Кодовете на сградите влияят на плановете за обновяване на дома

Какво изграждат кодексите и защо трябва да ги разбираш преди да започнеш обновяване

Всеки проект за ремонт на дома, независимо дали е проста актуализация на банята или пълна ремонт кухня, идва с набор от правила, които много собственици пренебрегват до твърде късно. Строителните кодове са правно приложими стандарти, които регулират начина на проектиране, изграждане, промяна и поддръжка. Те не са предложения или незадължителни насоки; те са закони, които местните правителства приемат за защита на безопасността, здравето и общото благосъстояние на всеки, който живее в или посещава сграда. Когато планирате ремонт, тези кодове ще диктуват всичко от размера на прозорците си до типа окабеляване зад стените ви, наклона на водопроводните канали, и изолацията стойност на вашия таван. Игнорирането им може да превърне мечта ремонт в финансов и правен кошмар. Споразумение строителни кодове преди да се счупи земята не е само за съответствие; това е за изграждане на по-безопасно, по-ценен дом, който ще ви служи добре за десетилетия.

Те се актуализират на всеки няколко години въз основа на нови изследвания, уроци, извлечени от природни бедствия, напредък в строителните материали и промени в стандартите за енергийна ефективност. Това, което е напълно приемливо в дом, построен преди двадесет години, може да не отговаря на настоящите изисквания за код. Ето защо дори и незначителни ремонти често предизвикват изисквания за привеждане на определени части от дома до съвременни стандарти. Знаейки това предварително ви помага бюджет точно, избягване на изненади, и планира проект, който получава одобрен бързо и преминава проверка на първия опит.

Какви са строителните кодове?

Строителните кодове са комплексни набори от регламенти, които установяват минимални приемливи нива на безопасност за построени обекти. Те обхващат почти всеки аспект от физическата структура и системи на сградата. Най-широко приетата рамка в Съединените щати е семейството от кодове на Международния кодекс (ICC), което включва Международния кодекс за строителство (IBC), Международният Жилищен кодекс (IRC), Международният кодекс за плумбиране (IPC) и др. Въпреки това държавите и местните юрисдикции имат властта да приемат, променят и прилагат собствените си версии на тези кодове, поради което изискванията могат да варират значително от един град до следващия.

В основата си строителните кодове служат на няколко основни функции:

Структурна безопасност:[ Те гарантират, че сградите могат да поддържат собственото си тегло, да се противопоставят на вятърните и сеизмичните сили и да се справят с живи товари от пътници и мебели.
Безопасност на живота: Те установяват изисквания за огнеустойчиво строителство, димооопасни аларми, изход от прозорците и чисти пътища за евакуация по време на извънредни ситуации.
Здраве и канализация: Те управляват водопроводните системи, за да предотвратят замърсяване на питейната вода и да осигурят правилното обезвреждане на отпадъците, и изискват адекватна вентилация за поддържане на качеството на въздуха в помещенията.
Запазване на енергията: Те определят минимални нива на изолация, изисквания за ефективност на прозорците и стандарти за ефективност на HVAC с цел намаляване на консумацията на енергия.
Достъпност:[ Много кодове включват разпоредби за предоставяне на достъп на сгради до хора с увреждания, особено в обществени райони и многофамилни жилища.

Те са преразгледани на тригодишен цикъл от организации като МНС, с вход от инженери, архитекти, строители, пожарникари и служители по правоприлагането на кодове. След това местните юрисдикции могат да приемат най-новата версия или да продължат да използват по-старо издание, понякога с местни изменения, които отразяват регионални условия като риск от ураган, сеизмична активност или дълбочина на студа. Ето защо два идентични проекта за обновяване в съседните градове могат да бъдат обект на напълно различни изисквания за код.

Защо да изграждаш кодекси е от значение за обновяването ти

Много собственици на жилища смятат строителните кодове за бюрокрация, която добавя разходи и забавяния към техните проекти. Макар че е вярно, че спазването може да увеличи разходите предварително, ползите далеч надхвърля неудобството. Разбиране защо кодовете материя може да промени перспективата си и да ви помогне да ги видите като инструмент за защита на инвестициите си, а не като пречка.

