Данъците върху имотите са жизнената сила на местното държавно финансиране, финансирането на основни услуги, които пряко засягат ежедневния ни живот от училищата, на които децата ни се грижат за пътищата, по които шофираме, и службите за спешна помощ, които ни пазят. И все пак, за много собственици на жилища и наематели, данъците върху имотите остават мистериозно и често разочароващо задължение. Разбирането на начина, по който се работи с данъци върху имотите, не е просто въпрос на гражданска отговорност; това е практически умение, което може да ви спести пари, да ви помогне да се застъпите за справедливо данъчно облагане и да ви даде глас в начина, по който е оформена вашата общност.

Какви са данъците върху собствеността?

Данъците върху имотите са адвалор данъци, което означава, че те се начисляват въз основа на стойността на имота. Местните неточни имоти, общините, училищните райони и специалните данъчни райони, и по-специално тези данъци върху недвижими имоти (земя и сгради) и понякога върху личните имоти (като превозни средства, оборудване или бизнес активи).

За разлика от данъците върху доходите или продажбите, които се събират от държавни или федерални агенции, данъците върху собствеността са почти изцяло местна афера. Това дава на общностите пряк дял в данъчната им система, но това означава и голямо изменение в ставките, методите за оценка и изключения в различните юрисдикции.

Исторически контекст на данъците върху собствеността

Дори преди да бъде ратифицирана Конституцията на САЩ, колониалните правителства разчитали на данъци върху собствеността, защото собствеността била видима, недвижима придобивка, която трудно се криела от оценителите. През вековете системата е еволюирала, за да стане по-справедлива, но също така е изправена пред критики за това, че е регресивна или непрозрачна. Разбирането на тази история помага на гражданите да разберат защо реформите или усилията за модернизация често са бавни и политически заредени.

Как се изчисляват данъците върху собствеността

Основната формула за данъците върху имотите е проста, но компонентите могат да бъдат сложни:

  • Обладана стойност × данъчна ставка = данък върху собствеността

По-долу, ние разбиваме всеки елемент в детайли.

Оценка на стойността

Всеки имот е определен като обзаведена стойност[ от местен данъчен оценител. Тази стойност е предназначена да представлява процент от пазарната стойност на имота . (цената, за която ще продава на отворен пазар). Въпреки това, съотношенията на оценка се различават според юрисдикцията. Някои области оценяват на 100% от пазарната стойност, докато други използват дроб (напр. 50% от пазарната стойност). Освен това оценките не се актуализират ежегодно на много места, които могат да доведат до разлики между оценяваната стойност и действителната пазарна стойност.

Ако сте . Ако сте направени големи нестопанско състояние като добавяне на нова баня или довършите мазето, Вашата оценена стойност може да се увеличи.

Данъчен лихвен процент

Данъчната ставка, често изразена като милионна ставка (мили), е доларовата сума на данъка на стойност 1000 долара. Една мелница е равна на 1 милион долара данък на стойност 1000 долара. Например, милиметрова ставка от 25 мелници означава имот с оценена стойност от $200,000 ще дължи $5,000 в данък върху имоти ($200,000 . 1000 × 25 = $5,000).

Местните правителства определят тези ставки чрез процеса на бюджетиране. Общата такса (сумата, която трябва да се увеличи) се разделя на общата оценена стойност на всички данъчнозадължени имоти в юрисдикцията, за да се достигне до ставката. Това означава, че ако стойностите на имотите се повишат, данъчните ставки могат да спаднат, за да запазят таксата неутрална, освен ако избирателите не одобряват увеличение на лихвения процент (често чрез мерки за облигации).

Освобождаване и намаляване

Освобождаването намалява данъчната част на оценяваната стойност на имота.

  • Освобождаване от работа в дома:[ Достъпно за заети от собственика първични жилища. То намалява данъчната стойност, обикновено с фиксирана сума или процент.
  • Освобождаване на старши и инвалиди:[ Предлага се в много държави да се намали данъчната тежест за собствениците на домове за възрастни или за лица с увреждания.
  • Ветерански изключения:[ За почетно уволнени ветерани, понякога въз основа на увреждане, свързано с услуги.
  • Религиозни и благотворителни изключения:[ Имоти, използвани за поклонение или с нестопанска цел, могат да бъдат напълно или частично освободени.
  • Оценка на земеделското потребление:[ Земеделските земи могат да бъдат оценени въз основа на използването на селскостопански продукти, а не на пазарната стойност, като се намалят данъците.

Проверете в местния офис, за да видите кои изключения се прилагат за вас, те могат значително да намалят сметката си.

Примерно изчисление

  • Пазарната стойност на вашия дом: 300 000 долара
  • Съотношение на оценка: 80% (така оценена стойност = 240000$)
  • Освобождаване от квартира: $30 000 (задължената стойност става $240,000 - $30000 = $210,000)
  • Милинг: 20 мелници ($20 на $1,000 от данъчната стойност)
  • Данък върху собствеността = $210,000

Видове данъци върху собствеността

Докато повечето хора мислят за данъци върху недвижими имоти, данъците върху имотите могат да се прилагат за различни класове активи.

