Нарастващите наеми, застоялите заплати и постоянният недостиг на доставки са поставили собствениците на жилища и дори стабилните жилища под наем извън обсега на милиони семейства. Докато пазарните сили играят роля, правителствените политики на федералното, държавното и местно ниво основно оформят дали жилищните сгради остават достъпни или стават недостъпни. Разбирането на тези политики не само помага на жителите да се ориентират в собствените си жилищни ситуации, но и им дава възможност да се застъпват за системна промяна. Тази статия разглежда ключовите инструменти на политиката, които влияят на достъпните жилища, пречките за ефективно прилагане, примерите за успех в реалния свят и стъпките, които общностите могат да предприемат, за да оформят по-справедливо бъдеще.

Значението на достъпните жилища

Това е основа за икономическа мобилност, образователно застрояване, физическо и психично здраве и стабилност на обществото. Когато домакинствата харчат повече от 30% от доходите си за жилищата си, федералният стандарт за това, че са готварски франкирани, те имат по-малко пари за храна, здравеопазване, транспорт и икономии. Тежките разходи могат да доведат до изгонване, бездомност и хроничен стрес. Обратно, стабилни, достъпни жилища са свързани с по-добри здравни резултати за деца и възрастни, по-високи цени на дипломиране сред студентите и по-силни местни икономики. Изследване от HUD показва, че цената на жилищата е пряко несъразмерна с намалени цени на жилищата и подобрен достъп до услуги.

  • Намалява бездомността и нестабилността на жилищата
  • Подкрепа за местните икономики чрез създаване на работни места и потребителски разходи
  • Повишаване на стабилността на общността чрез намаляване на трансидентността и престъпността
  • Подобрени здравни резултати чрез освобождаване на доходите за медицински грижи и хранене
  • Подсилва образователните постижения за деца със стабилни жилища

Ключови правителствени политики, които могат да се използват за изграждане на жилища

Правителствената интервенция в жилищните пазари приема много форми. Някои политики директно финансират или слягат достъпни единици, докато други регулират използването на земята или предоставят данъчни стимули за частни разработчици. Интерпретацията между тези инструменти определя колко достъпни жилища се изграждат, къде се намира и кой може да го достъп. По-долу ние разбиваме най-влиятелните категории политика.

Правила за зониране и използване на земята

За разлика от това, [FLT:] [FLT:] [******************************************************************************************************************************************************************************************************************************************

  • Сегрегация на еднофамилните зони
  • Разположението на смесените приложения насърчава кварталите с разнообразни жилищни типове
  • Включване на мандатите за зониране или стимулиране на достъпни единици в нови разработки
  • Политиката на жилищен блок (АДУ) позволява на да се сгъстява плътността на съществуващите квартали
  • Намалени изисквания за паркиране по-ниски разходи за строителство

Федерални и държавни програми за финансиране

[FLT:] предоставя гъвкави средства за жилищно строителство и за развитие на общности в ниски и умерени райони за подпомагане на малките и средните предприятия [FLT:] . предоставя гъвкаво финансиране на жилища и за подпомагане на развитието на общностите в ниски и средни предприятия за подпомагане на земята [FLT:] [FLT:] [...]

  • Ниско входящо кредитиране на жилищни данъци (LIHTC) .
  • НАЧАЛО Инвестиционни партньорства Програма горска грантура за местни нужди
  • Блокови безвъзмездни средства за развитие на общността (CDBG) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
  • Ваучери за избор на жилища (раздел 8) по наем на базата на наем
  • Субсидии, свързани със специфични събития

Данъчни стимули и кредити

Освен преките разходи данъчната политика е мощен двигател на достъпни жилища. Нископоследният кредит за жилищни данъци, споменат по-горе, е основният пример. Разработчиците се конкурират за държавни средства за данъчни кредити, които продават на инвеститорите (често корпорациите) за повишаване на капитала за проекти. Получените единици трябва да останат достъпни за определен период (обикновено 30 години). Други стимули включват данък върху недвижимите имоти за достъпни жилищни сгради .Общи в градове като Ню Йорк и Чикаго . И данъчни облекчения за продажби на строителни материали, използвани в допустими проекти. Някои държави също предлагат исторически кредити за запазване на данъци, които могат да бъдат комбинирани с достъпни жилищни кредити за рехабилитиране на по-стари сгради. Националното нискодоходно строителство проследява тези политики и задръжки за разширяване на LITC за възстановяване на LIHTC за покриване на нуждите.

  • Освобождаването от данък върху имотите намалява оперативните разходи за достъпните собственици
  • Държавните данъчни кредити за жилища с ниски доходи допълват федералните LIHTC
  • Освобождаване от данък върху продажбите на материали, по-ниски разходи за строителство
  • Историческите рехабилитационни кредити насърчават адаптивната повторна употреба на по-старите структури

Устойчиви предизвикателства при изпълнението

Дори добре проектираните жилищни политики често се скъсяват поради политически, финансови и административни пречки. NIMBYism (не в моята задна част на земята) остава една от най-големите пречки за възстановяване на жилищните разходи: съществуващите жители често се противопоставят на нови промени, особено достъпни жилища, позовавайки се на опасения относно трафика, стойността на имотите или типа квартал. Тази опозиция може да забави проектите с години и да доведе до разходи. Друго голямо предизвикателство е недължимо финансиране. Федералните програми като LIHTC и раздел 8 също не са обект на годишни бюджетни кредити и конкурентни разходи, включително за покриване на разходите за околната среда, и за намаляване на разходите за управление на околната среда. Регулируемата сложност също така не е възможно да се постигне напредък.