Безопасност за теб и семейството ти

Най-важната причина да се следват строителните кодове е безопасността. Всяка година, пожари, структурни колапси, и отравяния с въглероден окис се проследяват обратно към работа, която е направена без разрешителни или в нарушение на изискванията за код. Електрическите кодове, например, изискват специфични жични измервателни уреди, прекъсвачи капацитет, и методи за инсталиране, които предотвратяват прегряване и електрически пожари. Пламбиращи кодове предотвратяват проникването на канални газове в жилищни помещения и гарантират, че налягането на водата не причинява повреди на тръбите. Структурните кодове гарантират, че носещата стена не се отстранява без подходяща поддръжка, което може да доведе до срив на покрива. Когато следвате кода, вие изграждате дом, който е по-безопасно за всеки, който живее в него.

Правно спазване и избягване на санкции

Когато изтеглите разрешително и мине проверки, вие демонстрирате на местното си правителство, че ремонта отговаря на правния стандарт. Ако пропуснете този процес, ще се сблъскате с реални последици. Общините могат да издават заповеди за спиране на работа, да налагат глоби, които се натрупват ежедневно и дори да ви принуждават да откъсвате несъответстващата работа и да започнете отначало. В някои случаи собствениците на жилища са длъжни да продават домовете си, за да плащат за възстановяване.

Застраховане и вземания

Когато те подпишат политика на собственик, те предполагат, че имотът отговаря на минимални стандарти за строителство по време на строителство или ремонт. Ако направите неуредени промени, които по-късно причиняват щети, вашият застраховател може да отрече твърдението си. Например, ако пожар започва поради неправилно инсталирани кабели без разрешително, застрахователната компания може да твърди, че работата е създала неприемлив риск и да откаже да плати щетите. Това може да ви остави лично отговорен за десетки или стотици хиляди долара в ремонт.

Стойност на имота и препродажба

Когато в крайна сметка продадете дома си, заемодателят на купувача ще изисква оценка, а в много случаи и проверка на дома. Неутвърдена работа, която не отговаря на код може да дерайлира продажба. Купувачите могат да си тръгнат, или те могат да изискват значително намаляване на цената, за да покрие разходите за привеждане на работата в код. В някои пазари, домове с обширни неперспективни ремонти са ефективно нетъргуеми. От друга страна, дом с правилно позволени и инспектирани ремонти команди премия, защото купувачите знаят, че работата е била извършена правилно.

Общи строителни кодекси, които засягат реновациите на жилища

Различни видове ремонти предизвикват различни изисквания за код. Докато специфичните детайли варират в зависимост от местоположението, определени категории кодове се прилагат за почти всеки проект. Разбирането на тези категории ще ви помогне да зададете правилните въпроси при срещата с изпълнители и плана за проверките, които ще се изискват.

Структурни кодекси

Всички ремонти, които включват премахване или промяна на стени, добавяне на стая, рязане в покрива или подовата система, или промяна на конфигурацията на товароносимостта на сградата път попада под структурни кодове. Тези кодове определят минималните размери и разстояния на греди, греди, шипове, и заглавни части. Те също така диктуват типовете връзки и крепежни елементи, които трябва да се използват за устойчивост на вятър, сняг, и сеизмични товари. Ако планирате ремонт кухня, която включва премахване на стена, за да се създаде отворен концепция оформление, вие почти сигурно ще се нуждаят от строителен инженер, за да се оцени натоварването и дизайн на греда или колона система, която отговаря на код. По същия начин, добавяне на палуба изисква съответствие с конкретни структурни изисквания за подпори, стълбове, греди, и дъски, за да се предотврати колапсове, които причиняват наранявания.

