Table of Contents

Зониращите закони са основни инструменти на регулиране на земеползването, които определят какво може да се изгради, как да се развиват изградената среда и какви дейности се разрешават във всеки район. Повече от набор от ограничения, зонирането отразява визията на общностите за бъдещото развитие, икономическата жизненост, екологичното настойничество и социалното равновесие. Разбирането на ролята на местното правителство при създаването и прилагането на закони е от съществено значение за всеки, който участва в планирането на общността, независимо дали като загрижен гражданин, реално професионално находище, създател на политики или защитник.

Какви са законите за Зониране?

Зониращите закони са местни разпоредби, които разделят общината на области (зона) и предписват видовете използване на земята, разрешени във всяка област. Те извличат правото на държавна власт, което е в основата на правото на правителството да защитава общественото здраве, безопасност, морал и общо благосъстояние. Зоонната наредба обикновено се състои от два компонента: карта за зониране, която определя границите на всяка зона, и резониращ текст, който определя разрешените употреби, височини на сгради, много размери, спънки, ограничения на плътността, изисквания за паркиране и други стандарти за развитие за всяка зона.

Модерната концепция за зонирането се появява в началото на ХХ век, като Ню Йорк приема първата цялостна резолюция за зониране през 1916 г. за контрол на височината и по-голямата част от небостъргачите и за разделяне на несъвместимите приложения като фабрики и уединения. Върховният съд на САЩ потвърждава конституционността на зонирането в областта на областта 1926 г. Село Евклид срещу Амблер Реалти Ко., установявайки, че зонингът е валидно упражнение на полицейската власт, стига да е разумно свързано с общественото здраве, безопасност и благосъстояние. Оттогава, Зонирането се превърна в универсален инструмент в американското планиране, с почти всеки град и окръг, приемащ някаква форма на зониране.

Местните правителства шиват регулации за зониране в техния специфичен географски, демографски и икономически контекст. Например бързорастящ квартал може да използва зониране, за да запази еднофамилните квартали, като същевременно насочва търговското развитие към големите коридори, докато гъсто изграденото градско ядро може да използва зониране за насърчаване на транзитно-ориентирано развитие и проекти със смесена употреба. Гъвкавостта и местния контрол, присъщи на зонирането, го правят мощен, но и спорен инструмент за планиране на общността.

Целта и значението на законите за сближаване

Зонингът служи на множество свързани с тях функции, които надхвърлят простото разделяне на използването на земята. Разбирането на тези цели помага да се изясни защо местните правителства отделят значителни ресурси за изработване и преразглеждане на техните кодове за зониране.

Поръчково развитие и съвместимост на земеползването

Основната цел на зонирането е да се предотврати наличието на несъвместими използваеми земи в близост една до друга. Поставянето на тежка промишлена фабрика до училище или тих жилищен квартал може да създаде нещица като шум, замърсяване, задръствания и опасности за безопасността. Зонирането създава предсказуеми модели на развитие чрез групиране на подобни приложения заедно с други жилищни площи от тежката промишленост, търговските райони по артериални пътища и открити пространства в определени райони.

Защита на ценностите на собствеността и съседски характер

Стабилен и предвидим режим на ползване на земята помага за защита на стойността на имота, като гарантира, че имотособственик не се подкопава от изграждането на автосервиз или авто-телефон в съседство. Зонинг също така запазва характера на кварталите чрез регулиране на височините на сградите, архитектурни стилове, размери на парцелите и плътност. Например, районен код може да изисква нови жилища в исторически район да поддържат определени дизайнерски характеристики или че жилищни сгради са ограничени до райони близо до транзитни центрове. Чрез определяне на последователни стандарти, Зонирането дава на собствениците на имоти увереност, че заобикалящата ги среда ще остане стабилна с течение на времето.

Обществено здраве, безопасност и социални грижи

Зонирането пряко допринася за общественото здраве и безопасността чрез регулиране на плътността на сградите, за да се осигури адекватна светлина, въздух и открито пространство; чрез запазване на опасните индустрии далеч от жилищните райони; и чрез изискване за достатъчно паркинги и достъп до аварийни превозни средства. Много зонирани кодове включват разпоредби за управление на наводненията, дренаж на бури и опазване на дърветата, като по този начин се намаляват природните опасности и се насърчава здравето на околната среда. Зонинг също така подкрепя предоставянето на обществени удобства като паркове, училища и обществени центрове, или чрез изискване от разработчиците да посветят земя за тези цели или чрез канализиране на растежа в райони, където вече съществуват услуги.