Данък върху недвижимите имоти

Това е данъкът върху земята и сградите, които са постоянно прикрепени към нея, търговски сгради, промишлени обекти и свободни партиди.

Данък върху личните имоти

В някои държави, личните имоти като превозни средства, лодки, самолети, бизнес оборудване и инвентар също се облагат с данък. За бизнеса това може да бъде основен разход.

Специални оценки

Това не са общи данъци върху собствеността, а специфични такси върху имоти, които се ползват от конкретно подобрение, като например нов тротоар, улично осветление или канализация. Специални оценки обикновено се изчисляват въз основа на получените ползи (напр. предно видео) вместо стойност на имота.

Защо данъците върху собствеността са важни?

Имуществени данъци фондове услуги, които са от жизненоважно значение за ежедневието. Ето как парите обикновено се разпределят:

  • Публично образование: Средно около 30 .40% от приходите от данъци върху имотите отиват в местните училищни райони, което го прави най-големият източник на финансиране за обществени училища в много държави.
  • Публична безопасност: Полицейски служби, пожарни служби, спешна медицинска помощ и 911 диспечери разчитат на данъци върху собствеността.
  • Инфраструктура Поддръжка:[ Пътища, мостове, обществен транзит, водни и канализационни системи и управление на отпадъците се финансират от този източник.
  • Паркове, библиотеки и отдих:[ Паркове, читалища, обществени библиотеки, развлекателни програми и културни съоръжения често зависят от приходите от данък върху имотите.
  • Общи държавни услуги:[ Съдилища, водене на отчетност, данъчна администрация и други административни операции на местното правителство.
  • Здраве и социални услуги: В някои области данъците върху собствеността подкрепят обществените здравни служби, психичното здраве и програмите за нуждаещите се.

Тъй като данъците върху собствеността се налагат на местно ниво, избирателите имат право да кажат колко искат да инвестират в тези услуги чрез избори за облигации и бюджетни референдуми.

Разбиране на законопроекта за данък върху собствеността

Ето какво обикновено включва всеки раздел и какво да търсим:

  • Идентифициране на имота:[ Номер на партидата, законно описание и адрес на имота.
  • Оценявана стойност и данъчна стойност:[ Оценяваната стойност и всички изключения, прилагани за достигането на данъчната стойност.
  • Данъчна ставка (милионна ставка): [ Ставката, приложена към данъчната Ви стойност, често се разбива от данъчната администрация (координати, град, училищен район и др.).
  • Общ данък дължи: Крайната сума, която дължите, понякога включително датите на плащане.
  • Дати и късни наказания:[ Много юрисдикции позволяват шестмесечни или годишни плащания.Закъснелите плащания могат да наложат лихви или санкции.
  • Методи на плащане: Информация за плащане онлайн, по пощата, лично или чрез ескроу чрез вашия ипотечен кредитор.

Ако имате ипотека, данъците върху имотите често се събират в доверителна сметка, което означава, че плащате месечна сума, която вашият кредитор плаща на данъчната администрация от ваше име. Винаги преглеждайте сметката, дори ако enscrowned горчили в оценката или изключения могат да продължат години.

Обжалване на данъчната Ви оценка на собствеността

Ако смятате, че оценяваната стойност е неоценявана, може би защото оценителят е пропуснал амортизациите, последните щети или защото сравнимите продажби предполагат по-ниска стойност, имате право да обжалвате. Ето един пореден наръчник:

  1. Преглед на Вашето известие за оценка:[ Потърсете грешки в характеристиките на собствеността (квадратни кадри, брой бани, размер на партидата, състояние) и се гарантира, че всички изключения, които твърдите, се прилагат.
  2. Съставни доказателства: Събирайте данни за продажбите на сравними имоти (comps) във вашия квартал, за предпочитане от същия период на оценяване. Също така, помислете за получаване на професионална оценка. За търговски имоти, доходи и разходи може да бъде от значение.
  3. Знаете крайния срок: Офертите за оценка имат строги прозорци за подаване на жалби .
  4. Попълни формален призив:[ Това обикновено включва подаване на писмено заявление или форма на Вашата местна оценка апелативен съвет или окръжен съвет за изравняване.
  5. Подготви се за изслушване: Може да се наложи да представиш своя случай лично или чрез виртуално изслушване.Бъдете кратки, организирани и подготвени да обясните защо вашите доказателства подкрепят по-ниска стойност.
  6. Получаване на професионална помощ: Консултанти по данък върху имотите, оценители или адвокати по недвижими имоти могат да се справят с процеса на заплащане, често процент от спестяванията.