Електрически кодекси

Националният електрически кодекс (NEC), известен още като NFPA 70, е стандартът за безопасна електрическа инсталация в САЩ. Той се приема от повечето местни юрисдикции и се актуализира на всеки три години. За ремонти, електрическите кодове определят как се оразмеряват веригите, където трябва да се поставят изходи и превключватели, какъв тип кабели могат да се използват, и как се извършват заземяване и свързване. Съвременните кодове изискват прекъсвачи на електрически вериги (AFCI) в повечето жилищни помещения, прекъсвачи на наземните повреди (GFCI) в бани, кухни и открити зони и устойчиви на повреди съдове в домовете с деца. Ако подобрявате електрическия панел или добавяте нови вериги, трябва да гарантирате, че цялата инсталация отговаря на текущия код, не само на минималните стандарти от времето, когато къщата ви е била построена.

Кодове за наливно-кабелни машини

Тези кодове гарантират, че питейната вода е защитена от замърсяване, че отпадъците се пренасят ефективно и че канализационните газове се отделят безопасно на открито. Основните изисквания включват минимални размери на тръбите, наклон (пад) за каналите, поставяне в капан и използване на устройства за предотвратяване на бекфлаута. Ако ремонтирате баня или кухня, може да се наложи да преместите водопроводни съоръжения, които изискват спазване на кодовете за вентилация и дренаж. Много по-стари домове имат водопроводни системи, които не отговарят на настоящите стандарти и ремонт може да предизвика изисквания за тяхното обновяване.

Енергийни кодекси

Енергийните кодове, като например Международния кодекс за опазване на енергетиката (IECC), определят минимални стандарти за ефективност при изграждане на пликове и механични системи. Тези кодове влияят на нивата на изолация в стените, таваните и подовете, на показателите на прозорците и вратите, изискванията за запечатване на въздуха и ефективността на отоплителното и охладителното оборудване. Когато отваряте стени по време на обновяване, обикновено се изисква да поставите изолацията в тези зони до текущия код. Ако заменяте прозорците, те трябва да отговарят на настоящите изисквания за U-фактор и коефициент на топлопреварване (SHGC). Енергийните кодове стават все по-строги с течение на времето, така че дори и ремонт, който е бил в съответствие с този кодекс преди десетилетие, сега може да изискват допълнителни подобрения.

Кодове за противопожарна безопасност

Изискванията включват поставяне на димна аларма и взаимно свързване, детектори за въглероден окис, пожарни устройства на определени места (като например между гараж и жилище), изходи от прозорци в спални, и отвори около камини и дървени печки. Ако завършвате мазе, за да създадете спалня, трябва да осигурите прозорец за егрес, който отговаря на минимални изисквания за размер и отваряне, така че пътниците да могат да избягат в пожар. Много по-стари домове нямат свързани аларми за дим и ремонт, който изисква разрешение, вероятно ще изисква от вас да донесете системата за аларма за дим до настоящия код.

Как да проучим местните строителни кодекси

Намирането на специфични строителни кодове, които се прилагат за вашия проект за обновяване не е толкова трудно, колкото изглежда, но изисква систематичен подход. Най-лошото време да откриете изискване за код е, когато сте на половината път чрез разрушаване и вашият изпълнител ви казва, че имате нужда от скъпо ъпгрейд не сте бюджета за.

Започнете с местния отдел по строителство

Най-надеждният източник на информация за местните ви строителни кодове е отделът за вашия град или област. Тези офиси са с персонал с кодови служители, чиято работа е да отговарят на въпроси и да помагат на собствениците на жилища да спазват правилата. Посетете техния уебсайт или се обадете на бюрото им за разрешително, за да попитате кое издание на чийто код понастоящем е приет във вашата юрисдикция. Много строителни отдели публикуват обобщение на общите изисквания за кодови ремонти, както и списък на изискваните проверки. Не разчитайте само на националните книги за кодове; вашата местна юрисдикция може да има изменения, които се различават значително от кода на модела. Можете също така да попитате дали има планирани актуализации на кодове, които биха могли да повлияят на проекта ви, ако планирате да кандидатствате за разрешение няколко месеца от сега.