Икономическо развитие и фискална устойчивост

Местните правителства използват зониране стратегически, за да привлекат бизнеса, да създадат работни места и да разширят данъчната основа. Като определят търговски, офис и индустриални зони, общините сигнализират на инвеститорите, където развитието се насърчава. стандарти за изпълнение на стандарти . като ограничения на шум, емисии, и трафик поколение . Може да направи индустриални зони по-нежна за съседни приложения. В същото време, зониране може да защити търговски коридори от стриптийз-мала блат чрез изискване за озеленяване, проверки на знаци, и пешеходно-приятелски дизайни на сайтове. Добре изработени зониран код балансира икономическия растеж с качество на живот, помагайки на общностите да постигнат дългосрочна фискална устойчивост.

Опазване на околната среда и устойчивост

Зоните на овърлейте могат да защитят чувствителни природни зони като влажни зони, стръмни склонове и коридори за диви животни. Клъстерните разпоредби позволяват на разработчиците да се концентрират върху най-малко чувствителната за околната среда част от дадено място, като запазват останалата част като открито пространство. Някои общности са приели стандарти за зелени сгради в своите закони за зониране, изискващи ново строителство, за да отговарят на критериите за енергийна ефективност или управление на бурите.

Видове класификация на зонирането

Докато всяка община създава свои собствени категории зониране, повечето попадат в шепа общи типове. Разбирането на тези класификации е от ключово значение за тълкуването на карта за зониране и навигацията на процеса на развитие.

Жилищно Зониране

Жилищните райони са най-често срещаният тип зони. Те регулират плътността на жилищата, които са определени като жилищни единици на акър или минимални размери на парцелите, както и видовете сгради, които са разрешени. Еднофамилните жилищни (R-1) зони обикновено позволяват само отделни жилища на отделни партиди, докато многофамилните зони (R-3, R-4) позволяват на жилищните сгради, къщите и жилищните сгради.

Търговски зониране

Търговските зони са разположени в търговски обекти, офиси, ресторанти, хотели и сервизни фирми. Те варират от квартални търговски райони (с изключение на местните жители) до регионални търговски центрове и централни бизнес области. Търговският район често регулира съотношението на етажа (FAR), височината на сградата, знаците, паркинга и буферирането от жилищни райони.

Индустриално Зониране

Тези зони обикновено са разположени далеч от жилищни зони и в близост до железопътни линии, магистрали или пристанища. Индустриалното зониране може да бъде допълнително разделено на леки промишлени (напр. монтажни инсталации, лаборатории) и тежки промишлени (напр. химически инсталации, рафинерии), с по-строги стандарти за ефективност за последните.

Земеделско Зониране

Зоните за земеделие предпазва земеделските земи от разселване на жилищни или търговски обекти. Обикновено той позволява земеделие, ранчо и свързани с тях дейности и може да забрани неселскостопанските употреби. Минималните размери на парцелите често са големи (напр. 20 акра или повече), за да се запази жизнеспособността на селскостопанските операции. Някои земеделски зони включват прехвърляне на права за развитие (TDR) програми, които позволяват на собствениците на земя да продават потенциала си за развитие на строители в определени райони за растеж.

Смесено използване и специално засмукване на почвата

Много модерни зониране кодове включват смесени зони за използване, които позволяват комбинация от жилищни, търговски, а понякога и леки промишлени приложения в една и съща сграда или област. Смесени зони за използване насърчава ходене, оживен квартали и намалява зависимостта от автомобили. Специалните области включват планирани единични разработки (ПУД), които позволяват гъвкави стандарти за проектиране за мащабни проекти; овърлей зони, които прилагат допълнителни разпоредби (например историческо съхранение, опасност от наводнения или преглед на дизайна) на върха на базовите зони; и плаващи зони, които не са картографирани, докато собственик на имот кандидатства за тях.

Процесът на Зониране: Как местното правителство оформя земята

Създаването, изменението и прилагането на законите за зониране включват структуриран процес, който балансира техническия анализ, участието на обществеността и вземането на политически решения. Този процес е основна функция на местните правителствени служби за планиране, планирането на комисии и законодателни органи.

Пълно планиране като фондация

Зонирането не се случва във вакуум. Обикновено се основава на сътрудничен план (наричан още общ план или генерален план), който изразява дългосрочната визия на общността за растеж, развитие, опазване и инфраструктура. Планът установява цели и политики за ползване на земята, транспорт, жилищно настаняване, икономическо развитие и опазване на околната среда. Зонирането трябва да бъде в съответствие с цялостния план, който да бъде правно защитен. Преди да се приеме или измени карта за зониране, местните правителства често актуализират своя цялостен план чрез процес на публично ангажиране.

Изготвяне и възстановяване на Наредбата за Зониране

Тази задача включва провеждане на инвентаризация на земеползването, анализ на демографските и икономическите тенденции, проверка на капацитета на инфраструктурата и моделиране на бъдещи сценарии за растеж. Общественият принос се събира чрез обществени работилници, онлайн проучвания и публични изслушвания пред комисията по планиране. Проектът за наредба се преразглежда след това от градския съвет или окръжния съвет, които могат да провеждат допълнителни изслушвания и да направят промени преди приемането.

