Table of Contents

Данъците върху собствеността представляват едно от най-значимите повтарящи се финансови задължения за собствениците на имоти, но много лица не разбират подробно как работят, как се изчисляват и пълният обхват на тяхното въздействие. Дали сте първокурсник, опитен инвеститор в недвижими имоти или наемател, чийто наемодателят преминава през данъчни разходи, схващането на нюансите на закона за данък върху собствеността е от съществено значение за ефективното финансово планиране. Това цялостно ръководство разрушава всеки основен аспект на облагането на имотите, от методологията за оценка до опциите за плащане, стратегии за освобождаване и последиците от неплащането. Чрез овладяването на това знание, ще бъдете по-добре подготвени да управлявате данъчната си тежест, да правите информирани решения за закупуване и да се ангажирате уверено с местните данъчни органи.

Какви са данъците върху собствеността?

Данъците върху имотите са адвалорни данъци, налагани от местни неоперации, градове, училищни райони и специални данъчни райони, както и, в някои случаи, за недвижими имоти, лични имоти. Приходите са основен източник на финансиране за основни обществени услуги като образование, полиция и пожарна защита, пътища и мостове, паркове, библиотеки и административни функции. За разлика от данъците върху доходите или продажбите, данъците върху имотите се основават на стойността на самия актив, което ги прави сравнително стабилни потоци на приходи за местните бюджети.

Концепцията датира от древни цивилизации, но съвременните системи за данък върху собствеността в САЩ до голяма степен са оформени през 19-ти и началото на 20-ти век, както държавите търсят надеждно местно финансиране. Днес всяка държава има своя собствена рамка за облагане на собствеността, с промени в честотата на оценяване, определяне на ставките и освобождаване. Имущественият данък обикновено се събира от общински касиери или данъчни служители, и средствата се разпределят по местни бюджетни средства.

Това означава, че активното управление, като например навременни жалби и заявления за освобождаване, може да доведе до значителни икономии с течение на времето.

Как се изчисляват данъците върху собствеността

Докато методите за изчисление варират според компетентността, основната формула е последователна: Професионален данък = (Оценена стойност × съотношение на оценка × Mill Rate)

Оценка на стойността и пазарната стойност

обозначена стойност е определена от правителството фигура, която представлява стойността на имота за данъчни цели. В идеалния случай тя се доближава до пазарна стойност . . цена желаещ купувач би платил на желаещ продавач в сделка с наемно предназначение.

  • Продажби Сравняване:[ Най-често срещаният метод за жилищни имоти, сравняващ предмета с наскоро продадени подобни домове в района, коригирайки разликите в размера, състоянието и местоположението.
  • Приход за загубени:[ Изчислява разходите за възстановяване на структурата по текущи цени, минус амортизация, плюс поземлена стойност. Често използвани за уникални или нови имоти.
  • Входящ подход:[ Използва се за имоти, произвеждащи доходи, като апартаменти или търговски сгради, въз основа на нетния доход, генериран от имота, и процент на капитализация.

Оценчикът прилага един или повече от тези методи и след това умножава пазарната стойност с съотношение на оценка, за да достигне оценената стойност. Много държави налагат единно съотношение (напр. 100% от пазарната стойност), докато други използват дробни оценки (напр. 60% или 80%).

Милски проценти и данъчни ставки

милионната ставка (или милиметрова ставка) е данъчната ставка, изразена в мелници, където една мелница е равна на 1 долар в данъчна стойност на $1,000 от оценената стойност. Например, мелница от 20 мелници означава имот с оценена стойност от $200,000 ще дължи $4,000 в данъци преди освобождаване. Милските ставки се определят от всеки данъчен орган (коте, град, училищен съвет и т.н.), а общата ставка е сумата от всички приложими налози. Данъчната ставка може да се променя ежегодно въз основа на бюджетни нужди, одобрени от гласоподавателите мерки, както и промени в общите ценности на собствеността в юрисдикцията.