Използване на онлайн кодови ресурси

Международният съвет за кодекс предлага безплатен онлайн достъп до много от своите модели кодове чрез своя уебсайт. Можете да видите актуалните издания на Международния кодекс за жилищните сгради, Международния кодекс за строителство и други кодове на МНС, за да разберете основните изисквания. Въпреки това, винаги проверявайте с местния си отдел за строителство дали вашата юрисдикция е приела кода точно както написани или с местни модификации. Други полезни онлайн ресурси включват уебсайта на вашия държавен отдел за жилищно и общностно развитие, който може да има информация за специфичните за държавата енергийни кодове или изисквания за достъпност.

Консултирайте се с лицензирани професионалисти

Архитекти, структурни инженери и лицензирани изпълнители работят със строителни кодове всеки ден. Те знаят изискванията във вашия район и могат да ви помогнат да проектирате ремонт, който отговаря на изискванията на вашия бюджет. Докато наемате професионален доставчик добавя разходи към етапа на планиране, той често спестява пари в дългосрочен план чрез предотвратяване на грешки в дизайна, позволява забавяне и неуспешни проверки. При интервюиране изпълнителите, попитайте за опита си с разрешителни и спазване на кодове във вашата конкретна община. Добрият изпълнител ще има установени взаимоотношения с местните строителни инспектори и ще разбере какво търсят инспекторите по време на всяка фаза на строителството.

Присъствайте на срещи преди кандидатстването

Много строителни отдели предлагат предварителни срещи, където собствениците могат да обсъдят предложената от вас реновация с инспектор по плана или строителен инспектор, преди да подадат заявление за разрешително. Тези срещи обикновено са безплатни или ниски разходи и могат да спестят значително време и неудовлетвореност.

Разрешителни и инспекции: Процес на спазване на кодекса

Разбирането на строителните кодове е само половината от битката; другата половина е навигация на разрешителното и процеса на инспекция, която налага тези кодове. Разрешителните са официални одобрения от вашия местен отдел сграда, която ви позволява да продължите със специфична работа. Инспекцията е на място посещения от служител код, за да се провери дали работата отговаря на изискванията за код в критичните етапи. Заедно, те образуват система, която гарантира спазването на кода по време на ремонта.

Кога ти трябва разрешително?

Не всички ремонти изискват разрешително. Малка козметична работа като боядисване, тапети и подмяна на врати на шкафа обикновено не се нуждае от разрешително. Въпреки това, повечето структурни, електрически, водопроводни и механични работи прави. Като правило, ако вашата ремонт включва някой от следните, вие почти сигурно се нуждаят от разрешително:

Премахване или добавяне на стени
Промяна на размера или местоположението на прозорците или вратите
Нови електрически вериги или големи електрически подобрения
Нови водопроводни съоръжения или преместване на съществуващи такива
Замяна на бойлер, пещ или климатик
Добавяне на палуба, веранда или капак на двор
Довърши мазето или тавана
Промяна на покривната конструкция или добавяне на тавански прозорци
Всяка работа, която засяга структурната цялост на сградата или противопожарната безопасност

Дори и да мислите, че вашият проект попада в сива зона, винаги е по-добре да поискате от вашия отдел сграда, отколкото да предполагате, че не се нуждаете от разрешително. Много собственици на жилища са научили този урок по трудния начин, когато се опитаха да продадат дома си и откриха, че работата, извършена години по-рано без разрешително сега трябва да бъде заредена с код за големи разходи.

Процес на кандидатстване за разрешително

Заявяването на разрешително за строеж обикновено включва подаване на попълнен формуляр за кандидатстване, набор от строителни планове или чертежи, а понякога и допълнителни документи като структурни изчисления, доклади за съответствие с енергията или планове на обекта. Нивото на детайлност зависи от обхвата на ремонта. Простата ремоделация на банята може да изисква само план за подово показване на местата на поставяне и няколко детайли на секцията, докато едно голямо допълнение изисква пълни архитектурни чертежи, подпечатани от лицензиран професионалист. Сградният отдел преглежда заявлението ви, за да гарантира, че отговаря на всички приложими кодове преди издаването на разрешителното. Този процес на преглед може да отнеме от няколко дни за малки проекти до няколко седмици за сложни такива, така че фактор това във времето ви.