Варианти, условия за ползване и специални разрешителни

Дори най-внимателно изработеният районен код не може да предвиди всяка ситуация. За да се осигури гъвкавост, местните правителства създават механизми за облекчение. A variance позволява на собственика на имот да се отклони от конкретно изискване (напр. спънка или ограничение на височината), ако строгите мерки за изпълнение биха създали недължимо затруднение. A ] разрешение за условно ползване (или специално изключение) позволява използването, което обикновено не е разрешено в зона, при условия, които смекчават въздействието му. Тези квази-съдебни решения обикновено се вземат от борд на зониращите жалби (BZA) или от комисията по планиране след публично изслушване.

Изпълнение и съответствие

След като е налице наредба за зониране, местните правителства го насилват чрез разрешителни за строеж, инспекции и служители по правоприлагане. Собствениците на имоти, които нарушават правилата за зониране например, като извършват бизнес в жилищна зона или сграда отвъд позволената височина, могат да получат известия за нарушения, глоби или дори съдебни заповеди за прекратяване на операции. Зониране на право на изпълнение е критична и често под неодобрена функция, която гарантира целостта на обществото планиране визия.

Предизвикателствата и критиките на Зонинг

Въпреки широкото използване на зонирането не е без спор. Критиците твърдят, че традиционното зониране е допринесло за редица социални, икономически и екологични проблеми.

Изключване на Зониране и жилищното настаняване

Една от най-упоритите критики на зонирането е ролята му в увековечаването на расовото и икономическото разделение. Изключителни зони практики, като например минимални размери на едно акър или повече, забрани за многофамилно жилище и ограничителни ограничения на плътността . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

НИМБЮСИЯ И Съпротива на Общността

Предлаганите промени в зонирането, особено тези, които биха могли да увеличат плътността или да позволят нови видове развитие, да се натъкнат на съпротива от съществуващите жители. Това явление, известно като NIMBYism (не в моя двор), може да забави или дерайлира проекти като достъпни жилища, приюти за бездомни, групови домове, или възобновяеми енергийни съоръжения. Докато гражданската ангажираност е жизненоважна част от процеса на планиране, NIMBY опозиция може да отрази добре организирана съпротива, която усилва гласовете на някои за сметка на по-широки обществени нужди.

Сложност и достъпност

Зониращите кодове са много сложни, често се движат стотици страници с сложни таблици и юридически жаргон. Тази сложност може да направи трудно за обикновените граждани, собственици на малки бизнеси и дори местни служители да разберат правилата. В резултат на това решенията за развитие могат да бъдат доминирани от добре финансирани разработчици и адвокати за ползване на земя, докато жителите и кварталните групи се борят да участват ефективно. Много общности работят за опростяване и дигитализиране на техните зониране кодове за подобряване на прозрачността и обществена ангажираност.

Околна среда и капиталови пазари

Зонинг може да има непредвидени последици за околната среда. Например, големи-лот зониране в крайградски райони води до ниска плътност разстилане, която консумира земеделска земя, увеличава емисиите на превозни средства, и фрагменти местообитания на дивата природа. Обратно, опитите за концентриране на развитието в градските ядра чрез уютно развитие могат да генерират опозиция от жителите, загрижени за гентрификация и изместване.

Изследвания на случаите в Зонинг

Изследвайки как различните градове са се приближили до зонирането разкрива както силата, така и капаните на този регулаторен инструмент.

Ню Йорк: Родното място на модерния Зонинг

Ню Йорк Сити . През десетилетията, град . Зониране е еволюирала драстично. През 1961 г., цялостна ревизия въведените съотношения на площ (FAR) и интензивна площади и обществени пространства. По-скоро, градът е . . Зониране за достъпност . През задължителните интеграционни политики за настаняване, които изискват нови промени в обновени райони, за да включват достъпни единици. Въпреки тези усилия, Ню Йорк продължава да се бори с възможностите за жилища и собствения капитал, което предизвиква призиви за по-нататъшно зониране на реформи, като например позволява по-големи средни жилища в целия град.

Портланд, Орегон: Лаборатория за прогресивно зонинг

Портланд е широко призната за своите иновативни подходи за зониране. Неговата граница на растеж на градовете (UGB), създадена през 1979 г., ограничава се чрез ограничаване на развитието на определена площ и запазване на заобикалящата го земеделска земя и гори. В рамките на UGB Портланд е насърчавала транзитно-ориентирано развитие, смесено използване зониране, и форми базирани кодове, които регулират форма на сградата форма и настройка, а не на място използване. Градът . Интеграционната политика за зониране изисква нови жилищни сгради с 20 или повече единици, определени като процент от жилищата на достъпни цени.

