Местни срещу федералните правила: Какво трябва да знаете за Зонинг закони

Основната роля на Зонинг в земеползването

Зониращите закони са невидимата рамка, която оформя кварталите, търговските райони и индустриалните райони, с които си взаимодействаме ежедневно. В основата им тези правила определят какво може да се построи къде, колко големи структури могат да бъдат и какви дейности са допустими за дадено парче земя. Без да се налага да се обграждат, небостъргач може да се издигне до еднофамилен дом или химически завод, който може да работи срещу училище. Докато зонирането е предимно местен въпрос, федералните закони налагат критични ограничения, които собствениците на имоти, разработчиците и местните правителства трябва да навигират. Тази статия осигурява цялостно проучване на местните и федералните правила за зониране, тяхното взаимодействие и практически стратегии за спазване.

Регламенти за местно сближаване

Местните закони за зониране са основните инструменти за контрол на земеползването в САЩ. Действат от градски съвети, общински комисии или градски съвети, тези закони отразяват уникалните приоритети и география на всяка общност. Властта за местно зониране произтича от полицейската власт, предоставена на държавите, които след това се делегират на общините чрез базови действия.

Исторически контекст: Раждането на модерното Зониране

Модерното зониране в САЩ започва с Euclid срещу. Ambr Realty Co. Решение на Върховния съд през 1926 г., което порицава конституционността на цялостното зониране. Този случай включваше село Евклид, Охайо, което беше прието Зониране наредба, която ограничава индустриалното развитие в жилищни райони. Съдът постанови, че зонирането е легитимно упражнение на полицейската власт за защита на общественото здраве, безопасност, морал и общо благосъстояние. Това решение даде на местните правителства широк орган за разделяне на несъвместимите приложения на земята, което доведе до широкото приемане на ukliden .

Общи типове локални класификации на Зонинг

Местните наредби обикновено разделят земята на няколко основни зони, всяка от които със специфични разрешени употреби и изисквания за размерите:

Жилищни зони (R-1, R-2, R-3 и т.н.) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Комерсиални зони (C-1, C-2 и т.н.) . . Проектирани за търговски, офисни и сервизни предприятия. Те могат да определят разрешени предприятия (напр. ресторанти, банки, магазини за дребно) и да ограничат тежката промишленост или жилищните приложения.
Индустриални зони (I-1, I-2) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Зоните на селското стопанство (A-1, A-2) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Смесени зони за използване[ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Отвъд Euclidean Zoning: алтернативни подходи

Много общности са се преместили отвъд традиционното разделение на Euclidean, за да приемат по-гъвкави зониране рамки:

Перформансно зониране[ . . . . . . . стандарти за измерими въздействия (напр. нива на шум, генериране на трафик, буря вода руноф) вместо предписване на специфични приложения. Разработчик може да изгради всеки проект, стига да отговаря на показателите за ефективност.
Сценично зониране[ . Оферти бонуси (напр. повишена плътност, намалена паркоместа) в замяна на обществени ползи като достъпни жилищни единици, обществени площади, или зелени строителни функции.
Кодове на основата на форма . . Фокусиране върху физическата форма на сградите (височина, маса, улична фасада) вместо използването на земята. Тези кодове имат за цел да създадат предсказуеми построени среди и често се използват в градското инфилиране и транзитно-ориентирано развитие.

Ключови местни Зониращи механизми и процеси

Местното зониране не е статичен набор от правила; то включва текущи административни и квазисъдебни процеси:

Variances . . Собственикът на имот може да търси облекчение от специфични изисквания за зониране (напр., спънка, височина), ако строгото изпълнение би причинило недължимо затруднение.
Постоянни приложения (специални изключения) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Незаконно използване . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Spot zoning . Когато малък парцел е определен за различна класификация зониране, отколкото околностите му, тя може да бъде оспорвана като незаконно гонене на място, ако не е в обществен интерес. Съдилищата търсят съгласуваност с цялостния план.
Започват изменения (резониране) . Промяна на определянето на зонирането на имот изисква публично изслушване и одобрение от местния законодателен орган. В много юрисдикции, комисията по планиране прави препоръка, и градския съвет или окръжния съвет гласуват за последната поправка карта.

