Местните правителства се занимават с проблемите на жилищното настаняване

Нарастващата криза на жилищното настаняване

В САЩ и по целия свят, жилищното настаняване се е появило като едно от най-належащите предизвикателства на нашето време. Skyrocketing цените на дома, застой заплати, и постоянен недостиг на жилищни единици са бутнали мечтата за домакинство отвъд обсега на много, докато наем тежести консумират все по-голям дял от домакинствата бюджет. Местните правителства, от малки градове до големи метрополитични райони, се намират на фронтовата линия на тази криза. За разлика от федералните или държавни агенции, общинските лидери виждат човешкото въздействие ежедневно двойно, работниците се преселват часове, защото те не могат да си позволят да живеят в близост до техните работни места, и дългогодишни жители, преместени от джентълменство. В отговор, градове и недражи са занаятчи иновативни, целеви политики за стабилизиране и разширяване на достъпни жилища. Тази статия разглежда стратегиите местни правителства са разположени се разгърнат, препятствията, които те се сблъскват, и осезаеми резултати се постигат.

Разбиране на възможностите за жилищно настаняване

Стандартният показател, използван от Министерството на жилищното строителство и градското развитие на САЩ и много други агенции, е, че разходите за жилище, включително наем или ипотека, застраховка и данъци, не трябва да надвишават 30% от брутния доход на домакинство. Когато разходите надхвърлят този праг, семействата се сблъскват с тежко бреме, често принуждавайки търговията с други стоки като храна, здравеопазване, транспорт и образование.

Според Среден център за жилищни изследвания на Харвардския университет, рекорден брой домакинства в САЩ сега са обременени с разходи. През 2022 г. повече от 22 милиона домакинства наематели, похарчени над 30% от доходите си за жилища, и над 12 милиона похарчени повече от половината. Собствениците на жилища не са имунизирани; нарастващите данъци върху имотите, застраховките и разходите за поддръжка са изстискали бюджетите, особено сред възрастните хора с фиксирани доходи. Кризата не е еднородна, удря нискообогатените домакинства, общностите на цветното и градските центрове, но последиците от нея са най-трудни, влияейки върху икономическата мобилност, общественото здраве и стабилността на общността.

Ключови стратегии за адресиране на жилищни възможности

Най-ефективните подходи съчетават регулаторни промени, финансови стимули и партньорства, които използват както публични, така и частни ресурси. По-долу са някои от най-широко приети стратегии, с по-задълбочен поглед върху това как работят на практика.

Включване на Зониране

Политиката за включване в зонирането (IZ) изисква от разработчиците да отделят процент от единиците в нови жилищни проекти за домакинствата, които печелят под определен праг на доходите. Тези политики могат да бъдат задължителни или доброволни и често включват разпоредби, които да гарантират, че достъпността продължава с десетилетия. IZ помага за създаването на квартали със смесени доходи, намалявайки концентрираната бедност, като същевременно разширява предлагането на достъпни единици без пряка публична субсидия.

San Franciscos inclationary resultmentary resultment, например, изисква разработчици на проекти с 10 или повече бройки да направят най-малко 12% от единиците достъпни за домакинствата с ниски или умерени доходи, или да плащат такса в lau. Други градове като Бостън и Денвър са приели подобни модели. Ключово предизвикателство е определянето на съотношението на достъпност достатъчно висока, за да направи разлика, без да се възпрепятства развитието напълно. Някои юрисдикции предлагат плътност на кеширане на по-високи сгради или повече единици, отколкото зониране обикновено позволява да се компенсира разходите на разработчиците. Изследвания от Urban Institute предполага, че добре проектираните програми IZ могат да произвеждат хиляди достъпни единици годишно в големите градове, без значително намаляване на общото снабдяване с жилища.

Помощи за устойчиво развитие на жилищното строителство

Освен изискванията за зониране местните правителства предлагат редица стимули за насърчаване на частните разработчици да изградят достъпни жилища. Те включват намаляване на данък върху имотите, намалени такси за разрешителни, ускорени процеси на преразглеждане и преки безвъзмездни средства от местни фондове за жилищно настаняване.