  • Местна опозиция, организирана чрез общностни групи и градски съвет
  • Хронично недостатъчно финансиране на помощта за наемане и производствените програми
  • Процеси на комплексно одобрение, които умножават разходите и сроковете
  • Изтичане срока на ограниченията за достъпност (напр. 30 години LIHTC)
  • Налягане на издуване и изместване в близост до новоразработени достъпни жилища

Изследвания на случаи в резултат на ефективна политика

Въпреки тези предизвикателства няколко града показаха, че интелигентният дизайн на политиката и устойчивата политическа воля могат да доведат до значими печалби в достъпни жилища.

New York City ..

През 2016 г. Ню Йорк прие задължителната програма за включване на жилищни сгради, която изисква от разработчиците да търсят промени в зонирането на по-големите проекти, които да отделят постоянно 20% до 30% от единиците на достъпни цени. Програмата се прилага за площи, преограждани за по-висока плътност, особено в квартали близо до транзита. До 2023 г. МИХ е произвеждала над 8000 достъпни единици, с хиляди повече в тръбопровода. Политиката се допълва от града Афтентируемо жилищен фонд и данък върху недвижими имоти като 421-a (сега заменена с Affordable New York). Ключов урок от NYC е значението на прикриването на задължителните изисквания с финансови стимули за осигуряване на кредит. [[FLT: .]Отделът за градострояване на градските сгради[[FLT:]]] предоставя подробни данни за въздействието на MYHS.

Сан Франциско (San Francisco)

Сан Франциско има една от най-високите разходи за жилища в страната, но също така е пионер на няколко иновативни политики. Градът Африкантно жилищна Бонус програма позволява на разработчиците да изградят по-високи и по-плътни в замяна на включване на трайно достъпни единици. Сан Франциско също използва местна мярка за избор (Proposition C), която увеличава финансирането за жилища и услуги чрез бизнес данък надценка, генерираща стотици милиони долари годишно. Другото доказателство е, че градоустройството на одобрения за 100% достъпни проекти: те могат да заобиколят дълги неофициални прегледи, ако отговарят на стандарти за зониране и дизайн.

Минеаполис: Край на едночленното зонинг

През 2018 г. Минеаполис стана първият голям град на САЩ, който премахна напълно еднофамилното зониране, позволявайки на двуплекси и тройки на всички жилищни партиди. Реформата беше част от обширния план на града, Minneapolis 2040, който също така увеличи плътността в близост до транзита и търговските коридори. Ранните доказателства сочат, че политиката е скромно увеличавала производството на жилища в преди това изключващи квартали, въпреки че икономиите на разходи за наемателите са били ограничени до момента поради цялостната пазарна неточност. Въпреки това, Minnapolis смелият ход е вдъхновил подобни усилия в градове като Portland, Сиатъл и Калифорния (чрез държавно законодателство).

Ролята на застъпничеството в общността

Правителствените политики не се появяват от празните места, те са оформени от устойчивите усилия на общностните членове, застъпничеството организации и коалиции. Жителите могат да повлияят на резултатите от жилищното настаняване чрез участие на местни срещи за планиране, свидетелстване на градския съвет, и се присъединяват или формират групи, които се фокусират върху жилищната справедливост. Средно-институции на института за наблюдение показва, че организираните групи "YMBY" успешно са настоявали за повишаване и запазване на плътността на бонусите в няколко градове от Западния бряг. В същото време, наетските профсъюзи и правни организации за помощ се застъпват за по-силен контрол на наема, защита на изселването и прилагане на жилищните кодове.

  • Посещаване на заседанията на градския съвет и заседания на комисията по планиране
  • Присъединете се или подкрепете местните групи за настаняване (YIMBY, синдикати на наематели)
  • Използвайте кампаниите в социалните медии, за да повишите осведомеността и да окажете натиск върху лицата, вземащи решения
  • Участва в общностни семинари по планове за жилищно настаняване и актуализации на зонирането
  • Гласувайте в местните избори и подкрепяйте кандидатите със силни платформи за жилищно настаняване

Напред: Бъдещето на удобната политика за жилищно настаняване

Тъй като градовете продължават да растат и последиците от изменението на климата все по-силно ще се отразяват на уязвимите общности, бъдещето на достъпните жилища ще изисква адаптивни и интегрирани подходи. Една от основните тенденции е и акцентът върху устойчивите строителни практики, като например изграждане на нетната нула на енергийните пазари и използването на нисковъглеродни материали, които могат да намалят дългосрочните оперативни разходи за достъпните доставчици на жилища. Друго е разширяването на ] публично-частните партньорства, където градските правителства предоставят земя или инфраструктура, докато частните предприемачи финансират и управляват проекти по договори за предоставяне на средства за финансиране на жилища. Предпазването на съществуващи достъпни жилища] се обръща внимание на разходите за ефективна алтернатива на ново строителство: чрез придобиване и възстановяване на средства за жилищно настаняване, преди да се преобразуват в пазарна ставка, градовете могат да запазят възможността за възстановяване от нула.

  • Интеграция на стандартите за изграждане на зелени сгради в достъпни програми за жилищно настаняване
  • Укрепване на публично-частните партньорства за привличане на частен капитал
  • Приоритизиране на запазването чрез придобиване на средства и регулиране на наема
  • Разширяване на жилища Първо и поддържащо жилище за бездомни популации
  • Адвокейт за универсална помощ под наем на федерално равнище

Правителствената политика може или да изостри или облекчи кризата в жилищния сектор, а разликата често се свежда до информирано, постоянно застъпничество от страна на жителите и заинтересованите страни. Като разбере инструментите, достъпни за реформите, програмите за финансиране, данъчните облекчения и пречките, които стоят на пътя им, отделните лица и организации могат да настояват за промените, които ще направят жилищата сигурни и достъпни за поколенията. Бъдещето на вашия град зависи от това.