Лос Анджелис: Ъпзониране на справяне с криза в жилищния сектор

Лос Анджелис има една от най-тежките кризи в САЩ за предоставяне на жилища, задвижвана отчасти от районен код, който исторически забранява многофамилно жилище на 75% от жилищните земи. В отговор, градът е предприел значителни регулации за зониране, включително 2019 . . . . JJJ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Хюстън: Zonning год. и неговите последствия

Хюстън е известен като единствения голям град на САЩ без цялостен код за зониране. Вместо това, използването на земята се регулира чрез комбинация от ограничения на дейността, подразделяне, и градски наредби за паркиране, изграждане на спънки, и историческо запазване. Докато тази гъвкавост намалява бариерите за развитие и поддържа разходите за жилища относително достъпни, тя също е довела до злополучен растеж, конфликти между несъвместими приложения, и липса на съгласуван градски дизайн. Хюстън . Случаят осигурява контраточка на зониране-тежки градове и илюстрира както ползите и недостатъците на NEAFE подход.

Бъдещето на Зонинг: Нарастващи тенденции и реформи

Местните правителства в цялата страна преосмислят традиционното зониране в отговор на неотложни предизвикателства като изменението на климата, възможностите за жилищно настаняване и демографските промени.

Формулирани кодове

За разлика от конвенционалните зониране на базата на използване базирани на форми кодове се фокусира върху физическата форма на сградите, височината на сградата, масовото натрупване, спънките и фасадата, а не върху специфичните дейности в тях. Тези кодове имат за цел да създадат проходими, мащабирани от човека квартали, като подчертават връзката между сградите и публичната сфера.

Нарастващо и липсващо средно жилище

За да се справят с необогатените жилища, много градове са обновени квартали, за да позволят на по-големите сгради да се разминават, като например двуетажни, триетажни, градски къщи и малки апартаменти в райони, които преди това са били ограничени до еднофамилни домове. Орегон, Калифорния и Вашингтон са преминали щатски закони, които са претоварвали местното самотно жилище, докато градове като Минеаполис, Шарлот и Портланд са елиминирали единичните райони. Тези реформи признават, че традиционните зониране изкуствено ограничава предлагането на жилища и допринасят за сегрегацията.

Климатно-съзнателно Зониране

Зонингът се адаптира, за да се изпълнят целите на климата. Примерите включват изискване към инфраструктурата за зареждане на електрически превозни средства в нови разработки, ментажиране на зелени покриви и хладни покриви в градските зони на топлоизолация, както и създаване на райони за пренаселване на наводнения, които ограничават развитието в рискови райони. Някои общности са приели по-голяма сигурност зониране, което стимулира изграждането на оноформни и мерки за адаптация.

Одити на собствения капитал и на расовата справедливост

Все по-голям брой местни правителства извършват одити на собствения капитал на своите зониране кодове, за да се идентифицират и премахнат разпоредби, които са исторически увековечили расовата дискриминация. Например градовете преглеждат минималните размери на лотите, изискванията за паркиране и ограниченията за настаняване, които непропорционално засягат цветната общност. Целта е да се създадат зониране на кодове, които са включени и насърчават справедлив избор на жилища, както се изисква от федералния Закон за справедливото жилищно настаняване.

Дигитален Зонинг и планиране на данни

Много градове вече предоставят интерактивни карти за зониране, портали за онлайн разрешителни и резюмета на обикновени езици на правилата за зониране. Географските информационни системи (GIS) позволяват на планиращите да анализират въздействието на предложените промени в зонирането върху трафика, инфраструктурата и екологичните ресурси. Цифровите инструменти също улесняват участието на обществеността чрез виртуални срещи и обратна връзка с тълпата.

Заключение

Зониращите закони са много повече от сухи технически регламенти; те са израз на ценностите и стремежите на общността за бъдещето й. Местните правителства използват тези закони, за да оформят физическия, социален и икономически пейзаж, балансират конкурентните интереси за постигане на организирано развитие, защита на ценностите на собствеността и насърчаване на общественото благосъстояние. И все пак, зонирането е източник на триене, с критици, насочени към ролята си в увековечаване на неравенството, ограничаване на жилищното предлагане и задушаване на иновациите.

Тъй като общностите продължават да се развиват, зоониращите кодове трябва периодично да се ревитират и реформират. Най-ефективното зониране не е статично, а адаптивно, в отговор на нови данни, промяна на демографските данни и развиващи се обществени приоритети. Ангажирането в процеса на зониране, независимо дали чрез участие в публично изслушване, представяне на коментари по проект на наредба или обслужване на комисионна за планиране . е един от най-директните начини гражданите да влияят на бъдещето на кварталите си. Чрез разбирането как зониране работи и как местното правителство го използва, физически лица и организации могат да станат по-ефективни защитници за жизнени, справедливи, устойчиви общности.