В Ню Йорк програмата за освобождаване от данъци, която се заменя с "Афърдable New York," осигурява значително намаление на данъка върху имотите, които включват достъпни единици. В Сиатъл обаче критиците отбелязват, че намаляването на данъците намалява местните приходи и не винаги може да доведе до дългосрочна достъпност, освен ако не се комбинират със силни ограничения за дейността.

Политики за контрол на наема

Контрол на наема . more точно, стабилизиране на наема . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Докато контрола върху наема може да осигури незабавно облекчение на наемателите, икономистите често обсъждат дългосрочните му ефекти. Семинарно проучване на Станфорд изследователите установиха, че контрола върху наема в Сан Франциско действително е намалил цялостното предлагане на жилища под наем чрез стимулиране на хазяите да конвертират единици в апартаменти или краткосрочни наеми. Обратно, поддръжници твърдят, че добре калибрирани политики, като тези в Ню Йорк Сити, са помогнали за стабилизиране на квартали и предотвратяване на масово изместване.

Общностни тръстове

Ценните тръстове на Общността (CLT) са нестопански субекти, които придобиват земя и я държат в тръст, след което я дават под наем на собствениците на жилища или на предприемачите за номинален наземен лизинг. Тъй като земята е собственост на CLT, разходите за дома се отделят от разходите за земята, като значително намаляват покупната цена. В замяна собствениците на жилища се съгласяват да препродават ограничения, които поддържат бъдещите жилища достъпни за следващите купувачи.

CLT-ите са доказали ефективността си при поддържането на постоянно достъпни възможности за собствено ползване. Champlain Housing Trust в Бърлингтън, Vermont, е един от най-старите и най-големите CLT-та в САЩ, управление на над 3000 достъпни жилища. Други градове, като Атланта и Вашингтон, D.C., са установили CLT-та с общностни банкови партньорства. CLT-та също така помагат да се предотврати спекулативно обръщане и стабилизиране на имотите в гентрииращи райони.

Публично-частни партньорства

Тези партньорства могат да бъдат под формата на съвместни предприятия, в които градът допринася за земята и частния предприемач наблюдава строителството; данъчният кредит се синхронизира, когато градът разпределя нискодоходните жилищни данъчни кредити (LIHTC); или смесени разработки, които съчетават търговско пространство с достъпни единици.

Забележителен пример е . Build to Rent Partnership in Austin, Тексас, където градът е допринесъл за излишен парцел за развитие на 200-единици, който е насочен към домакинствата, които печелят 60% от средния доход на района. Разработчикът финансира проекта с данъчни облигации и 4% LIHTC собствен капитал. Такива партньорства могат да ускорят времевите срокове на проекта и да доведат до опитност, която местните правителства нямат, но те изискват силен надзор, за да се гарантира, че обществените ползи не се разреждат.

Допълнителни инструменти за политиката Набиращо сцепление

Отвъд петте основни стратегии, очертани по-горе, няколко други подходи се приемат от предсмислени общини.

Нарастване и елиминиране на едночленното зонинг

Минеаполис направи национални заглавия през 2018 г., като стана първият голям град, който елиминира еднофамилното зониране в целия град, позволявайки двуплекси и тройки на всички жилищни партиди. Оттогава градовете като Портланд, Орегон и Шарлот, Северна Каролина, са следвали примера. Като се откаже по-голяма плътност, тези реформи увеличават предлагането на жилища и могат да намалят цените с течение на времето. Изследванията на Минеаполис реформи показват скромен тласък в малките многофамилни строежи, въпреки че пълни ефекти могат да отнемат години, за да се материализират.

Аксесоари за жилищни помещения (ADU)

ADUs . Много градове имат свободни зониране ограничения и предварително одобрени ADU планове за насърчаване на строителството им. В Калифорния, държавната правна сега изисква градове да се разреши ADUs, и държавата предоставя програми за заем, за да помогне на собствениците на жилища ги финансира.