Инспекция етапи и какво да очакваме

След издаването на разрешението и започването на работа, строителният отдел ще изисква проверки на конкретни етапи. Броят и видът на инспекциите се различават по проекта, но общите етапи на инспекция включват:

Главна проверка и проверка на основите:[ За допълнения или нови структури тази проверка потвърждава, че условията на почвата, размерите на основата, укрепване и бетонна якост отговарят на изискванията за код преди да бъде запълнена отново.
Подлабораторна проверка:[ За работа, включваща бетонни плочи на степен, тази проверка проверява парата бариера, изолация, и всякакви водопроводни или електрически проводници преди да се излее бетонът.
Група на проверка: Това е една от най-важните проверки за ремонт. Тя се случва след отваряне на стената и тавана кухини и преди да бъдат затворени с гипсокартон. Инспекторът проверява, че ограждането, кабелите, водопровода, HVAC канали, и изолацията са инсталирани правилно и отговарят на кода. След като инспекторът одобрява груб-ин, можете да продължите да затваряте стените.
Инсулационна инспекция:[ Някои юрисдикции изискват отделна инспекция на изолационната инсталация, за да се провери дали са постигнати правилните стойности на R, запечатването на въздуха е правилно, и изолацията е инсталирана без пропуски или компресиране.
Окончателна проверка:[ След като приключи цялата работа, окончателната проверка потвърждава, че ремонта отговаря на всички приложими кодове и че работата е завършена по безопасен и работоподобен начин.

Важно е да планирате инспекциите предварително и да имате работата, която е готова за преглед, когато инспекторът пристигне. Неуспешните инспекции не са краят на света, но могат да забавят проекта ви и да добавят разходи, ако трябва да се преработи. Добрият изпълнител ще иска да присъства по време на проверките, за да отговори на въпроси и да покаже, че работата е била извършена правилно.

Последици от игнорирането на строителните кодекси

Някои собственици на жилища са изкушени да пропусне разрешителни и игнорират строителните кодове, за да спестят време или пари. Това е хазарт, който рядко се изплаща. Последиците от неспазването могат да бъдат тежки и дълготрайни, засягащи финансите си, законното си положение, и безопасността на семейството си.

Финансови санкции и разходи за ремонт

Когато общината открие неуредените работи, обикновено издава заповед за спиране на работа и изисква от собственика на имота да подаде молба за обратно разрешение. В допълнение към обичайните такси за разрешително често има санкции, които могат да удвоят или утроят разходите. Ако работата не отговаря на кода, може да се изисква да отворите завършени повърхности, да отстраните несъответстващите на изискванията инсталации и да преработите работата правилно. В някои случаи разходите за възстановяване далеч надхвърлят това, което би трябвало да струва да се извърши работата с разрешително на първо място. Глобите могат да се натрупват ежедневно, докато ситуацията не бъде решена, добавяйки допълнителен финансов натиск.

Правна отговорност и спорове

Ако неуправлената работа причини увреждане или увреждане на собствеността, може да бъдете държани законно отговорни. Например, ако палуба, построена без разрешително, рухне и нарани гост, можете да се изправите пред съдебен процес за медицински разходи, загубени заплати и болка и страдание. Застраховката на собственика обикновено изключва покритие за щети, произтичащи от неупълномощена работа, което означава, че ще трябва да платите всяко решение от джоба. По същия начин, ако пожар, причинени от непреминали електрически работи се разпространява в дома на съседа, може да бъде отговорен за щетите на тяхната собственост, както и вашите собствени.

Проблеми, които продават дома ти

Когато купувач открие, че един дом има обширна неуредени ремонти, те могат да изискват продавачът да получи ретроспективни разрешителни и да доведе работата до код преди затваряне. Този процес може да отнеме месеци и струва хиляди долари. Като алтернатива, купувачът може да поиска значително намаляване на цената, за да покрие риска и да се занимават с неупълномощена работа. В някои случаи финансирането пада през защото кредиторите отказват да напишат ипотека върху имот със значителни непермотирани промени. Нетен резултат е, че домовете с непродадена работа продават за по-малко, отнеме повече време да продават, и да създадат стрес за продавача.