Специални оценки и други допълнения

В допълнение към общия данък върху собствеността много имоти подлежат на специални оценки за специфични местни подобрения като улично паве, тротоарни ремонти, канални линии или улично осветление. Те обикновено се начисляват на парцел или на преден крак и често се плащат на вноски в продължение на няколко години. Специалните оценки не зависят от стойността на имота и са отделени от адвалорния данък.

Видове данъци върху собствеността

Разбирането на различните категории данъци върху имотите ви помага да идентифицирате всички потенциални задължения и планове съответно.

Данъци върху недвижимите имоти

Това е най-познатият тип, оценен върху земята и върху всички постоянни структури, прикрепени към нея, жилищни сгради, търговски пространства и свободни партиди. Данъците върху недвижимите имоти са основен фокус на тази статия и най-големият компонент на повечето данъци върху имотите.

Данъци върху личните имоти

Няколко държави налагат данъци върху личното имущество . Незадължими активи, които не са трайно поставени на земя, като превозни средства, лодки, бизнес оборудване, мебели и машини. Бизнесът е най-засегнати, но някои държави също така данъчно лични превозни средства и лодки. Личните имоти се оценяват отделно от недвижими имоти и често депрецира въз основа на възраст или състояние. Проверете вашите държавни изисквания, тъй като изключения могат да се прилагат за по-ниска стойност елементи или специфични класове активи.

Данъци върху прехвърлянето на имоти

Също така, известни като деталните данъци за прехвърляне или ] данъци за прехвърляне на недвижими имоти, това са еднократни такси, наложени при собственост върху имота, променящи ръцете си. Те варират според държавата, а понякога и от местно равнище. Данъкът за прехвърляне обикновено се плаща от продавача, въпреки че местните обичаи или преговори могат да прехвърлят тежестта на купувача. Те не са годишни повтарящи се данъци, а представляват значителна цена за закриване и следва да бъдат включени в бюджетите за сделки с недвижими имоти.

Специални оценки

Обхванати накратко по-горе, специални оценки площ отделна категория, защото те финансират конкретни инфраструктурни проекти и се събират на парцел, а не на база стойност. Те често се появяват като отделна позиция линия на вашия данък и могат да бъдат значителни в области, които са подложени на големи обществени работи.

Разбиране на данъчната ви сметка

Типичен данък върху имотите включва няколко компонента. Знаейки как да четете всеки ред ви дава възможност да проверите точността и да засечете потенциални грешки.

  • Парцел номер или номер на сметка: Уникален идентификатор за вашето имущество в системата за облагане на имоти в офшорните имоти.
  • Име и адрес на собственика на сградата: Регистрираният собственик към момента на оценката.
  • Описание на собствеността: Законово описание или адрес на местоположението на парцела.
  • Стойност на земята и стойност на подобрението:[ Понякога се показва отделно; сумата се равнява на общата пазарна стойност.
  • Оценка:[ След прилагане на съотношението на оценка към пазарната стойност.
  • Изпълнения Приложени:[ Списък на изключенията, които намаляват данъчната стойност, като например чифлик или възрастен гражданин.
  • Уточнявана стойност:[ Изчислена стойност минус изключения, цифрата, използвана за изчисляване на данъка.
  • Данъчна ставка (или процент на Mill): [ Обща ставка на мелничарството за всички данъчни органи (координати, град, училище, специални райони).
  • Данъчна сума за орган:[ Някои сметки разбиват дължимия данък на всяко предприятие преди да покажат общата сума.
  • Специални оценки:[ Всички такси за дължимите местни подобрения.
  • Общо дължими данъци:[ Сборът от всички данъци и оценки, често след кредити или предплащане.
  • Дати и график на наказанието:[ Информация за това кога се дължат плащанията и наказания за закъснение.

Ако забележите някакво неточно описание на имота, дублиране на изключения или погрешно определяне на стойността, незабавно. Грешките са по-чести от много други предполагат и могат да бъдат коригирани с подходяща документация.

Освобождаване и приспадане

Освобождаването от данък върху имотите и удръжките намаляват данъчната стойност на имота, като директно намаляват сумата, която дължите. Наличността варира в голяма степен от държавата, окръга и дори града, така че е от решаващо значение да проучите вашите местни изисквания.