Наематели под наем помощ и ваучери

Въпреки че често се разглежда като федерална отговорност, някои местни правителства са установили свои собствени програми за подпомагане на наем. Например, Област на Колумбийския район Локален Доплащане на наем програма осигурява ваучери за изключително нискодоходоносни домакинства, което позволява разликата между това, което могат да си позволят и на пазара на наем. Тези програми са скъпи, но могат да бъдат насочени към най-уязвимите жители.

предизвикателства при справянето с жилищното настаняване

Въпреки креативността и отдадеността на местните лидери, многобройните бариери пречат на напредъка.

Ограничени финансови и фискални ограничения

Едно цяло може да струва стотици хиляди долари за развитие и оперативни субсидии може да се наложи за десетилетия. Повечето местни правителства разчитат на пачове от федерални средства (като Програма HOME Investment Partnerships и общностни фондове за развитие на фондове), държавни фондове за доверително управление и местни източници на приходи като такси за включване или данъчни облекчения за собственост. Бюджетните дефицити по време на икономически спад могат да намалят сериозно жилищните програми.

Националната коалиция за ниски доходи съобщава, че има национален недостиг на над 7 милиона достъпни жилища за изключително нископлатени домакинства. За да се преодолее тази разлика ще се изисква инвестиция далеч отвъд текущите нива. Много градове са се обърнали към мерки за облигации, одобрени от избирателите, като например Witshet . . . . $290 милиона Жилищен Levy, за да се генерира специално финансиране, но такива мерки не винаги са политически осъществими.

Опозиция на Общността (нимбуйизъм)

Съпротивата от съществуващите жители го няма в задния ми двор (NIMBY) sentiments . Тя остава една от най-страшните пречки. Дори когато новото развитие включва достъпни единици, съседите често се противопоставят, цитирайки притеснения за задръстванията по пътищата, паркинги, училище пренаселено, или промени в характера на квартала. Тази опозиция може да забави проекти в продължение на години чрез екологични прегледи, зониране обжалване, и съдебни дела.

За да се противодейства на не-MBYism, градовете са приели горно-злобно, че ограничава неофициално преглед, а някои са създали готварски процеси за спазване на изискванията, които отменят местната опозиция. Въпреки това, ангажираността на общността и изграждане на доверие остават от съществено значение. Прозрачна комуникация за ползите от достъпни жилища, като например икономическо разнообразие и намалена бездомност на дома, могат да помогнат за промяна на общественото възприятие.

Балансиране на развитието с екологични проблеми

Изграждането на сгради на зелените полета може да консумира открито пространство и да увеличи пътуването на превозни средства мили, докато развитието на инфилма може да се изправи пред въпроси като кафяво поле на ненаситност или въздействия върху чувствителни местообитания. Освен това, строги процеси за екологични преглед, като например Калифорния . . . . California Екологично качество закон (CEQA), може да бъде оръжаван от опоненти на нови жилища.

Прогресивните градове се стремят към политики за жилищни сгради, които концентрират растежа близо до транзита и приоритизират енергийната ефективност. Например, Minneapolis . Изчерпателният план включва едновременно оразмеряващи и амбициозни цели за климата. Но напрежението продължава: някои защитници на правосъдието в областта на околната среда твърдят, че развитието на пазарните равнища в кварталите с ниски доходи може да доведе до изместване на вниманието, което подкопава социалната устойчивост на зелените инициативи.

Поддържане на гъвкавостта в дългосрочен план

Без постоянен надзор, достъпни единици могат да се върнат към пазарната цена цена веднъж по-евтино договори изтичат. Това горят . Това . . . . . . . . . е довело до загубата на хиляди субсидирани единици в цялата страна. За да противодействат на това, градовете се удължават срокове на достъпност до 99 години или в perpetuity, използване на общи поземлени тръстове и постоянни ограничения на дейността.

Градовете се нуждаят от стабилни системи за мониторинг, за да се гарантира спазването на ограниченията на доходите и таваните на наема. Те трябва също така да имат правни инструменти за възстановяване на единици, ако собствениците не успяват да поддържат достъпност. Някои общини, като Монгомъри Каунти, Мериленд, имат достъпни офиси за настаняване, които активно одитират свойства.