Работа с изпълнителите за осигуряване на съответствие с кодекса

Изборът на правилния изпълнител е едно от най-важните решения, които ще направите по време на ремонта. Изпълнител, който взема сериозно спазването на кода, ще изтегли необходимите разрешителни, планира инспекции в точното време, и изграждане на проекта до стандарти код. Изпълнител, който реже ъглите на съответствие с кода може да предложи по-ниска първоначална оферта, но може да свърши струва ви много повече в дългосрочен план. Ето някои съвети за проучване на изпълнителите за техния подход към спазването на кода:

Попитайте дали те ще изтеглят разрешителни като част от тяхната услуга. Много законни изпълнители включват разрешителни такси в техните оферти и се справят с документацията сами. Ако изпълнител предполага, че не се нуждаете от разрешителни или че трябва да изтеглите разрешителните, за да спестите пари, погледнете на това като на червен флаг.
Проверете дали лицензът на изпълнителя е настоящ и валиден във вашето състояние. Лицензирани изпълнители са длъжни да преминат изпити по строителни кодове и се държат отговорни за нарушения на кодекса.
Попитайте за справка от последните проекти и да се проследи с тези собственици на жилища. Попитайте дали изпълнителят е изтеглил разрешителни, как е минал процесът на инспекция и дали проектът е преминал всички проверки без проблеми.
Преглед на договора, за да се гарантира, че включва клауза, че изпълнителят ще извършва работа в съответствие с всички приложими кодове и ще получи всички необходими разрешителни и инспекции.

Как строителните кодекси влияят на бюджета и на графика

Кодовете на сградите имат пряко въздействие върху разходите и графика на проекта за обновяване. Разбирането на това въздействие рано ви помага да зададете реалистични очаквания и да избегнете изненади.

Предходни разходи за спазване

За да се гарантира, че всички тези мерки са в съответствие с изискванията на Кодекса, е необходимо да се използват специфични материали и методи, които да струват повече от минималната жизнеспособна опция. Например енергийните кодове могат да изискват високопроизводителни прозорци, които са по-скъпи от стандартните. Структурните кодове могат да изискват инженерни греди или допълнителни носещи елементи, които добавят материални и трудови разходи. Електрическите кодове изискват прекъсвачи на арка-грейдове и контакти на GFCI, които струват повече от стандартните компоненти.

Забавяне на проверките и преразглеждане

Инспекцията трябва да бъде планирана, а инспекторите имат натоварени календари. Чакането на инспектор да излезе може да добави дни или дори седмици към графика на проекта ви, особено по време на пиковия строителен сезон. Неуспешните инспекции изискват преработка и повторна проверка, което добавя още повече време. Изграждането на буфер в графика ви за инспекции-свързана забавяния е разумно. Типичен проект за обновяване може да има три до пет инспекции, всяка от които може да добави една седмица към графика, ако графикът е тесен. Планирайте за това, така че не сте разочарован, когато проектът отнема малко повече време от очакваното.

Заключение

Когато планирате обновяване на дома, като отделите време за проучване и спазване на местните строителни кодове, това е една от най-важните инвестиции, които можете да направите в проекта си. Тя защитава семейството си, финансите си и дългосрочната стойност на дома си. Започнете рано, говорете с местния си отдел по строителство, работете с лицензирани професионалисти и третирайте процеса на издаване и инспекция като нормална и необходима част от всяка сериозна реконструкция. Правейки това ще ви спести стрес, пари и съжаление, и ще ви остави с дом, който не само е красив, но също така е построен да продължи. За по-нататъшно четене Международният кодекс съвет предоставя изчерпателни ресурси за съвременните строителни стандарти, и вашият местен отдел е най-добрият източник за компетентност-специфично ръководство.