Общи изключения

  • Освобождаване от работа в дома: Достъпно за първични собственици на жилища, обикновено освобождаващи фиксирана сума или процент от оценяваната стойност. Много държави ограничават освобождаването с определена сума от долар (напр. $25,000 или $50).
  • Старши гражданин изключение:[ За собствениците на жилища над определена възраст (често 65+), често обвързани с лимити на доходите. Освобождаването може да бъде значително, понякога премахване на голяма част от данъчната тежест.
  • Дизабълиран Ветеран Освобождаване: Предлага се в повечето щати за ветерани с увреждания, свързани с услуги.
  • Освобождаване от отговорност за лица с постоянни увреждания, които отговарят на критерии като доходи или ограничения на активите.
  • Освобождаване от данък върху селското стопанство и горските земи:[ Земята, използвана за земеделие или горското стопанство, може да бъде оценена по негова стойност, а не по пазарна стойност, като значително се намалят данъците върху селските имоти.
  • Историческо освобождаване на собствеността:[ Някои общини предлагат данъчни стимули за собствениците на определени исторически имоти, които ги поддържат съгласно стандартите за опазване.
  • Религиозни и благотворителни изключения:[ Имоти, собственост на религиозни организации, с нестопанска цел, и благотворителни организации, използвани за освободени цели, обикновено са данъчни, въпреки че това не се отнася за личната резиденция на собственика.

За кандидатстването за освобождаване обикновено се изисква подаване на формуляр с офиса на ESTF и предоставяне на подкрепяща документация (свидетелства за раждане, рейтинги за инвалидност, доказателство за доход и др.).

В допълнение към държавните изключения, може да сте допустими за приспадане Федерален данък върху доходите върху платените данъци върху имотите. Вътрешната служба по приходите ви позволява да приспадате до $ 10 000 ($5,000 ако женени, подаващи отделно) държавни и местни данъци (включително данък върху собствеността) върху федералната ви възвръщаемост, ако посочите приспадане. Това приспадане може да компенсира част от разходите за собствениците на жилища в зони с висок данък.

Плащане на данъците върху собствеността

Управлението на графика на плащане е толкова важно, колкото разбирането на самата сметка. Закъснелите плащания могат да предизвикат значителни санкции и лихви, така че приемете стратегия за плащане, която отговаря на вашите парични потоци.

Общи методи на плащане

  • Пътно плащане на данъчния събирач:[ Плащайте онлайн чрез кредитна/дебитна карта (често с такса за удобство), чрез електронна проверка или чрез изпращане на чек или парична поръчка.
  • Складови сметки чрез ипотечен заем: Повечето собственици на жилища с ипотека имат депозитна сметка, където кредиторът събира част от прогнозирания годишен данък върху собствеността с всяко месечно плащане. Кредиторът плаща на събирача от ваше име.
  • Планове за плащане: Някои държави и окръзи ви позволяват да плащате данъци върху имотите на две или четири вноски през годината, често с ниска или никаква лихва, ако се плаща от дължимите дати. Това може да улесни бюджетирането за тези, които нямат сметки за ескроу.
  • Предплащане: Можете да предплатите предварително прогнозна сума към следващата година .. данъци, понякога с отстъпка, ако вашата юрисдикция предлага отстъпки за предсрочно плащане.

Краен срок за плащане и гратисен срок

Много от тях имат първична дата през декември или януари, с втора вноска, дължими до април или май. Малък брой държави имат годишни сметки, дължими в пълен размер. Повечето юрисдикции предлагат гратисен период от 30 год. 60 дни преди санкциите започват да се омаловажават. Наказанието често започва от 1 .2% на месец и може да се компилира, така че дори и кратко забавяне може да бъде скъпо.

Ако продавате имот, данъците за недвижими имоти обикновено се опрощават при затваряне, което означава, че продавачът плаща частта от годината, в която е собственост, а купувачът възстановява на продавача на сетълмент.