Проучване на успешни инициативи за местно управление

Следващите примери илюстрират как различните общности са превърнали политиката в реално въздействие.

Сан Франциско, Калифорния

Сан Франциско отдавна е затънал в екстремни разходи за жилищно настаняване. Освен винсъобразната зона, градът е установил Афдорантиран жилищен фонд, който събира такси за разработчици, данъчни разходи и общи фондове за финансиране на строителството и опазването. Градът ]Домакинство предоставя помощ за плащане и по-ниски от пазарните жилища на семейства с ниски доходи. От 2023 г. Сан Франциско е създал над 30 000 достъпни единици чрез тези механизми, въпреки че търсенето продължава да се измъква от търсенето. Градът също така стартира Small Sites Program, който придобива контролирани от наем сгради, за да запази възможността и да предотврати изместването.

Ню Йорк, Ню Йорк

Ню Йорк Сити . Хоуспех Ню Йорк 2.0 план, обявен през 2017 г., пое ангажимент $20 милиарда да създаде или запази 300 000 достъпни единици до 2026 г. Стратегията съчетава ново строителство, рехабилитация на обществени жилища и опазване на естествено достъпни жилища. До 2022 г. градът е финансирал повече от 200 000 единици. Ключов компонент е Мендаторно включване на жилища (MIH) програма, която се прилага за всички промени в зоните на града и изисква определен процент от достъпни единици. МИХ е била съчетана с бонуси за плътност и е допринесла хиляди единици в райони като Източен Ню Йорк и Far West Side.

Минеаполис, Минесота

През 2018 г. Минеаполис прие Минеаполис 2040 подробен план, който елиминира еднофамилното зониране и позволява до три единици на много градове. Планът изисква също така новите развития в зоните с висока плътност да включват достъпни единици или да допринесат за жилищен фонд. Ранните данни от 2021-2022 година показаха 66% увеличение на разрешителните за дуплекс, тройки и квадплекси в сравнение с предреформните тенденции. Освен това, Minneapolis инвестира 15 милиона долара годишно в Affordable Hous Trust Fund. Градът също така се фокусира върху запазване на съществуващи субсидирани жилища, за да се предотврати нетна загуба.

Сиатъл, Вашингтон

Политика за жилищно настаняване в Мандато (MHA), приета през 2019 г., свързва с изисквания за достъпност. В определените урбански села, гостители на многофамилни проекти трябва или да включват достъпни единици (обикновено 5-11% от общата) или да плащат такса на квадратен фут в градски фонд, който поддържа достъпни жилища. Тъй като изпълнението, MHA е генерирала над 2,500 достъпни единици и десетки милиони долари в такси. Програмата е предназначена да бъде самостоятелно поддържана, тъй като нарастващите стойности на земята в обградени райони компенсират разходите за достъпност.

Напред: Пътят към устойчивата достъпност

Това изисква устойчиви инвестиции, политическа воля и сътрудничество в различните сектори. Местните правителства доказват, че могат да бъдат лаборатории за иновации, подходи за тестване, които, ако успеят, могат да бъдат мащабирани. Най-ефективните градове съчетават мерки от страната на доставките (зонови промени, стимули за развитие) с подкрепа от страната на търсенето (наемна помощ, програми за домакинство) и силни защитни мерки за наемателите.

Тенденциите за увеличаване включват използването на данни-задвижвано планиране[[FLT:]]], например оценки на нуждите от жилища и данъци за необезопасяване, за да се насочат по-точно към интервенции. Също така набиращото напрежение са [[FLT:] регионални коалиции за жилищно настаняване, където множество общини координират за справяне с споделена криза. Например Бей зона Жилищна финансова власт е първият регионален орган в Калифорния с данъчно право да финансира достъпни жилища в девет окръга.

Федералните и държавните ресурси, иновациите в частния сектор и ангажираността на общността са от съществено значение, но действията, предприети днес в градовете от Сан Франциско до Минеаполис, показват, че смелите, добре проектирани политики могат да направят осезаема разлика.