Местно прилагане и обжалване

Местните зониращи мерки обикновено се обработват от администратор или строителен инспектор. Нарушителите могат да доведат до глоби, спирания на работа или до правни действия. Обжалването на административни решения се отправя първо до апелативния съвет, а след това до държавни съдилища. Местният всеобхватен план служи като водещ документ за решения за зониране; съдилищата често дават почит на местните длъжностни лица, стига решението да не е произволно или капризно.

Федерални правила, които оформят местното Зониране

Макар че федералното правителство не приема закони за зониране, няколко федерални закона налагат ограничения, които местните зони трябва да спазват. Неспазването може да доведе до загуба на федерално финансиране, съдебни дела или невалидни местни разпоредби.

Закони за околната среда и законодателството за намаляване на емисиите

Национален закон за политиката в областта на околната среда (NEPA)[ . Когато местно правителство използва федерални средства (напр., HUD безвъзмездни средства, транспортни средства) за проект, който значително засяга околната среда, NEPA изисква екологична оценка или декларация за въздействието върху околната среда. Местни действия като изграждането на нова магистрала или пречиствателна станция за вода могат да предизвикат преглед на NEPA.
Закон за чистата вода (CWA) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Законът за застрашените видове (ESA)
Закон за опазване и възстановяване на ресурсите (RCRA)[ . Местно зониране за твърди съоръжения за отпадъци трябва да отговарят на федералните стандарти за управление на опасни отпадъци.

Граждански права и справедливо жилище

Fair Жилищен закон (FHA) . FHA забранява дискриминацията в жилищното настаняване на базата на раса, цвят, религия, пол, национален произход, фамилен статут и увреждане. Местните регулации за зониране, които имат . . дори ако не не . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Американите с увреждания [ADA] . . . изисквания за зониране на обществени жилища (ретайл, офиси и др.) не трябва да създават бариери за лица с увреждания. Докато строителните кодове и преглед на плана на сайта адреси пряка достъпност, зониране регламенти, които ограничават местоположението на услуги, свързани с увреждания (напр., центрове за рехабилитация) може да бъде проблем.
Околната справедливост . Федералните агенции да разгледа правосъдието на околната среда в техните действия. Местно зониране, че концентрира замърсяващи индустрии в нискодоходни или миноритарни квартали може да бъде предмет на федерално оплакване или разследване на граждански права, ако тя има неравнопоставен ефект.

Федерално изпреварване на местното зонинг

В някои области федералният закон изрично забранява местното зониране. Най-известните примери включват:

Закон за телекомуникациите от 1996 г. . Местното управление не може безразборно да дискриминира доставчиците на лични безжични услуги или да забранява поставянето на безжични кули. Въпреки това те могат да регулират местоположението и естетиката, стига те не забраняват ефективно обслужването.
Правилност на трасето и тръбопровода . . Законът за прекратяване на междущатската търговска комисия и Закона за природния газ предотвратяват местното зониране за железопътни линии и междудържавни газопроводи. Градът не може да блокира железопътна линия или компресорна станция за природен газ, ако е част от междудържавна система.
Местни американски резерви . Племенните земи обикновено са освободени от държавно и местно зониране, въпреки че има сложни юрисдикции припокривания. Индийски граждански права и различни съдебни решения, третира племенни земи като държавни образувания.

Федерални условия за финансиране

Много местни правителства получават федерални безвъзмездни средства за инфраструктура, развитие на общността и жилищно настаняване чрез програми, управлявани от HUD, Министерството на транспорта (DOT) и EPA. Тези безвъзмездни средства често идват с низове, свързани с зониране. Например, HUD год. Програмата за развитие на общността Block Grant (CDBG) изисква местните правителства да удостоверяват, че предприемат стъпки към по-нататъшно справедливо жилище (AFH). Това включва преразглеждане и изменение на регулациите за зониране, които увековечават неналичните или ограничават достъпните възможности за жилищно настаняване.