Последици от неплащането на данъци върху собствеността

Нарушаването на имуществените данъци носи сериозни последици, които в крайна сметка могат да доведат до загуба на имуществото.

Санкции и лихви

Веднага след датата на падежа (или края на гратисен период), неплатеният баланс започва набирани санкции и лихви. Лихвените проценти по неустойките данъци често са по-високи от типичните потребителски заеми, понякога 10 .18% годишно. Допълнителните плоски такси могат да бъдат начислявани за обработка на нередовни разходи.

Данъчен лиен

След определен период (обикновено 60 и 90 дни след това), данъчният орган поставя данъчната гаранция върху имота. Тази гаранция се прикрепя към заглавието и взема приоритет пред повечето други залози, включително ипотеки. Данъчната залог замъглява заглавието, което затруднява продажбата или рефинансирането на имота.

Данъчна продажба / Конфиденциалност

Ако данъците останат неплатени за удължен период .. обикновено една до три години в зависимост от държавното право . Местното правителство може да продаде данъка на частен инвеститор в ] данъчната гаранция за продажба или директно да затвори имота чрез данъчната гаранция за продажба на имот. В данъчната държава инвеститорът плаща несъбраните данъци и печели лихви; собственикът на имота има срок на погасяване (често един до три години) за изплащане на инвеститора плюс лихва за възстановяване на имота. В данъчна държава, държавата на имота продава самото имущество, и бившият собственик губи всички права след по-кратък период на покупа. Запор, дължащ се на неплатени данъци може да се случи дори ако имате ипотека, и неоценяваната загуба може да бъде опустощена.

Ако се опитвате да платите, свържете се с вашия данъчен колектор възможно най-скоро. Много юрисдикции предлагат споразумения за плащане или разширения на хардшип, които могат да предотвратят подаването или продажбата на данъчна гаранция.

Обжалване на данъчната Ви оценка на собствеността

Ако смятате, че вашата стойност на имота е твърде висока, за да се ползва от несправедлив данък, имате право да обжалвате. Обжалванията са най-успешни, когато се основават на фактически грешки или значителни несъответствия в сравнение със сравними имоти.

Общи основания за обжалване

  • Неправилни данни за собствеността: Грешки в квадратните изображения, брой спални, размер на партидата или състояние могат да надуват оценена стойност. Получаване на вашата карта имот запис от оценителя и проверка на детайлите.
  • Неравна оценка:[ Вашето имущество е оценено стойност е много по-висока от подобни имоти в същата област (продажби на продукти).
  • Декларация в пазарната стойност: Ако стойностите на недвижимите имоти във вашия квартал са спаднали от последната оценка, може да се твърди, че оценката на ... не отразява настоящите пазарни условия.
  • Изпусканията липсват: Ако имате право на освобождаване, което не е било приложено, процесът на обжалване може да поправи и това.

Стъпки на обжалване

  1. Преглед на Известието за оценка:[ Положително разгледайте известието за грешки в описанието на собствеността, стойността и изключенията.
  2. Съвместете скорошните сравними продажби (в рамките на последните 6 .12 месеца), оценки, снимки на дефекти и всякакви професионални оценки на стойността.
  3. Свържете се с офиса на ... Много грешки могат да бъдат разрешени неофициално. Позвънете или посетете да обсъдите своите притеснения преди да подадете официална жалба.
  4. Попълни официална жалба: Подайте подходящата форма (често наричана "професионална данъчна жалба год. или поименно заявление за обжалване на ДДС") на окръжния съвет по изравняване или независим апелативен съвет.
  5. Подготви се за изслушване: Може да се наложи да представиш доказателствата си на съдебно заседание.Обмислете наемане на данъчен консултант, адвокат по недвижими имоти, или сертифициран оценител с опит в местните жалби.
  6. Изчаква решение: Съветът ще издаде решение, което може да намали оценката.Ако бъде отказано, в много държави можете да ескалирате до данъчен съд на държавно ниво или висш съд.