Дори и малко намаление може да ви спести стотици или хиляди долари с течение на времето.

Общи погрешни схващания за данъците върху собствеността

  • Мит: Данъците върху имотите се основават на пазарната стойност на вашия дом. Факт: Те се основават на оценената стойност, която може да бъде процент от пазарната стойност.Оценките често изостават от пазарните промени.
  • Мит: Само собствениците плащат данъци върху имотите. Факт: Наемниците плащат данъци върху имотите косвено чрез наема си, тъй като наемодателят фактор данъци върху имотите в цените на наем.
  • Мит: Данъците върху имотите са едни и същи навсякъде. Факт:[ Цените варират широко по държава, област и дори в градовете. Например, ефективни ставки на данък върху имотите (данък като процент от стойността на дома) варират от под 0.5% в Хавай до над 2% в Ню Джърси според Данъчната фондация.
  • Мит: Вашата данъчна сметка за собственост се увеличава само ако стойността на имота ви се увеличи. Факт: Дори ако стойността на имота ви остане плоска, данъчната ставка може да се увеличи, ако местното правителство се нуждае от повече приходи или ако общата оценена стойност на всички имоти в областта намалява.
  • Мит: Ако плащате ипотеката си, вече няма да трябва да плащате данъци върху собствеността. ]Факт: Данъците върху собствеността са вечно задължение, независимо от ипотечния статус.
  • Мит: Благотворителните организации винаги са освободени от данък върху собствеността. Факт: Правилата за освобождаване варират; някои неправителствени организации трябва да кандидатстват и могат да бъдат освободени само за собственост, използвана за тяхната благотворителна мисия.

Стратегии за управление на вашата собственост данък тежест

Въпреки че не можете да избегнете изцяло данъци върху имотите (малко на притежаване на недвижими имоти), има законни начини да ги намалите:

  • Claim Всички налични изключения: Уверете се, че сте подали заявление за чифлик, старши, ветеран, увреждане, или други изключения, за които се квалифицирате.
  • Обещаваш ли редовно оценката си: Ако стойността на имота ви е намаляла или оценката ви е неточна, подай жалба. Някои държави позволяват обжалване всяка година; други ограничават честотата.
  • Познайте данъчната деферална програма: Някои държави позволяват на пенсионерите или собствениците с увреждания да отложат плащането на данъци върху имотите, докато имотът не бъде продаден или собственикът умре.Това може да облекчи паричния поток, но натрупва лихва.
  • Преговаряне на План за плащане: Ако се борите да платите навреме, много местни данъчни служби предлагат вноски за избягване на санкции.
  • Подобрения, които увеличават оценената стойност:[ Докато ремонтите могат да добавят стойност, те могат да предизвикат преоценка.
  • Подкрепа на данъчните тавани или лимити: В подкрепа на мерките, одобрени от избирателите, като например Калифорнийската проектопредложение 13 или Закона за правата на данъкоплатците в Колорадо, можете да ограничите годишното увеличение на оценените стойности или данъчните ставки.

Данъци върху собствеността и граждански ангажимент

Разбирането на данъците върху имотите ви дава възможност да участвате във вашата общност и да вземате финансови решения. Бюджетите на местното правителство често се оформят чрез данъчни приходи от имоти. Настаняване на срещи в кметството, срещи на училищния съвет и сесии на окръжната комисия, където се обсъждат данъчните ставки и разходите. Гласуването на мерки за облигации (които обикновено изискват суперосигуряване) пряко засяга дали нови училища, пътища, или паркове се изграждат.

Данъчната система за недвижими имоти не е перфектна, може да бъде неточна, регресивна и склонна към вътре, но също така е и един от най-демократичните източници на приходи. Всеки собственик на имот има пряк дял в това как парите им се изразходват.

Напред: Бъдещето на данъците върху собствеността

Някои юрисдикции вече използват автоматизирани модели за оценка (AVM), сателитни изображения и дори дронове за подобряване на точността и навременността. От гледна точка на политиката, има дебат за изместване от традиционните данъци върху имотите към данък върху стойността на земята (LVT) или други алтернативни системи. Тези дискусии са особено важни в области, където възможностите за жилищно настаняване са криза.

Заключение

Данъците върху имотите са далеч повече от годишната банкнота, те са основен инструмент за финансиране на обществените блага, които правят нашите общности житейски, безопасни и проспериращи. Като разбират как се изчислява данъкът върху имотите, какви изключения можете да претендирате, как да обжалвате свръхvaluation, и защо тези данъци са въпрос, ставате по-ефективен защитник за собствените си интереси и общото благо. Отделете време да преразгледате оценката си, да се ангажирате с местния си бюджетен процес и да проучите ресурсите, предоставени от организации като IRS относно узаконяването на данъци върху имотите или Фондация за недвижими имоти . незнание е власт и когато става въпрос за данъци, тя може също така да ви спести пари.