Навигация на конфликти между местните и федералните регламенти

Собствениците на имоти и предприемачи често се оказват хванати между местните районни наредби и федералните мандати. Ето общи точки на триене и как да се справим с тях:

Достъпно жилище срещу местно зониране . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Преглед на въздействието върху околната среда . Проект, който преминава през местни зониране преглед все още може да изисква федерално разрешение (напр., влажни зони за запълване).
Безжично съоръжение седи . Местните зониране дъски могат да получат изтласкване от жителите за клетъчни кули, но федералните закони ограничават тяхната способност да се откаже разрешителни. Федералната комисия за комуникации (FCC) е създадена часовници за преглед . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Декриминационни дела . Дори ако местна наредба за зониране е неутрална на лицето му, ако тя има непропорционално въздействие върху защитен клас, тя може да бъде невалидна по силата на клаузата за равно третиране [FHA или клаузата за равно третиране. Например, районен код, който изисква големи минимални размери на много в общност, където малцинствените семейства са непропорционално ниски доходи може да бъде оспорен като увековечаваща се сегрегация.

Практични стъпки за собствениците на имоти и разработчиците

Започва с цялостен анализ на зонирането[ . Преди закупуване на земя, проверете местната карта за зониране, цялостен план, и пренареждане области. Overlays могат да добавят допълнителни изисквания (напр., историческо съхранение, управление на наводнения, мокри зони).
Свързване с персонала за планиране на местно ниво в началото . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Оценете федералните задейства[ . Определете дали проектът включва федерално финансиране, влажни зони, застрашени видове, или междущатска инфраструктура. Ако да, консултирайте се с федерални агенции или адвокат, специализиран в закона за земеползване.
Запазвайте записите на всички комуникации . . В случай на правно предизвикателство над дискриминационни ефекти или неразумно забавяне, следа от хартия, показваща добри-верни усилия за спазване на федералните закони може да бъде безценен.
Познайте разрешение за условно използване или отклонение[ . . Ако предложеното използване не е окончателно разрешено, да проучи дали е възможно условно използване или отклонение. Бъдете готови да представите доказателства за затруднения (за промяна) или съвместимост (за условно използване) на публично изслушване.
Монитор промени зониране[ . Местни зониране кодове периодично се актуализират. Абонирайте се за дневен ред на комисионна за планиране на града, присъстват публични изслушвания, и участват в цялостната процес на актуализация на плана за защита на инвестициите си.

Нарастващи тенденции в Зонинг закона

Пейзажът на зонирането се развива бързо, движено от жилищни кризи, климатични промени и технологични иновации:

Обхващане на плътността . Много държави (California, Oregon, Вашингтон, и други) са офшорни закони, които се противопоставят на местно еднофамилно зониране, за да се позволи duplexes, триножки и четириплекс в бивши ексклузивни жилищни зони.
Climate resistivity and green zoning . Местните правителства включват прогнози за покачване на морското равнище, риск от пожар и намаляване на топлината-източници в зониране. Например, . . Клим-адаптивен зонинг . Може да изисква повишени първи етажи в наводнени, огнеустойчив пейзаж в дивата земя-градустански интерфейси, и зелени покриви в градски ядра.
Започвайки да се използва енергия от възобновяеми източници . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Краткосрочно регулиране на наема . Платформи като Airbnb са принудили местните правителства да създадат нови категории зони за краткосрочни наеми. Тези регламенти често са изправени пред правни предизвикателства за намеса в междудържавната търговия или права на собственост, и съдилищата все още оформят границите.
Изпитващата се реконструкция гоненене на исторически расистки практики за зониране (напр. облагородяване, расови договори) е ускорила усилията за резонация на общностите. HUD . HUD . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Заключение: Регламентът за интертъканата материя на земеползването

Зониращите закони са далеч повече от бюрократични бариери; те са израз на визията на общността за бъдещето й, балансирана срещу основните права на собствениците на имоти и общите мандати на федералното право. Местните правителства запазват основната власт над използването на земята, но федералните екологични, граждански права и търговски закони определят границите, в които функционира местната дискретност. Успешното навигация на тази сложна система изисква разбиране както на общите детайли на местните наредби, така и на ограниченията на по-високо ниво, наложени от Вашингтон. Дали планирате еднофамилно или смесено развитие на употреба, ранни изследвания, професионални правни съвети и активно ангажиране с местните и федералните агенции са ключовете за превръщането на зонирането от препятствие в стратегически актив.