Не забравяйте, че обжалването на оценка не засяга задължението ви да плащате първоначалната данъчна сметка, докато жалбата е висяща. Заплащане на дължимата сума (или поне неизяснената част) за избягване на санкции; ако Вашата жалба успее, ще получите възстановяване на надплатени данъци.

Стратегии за управление на вашата собственост данък тежест

Освен привлекателни оценки и искания за освобождаване, собствениците на имоти могат да използват няколко активни стратегии, за да поддържат данъците управляеми.

Моментът на важни подобрения

Значително неохраняване на стая, довършване на мазе или изграждане на палуба ще увеличи оценяваната стойност и по този начин вашите данъци. За да се сведе до минимум непосредственото въздействие, да се обмисли постепенно подобрение в продължение на няколко години или да ги завърши след датата на оценка за следващата данъчна година. Някои юрисдикции предлагат временно замразяване на данъците за ново строителство или значителна рехабилитация; проверка на местните наредби.

Използване на платежни планове и бюджетиране

Ако бюджетът ви е ограничен, записването в план за плащане или в депозитна сметка може да предотврати голямо еднократно плащане. Тези инструменти разпространяват разходите през годината и за доверителна сметка гарантират, че плащането се извършва навреме, без да се изисква да си спомняте за дължимите дати.

Наблюдавайте оценката си ежегодно

Не чакайте драстично увеличение, за да прегледате оценката си. Всяка година, проверете, че вашето имущество, оценени стойност не е нараснало неопростено към пазарните тенденции. Регистрирайте се за сигнали от вашия окръг оценител, и преглед на данъчния рул онлайн, за да сравните имота си със съседите.

Консултирайте се с данъчен специалист

За сложни ситуации, като например притежаване на имоти под наем, множество парцели или имоти през държавни линии горска данъчна професионална (CPA или данък върху имота консултант) могат да се идентифицират възможности за икономии, които може да пропуснете, като данък върху имота ...

Ролята на данъците върху собствеността в правителството

Данъците върху собствеността не са просто бреме; те са крайъгълен камък на местната демокрация. Приблизително 30% от приходите на местното правителство в САЩ идват от данъци върху собствеността, според С.С. Census Bureau[. Тези средства пряко подкрепят услугите, на които собствениците на имоти и наемателите разчитат всеки ден.

  • Обществено образование: Приблизително половината от всички приходи от данък върху имотите в много области отиват в местните училища, финансирайки учителските заплати, съоръженията, транспорта и образователните програми.
  • Публична безопасност:[ Полиция, пожарникари и спешни медицински служби получават значителна част от местните данъчни долари.
  • Инфраструктура и транспорт:[ Пътища, мостове, пътни сигнали и системи за обществен транзит се поддържат с данъчни средства за собственост.
  • Здраве и човешки услуги: [ Обществено здравеопазване, психично здраве и програми за възрастни и семейства с ниски доходи се подкрепят.
  • Създаване и култура:[ Паркове, библиотеки, читалища и музеи често разчитат на разпределение на данък върху имотите.

Разбирането на тази връзка може да помогне на собствениците на имоти да се занимават с местни процеси на бюджетиране, като например присъства на заседанията на училищния съвет или гласуване на референдуми за данък върху собствеността, като се гарантира, че техните данъчни долари се харчат разумно.

Заключение

Имотите са сложен, но управляваем аспект на собствеността. Като разберете как се изчисляват, за какво освобождаване се квалифицирате, и как да оспорите несправедлива оценка, можете да поемете контрола на финансовите си отговорности и потенциално да спестявате стотици или хиляди долари всяка година. Бъдете информирани за промените в местните данъчни закони, прегледайте оценката си ежегодно и не се колебайте да потърсите професионални съвети, когато е необходимо. С това знание можете да се ориентирате към системата за данък върху собствеността с увереност, да избегнете скъпоструващи капани и да гарантирате, че данъчните Ви плащания ефективно допринасят за услугите на общността, които подобряват качеството ви на живот. За повече подробности относно данъчните облекчения и изискванията за подаване на собствеността, консултирайте се с IRS Publication 530 (Данъчна информация за собствениците на жилища).