални размери на партидите пречат на развитието на по-малките парцели. Много урбанисти се застъпват за дерегулация, за да се позволи на пазара да определи плътността и използването, в рамките на основните насоки за здраве и безопасност.

Спот Зонинг и политическа корупция

Спот зонинг се случва, когато парцел се преогражда, за да се възползват от конкретен разработчик, често в отговор на политически натиск или принос за кампанията. Това подкопава предвидимостта на зониране и може да доведе до несъвместими приложения. Повечето съдилища проучват място зониране и изискват от него да служи ясно обществена цел.

Справедливост за околната среда

Обществата с ниски доходи и общностите с цветно покритие са по-вероятно да бъдат зонирани за промишлени цели, депа, магистрали и замърсяващи съоръжения. Този расизъм концентрира опасностите за здравето в маргинализирани квартали. Застъпничеството групи сега настояват за "зона на екологична справедливост," която забранява нови замърсяващи съоръжения в претоварени райони и изисква споразумения за полза на общността.

Как да изследваме законите за намаляване на броя на хората в твоята област

Независимо дали купувате къща, планирате ремонт или започвате бизнес, знаейки правилата за зониране, които важат за имота, е от съществено значение. Ето как да започнете:

  • Посетете уебсайта на местното правителство . Повечето градове и окръзи публикуват своята наредба за зониране и интерактивна карта за зониране онлайн. Потърсете отдел за планиране, развитие на общността, или зониране.
  • Свържете се с отдела за планиране . Бърз имейл или разговор може да отговори на въпроси за разрешени приложения, спънки изисквания, или в очакване на промени.
  • Проверете картата на зониране . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
  • Договаряне на публични срещи . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
  • Консултантски специалисти . Недвижими имоти агенти, адвокати за земеползване, и земеразследващи често имат дълбоки местни знания.
  • Използвайте ресурси на трети страни . Уебсайтове като Американската асоциация за планиране предлага ръководства и най-добри практики. С. Отделът за жилищно и градско развитие[ също публикува изследвания за зониране и жилищното настаняване на достъпност.

Като направите тези стъпки ще ви даде ясна представа за това какво е позволено на имот и какво може да бъде възможно с промяна или резониране.

Как да влияеш на промените в твоята общност

Ако смятате, че законите за зониране трябва да се променят, независимо дали да се позволи повече жилища, защита на исторически характер, или блокиране на нежелано развитие .

Научете процеса

Обикновено предложението отива пред комисията по планиране за изслушване, след това до градския съвет или окръжния съвет за окончателно гласуване. Публичната информация е необходима и се иска обществено признание.

Изграждане на коалиция

Съседите, групите от общността, местните фирми и организациите за застъпничество могат да се обединят, за да подкрепят или да се противопоставят на промяната в зонирането. Социалните медии, кварталните асоциации и местните срещи са добри места за намиране на съюзници.

Използване на данни и доказателства

Ефективното застъпничество разчита на факти. Изследване на въздействието на подобни промени в зонирането другаде. Акцент на данните за нуждите на жилищата, трафика или икономическите ползи. Докладите от мозъчни тръстове като Крукс Институция или Урбанския институт може да предостави надеждни доказателства.

Присъствайте на изслушвания и говорете

Обществените изслушвания са основен форум за обществено участие. Подгответе кратко изявление, фокусирано върху обществения интерес. Избягвайте личните атаки. Предлагайте конкретни предложения за изменения. Ако не можете да присъствате, подайте писмени коментари предварително.

Да разгледаме правни действия

Ако смятате, че решението за зониране нарушава закона или правата ви на собственост, може да имате основания за съдебен процес. Общите искове включват спот зониране, права или противоконституционно вземане на имущество без само компенсация. Консултирайте се с адвокат по земеползването преди да продължите.

Бъдещето на Зонинг: тенденции и реформи

В цялата страна общините експериментират с реформи, насочени към по-достъпни, справедливи и устойчиви общности.

Нарастващо и липсващо средно жилище

Много градове се отдалечават от изключителните еднофамилни зони, за да позволят "липсващи средни" жилищни типове като двуетажни, тройки, градски къщи и малки жилищни сгради. Тези форми се вписват в съществуващите квартали и увеличават избора на жилища без радикална промяна.

Зона за транзитно развитие (TOD)

За да се намали зависимостта от автомобили и да се насърчи използването на обществения транзит, повече юрисдикции създават зони близо до транзитни станции с по-висока плътност, намалени изисквания за паркиране и квоти за смесено ползване.

Формулирани кодове

Както беше споменато, кодовете, базирани на форма, приоритизират предсказуемите физически резултати, което улеснява разработчиците да проектират проекти, които отговарят на обществената визия.

Климатно-съзнателно Зониране

С ускоряването на изменението на климата се използва зониране за насърчаване на устойчивостта. Примерите включват изискване зелена инфраструктура за управление на буреносни води, забрана на ново строителство в високо-водораслите рискови райони и стимулиране на възобновяемите енергийни инсталации.

Включване на Зониране

Повече от 800 юрисдикции в САЩ вече имат интеграционни политики за зониране, които изискват или стимулират разработчиците да включват достъпни единици в проекти с пазарна стойност.

Разрешително за движение и развитие по права

За да се преодолее недостигът на жилища, някои населени места намаляват дискреционния преглед чрез вземане на определени типове жилища "по право" (което не означава никакво специално разрешително).

Заключение

Зониращите закони са много повече от бюрократични технически средства, те са мощен инструмент, който оформя външния вид, чувствам, и стойност на квартали. Независимо дали сте собственик на жилище се опитва да запази стойността на имота си, наемател търси достъпност, или инвеститор оценка потенциал за развитие, разбиране на зониране осигурява критична леща за вземане на информирани решения. Тъй като общностите се сблъскват с предизвикателства на достъпа до жилища, изменението на климата, и социално равенство, зониране ще продължи да се развива.